物业管理设备运行管理作业流程-实用文件整理范本（2022年参考新模板）.docx

1、物业管理设备运行管理作业流程实用文件整理范本（2022年参考新模板）目录1、设备运行管理范围21）共用部位，主要包括：22）共用设施设备，主要包括：22、制订运行管理计划23、实施常规巡视检查34、对巡检中发现问题的处理31）对巡检中发现保修期内问题的处理32）对巡检中发现保修期外问题的处理31、设备运行管理范1) 共用部位，主要包括：(1) 房屋主体承重结构(如：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)；户外墙面；(2) 门厅;楼梯间；(3) 走廊通道；物业管理用房；(4) 共用设施设备使用的房屋；门卫室。2) 共用设施设备，主要包括：(1) 上下水管道、落水管；水箱、加压水泵；(2) 电

2、梯；天线、供电线路、通讯线路、照明、路灯；(3) 锅炉、供热线路、供气线路；消防设施、闭路电视监控系统、避雷装置；(4) 绿地、道路、沟渠、池、井、垃圾箱/房；非经营性车场/车库；(5) 公益性文体设施、邮政信箱。2、制订运行管理计划1)由工程维修主管负责，根据共用部位、共用设施设备运行技术参数和要求，按年制订共用部位、共用设施设备运行管理计划。计划内容主要包括：(1) 根据行业有关规定、物业服务合同约定、物业项目类别等因素，确定各共用部位、共用设施设备日常巡视检查的频次；需要进行维保或检修的共用部位、共用设施设备名称及所处部位；(2) 维保、检修的时间、时限、内容、责任人；维保、检修费用预算

3、；(3) 维保、检修所需费用是由公司支付，还是由开发商支付、还是动用维修资金。2) 年度运行管理计划经项目经理审核后，报公司批准。3) 物业项目应严格按公司批准的运行管理计划，对共用部位、共用设施设备进行巡视、维保、检修。3、实施常规巡视检查1)按计划实施对共用部位、共用设施设备的常规巡检，基本要求是；(1) 根据各共用部位、共用设施设备不同的巡检频次要求，按时进行巡视检查。(2) 巡检时务必认真负责，全面到位。不管是否发现问题，均应在共用部位、共用设施设备巡检记录表上做好记录。(3) 巡检中发现问题时，应及时书面通启责任部门进行保养、维修或检修,并跟进了解维修进度和结果，直到最终完成。(4)

4、 必要时，应加大巡视检查的频率。4、对巡检中发现问题的处理1) 对巡检中发现保修期内问题的处理(1) 立即用工作函的方式，书面通启开发商签收，详细写明问题所在，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。(2) 在接到开发商巳维修完毕的回复后，应进行复查；如不符合，则再次通启开发商要求维修，直到符合要求。(3) 将以上过程在共用部位、共用设施设备巡检记录表上做好记录。2) 对巡检中发现保修期外问题的处理(1)维修资金维修 巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目，则必须动用维修资金来维修。 用工作函的方式，书面通启业主委员会签收。如业主委员会同意动用维修资金进行维修，则制订出较为详细的维修方案和维修预算，报业主委员会。根据业主委员会的书面决定意见，履行规定程序后动用维修资金进行维修。 维修结束后，公示并向业主委员会呈报一份较为详细的维修费用支出明细 将以上过程在共用部位、共用设施设备巡检记录表上做好记录。(2)公司出资维修 巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，根据服务合同约定应由我公司负责维修的，物业项目应立即进行维修，直到最终完成。 巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，根据服务合同约定应由我公司负责维修但维修支出较大的，则应由物业项目根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。 根