项目八 投资性房地产的核算

1、项 目项 目 8 8 投 资 性 房 地 产投 资 性 房 地 产 的 核 算的 核 算 概述 | 取得 | 后续计量 | 转换与处置 0101投资性房地产的概述0202投资性房地产的取得0303投资性房地产的后续计量0404投资性房地产的转换与处置01任务一任务一 投资性房地产的概述投资性房地产的概述 投资性房地产的概念 投资性房地产的范围P A R T一、投资性房地产的概述一、投资性房地产的概述（一）投资性房地产的概念（一）投资性房地产的概念（二）范围：投资性房地产的范围（二）范围：投资性房地产的范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。已出租的土地使用权、建筑

2、物已出租的土地使用权、建筑物1.已出租。【例】计划用于出租，尚未出租的，不属于。2.拥有产权。【例】租入土地使用权后，再转租的，不属于。3.出租为主。【例】出租建筑物同时提供相关辅助服务，若服务在协议中不重大，属于。持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权【例】国家认定的闲置土地，不属于。一、投资性房地产的概述一、投资性房地产的概述（三）投资性房地产的特征（三）投资性房地产的特征投 资 性 房 地 产 有 两 种 后 续 计 量 模 式投 资 性 房 地 产 在 用 途 、 状 态 、 目 的 等 方 面 区 别 于作 为 生 产 经 营 场 所 的 房 地 产 和 用

3、 于 销 售 的 房 地 产投 资 性 房 地 产 是 一 种 经 营 活 动分类分类具体情形具体情形1.自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产 企业出租给本企业职工居住的房屋 企业拥有并自行经营的旅馆、饭店 企业自用的办公咯、生产车间和厂房2.作为存货的房地产：以出售为持有目的房地产开发企业再正常经营过程中销售的额或为销售而正在开发的商品房的和土地。3.混合用途：部分 用于赚取租金或资本增值，部分自用能够区分 自用部分：固定资产 出租部分：投资性房地产不能区分固定资产一、投资性房地产的概述一、投资性房地产的概述【易错易混点易错易混点】【多选题】下列各项中，不属于投资性房地

4、产的有（ ）。 A. 房地产开发企业开发的准备出售的房屋 B. 房地产开发企业拥有的已出租建筑物 C. 企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D. 企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】：AC【解析】：选项A是企业为了出售而持有的房地产，属于企业的存货 ，选项C属于企业自用的房地产，属于固定资产。一、投资性房地产的概述一、投资性房地产的概述【多选题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（ ）。A.企业出租给本企业职工居住的房屋B.房地产企业拥有并自行经营的饭店C.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务D.房地产开发企业持有以备出售的商品房一、投资性房地产的概述一、投资性房地产的概

5、述【答案】：ABD【解析】：选项A和B是企业为经营管理而持有的房地产，属于固定资产。选项D是企业为了出售而持有的房地产，属于企业的存货。02任务二任务二 投资性房地产的取得投资性房地产的取得 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续支出P A R T投资性房地产的确认投资性房地产的确认和初始计量和初始计量确认条件确认时点计量原则01（一）投资性房地产的确认条件（一）投资性房地产的确认条件一、投资性房地产的确认和初始一、投资性房地产的确认和初始计量计量02同时满足投资性房地产的两个确认条件：01满足投资性房地产的定义 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 该投资性房地产的成本能够

6、可靠地计量用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准一、投资性房地产的确认和初始一、投资性房地产的确认和初始计量计量（二）投资性房地产的确认时点（二）投资性房地产的确认时点取得取得方式方式外购的房地产外购的房地产在购入的同时对外出租或用于资本增值自行建造的房地产自行建造的房地产在达到预定可使用状态（即自行建造活动完成）的同时对外出租或用于资本增值一、投资性房地产的确认和初始一、投资性房地产的确认和初始计量计量（三（三）投资性房地产的初始

7、计量）投资性房地产的初始计量 先自用一段时间后再改为出租或用于资本增值的，应先将房地产确认为固定资产或先自用一段时间后再改为出租或用于资本增值的，应先将房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转换无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。为投资性房地产。【单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（ ）。A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】：A【解析】：选项B属于企业的固定资产

8、，在购入的同时对外出租或用于资本增值，才属于外购投资性房地产，选项C和D错误。一、投资性房地产的确认和初始一、投资性房地产的确认和初始计量计量（四（四）投资性房地产的计量原则）投资性房地产的计量原则一、投资性房地产的确认和初始一、投资性房地产的确认和初始计量计量 成本：购买价款、相关税费和可直接归属于资产的其他支出成本：购买价款、相关税费和可直接归属于资产的其他支出外购的投资性房地产外购的投资性房地产 成本：土地开发费用、建筑成本、应予以资本化的借款费用、成本：土地开发费用、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用支付的其他费用和分摊的间接费用自行建造的投资性房地产自行

9、建造的投资性房地产建造过程中发生的非正常性损失计入当期损益，还是计入建造成本？建造过程中发生的非正常性损失计入当期损益，还是计入建造成本？建造过程中发生的非正常性损失计入当期损益建造过程中发生的非正常性损失计入当期损益【单选题】甲公司于2X20年5月1日购入一块土地的使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。2X20年9月1日，甲公司与乙公司签订款租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。约定该厂房于完工时开始出租。2X20年9月30日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的账面价值为2400万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为300万元（包括建造期间无形资产的摊销），能够单独计量。甲公司采用成本模式对

10、投资性房地产进行后续计量。则甲公司2X20年9月30日投资性房地产的入账价值为（ ）万元。A.1350 B.1500 C.2400 D.1200【答案】：B【解析】：投资性房地产的入账价值=1200+300=1500万元。一、投资性房地产的确认和初始一、投资性房地产的确认和初始计量计量投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出资本化支出费用化支出02资本化资本化费用化费用化、 后续支出不满足投资性房地产确认条件：后续支出不满足投资性房地产确认条件：修理。修理。 修理支出是由于资产不能正常运行，发修理支出是由于资产不能正常运行，发生支出是为了原有功能的维持，不涉及生支出是为了原有功能的维持，不

11、涉及房屋结构变化。房屋结构变化。 后续支出满足投资性房地产确认条件：后续支出满足投资性房地产确认条件：改扩建改扩建 改扩建支出主要是推倒重置、增加功改扩建支出主要是推倒重置、增加功能、扩大面积，房屋结构发生变化。能、扩大面积，房屋结构发生变化。一、一、与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出后续支出：投资性房地产经初始计量并入账后，又发生的与投资性房地产有关的支出，比如改扩建支出、日常维护支出等。企业对某项投资性房地产进行改扩建改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计不计提折旧或摊销。提折旧或摊销。资本化资本化二、资

12、本化支出二、资本化支出资本化费用化后续支出后续支出支出计入成本，资产增加投资性房地产在建【判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。答案：错误二、资本化支出二、资本化支出【例】安淮公司发生下列经济业务（假设安淮公司采用成本模式计量）：（1）2X20年2月，安淮公司与宏伟公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。原价为18 000 000元，已计提折旧4 000 000元。为了提高厂房的租金收入，安淮公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与金源公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给金源公司。2月10日

13、，与宏伟公司的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出1 000 000元，即日按照租赁合同出租给金源公司。二、资本化支出二、资本化支出 2X202X20年年2 2月月1010日，厂房租赁到期，开始改扩建，日，厂房租赁到期，开始改扩建，借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建） 14 000 000 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 4 000 000 4 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 18 000 000 18 000 000 2 2X2X20 0年年1212月月

14、1010日，归集改扩建成本，日，归集改扩建成本，借借 ：投资性房地产：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建） 1 000 000 1 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 1 000 000 1 000 000完工完工后，后，借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 15 000 00015 000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建） 15 000 00015 000 000二、资本化支出二、资本化支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的（如企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出日常维护发生的支出），应当再发生时计入当期损益。费用化费用化

15、资本化费用化后续支出后续支出支出计入损益，费用增加其他业务成本三三、费用、费用化支出化支出【单选题】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的财务报表项目（ ）。A.营业成本B.投资收益C.管理费用D.营业外支出【答案】：A【解析】：投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，属于费用化后续支出，应该计入“其他业务成本”账户，“其他业务成本”在利润表中，列示于“营业成本”项目。三三、费用、费用化支出化支出【例】安淮公司发生下列经济业务（假设安淮公司采用成本模式计量）：（2）2X21年2月安淮公司对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出167 000元

16、，用银行存款支付。三三、费用、费用化支出化支出 2 2X2X20 0年年2 2月，进行日常维修，发生月，进行日常维修，发生费用化支出费用化支出借：其他业务成本借：其他业务成本 167 000 167 000 贷：银行存款贷：银行存款 167 000 167 00003任务三任务三 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 账面计量模式 公允价值计量模式P A R T 计量模式的变更计量模式的选择计量模式的选择01后续后续计量计量成本模式（通常情况成本模式（通常情况）公允模式（特定条件公允模式（特定条件）一一、投资性房地产的后续计量、投资性房地产的后续计量 通常应当采用成本模式对投资性房地产

17、的进行后续计量； 满足特定条件时，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 但是同一企业只能采用一种模式只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。特定条件：特定条件：一一、投资性房地产的后续计量、投资性房地产的后续计量答：企业存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可公允价值能够持续可靠取得的靠取得的，可以采用公允价值计量模式。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有有活跃的房地产交易市场活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类取得同类或类似房地产的市场价格及其他相或类似房地产的市

18、场价格及其他相关信息关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。成本模式计量成本模式计量02二二、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产 按照固定资产或无形资产的有关规定，按（期）月计提折旧或摊销 取得的租金收入，形成其他业务收入 投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，其减值损失再以后的会计期间不得转回u成本模式计量原则：成本模式计量原则： 采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用企业会计准则第4号固定资产。 采用成本

19、模式计量的土地使用权的后续计量，适用企业会计准则第6号无形资产。二二、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产投资性房地产投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（摊销）（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备使用过程中，资产在使用过程中，资产在耗用，可能发生贬值。耗用，可能发生贬值。收取租金。收取租金。确定开设的账户计提折旧或摊销时计提折旧或摊销时计提减值准备时计提减值准备时取得租金收入时取得租金收入时了解经济业务进行账务处理具体账务处理：具体账务处理：1.1.计提折旧或摊销时计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）2.2

20、.计提减值准备时计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.3.取的租金收入取的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入二二、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，可以比照固定资产、无性房地产，可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。形资产的处理思路理解。【单选题】企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应贷记（ ）。A.资本公积B.其他综合收益C.其他业务收入D.投资收益【答案】：C【解析】：采用成本模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，形成其他业务收入。二二

21、、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产【例】安淮公司决定采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2X20年7月1日购入一幢写字楼，用于对外出租。该办公楼的买价为3000万元，相关税费50万元，预计使用寿命20年，预计净残值为20万元，安淮公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于每年末收取。二二、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产 2 2X20X20年年7 7月月1 1日，外购投资性房地产，成本日，外购投资性房地产，成本=3000+50=3050=3000+50=3050（万元（万元）借：投资性房地产借：投资性房地产 3050

22、3050 贷：银行存款贷：银行存款 30503050 2 2X20X20年末收取租金时年末收取租金时借：银行存款借：银行存款 200200 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 200200 2 2X20X20年提取折旧时，应计提折旧额年提取折旧时，应计提折旧额= = （3050-203050-20）20206 61212借：其他业务成本借：其他业务成本 75.7575.75 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75.75 75.75 二二、采用成本模式计量的投资性房地产、采用成本模式计量的投资性房地产公允价值公允价值模式计量模式计量03 资产负债表日，投资性房地产按公允价值计量。公

23、允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益”账户；公允价值低于账面余额的差额，做相反分录。 取得的租金收入，形成其他业务收入u公允价值公允价值模式计量原则：模式计量原则： 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。三、采用公允价值三、采用公允价值模式计量的投资性房地产模式计量的投资性房地产三、采用公允价值三、采用公允价值模式计量的投资性房地产模式计量的投资性房地产投资性房地产投资性房地产成本成本投资性房地产投资性房地产公允公允价值变动价值变动使用过程

24、中，资产的使用过程中，资产的公允价值发生波动。公允价值发生波动。收取租金。收取租金。确定开设的账户期末期末公允价值发生公允价值发生变动时变动时取得租金收入时取得租金收入时了解经济业务进行账务处理三、采用公允价值三、采用公允价值模式计量的投资性房地产模式计量的投资性房地产具体账务处理：具体账务处理：1.1.公允价值上升公允价值上升借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益2.2.公允价值下降公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动3.3.取得租金收入取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入【多选题】下列各项中关于投资性房地产后续计量的表述不正确的是（ ）A.同一企业对投

25、资性房地产不能采用多种后续计量模式B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产按月计提折旧或摊销C.采用公允价值模式进行后续计量的投资性，房地产公允价值的变动金额应计入其他综合收益D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入投资收益【答案】：CD【解析】：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入公允价值变动损益三、采用公允价值三、采用公允价值模式计量的投资性房地产模式计量的投资性房地产【例】2X20年8月，安淮公司与宏伟公司签订租赁协议，约定将安淮公司新建造的一栋写字楼租赁给宏伟公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼完工并开始起租，写字楼的

26、工程造价为5 000万元。安淮公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2X20年12月31日，该写字楼的公允价值为6 600万元。三、采用公允价值三、采用公允价值模式计量的投资性房地产模式计量的投资性房地产 2 2X20X20年年10月月1日，写字楼完工并开始起租，日，写字楼完工并开始起租，借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 50 000 000 贷：在建工程贷：在建工程 50 000 000 2X20年年12月月31日，期末公允价值计量，日，期末公允价值计量，公允价值变动额公允价值变动额=66 000 000-50 000 000=16 000 000（元）（元）借：投资性

27、房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 16 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 16 000 000后续计量模式的变更后续计量模式的变更04四、计量模式的变更四、计量模式的变更会计政策变更会计政策变更成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式u 投资性房地产投资性房地产u 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）u 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 原价 累计折旧额或摊销额 减值金额u 投资性房地产投资性房地产成本成本 原价公允价值账面价值留存收益留存收益盈余公积盈余公积未分配利润未分配利润R R1-R1-R四、计量模式的变更四、计量模式的

28、变更会计政策变更会计政策变更成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式借：投资性房地产借：投资性房地产成本（变更日公允价值）成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价）贷：投资性房地产（原价） 利润分配利润分配未分配利润（或借）未分配利润（或借） 盈余公积（或借）盈余公积（或借）【例】安淮公司将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2X20年1月1日，安淮公司认为出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该投资性

29、房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为20000万元，已计提折旧400万元。2X20年1月1日，该写字楼的公允价值为26000万元。假设安淮公司按净利润的10%计提盈余公积。四、计量模式的变更四、计量模式的变更u 投资性房地产投资性房地产 2000020000u 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 400400u 投资性房地产投资性房地产成本成本 2600026000公允价值 26000账面价值19600留存收益留存收益64006400盈余公积盈余公积640640未分配利润未分配利润5760576010%10%90%90%四、计量模式的变更四、计量模式的变更【例】安淮公

30、司将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2X20年1月1日，安淮公司认为出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为20000万元，已计提折旧400万元。2X20年1月1日，该写字楼的公允价值为26000万元。假设安淮公司按净利润的10%计提盈余公积。四、计量模式的变更四、计量模式的变更借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 26 00026 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 400400 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 20 0

31、0020 000 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 5 7605 760 盈余公积盈余公积 640640【单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（ ）。A.资本公积 B.营业外收入C.未分配利润 D.投资收益【答案】：C【解析】：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计变更会计政策进行处理，并按计量模式变更时，公允价值与账面价值差额，调整期初有所收益，计入“未分配利润”和“盈余公积”账户。四、计量模式的变更四、计量模式的变更04任务任务4 4 投资性房地产的转换与处置投资性房地产的转换与处

32、置 投资性房地产的转换 投资性房地产的处置P A R T转换形式及转换日转换形式及转换日01转换形式转换日一、一、投资性房地产的转换形式投资性房地产的转换形式投资性房地产的转换投资性房地产的转换后续计量模式的变更后续计量模式的变更房地产用途发生变更成本模式转为公允价值模式计量投资性房地产非投资性房地产u投资性房地产的转换与后续计量模式变更的区分投资性房地产的转换与后续计量模式变更的区分确凿证据：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如自用状态改为出租状态。一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（一）一）投资性房地产

33、的投资性房地产的转换形式转换形式01投资性房地产开始自用05作为存货的房地产改为出租04自用建筑物停止自用，改为出租03自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值02房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售投资性房地产非投资性房地产非投资性房地产投资性房地产一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换存货或自用房地产投资性房地产租赁期开始日、或用于资本增值日租赁期开始日、或用于资本增值日达到自用房地产状态达到自用房地产状态租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期明确表明将其重新开发用于对外出售的

34、日期（二二）投资性房地产的转换日）投资性房地产的转换日【多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）。A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁合同签订日 B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期 D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期 【答案】：BC【解析】：作为存货的房地产改为出

35、租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。选项AD错误。一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换成本模式下成本模式下投资性房地产的转换投资性房地产的转换投资性房地产转换为非投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产02一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（二）成本模式下投资性房地产的转换二）成本模式下投资性房地产的转换开设账户开发产品固定资产累计折旧固定资产减值准备开设账户投资性房地产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备自用房地产或存货自用房地产或存货投资性房地产投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换对应科目一一结转对应科目一一结转成本模式下，

36、投资性房地产的转换不影响企业的当期损益。成本模式下，投资性房地产的转换不影响企业的当期损益。一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（二二）成本模式下投资性房地产的转换）成本模式下投资性房地产的转换1.1.自用房地产转为投资性房地产自用房地产转为投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备2.2.投资性投资性房地产转为自用房地产房地产转为自用房地产借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备自用房地产自用房地产投资性房地产投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换对

37、应科目一一结转对应科目一一结转一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（二二）成本模式下投资性房地产的转换）成本模式下投资性房地产的转换1.1.存货存货转为投资性房地产转为投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品2.2.投资性投资性房地产转为存货房地产转为存货借：开发产品 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 存存 货货投资性房地产投资性房地产按账面价值转换按账面价值转换对应科目一一结转对应科目一一结转一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【单选题】企业发生的下列关于投资性房地产的经济业务中，不会影响营业利润的是（ ）。A.将自用房地产转为采用

38、成本模式进行后续计量的投资性房地产B.出租投资性房地产收取租金C.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产按月计提折旧（摊销）D.出售投资性房地产取得处置收入【答案】：A【解析】：选项B，出租投资性房地产收取租金，计入其他业务收入，影响营业利润。选项C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产按月计提折旧（摊销），计入其他业务成本，影响营业利润。选项D，出售投资性房地产取得处置收入，计入其他业务收入，影响营业利润。一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】安淮公司2X20年10月，因租赁期满，董事会决定发生如下两笔经济业务：（1）10月1日，安淮公司将其出租在外的厂房收回，开始用于本企业生

39、产商品。该项房地产账面价值为4 800万元，其中，原价6 000万元，累计已提折旧1 200万元。假设该公司采用成本模式。2X202X20年年1010月月1 1日日借：固定资产 48 000 000 投资性房地产累计折旧 12 000 000 贷：投资性房地产 48 000 000 累计折旧 12 000 000（1 1）成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产）成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】安淮公司2X20年10月，因租赁期满，董事会决定发生如下两笔经济业务：（2）10月1日，安淮公司将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字

40、楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转为存货。该项房地产转换前采用成本模式计量，原价为5 500万元，累计已计提折旧1 500万元。2X202X20年年1010月月1 1日日借：开发产品 40 000 000 投资性房地产累计折旧 15 000 000 贷：投资性房地产 55 000 000（1 1）成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产）成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产（2 2）成本模式下非）成本模式下非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产转换为投资性房地产一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】安淮公司是从事房地产开发的企业，2X20年10月，经公司董事会

41、决议，发生如下两笔经济业务：（1）10月10日，安淮公司与江南公司签订了经营租赁协议，将其拥有的一栋使用的写字楼出租，采用成本模式进行后续计量，租赁开始日为2X20年11月1日，租赁期为3年。2X20年11月1日，这栋办公楼的账面余额为600 000 000元，已提折旧6 000 000元。假设安淮公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投资性房地产写字楼 600 000 000 累计折旧 6 000 000 贷：固定资产 600 000 000 投资性房地产累计折旧 6 000 000一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】安淮公司是从

42、事房地产开发的企业，2X20年10月，经公司董事会决议，发生如下两笔经济业务：（2）10月11日，安淮公司与东方公司签订了经营租赁协议，将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租，租赁开始日为2X20年11月1日，租赁期为3年。2X20年11月1日，这栋办公楼的账面余额为50 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投资性房地产写字楼 50 000 000 贷：开发产品 50 000 000（2 2）成本模式下非）成本模式下非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产转换为投资性房地产公允价值公允价值模式下模式下投资性房地

43、产的转换投资性房地产的转换投资性房地产转换为非投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产03一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（三）公允价值三）公允价值模式下投资性房地产的转换模式下投资性房地产的转换成本模式下成本模式下转换后房地产的入账价值转换后房地产的入账价值公允价值模式下公允价值模式下转换后房地产的入账价值转换后房地产的入账价值转换前房地产的账面价值转换日房地产的公允价值一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（三）公允价值三）公允价值模式下投资性房地产的转换模式下投资性房地产的转换借贷方差额借贷方差额差额处理分多种情况转换后房地产转换后房地产按转换日房地产的公允价值入账

44、转换前房地产转换前房地产所开设账户从相反方向转销一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（三）公允价值三）公允价值模式下投资性房地产的转换模式下投资性房地产的转换投资性房地产投资性房地产自用房地产自用房地产存货存货投资性房地产按公允价值公允价值计量，借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入贷方差额计入“其他综合收益其他综合收益”自用房地产或存货按公允价值公允价值计量，差额计入“公允价值变动损益”一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换（三）公允价值三）公允价值模式下投资性房地产的转换模式下投资性房地产的转换投资性房地产投资性房地产自用房地产或自用房地产或存货存货投资性房地产按公允

45、价值公允价值计量，贷方差额计入贷方差额计入“其他综合收益其他综合收益” 如果投资性房地产一直采用公允价值模式计量，每月公允价值变化不会太大，所以调增的利润额也不会有太大影响。 在转换时，房地产的公允价值大于转换前房地产的账面价值，产生的贷方差额巨大。如果将该差额记入公允价值变动损益，就会大幅度的调增利润额。为了防止上市公司巨额虚增利润，我们将这部分差额记入其他综合收益，列入权益类科目，显示未来可实现的收益。一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【单选题】甲公司原自用办公大楼的账面原值为7,500万元，已提折旧1,000万元，已提减值准备650万元。转化日，办公大楼公允价值为5,500万元

46、，甲公司将该办公大楼对外出租，并采用公允价值模式进行后续计量，不考虑其他因素，则转化日应计入“其他综合收益”科目的金额为（ ）万元。A.2000 B.350C.1000 D.0【答案】：D【解析】：转换前固定资产账面价值为5850万元，转换日房地产的公允价值为5500万元，非投资性房地产转换为投资性房地产，产生了借方差额350万元，应该计入“公允价值变动损益”账户。那么转化日应计入“其他综合收益”科目的金额为零。自用房地产自用房地产或存货或存货投资性房地产投资性房地产自用房地产或存货按按公允价值公允价值计量，差额计入“公允价值变动损益”开设账户固定资产累计折旧固定资产减值准备开设账户投资性房地

47、产成本投资性房地产公允价值变动借：固定资产（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借） 公允价值变动损益（或借）一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换自用房地产自用房地产或存货或存货投资性房地产投资性房地产投资性房地产按公允价值公允价值计量，借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入贷方差额计入“其他综合收益其他综合收益”开设账户固定资产累计折旧固定资产减值准备开设账户投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动借：投资性房地产（转换日的公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益贷：固定资产 其他综合收益一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】

48、安淮公司2X20年10月，因租赁期满，发生如下两笔经济业务：（1）10月15日，安淮公司将出租的写字楼A收回，开始作为办公楼使用，当日写字楼的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，账面价值为5 750万元，其中成本为5 500万元，公允价值变动为增值250万元。借：固定资产 58 000 000 贷：投资性房地产成本 55 000 000 公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000（1 1）公允价值）公允价值模式下投资性房地产转换为非投资性房地产模式下投资性房地产转换为非投资性房地产一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】安淮公司2

49、X20年10月，因租赁期满，发生如下两笔经济业务：（1）10月15日，安淮公司将出租的写字楼A收回，开始作为办公楼使用，当日写字楼的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，账面价值为5 750万元，其中成本为5 500万元，公允价值变动为增值250万元。【例】安淮公司2X20年10月，因租赁期满，发生如下两笔经济业务：（2）10月15日，安淮公司将出租的写字楼B收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 500万元，其中，成本为5 000万元，公允

50、价值变动为增值500万元。借：开发产品 58 000 000 贷：投资性房地产成本 50 000 000 公允价值变动 5 000 000 公允价值变动损益 3 000 000（1 1）公允价值）公允价值模式下投资性房地产转换为非投资性房地产模式下投资性房地产转换为非投资性房地产一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】安淮公司是从事房地产开发的企业，2X20年10月，经公司董事会决议，发生如下两笔经济业务：（1）10月10日，安淮公司与江南公司签订了经营租赁协议，将其拥有的一栋使用的写字楼出租，租赁开始日为2X20年11月1日，租赁期为5年。2X20年11月1日，这栋写字楼的账面余额

51、为600 000 000元，已提折旧60 000 000元，公允价值为450 000 000元。假设安淮公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。借：投资性房地产成本 450 000 000 累计折旧 60 000 000 公允价值变动损益 90 000 000 贷：固定资产 600 000 000（2 2）公允价值模式下非）公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产转换为投资性房地产一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换【例】安淮公司是从事房地产开发的企业，2X20年10月，经公司董事会决议，发生如下两笔经济业务：（2）10月11日，安淮公司与东方公司签订了经营租赁协议，

52、将其开发的一栋写字楼不再出售，改用作出租，租赁开始日为2X20年11月1日，租赁期为5年。2X20年11月1日，这栋写字楼的账面余额为600 000 000元，未计提存货跌价准备，公允价值为620 000 000元，转换后采用公允价值模式进行后续计量。借：投资性房地产成本 620 000 000 贷：开发产品 600 000 000 其他综合收益 20 000 000（2 2）公允价值模式下非）公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产转换为投资性房地产一、一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换投资性房地产的处置投资性房地产的处置 账面模式下的账务处理公允价值模式下的账务处理

53、04二二、投资性房地产的处置投资性房地产的处置处置是指出售、转让、报废投资性房地产，还包括非货币性交易减少的投资性房地产，和发生投资性房地产毁损等。（一（一）成本）成本模式下模式下u 按收到的处置收入净额确认其他业务收入按收到的处置收入净额确认其他业务收入 借：银行存款 贷：其他业务收入u 按账面价值确认其他的业务成本按账面价值确认其他的业务成本 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产二二、投资性房地产的处置投资性房地产的处置【例】安淮公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，安淮公司将该栋写字楼出售给悦来公司，合同价款为2 000万元，悦来公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为