北京国际商贸汇展中心全案运营汇报-156PPT

1、1北京国际商贸汇展中心北京国际商贸汇展中心全案运营汇报全案运营汇报2第一章 项目总体战略定位3一、项目开发目标与原则一、项目开发目标与原则倾力打造华北最具有投资价值的商贸物流中心，创造北京的倾力打造华北最具有投资价值的商贸物流中心，创造北京的“新新天地天地”，亦如香港的中环广场；，亦如香港的中环广场；产品定位于北京市重点商业工程项目；产品定位于北京市重点商业工程项目；服务半径主要是中国的北方地区，核心区为大北京地区，近层区服务半径主要是中国的北方地区，核心区为大北京地区，近层区域包括华北地区，外层区域可包括中原、东北和西北几个大区；域包括华北地区，外层区域可包括中原、东北和西北几个大区；整合北

2、京西南区域资源，带动南城经济腾飞；整合北京西南区域资源，带动南城经济腾飞；控制开发成本，注重项目软件建设，加强品牌形象宣传、提高项控制开发成本，注重项目软件建设，加强品牌形象宣传、提高项目市场价值的原则；目市场价值的原则；以开发北京国际商贸汇展中心的成功模式，在未来不停的复制于以开发北京国际商贸汇展中心的成功模式，在未来不停的复制于其他商业产品，塑造鹏润地产集团商业地产品牌。其他商业产品，塑造鹏润地产集团商业地产品牌。4二、项目地块条件二、项目地块条件本项目位于北京市丰台区科技本项目位于北京市丰台区科技园区，紧邻西四环与南四环交园区，紧邻西四环与南四环交界处，总建筑用地面积界处，总建筑用地面积

3、78658.478658.4平方米，总建筑面积约为平方米，总建筑面积约为594000594000平方米。平方米。本案北侧住宅社区较多，成功本案北侧住宅社区较多，成功的项目有怡海花园，怡景园，的项目有怡海花园，怡景园，宝隆公寓等，南临总部基地用宝隆公寓等，南临总部基地用地，西侧科技大道南延长为世地，西侧科技大道南延长为世界公园，北京国际花园，富锦界公园，北京国际花园，富锦嘉园等。嘉园等。 项目区域图说明项目区域图说明5三、北京的商业网点分布三、北京的商业网点分布1 1、全国型商业地段、全国型商业地段 王府井、秀水街、中关村大街王府井、秀水街、中关村大街2 2、北京市级型商业地段、北京市级型商业地

4、段 东单、西单、燕莎、前门大街东单、西单、燕莎、前门大街3 3、北京区域型商业地段、北京区域型商业地段 东：蓝岛、燕莎、太平洋、三里屯东：蓝岛、燕莎、太平洋、三里屯 西：新街口南大街、万通新世界、莲花池广安西：新街口南大街、万通新世界、莲花池广安门外大街门外大街 南：菜市口、天桥、宣武门、木樨园南：菜市口、天桥、宣武门、木樨园 北：北辰、双安北：北辰、双安4、社区型商业点、社区型商业点6四、以专业性类别区分四、以专业性类别区分 电脑电脑中关村大街中关村大街 金融金融西二环金融街西二环金融街 茶叶茶叶广安门外大街广安门外大街 汽配汽配六里桥六里桥 服饰服饰( ( 布艺布艺) )洋桥、洋桥、( (

5、服装服装) )西直门外大街西直门外大街 古玩、字画古玩、字画琉璃坊琉璃坊 酒吧一条街酒吧一条街三里屯、朝阳公园三里屯、朝阳公园 家饰、建材家饰、建材十里河十里河 旧货旧货潘家园潘家园 花卉花卉玉泉营玉泉营 餐饮餐饮东直门内大街东直门内大街 服装服装木樨园、大红门商圈木樨园、大红门商圈 7北京主要商圈租赁价格北京主要商圈租赁价格特色商圈特色商圈中关村中关村(电子电子)15-40三里屯三里屯(酒吧酒吧)20莱太花卉莱太花卉(花卉花卉)秀水秀水(服装服装)马莲道马莲道(茶叶茶叶)8琉璃厂琉璃厂(古玩古玩)银街银街(服装服装)隆福寺隆福寺(服装服装)十里河十里河(建材建材)6-10潘家园潘家园(古玩古

6、玩)10天桥天桥(民俗民俗)地区性商圈地区性商圈前门前门20-40王府井王府井40-80西单西单30-70单位单位:元元/M2天天公主坟公主坟6-10市级商圈市级商圈朝外朝外 6-10元元/M2天天燕莎燕莎5-10亚运村亚运村6-10新世界新世界国贸国贸10-15西直门西直门8-12元元/M2天天菜市口菜市口木樨园木樨园3-82元元/M2天天阜成门阜成门百盛百盛8北京北京市市商铺（综合）租赁价格商铺（综合）租赁价格地地 段段三大传统商圈三大传统商圈五大次级商圈五大次级商圈社区商圈社区商圈王府王府井井西西 单单前前 门门国国 贸贸燕燕 莎莎亚运亚运村村中关中关村村公主公主坟坟朝外朝外劲劲 松松现

7、代现代城城世纪城世纪城租赁租赁价格价格40-8040-8030-30-707020-20-404015-15-20205-105-106-106-1015-4015-406-106-107.5-7.5-9 93.53.58 84-54-5单位：元单位：元/天天 （使用面积）（使用面积） 9五、各业态租金价格调查五、各业态租金价格调查 超市名称超市名称物业规模物业规模（平方米）（平方米）租金水平（元租金水平（元/ /天天/ /平方米）平方米）家乐福家乐52.0沃尔玛沃尔玛20000左右2元以内旺市百利旺市百利10000左右23易初莲花易初莲花12000200001.5元

8、左右家世界家世左右普尔斯马特普尔斯马特12000200002元以内上海联华上海联华10000250001.8-2元左右图表：北京市大型品牌超市租金承受能力统计表图表：北京市大型品牌超市租金承受能力统计表10图表：北京部分百货租金承受能力统计表图表：北京部分百货租金承受能力统计表百货品牌百货品牌所需物业面积所需物业面积（）（）租赁年限租赁年限（年）（年）租金承受能力（元租金承受能力（元/ /天天/ /）贵友百货（方贵友百货（方庄店）庄店）2 2万万15151.71.7百盛百盛3 3万左右万左右15152.62.6洋华堂洋华堂2-32-3万万15152.32.3翠微翠微3

9、-43-4万万15151.5-21.5-2世都百货世都百货2-42-4万万15152.32.3燕莎燕莎3 3万万15152.52.5蓝岛蓝岛4 4万万15152.62.611图表：不同业态批发市场租金统计表图表：不同业态批发市场租金统计表批发商城批发商城物业面积物业面积（）（）租赁年限租赁年限（年）（年）租金承受能力（元租金承受能力（元/ /天天/ /）各摊位面积各摊位面积天意批发商城天意批发商城4 4万万1818年不年不等等B1B1：1717元每天元每天/ /平米（平米（ ）F1F1：41.641.6元每天元每天/ /平米（平米（ ）珠）珠宝、饰品宝、饰品F2F2：2525元每天元每天/ /

10、平米（平米（ ）F3F3：18201820元每天元每天/ /平米（平米（ ）F4F4：如上：如上百荣世贸百荣世贸一期一期4646万万315315年年不等不等F1F1：1212元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）精品服装）精品服装F2F2：1010元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）女装）女装F3F3：7878元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）F4F4：6 6元元/ /平米平米/ /天（天（151560 60 ）F5F5：6 6元元/ /平米平米/ /天（天（151550 50 ）F6F6：大面积：大面积3 3元每天元每天/ /平米（平米（

11、4040300300）万通商贸中心万通商贸中心2-32-3万万151535883588元每天元每天/ /平方米（平方米（3030）居然之家居然之家3 3万万315315年年均价均价2.82.8元元/ /平米平米/ /天天甜水园图书批甜水园图书批发市场发市场1 1万多万多315315年年2.3 2.3 （8 81212）大红门服装商大红门服装商贸城贸城1818万万315315年年F1F1：6868元元/ /平米平米/ /天（天（4 48 8）低档服装）低档服装F2F2：8585元元/ /平米平米/ /天（天（4 48 8 ）服装、皮具）服装、皮具F3F3：5151元元/ /平米平米/ /天（天（

12、4 41212）（含物业费）（含物业费）京温大厦京温大厦5.25.2万万315315年年F1F1：5151元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 48 8） F2F2：6262元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 48 8）F3F3：3434元元/ /平方米平方米/ /天（天（4 41212）（含物业费）（含物业费）12六、本案六、本案Business to BusinessBusiness to Business、Business to customersBusiness to customers定位定位 理解理解1. 1. Business to BusinessBusiness to

13、Business通常是指以企业对企业的商贸形势，比如通常是指以企业对企业的商贸形势，比如说大康鞋城，其说大康鞋城，其95%95%以上的业务主要以批发物流为主，其特点是走以上的业务主要以批发物流为主，其特点是走货量大，成交量大，目标客户群多为北京市以外。那么，假设我们货量大，成交量大，目标客户群多为北京市以外。那么，假设我们全部定位于全部定位于B to BB to B形式的商贸结构，对于我们的地块条件以及快速形式的商贸结构，对于我们的地块条件以及快速的回收资金是有极大的好处。但是，由于的回收资金是有极大的好处。但是，由于B to BB to B形式的商贸结构对形式的商贸结构对行业有所选择，不能完

14、全消化掉我们项目的商业面积，而且不利于行业有所选择，不能完全消化掉我们项目的商业面积，而且不利于行业与行业之间的互动关系。因此，我们还同时建议部分采用其他行业与行业之间的互动关系。因此，我们还同时建议部分采用其他形式的商贸形式。形式的商贸形式。2. 2. Business to customersBusiness to customers通常是指以企业对个人的商贸形势，比如通常是指以企业对个人的商贸形势，比如说一般的零售行业如百货、超市等。该形势商业特点是卖场租金价说一般的零售行业如百货、超市等。该形势商业特点是卖场租金价格较低，目标客户群以周围格较低，目标客户群以周围3 3公里范围内居民为主

15、。但是租户承租公里范围内居民为主。但是租户承租面积较大，容易消化大面积商业地产面积。面积较大，容易消化大面积商业地产面积。13七、本案七、本案Business to BusinessBusiness to Business、Business to customersBusiness to customers定位定位 分析分析1. 1. 根据北京市国民经济和社会发展统计公报根据北京市国民经济和社会发展统计公报20042004年数据显示：限额以上批发零售企业共实现年数据显示：限额以上批发零售企业共实现销售收入销售收入5028.85028.8亿元，其中批发业亿元，其中批发业4122.44122.4亿

16、元，零售业亿元，零售业906.3906.3亿元，分别增长亿元，分别增长30%30%和和2.6%2.6%。因此我们有理由相信，在未来的的商贸领域里，批发物流行业依然起到整体经济巨大的拉因此我们有理由相信，在未来的的商贸领域里，批发物流行业依然起到整体经济巨大的拉动作用。动作用。2. 2. 丰台区有发展物流商贸业的天然优势。它是京南门户和交通枢纽，素有丰台区有发展物流商贸业的天然优势。它是京南门户和交通枢纽，素有“陆上码头陆上码头”之称。之称。3. 3. 丰台区目前已经形成北京最大的丰台区目前已经形成北京最大的Business to BusinessBusiness to Business商贸形式

17、物流中心，整体经济形势商贸形式物流中心，整体经济形势便于便于Business to BusinessBusiness to Business商贸形式的健康发展。商贸形式的健康发展。4. 4. 整体来看，北京市整体来看，北京市Business to BusinessBusiness to Business商贸形式租金整体高于其它商业形式租金、成功商贸形式租金整体高于其它商业形式租金、成功运营运营Business to BusinessBusiness to Business有利于资金快速回收。而有利于资金快速回收。而Business to BusinessBusiness to Business

18、商贸形式也是商贸形式也是未来产权持有人获利的主要途径。未来产权持有人获利的主要途径。5. 5. 国美项目应提供规模宏伟，功能齐全，配套完善系列功能。国美项目应提供规模宏伟，功能齐全，配套完善系列功能。6. 6. 建议定位于建议定位于 “一站式一站式” Business to BusinessBusiness to Business为主物流中心，提供包括为主物流中心，提供包括Business to Business to customerscustomers购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施。购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施。14八、项目的形象定位八、项目的形象定位北方国际商贸中心港北方国际商贸中

19、心港 中国商贸国际化楷模中国商贸国际化楷模国贸的地位国贸的地位 国美的价位国美的价位 瞄准行业百强，倾力打造华北最具有投资价值的商贸物流中心，瞄准行业百强，倾力打造华北最具有投资价值的商贸物流中心，创造北京的创造北京的“新天地新天地”，亦如香港的中环广场。北京国际商贸汇，亦如香港的中环广场。北京国际商贸汇展中心最高建筑高达展中心最高建筑高达100100米，在物理形态上形成强烈的视觉冲击米，在物理形态上形成强烈的视觉冲击感，树立品牌影响力。同时在经济物流领域也将成为高端定位商感，树立品牌影响力。同时在经济物流领域也将成为高端定位商业中心。业中心。15 九、项目的功能定位九、项目的功能定位 第一方

20、案：第一方案：3030万平方米的大物流商业格局万平方米的大物流商业格局+4+4万平方米的零售业态商业格局万平方米的零售业态商业格局+4.8+4.8万平方米机动面积（随时调整）万平方米机动面积（随时调整）+3.5+3.5万平方米写字楼万平方米写字楼+1.3+1.3万会展中心万会展中心+ +车库车库（人防）（人防）11.811.8万平方米万平方米+ +酒店酒店4 4万平方米万平方米 第二方案：第二方案：3030万平方米的大物流商业格局万平方米的大物流商业格局+8.8+8.8万平方米万平方米International International Super Outlets+3.5Super Outl

21、ets+3.5万平方米写字楼万平方米写字楼+1.3+1.3万会展中心万会展中心+ +车库（人防）车库（人防）11.811.8万平方米万平方米+ +酒店酒店4 4万平方米万平方米 16 各业态详细划分各业态详细划分种类种类面积面积比例比例业态描述业态描述物流汇展物流汇展300300，00000050.550.5厂家直销、批发厂家直销、批发购物中心购物中心4040，000000约约6.76.7购物休闲购物休闲调整面积调整面积4848，000000约约8.18.1可做吃喝玩乐休闲也可做物流汇展可做吃喝玩乐休闲也可做物流汇展写字楼写字楼3535，000000约约5.95.9可自由分割可自由分割会展会展

22、1313，000000约约2.22.2产品展览推介产品展览推介酒店酒店/ /公寓公寓4040，000000约约6.76.7三星级酒店和部分公寓式酒店三星级酒店和部分公寓式酒店车库车库/ /其他其他118118，000000约约19.919.9包括包括27872787个停车位个停车位9.29.2万（含人防万（含人防70007000）另机房）另机房1.51.5万万合计合计594594，000000地面另有地面另有100-120100-120个周转车位个周转车位合计车位约合计车位约28002800个个17 十、项目的产品定位十、项目的产品定位商业商业+ +酒店酒店+ +公寓公寓+ +写字楼写字楼+

23、+汇展中心汇展中心建筑功能定位：建筑功能定位：实用性配套健全商业实用性配套健全商业功能应分为主体为：功能应分为主体为：商业商业+ +配套酒店配套酒店+ +配套公寓配套公寓+ +配套写字楼的格局配套写字楼的格局依次面积配比为：依次面积配比为：地上地上3737万商业万商业+1.5+1.5万酒店万酒店+2.5+2.5万公寓万公寓+3.2+3.2万写字楼万写字楼18 外立面风格建议外立面风格建议 现代主义风格现代主义风格北京国际商贸汇展中心，市场价值北京国际商贸汇展中心，市场价值的核心在于商。因此，都市的风的核心在于商。因此，都市的风范、都市的仪容、都市的神态，范、都市的仪容、都市的神态，需要从外立面

24、这件需要从外立面这件“衣服衣服”淋漓淋漓尽致的体现。尽致的体现。 就国际都市而言，商业综合体的就国际都市而言，商业综合体的外立面表现以现代主义风格表现外立面表现以现代主义风格表现最为适宜。玻璃幕墙的简洁明快，最为适宜。玻璃幕墙的简洁明快，高档石材的质感，大量直线条的高档石材的质感，大量直线条的勾勒，让人无时无刻都能感觉到勾勒，让人无时无刻都能感觉到热闹、欢快、喜庆的气氛。热闹、欢快、喜庆的气氛。19项目细部设计建议项目细部设计建议 屋顶屋顶屋顶是许多标志性建筑的关键点之一。由于它是最高屋顶是许多标志性建筑的关键点之一。由于它是最高点，是人的肉眼从远处最能发现的聚焦点。因此，许点，是人的肉眼从远

25、处最能发现的聚焦点。因此，许多标志性建筑屋顶都有很独特的细部处理，如项多标志性建筑屋顶都有很独特的细部处理，如项LOGOLOGO艺术造型、电子时钟表、电子视屏等。艺术造型、电子时钟表、电子视屏等。项目分为两地块，屋顶不止一处，项目分为两地块，屋顶不止一处，且都具有高度，因此，建议屋顶且都具有高度，因此，建议屋顶采用项目采用项目LOGOLOGO的艺术造型，或者的艺术造型，或者用项目用项目LOGOLOGO与电子时钟进行结合。与电子时钟进行结合。 20线条勾划线条勾划 建议项目在直线条的基础上，局部使用曲线条进行组建议项目在直线条的基础上，局部使用曲线条进行组合。使外立面既有简洁明快的现代风格，又不

26、缺乏动合。使外立面既有简洁明快的现代风格，又不缺乏动感。感。商业产品设计建议满足人情尺度的需要商业产品设计建议满足人情尺度的需要 现今很多大型建筑综合体，如大都市街等，由于路面现今很多大型建筑综合体，如大都市街等，由于路面的宽度设计不合理或路面宽度的局限性，使其对消费的宽度设计不合理或路面宽度的局限性，使其对消费者而言，缺乏人情味，不能达到长久牵滞人流的效果。者而言，缺乏人情味，不能达到长久牵滞人流的效果。特别是现今风行的休闲旅游购物商业，对人情尺度的特别是现今风行的休闲旅游购物商业，对人情尺度的把握要求越来越高。把握要求越来越高。21内部空间的可视性内部空间的可视性1. 1. 特别是对大型商

27、场，需要强调可视性对公共购物产生引导特别是对大型商场，需要强调可视性对公共购物产生引导 作用。整个空间也可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产作用。整个空间也可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产 生空间安全感和舒适感，而不是进入了迷宫。生空间安全感和舒适感，而不是进入了迷宫。2. 2. 较高的层高虽然有利于空间的可视性，但太高的层高不利于经较高的层高虽然有利于空间的可视性，但太高的层高不利于经营时需要的商气氛围。根据市场经验，建议商场层高在营时需要的商气氛围。根据市场经验，建议商场层高在4.5M4.5M左左右比较合适。右比较合适。体验式商业空间的设计体验式商业空间的设计1. 1. 合理的空间布局，将

28、设计融入到产品与建筑的互动关系；将设合理的空间布局，将设计融入到产品与建筑的互动关系；将设计融入到产品与生活的互动关系；将设计融入到建筑与生活的计融入到产品与生活的互动关系；将设计融入到建筑与生活的互动关系；将设计融入到生活与购物的互动关系。互动关系；将设计融入到生活与购物的互动关系。2. 2. 空间设计更加讲求产品与行业与生活之间的互动，小到色彩的空间设计更加讲求产品与行业与生活之间的互动，小到色彩的搭配，大到各行业业态分割的划分，无一不是围绕全身心地享搭配，大到各行业业态分割的划分，无一不是围绕全身心地享受生活体验购物所带来的快乐。受生活体验购物所带来的快乐。22人流导向建议人流导向建议商

29、业部分以主力店引导人流，将其出入口安排商业部分以主力店引导人流，将其出入口安排 在动线终端，尽可能延长购物中心的人流。在动线终端，尽可能延长购物中心的人流。以局部的造景、中庭引导人流。以局部的造景、中庭引导人流。以餐饮休闲娱乐区引导人流。以餐饮休闲娱乐区引导人流。无障碍人性化设计。无障碍人性化设计。出入口数量和位置的设置调节人流量均衡出入口数量和位置的设置调节人流量均衡 局部设计参考室外广场设计局部设计参考室外广场设计建议设计为现代商建议设计为现代商业提供各种促销活业提供各种促销活动的舞台，若空间动的舞台，若空间比较富裕，还可以比较富裕，还可以设计休闲式广场。设计休闲式广场。23 交通组织设计

30、交通组织设计 除了扶梯、直梯等现代流行的交通设计外，还建议加入观光电梯等具有其他除了扶梯、直梯等现代流行的交通设计外，还建议加入观光电梯等具有其他功能的交通设计。功能的交通设计。 室内步行街室内步行街 步行街是最受欢迎的购物形式，建议项目商业部分局部采用此设计方法。但步行街是最受欢迎的购物形式，建议项目商业部分局部采用此设计方法。但使用率不能太低，建议使用率在使用率不能太低，建议使用率在45%45%以上。同时采用立体的视觉设计效果。以上。同时采用立体的视觉设计效果。 景观绿化、灯光照明景观绿化、灯光照明 项目具有休闲、旅游的主题概念，建议景观设计具有多样性，能项目具有休闲、旅游的主题概念，建议

31、景观设计具有多样性，能 给消费给消费者购物观景的感觉。者购物观景的感觉。 24第二章项目设计项目设计25一、RTKL概念设计方案26272829303132333435363738394041第三章工程建造42 一、项目开发计划 431、前期设计工作控制点：2005年8月31日已完成市发改委立项审批2005年10月20日报集团概念设计方案2005年11月01日集团评审确定概念设计方案2005年11月12日报批用地许可证2005年11月29日正式方案设计完成2005年11月29日30日集团评审确定设计方案2006年12月30日取得建设用地规划许可证2006年2月5日取得年度计划任务2006年2月

32、25日建设工程规划许可证2006年3月20日各项招投标备案2006年3月30日建设工程施工许可证442、国际商贸汇展中心A区施工控制点 2006年1月1日施工队伍进场临建，临水、电接通围墙施工开始2006年1月15日地质勘察完成2006年1月20日完成建筑桩位点放线，放基槽开挖边线2006年2月16日开始土方开挖2006年5月16日土方开挖完成2006年10月15日0.000完成2007年3月9日裙房主体结构封顶2007年5月19日主体结构封顶2007年7月3日屋面工程完成2007年11月4日二次结构及室内粗装修完成2007年11月20日外装修完成2007年11月20日机电设备安装、调试完成2

33、007年12月15日市政工程、园林工程施工完成2008年1月29日项目竣工验收、备案453、国际商贸汇展中心B区施工控制点 2006年1月1日施工队伍进场临建，临水、电接通围墙施工开始2006年1月15日地质勘察完成2006年1月20日完成建筑桩位点放线，放基槽开挖边线2006年2月16日开始土方开挖2006年4月16日土方开挖完成2006年8月31日0.000完成2006年12月24日裙房工程完成2007年3月30日主体结构竣工2007年5月14日屋面工程完成2007年8月21日二次结构及室内粗装修完成2007年8月17日外装修完成2007年7月7日机电设备安装、调试完成2007年9月11日

34、市政工程、园林工程施工完成2007年10月26日项目竣工验收、备案46二、设计计划及实施思路47第一阶段 方案设计在概念设计中期阶段，国内设计院的各专业开始介入，进行各专业的概念设计，对各专业设备、系统实施优化，保障方案的可实施性，并为报建工作提供支持。（1）、国内设计院的选择和介入时间对项目后期进度保证有重大影响，建议国内设计院在概念设计中期汇报阶段开始参与（各专业）。（2）、其中主要材料、设备系统确认及交楼标准的确定（建筑/结/水/暖/电/讯）对施工图纸出图时间、工程造价有重要影响。 48方案到初设期间：（1）重点在落实国际公司方案的真实指标和实施的各系统的总体 判断上；（2）方案时即要求

35、国内设计院建筑的建筑、结构、水、暖、电各 专业人员介入项目，研究各专业的系统组织和主要设备，结构的优化措施和具体位置点的剖析研究，并立即形成设计技术要求的量化指标初稿；（3）对市政，供电等政府部门的“外围”专业设计公司的反馈意见要及时反应，由设计院协调人对此负责；（4）在方案完成之时所有设备方案，系统选择应同时完成，且汇集成上报公司的交楼标准，形成施工图的设计深度要求。49第二阶段 施工图阶段对国内设计院的要求： 设计院应采用两条腿走路的方式完成设计任务，即由其协调部组织另出一套快于正常设计的、针对报建事务的施工图。工作组：工作组： 应由技术水平相当的各专业人员组织构成。这一组织的人员，将不能

36、兼有其他设计事宜。须专职于本项目的全过程服务。综合协调部：综合协调部： 统一安排设计院工作的两组事物，制订统一设计标准、出图标准等工作，并综合安排完成各专业报建的手续，先期绘制完整的各专业报建图（可与最终版有所出入）；设置专做报建图的人员，提供技术图纸、技术参数、保证报建意见的正确表达和执行。鉴于两块地同时开工的要求，设计院的配合人员也要由两个综合各专业的大组构成，设综合协调部一个：并提供设计人员名单、联络方式。 50施工图阶段：保证土建结构施工，大型设备招投标为目的；对应施工计划，分批分区提前完成，保证工程的进度顺利进行；监理及施工公司要有提前介入的人员。 室内设计应从方案完成时就开始介入。

37、在施工开始的两个月，设计院结构专业每周两次在施工现场负责图纸问题。在长时间的材料采购期内，水暖电气专业的负责人要与采购部人员定期交流，及时确定设备参数。景观、外照明要结合市政的施工进行协调，协调总图专业的设计安排与策划、营销协商营业区间的铺装施工，组织安排继续施工的场地要求。51 三、施工计划及编制说明52施工计划及编制说明 1、总工期：A区（大地块）计划2006.2.16开工，2008.1.29竣工，工期约23.5月；B区（小地块）计划2006.2.16开工，2007.10.24竣工，工期约20月； 2、简要说明：本工期目标是经合理压缩的、具有可操作性的、要求较高操作水平的工期目标。本工程将

38、是“三边”工程，工程中需要全面克服设计图纸、报建报批等方方面面对施工的影响。 53 3. 工程特点1）由于每层面积太大，施工塔吊二次倒运量很大，是影响工期的一大因素；2）由于面积大、层高高，所以每层工期较长；3）土方施工方案:本工程土方量很大，土方开挖的施工组织很关键，根据现场条件初步确定A区可以设置4个出入口,2入2出,可安排90辆车，太多则降低效率；B区可以设置3个出入口,2入1出,可安排60多辆车，太多则降低效率；4）模板钢筋工程已按定额及经验安排的很紧凑，如模板高峰时每天施工约6000平米，压缩空间已很小；5）冬、雨季正常施工，采取相应的技术措施，全面克服气候的影响。 54四、建造成本

39、估算及资金需求计划55 （一）三种方案建造成本估算汇总表5657（二）三种方案建造成本重大差异分析（二）三种方案建造成本重大差异分析: :1 1、RTKLRTKL原版设计方案（原版设计方案（33003300）和）和RTKLRTKL设计修改方案（设计修改方案（30003000）及简易批发市场版（及简易批发市场版（22002200）主要差异在于：）主要差异在于： RTKL原版设计方案（3300）为弧形立面造型结构复杂，施工工期长，工艺复杂，须利用定型模板或木模板，导致用工量增大，从而导致结构施工成本增加；在建筑面积、结构形式相同情况下，弧形建筑钢筋及混凝土含量相应增大，从而导致结构成本增加；在装饰

40、装修方面，由于弧形幕墙比直线形幕墙仅此一项没平米外墙面积增加300元；RTKL原版设计方案中空中连廊与RTKL设计修改方案相比增加900万。58 2、 RTKL设计修改方案与简易批发市场版的主要差异在于装修标准、装修部位不同，材料设备选型不同。其中RTKL设计修改方案如外墙大部分为玻璃幕墙，少部分为中档石材，而简易批发市场版外墙大部分为涂料，少量中低档石材和玻璃幕墙；写字楼不采用空调系统而采用散热器采暖，精装修面积减小；如酒店及公寓在RTKL设计修改方案中全部精装修，不低于四星级标准，而简易批发市场版中只在公共部分进行中低档次装修；RTKL设计修改方案商业批发层增加了玻璃隔断和简易的天棚吊顶，

41、而简易批发市场版仅做到墙面天棚刮腻子，没有玻璃隔断。景观园林在RTKL设计修改方案中档次较高。59五、项目建设成本控制体系601 1、建造成本控制思路、建造成本控制思路 加强工程设计审核管理： 加强工程、设计变更管理； 强化分包和采购管理； 现场管理；612 2、建造成本控制方案、建造成本控制方案建造成本控制原则：1）在开工前，针对具体项目通过任务分解，对所有重要成本点均划分出拟分包工程，甲方直接采购的和甲方指定品牌限价乙方采购的材料设备子项。2）凡能在工程实践中具有可操作性，拆细后对工程衔接和质量影响可控的子项均要分解出子项。3）任何一个子项均实行严格的招投标管理，按公司制定的招标管理办法操

42、作，严格走审批程序。4）任何一个子项招标时均需选择3家以上合格投标单位。5）由招标领导小组按合理低价原则确定中标单位。6）项目公司工程部承担技术标起草工资，预算部承担商务标起草工作，先讨论技术的可行性，再讨论经济可行性。7）最大限度的利用社会资源，如积极引入BOT方式运作供暖、制冷系统，注重付款条件，尽量延长付款期限等。62第四章 项目营销63项目营销项目营销营销策略推广策略前提分析推广计划宣传主线主要公关活动造势与东方广场媲美保障高投资回报率项目布局高收益率销售控制营销核心饥饿疗法客户类型分析租售定价租售计划64研究销售对象生态客户群链战略投资人物业产权持有 人租约投资人租约投资人厂家商户厂

43、家商户65细分销售对象战略投资人物业产权持有人物业产权持有人租约投资人租约投资人商场商场运营商厂家商户厂家商户租约投资人租约投资人66针对这些客户，如何推广？主要从四个方面进行推广项目品质项目价位项目稀缺性项目的保障67造势价格杀手国美的价位饥饿疗法少量供应国美集团信誉与实力保证项目的运作高形象国贸的地位68造势手段一-国贸的地位1.国际知名建筑设计公司-RTKL2.建筑成本高-高投入保证高品质3.只租不售-与国贸相同的运做方式4.强调丰台区整个区域商业价值。5.通过炒作提升地块价值。6.聘请知名商业运营公司、酒店管理公司,保证项目档次69造势手段二国美的价位具体定价方式和销售套餐我们在后面有

44、详细说明70造势手段三-饥饿疗法一是讲求订单生产、零库存运作，省心踏实同时试探市场，避免一些失误，还给消费者“不容易吃上”的紧迫感，让他们追着我们。二是定价要有战略考虑，产品实力大，价位足够低，就会有一个紧俏期。对消费者的表面解释可以说是为保持价格稳定、让先铺位的人心里平衡，而实际上是采取“以少胜多”战术，打压市场比自己成熟、价位比自己高的对手，增强自己的竞争力。71可行的业态分析-15大类100余种服装类（服装类（10类）类）化妆品化妆品 （5类）类）珠宝首饰类珠宝首饰类 （5类）类）日用小商品（日用小商品（11类）类）文物类文物类 （10类）类）食品和农副产品食品和农副产品 （10类）类）

45、休闲体育类（休闲体育类（5类）类）家居用品（家居用品（ 5类）类）建材家具建材家具 （12类）类）医药保健品（医药保健品（5类）类）文化办公用品（文化办公用品（6类）类）图书音像市场（图书音像市场（8类）类）服务行业特供商品（服务行业特供商品（5类）类）乐器乐器 （3类）类）电器电器72服装（服装（1010类）类）1.男装：西服、夹克衫、西裤、休闲装、内衣 2.女装：套装、外衣、裙子、裤子、时装、休闲装、职业女装3.女士内衣：文胸、束裤、内裤、腹带、袜子 4.童装：各种童装5.面料：各种布料、丝绸产品6.运动休闲：健身服、运动服、登山服、滑雪服、游泳衣7.箱包：旅行箱、皮箱、登山包、坤包、男士

46、手包、提包、手提箱8.皮草：裘皮大衣、裘皮短大衣、皮大衣、皮夹克、皮搂、皮裙、马夹、皮带、皮手套9.鞋帽：男鞋、女鞋、儿童鞋、帽子、手套10、服饰：领带、袖扣、围巾、胸饰73化妆品（化妆品（5 5类）类）1.护肤用品：洗面奶、润肤水、润肤露、爽肤水、紧肤霜、养颜露、防晒霜2.化妆用品：粉妆液、粉底霜、眉笔、口红、唇彩、唇膏、眼线笔、睫毛膏、指甲油、染发剂3.化妆器具：化妆刷、化妆棉、睫毛夹、假睫毛、指甲护理用具4.洗浴用品5.饰品、香水74珠宝首饰（珠宝首饰（5 5类）类）1.钻饰：钻戒、钻石项链2.黄金饰品：3.白金饰品：4.宝石饰品：红宝石、蓝宝石、绿宝石、绿松石、玛瑙、玉石5.银饰品：7

47、5日用小商品（日用小商品（1111类）类） 1.日用生活品2.妇女用品3.婴童用品4.工艺品5.装饰6.玩具7.五金8.小家电9.婚庆用品 10.宠物用品 11.其他76文物（文物（1010类）类）1.玉器2.青铜器3.瓷器4.仿古家具5.字画6.石器7.金属器8.古币9.木器 10.杂件 77食品和食品和农副产品（1010类）类）1.烟2.酒3.糖4.茶5.干、鲜果品6.调料7.饮料8.蔬菜9.禽、蛋、海鲜类10、其他农副产品78体育用品（体育用品（5 5类）类）1.Golf2.球类3.健身器材4.户外用品5.运动器械79家居用品（家居用品（5 5类）类）1.床上用品2.摆件3.窗帘布艺4.

48、厨卫用品5.灯饰80建材家具（建材家具（1212类）类）1.家具2.厨房用具3.卫生洁具4.砖5.板材6.水暖7.电料8.门9.窗10.涂料11.灯具12.其他81医药保健品（医药保健品（5 5类）类）中药西药保健品家用医疗设备保健设备82文化办公用品（文化办公用品（6 6类）类）文化用品：纸、墨、笔、砚办公用品：办公文具学生用品：书包、笔、本等用具摄影用品：摄影器材美术用品：美术用具办公设备：传真机、复印机、装订机、扫描仪、电话机83图书音像（图书音像（8 8类）类）教科书籍专业书籍生活书籍杂志刊物儿童书籍磁带光碟软件84服务行业特供商品（服务行业特供商品（5 5类）类）美容、美发特供品宾馆

49、特供品火车、飞机特供品汽车整车及零配件产品其他85乐器（乐器（3 3类）类）西洋乐器民乐器电子乐器86造势手段四-国美品牌1. 中国家电连锁巨头-资金实力的保障2.品牌-信誉的保障，保证回购的可信度3.专业运做、商业敏捷度是在电器行业巨大的成功的保证，这种保证也将体现在国美地产的项目上。87营销方案一：北京国际商贸汇展中心38.8万平方米分配方案一餐饮/娱乐或调节面积4.8万平方米主力店百货+超市4万平方米物流汇展30万平方米88营销方案二： International Super Outlets38.8万平方米分配方案二餐饮/娱乐或调节面积2.8万平方米主力店百货+超市2万平方米Outlet

50、s4万平方米物流汇展30万平方米89Outlets的具体运用Outlets运用方案的几种考虑1.引进国际商业运营公司，引入国际品牌的Outlets，提高项目档次，吸引客流。2.与香港贸发局等类似组织谈判，引入CEPA产品。3.在项目运做前期，我们针对Outlets的客户免收场地费三年，部分的让利可以最大限度的提高人气。90商业汇展30万平方米分配分割最小单位分割最小单位 （建筑面积）最多户数最多户数 平均每个行业最多平均每个行业最多户数户数 平均到每一类产品的户数50 6000户 400户 60户100 3000户 200户 30户200 1500户 100户 15户400 750户 50户

51、7.5户20，000 15户 1户 通过市场调查，建议面积分割按建筑面积50 进行分割。91营销策略主要针对商业部分如何定价定价策略定价策略如何说服客户销售手段销售手段达到怎样的目标销售排期销售排期需要怎样的配合推广排期推广排期92定价系统按照工程进度等各项要求，我们项目要求在开业前收回30个亿。营销方案说明均价（元/ ）一销售所有商业面积，39.1万。7672二销售部分商业面积，30万。10000三销售部分商业面积，35万。搭配销售写字楼面积3.5万 。779293参数1：不同售价不同出租年数对应的租金（按年出租360天静态计算）34567840003.70 45004.17 3.13 50

52、004.63 3.47 2.78 55005.09 3.82 3.06 2.55 60005.56 4.17 3.33 2.78 2.38 65006.02 4.51 3.61 3.01 2.58 2.26 70006.48 4.86 3.89 3.24 2.78 2.43 75006.94 5.21 4.17 3.47 2.98 2.60 80005.56 4.44 3.70 3.17 2.78 85004.72 3.94 3.37 2.95 90004.17 3.57 3.13 95003.77 3.30 100003.47 94参数2：市场比较法对照值根据商业体量和项目业态等因素，我们选

53、取百荣的出租价格和销售价格为参考。1.百荣三层（可视为项目均价）40年产权销售价格为34000元/。2.百荣建筑面积平均出租价格为5.25元/。3.百荣铺位面积平均出租价格为10.5 元/95投资方案一我们销售价格为7792元/ 即我们的实际租金为 7792元/（360*6年）=3.6元/预计3-5年后平均租金为5元/客户静态投资收益率为（5-3.6）/3.6=38.8%96投资方案二我们销售价格为7792元/ 即我们的实际租金为 7792元/（360*8年）=2.7元/预计3-5年后平均租金为5元/客户静态投资收益率为（5-2.7）/2.7=85.1%97投资方案比较使用年数实际使用价值投入

54、资金量静态投资收益率610800元7792元/38.8%814400元7792元/85.1%我们还可以提供购买6年的使用权，两年的免租期，实际使用8年，预定两年的免租期在第7-8年实现。98动态投资分析比较系数假设出租价格假设出租价格3.25元元/平方米平方米.日日推算出年租金1170元元/平方米平方米.年年出租年限出租年限租金收益租金收益111702234033510446805585067020781908936099不同付款方式的比较案例说明：前提：出租面积：1 平方米建筑面积 出租期限：8年 预计租金为市场价值的65%，为3.25元/天一次付清，7500元/平方米。分八年，按3.25元

55、/天，则每年付1170元/年，总计9360元/平方米；按3%贴现率计，NPV为8459元/。对比可知：一次付清可节省资金12.8%对外出租，如按市场4元/平方米.天计，利润率53.6%NPV利润率38.8%100预计在开业时售价为12000元/平方米不同阶段投资收益率如下表购买价格投资收益率5500118.18%6000100.00%650084.62%700071.43%750060.00%800050.00%850041.18%900033.33%950026.32%1000020.00%越早购买的客户能享受到越高的投资收益率101定价思路:针对不同租赁年数，给予不同租金级差，推算出的销售

56、价格456783.753283.664803.575603.485683.39504参考租金购买年限销售价格102酒店写字楼租赁思想和商业面积捆绑以套餐形式推出：1、方式一：商铺加写字楼的套餐形式；方式二：商铺加酒店的套餐形式；方式三：商铺加酒店加写字楼的套餐形式；备注，捆绑后酒店、写字楼价格高于成本价，但明显低于散租价格。2、如通过市场研究写字楼产品不利于展开租赁，可调整为商住形式产品。3、如进行捆绑，写字楼、酒店部分的利润可更有效的为整体营销收入进行补充。103我们提供的服务1.有展会场所，定期举办各种推荐活动2.我们联系15类的商业协会，建立商业地产聚乐部。3.能进入我们项目句证明商家是

57、行业内翘楚。4.国美在联接商业国务购物的网站，拓宽销售渠道5.我们与银行建立良好的贷款渠道。104营销阶段划分2005年2006年1112123456789101112项目品牌导入期市场反馈期强销期持续期二次强销期收尾105商业租售计划（按30万静态计算）4月5月6月7月8月9月10月11月12月强销期销售40%持续期销售20%二次强销销售30%结尾期销售10%6750元/4.054.057750元/1.551.551.558750元/3.943.949750元/1.461.462006年参考价格租售额（亿元）23.55亿元106推广计划23.55亿销售额提2%的营销费用2005年2006年1

58、112123456789101112推广排期项目品牌导入期强销推广持续推广二次强销推广收尾费用比例40%30%10%20%0费用额1884万元1413万元471万元942万元0107项目品牌导入期（2005年11月2006年3月）这期间的宣传策略是突出项目形象和品牌优这期间的宣传策略是突出项目形象和品牌优势，迅速吸引市场目光，为势，迅速吸引市场目光，为强销期做好准备工强销期做好准备工作。主要有两个造势宣传点：作。主要有两个造势宣传点：1.1.地块的商业价值地块的商业价值-高投资回报率高投资回报率2.2.销售国美商铺优先选购卡（运用一定的价格销售国美商铺优先选购卡（运用一定的价格杠杆）杠杆）10

59、8项目强销期项目强销期（20052005年年3 3月月20062006年年4 4月）月）这期间是实现项目利润最大化。在市场上，这期间是实现项目利润最大化。在市场上，本项目已有了一个形象概念，突出项目综合本项目已有了一个形象概念，突出项目综合品质的宣传，是促进成交的主要手段。在此品质的宣传，是促进成交的主要手段。在此期间主要以商业放量为主导销售工作，进行期间主要以商业放量为主导销售工作，进行整单招商、销售加散单招商、销售结合的销整单招商、销售加散单招商、销售结合的销售形式。售形式。109第五章 项目融资110一、融资策略（一）、项目融资阶段划分地价款工程正负零工程封顶地价款工程正负零工程封顶第一

60、阶段第一阶段资金需求资金需求:地价款资金来源资金来源: 自有资金 战略合作融资方式融资方式: 战略合作第二阶段第二阶段资金需求资金需求: 地价款 工程款(垫资)资金来源资金来源: 自有资金 土地抵押贷款 战略合作融资方式融资方式: 银行贷款 战略合作第三阶段第三阶段资金需求资金需求:工程款(垫资)资金来源资金来源:销售回款土地抵押贷款在建工程抵押贷款融资方式融资方式:银行贷款战略合作第四阶段第四阶段资金需求资金需求: 工程款(垫资)资金来源资金来源: 销售回款 租金收入融资方式融资方式: 发行信托计划或REITS基金 上市或资产置换 战略合作第五阶段第五阶段资金需求资金需求:资金来源资金来源: