我国廉租房退出机制探析.docx

1、市场论坛MARKETFORUM改革发展综合市场我国廉租房退出机制探析王丽青（山西大同大学山西大同037000）【摘要】廉租房制度是我国住房保障制度的重要组成部分，廉租房的建设解决了一部分城镇低收入人群的住房问题，但目前我国廉租房的只进不出现象非常严重，突显了廉租房退出机制的不完善。完善廉租房退出机制既有利于廉租房的顺利流转也有助于廉租房保障目标的实现。【关键词】廉租房退出保障【文献标识码】A【文章编号】1672-8777(2014)11-0017-03【中图分类】F120【收稿日期2014-10-16【作者简介】王丽青（1982-）,女，山西大同人，山西大同大学商学院助教，硕士，研究方向：住房

2、制度与房地产经济。一、我国廉租房退出的相关规定（-）中央对廉租房退出的相关规定2003年11月15日颁布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法中首次规定对超出一定标准的家庭取消其保障资格;2005年10月1日施行的城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法详细规定了六种退出廉租房的情况，并在廉租房退出中运用了强制执行这一措施;2010年5月5日，住建部、财政部、民政部三部委联合印发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知中又明确指出了两种廉租房退出的情况，并首次提出了调整租金的退出激励方式，并再一次重申了法院强制执行这一规定。（二）地方对廉租房退出的相关规定地方政府对廉租房退出的规定主要包括三个

3、方面:退出条件、退出方式、处罚措施。首先,退出条件方面，各地的规定差别不大,都是收入超出当年当地最低生活保障线或住房面积超出最低标准的便要退出。其次,退出方式方面，各地的规定有一些差别。退出时间上，北京、上海、天津是六个月内腾退而厦门、深圳则是三个月内腾退;租金补贴上，上海、天津、深圳在腾退期内有一定的补贴而北京、厦门没有任何补贴。最后,惩罚措施方面，各地差别也较小，主要是针对虚报收入、伪造证明等各种骗租行为，给予收回廉租房、追回已发放租金等措施O二、我国廉租房退出机制存在的问题（一）相关法律不健全,处罚力度偏弱关于廉租房退出机制的法规只有三部，并且都只是部门规章，权威性相对不高。这些规章中也

4、只是列举了廉租房退出的几种情况，缺乏全面性。同时，由于法律体系的不完善,使得对违反廉租房租住政策的家庭处罚力度偏弱。对一些不肯腾退廉租房的租户，现有的处罚措施主要是罚款或补交租金。尽管相关规定中提出了在廉租房退出中可申请法院强制执行，但其在实际中运用较少。由于在廉租房退出中对违规处罚的力度较小,而且继续租住廉租房取得的收益比接受处罚带来的损失要大，因此，租户宁愿违反规定而继续租住O（二）对廉租房家庭的动态监管不力一是家庭收入变化的跟踪困难。首先，廉租房租户会虚报家庭收入。由于廉租房家庭成员大多从事临时性工作，收入不稳定，很难对其收入进行追踪，而且他们也不愿意腾退廉租房，这样他们就会隐瞒收入，从

5、而使其收入一直处于最低生活保障线之下。其次，目前我国没有一套完善的收入申报制度和有效的核查体系。只能靠廉租房租户自己申报其收入变化情况，而入户调查和社区统计等核查方法收集到的收入信息准确度也较低。一是廉租房的违规使用监督缺乏。对于将申请的廉租房转租、闲置、借给他人居住、改变用途等违规情况的监控不力。而与家庭收入的监管相比，对廉租房使用的监管较为容易，可以通过相关部门的定期走访,临时抽查等方式,发现这些违规行为。（三）缺乏廉租房退出的激励措施我国的廉租房退出主要是强制性退出，对于达到退出条件而继续居住的租户主要处罚措施也是租金调整。从目前情况来看，一方面，处罚租户收取的租金远低于在市场上租赁房屋

6、支付的租金;另一方面,对租户的处罚可能使经济状况本身不济的廉租房家庭经济更加困难。因此，政府应该采取一些激励措施,使廉租房租户主动自愿腾退廉租房而非政府强制退出。即当廉租房租户的经济状况得到改善后，希望租住更好的住房或购买一套自己的住房，这就需要政府有相关的政策来扶持。国内已有一些城市借鉴发达国家的做法，开始对不再属于保障范围的家庭给予一定的政策优惠，可优先申购经济适用房。但采取这一措施的也仅有广州、东莞等沿海经济发达地区，且方式比较单一。退出廉租房后仅仅可以优先申购经济适用房并未对低收入家庭的自主购房给予一定的优惠。(四) 廉租房退出后的后续保障缺失廉租房一般都设有准入门槛，以天津为例，家庭

7、上年人均月收入低于800元且人均住房面积低于7.5平米可申请廉租房。这个准入标准同时也是退出标准，即当人均月收入高于800元就要退出廉租房的保障，但这种收入水平显然无力购买自有住房，而在市场上租房则要支付远高于廉租房的租金，收入略微的增加从而使家庭的生活水平明显下降。他们退出了廉租房的保障但又无力购买自有住房也不属于其他保障房保障的范围，这就出现了“夹心层“。他们仍然是低收入群体，但又不属于住房保障的范围。这一现象突显了廉租房退出后后续保障的缺失问题。三、完善我国廉租房退出机制的建议(一) 完善相关法律法规,增强违规处罚的力度要解决廉租房退出中出现的问题,必须有完善的法律法规做保证。具体来说要

8、做到以下几点:第一，尽快颁布住房保障的法律，并制定廉租房保障的专门法规，将廉租房的保障范围、保障标准、退出机制等做出明确的规定。第二，出台廉租房退出法规的细则，明确廉租房退出的专门管理机构，廉租房租户监管程序，廉租房退出程序等，使得廉租房退出有法可依。第三,细化违规处罚条例。对违反规定租户的各种处罚要有明确的规定目前对于超出保障范围而不腾退租户的处罚主要是罚款,而且额度较低，因此，很多租户宁愿交罚款也不愿退出。要保证超出保障范围的租户顺利退出，必须加大处罚力度。具体来说,对拒不退出并违规情节严重的租户可由管理部门向法院申请诉讼,由法院依法对其进行行政或经济处罚。(二) 建立健全动态监管机制1.

9、建立动态信息监控系统(1) 建立个人信用体系。个人信用信息是进入和退出社会保障系统的依据，建立完善的个人信用信息系统有助于监管部门对保障房更改、退出保障方式等的管理。首先,建立个人信用档案。个人信用档案包含个人的基本信息、个人的相关经济信息、个人的社会信息三方面的内容。其中，个人基本信息应该与居民的身份信息相对应;经济信息主要包括个人的每笔收入、借款、纳税、享受的福利等相关的经济活动;社会信息是个人的一些优良或不良的社会记录。有了这些信息就可以评定一个人的信用等级。其次，建立以区域为单位的信用调查制度。以县、市为单位建立个人信用信息系统，政府建立专门的机构对全市的个人信用信息进行汇总、更改，然

10、后实.现在行政区内个人信用信息的共享。(2) 建立廉租房信息管理系统。相关管理部门应该建立廉租房租户信息库，将廉租房租户申请、复合以及后期补充资料都做详细的记录。申请资料包括家庭的经济收入证明、家庭人口证明、住房情况证明；复合资料主要是廉租房租住合同;后期补充资料包括家庭年度收入情况变化、住房情况变化及年度的复合记录等。根据年度信息的变化对信息库做相应的调整。信息系统中记录的数据可以作为保障房政策变更、决策的依据。同时将廉租房的相关电子档案网络化,建立完善的廉租房信息管理系统，作为廉租房退出的重要依据。(3) 建立完善的收入核查体系。建立居民经济状况核查系统，廉租房管理部门在收到申请廉租房的材

11、料后，进行简单的初步审核后，将材料送至居民家庭经济状况评估中心进行核对。并将核查系统与保障房档案及居民个人信用档案进行整合,建成全国联网的个人动态信息管理体系。2. 完善政府及第三方的监督管理(1) 设立专门的管理、执行机构。一方面，设立专门的机构负责管理廉租房租户资格的审查、收入情况的复合及退出管理，此外，由于廉租房退出的执行较为困难，还应成立专门的机构来负责廉租房退出的执行。另一方面,要规范和健全廉租房管理的一些程序，简化一些复杂的行政程序,在保证管理规范性的基础上可以提高工作效率。(2) 提高信息的透明度，建立第三方监管模式。廉租房退出的相关信息缺乏透明度，政府并没有在公众网站或报刊上将

12、这些信息公布出来，大部分居民对这些保障政策并不知晓。因此，政府要做到信息公开、透明。而民宗在掌握这些信息后，也可以对政府的相关部门进行相应的监督。同时,在对廉租房租户的监管中，要积极动员街道、社区等基层组织的力量。由于他们与廉租户的接触较多，更为了解廉租房租户的具体情况,可以很好地对租户进行监督。(三) 建立公平、高效的激励机制1.细化租金调整标准调整租金标准是促使廉租房租户尽早退出的一项负向激励措施。通常采用逆向递减和租金累进两种方式。逆向递减方式是根据廉租户家庭收入不不同，给予不同的补贴,收入越高享受的补贴金额越少,这种方式可以使经济困难的家庭享受到更多的补贴,有助于公平。租金累进方式一般

13、以廉租户超出保障资格的时间为标准，租金逐月累进。比如：自超出保障资格6个月内，按原租金交纳；6-9个月租金增加50%；9-12个月，租金增加100%o以此类推，最后达到住房市场的租赁价格。这两种方式都有利于促进条件改善的租户因利益减少而退出廉租房。2.划分廉租房级别为了推动廉租房租户自愿主动退出，可将廉租房划分级另上为不同经济条件的租户安排不同级别的廉租房。最低级别的廉租房,地理位置偏远,配套设施较简单,相应的租金价格(下转第21页)推出此项产品还存在诸多困难和障碍,国家应该出台相关政策来规范和鼓励住房反向抵押贷款业务的发展。(一) 加强住房反向抵押养老保险业务的宣传力度人的观念并非是板上钉钉

14、，一成不变的，随着经济社会的变化而发生相应的变化。对传统观念的注重是对的,但不需要过于看重这个传统观念，否则，我们的国家就不需要进行任何改革，只要一直遵循着传统观念就好了。正如住房抵押贷款一样,刚开始的时候不被人们所接受，因为中国人有勤俭节约和储蓄的美德,欠债消费是一种令人可耻的行径。然而由于住房贷款得到了国家的鼓励和支持，加之买房压力的增大，人们的消费观念已经发生了变化，目前在北京和上海等大城市，按揭住房贷款已经成为一种普遍的消费方式。随着经济形势的转化、时代的进步和家庭财富的积聚，人们的思维多元化发展，人生的选择也将趋于多元化发展，传统的伦理观念肯定会发生变化。由于各个地区的可接受程度不一

15、，应首先在一些比较开放的沿海城市开展，加强金融知识在群众中的普及和推广，大力的宣传此项产品，让更多的百姓了解它，从而引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式，更好的推动此项业务的发展。(二) 进一步规范房地产评估机构、中介机构以及信用评估机构尽管近年来我国房地产评估机构、中介机构等在发展进程中走上了法制化、正规化的道路，但是仍存在一些哄抬房价、暗箱操作等不尽人意的地方。发展住房反向抵押贷款养老模式不但关系着相关运营机构的利益与风险，而且是关乎民生的一项大事。因此，当前我国应大力培育和规范中介机构，政府要通过立法或条例对房产评估机构进行规范和约束,通过建立信息服务渠道，增加信息透明度，防止其与当

16、事人一方串谋，损害另一方利益。(三) 明确土地所有权制度物权法草案已于2006年10月27日第六次提请全国人大常委会审议。六审稿草案规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对土地使用权到期后物权消灭的情况,六审稿还对地上的房屋等不动产的归属问题做了明确。此次审议虽然取消了以前草案中住宅土地使用权70年到期需要支付费用的条文，但是否续费仍待明确。只有新物权法对土地使用权期满后的相关问题予以确定下来，才能为我国推行住房反向抵押贷款奠定法律基础。【参考文献】1 范子文.中国住房反向抵押贷款研究M.北京：中国农业出版社,2011.2 孟晓苏，柴效武.反向抵押贷款M.北京：人民出版社,2009:11

17、1.3 柴效武.以房养老漫谈M.北京:人民出版社,2009.4 尹成远，尹雨晴，肖芜，赵锡宇.我国住房反向抵押贷款保险发展中面临的问题及建议J.邢台学院学报,2011-9,26(3).5 陶萍萍.住房反向抵押货款“叫好不叫座”论我国发展反向抵押货款的障碍J.金融观察,2005,(02):49-50.6 崔少敏.四大难题制约“以房养老”J.人民论坛，2006,(08).(上接第18页)最低；中等级别的廉租房，地理位置中等,配套设施较好,租金也有所增加;最高级别的廉租房,地理位置较好，通常在重点发展区域、交通较为便利，配套设施比较齐全，租金也较高，但仍低于市场租金。这样划分既避免了集中建设廉租房带来的社会问题，又有利于激励廉租房租户积极改善住房条件。3. 制定购房优惠政策，引入金融配套措施对经济状况较好的廉租房租户，可通过增加贴息额度、放宽申请购房贴息贷款的条件和减免购房的相关税费等方式鼓励廉租房租户自购房屋，引导其主动退出。由于廉租房租户大多属于低收入者很难取得住房贷款,政府可以为他们做担保，帮助廉租房租户顺利获得住房贷款,从而鼓励其购买自有住房，尽快退出廉租房。(四) 完善后续配套制度廉租房租户超出保障条件的，必须腾退廉租房，而很多家庭的收入没有太大的增加，退出廉租房后无力在市场上获得住房，因此，政府应该提供一些后续的配套制度，保证退出户能够顺利取得住房。退出廉租房后经济状