破解物业纠纷难题关键在于健全物业管理市场机制.docx

1、房地产房地产六其原因，在于迄今为止我国尚未力J形成真正的物业管理市场机制，市场不能在资源配置中起决定性作用，市场处于失灵状态。根*不动产登记条例的有关规,尽快建立业主共有部分登记制度。具体包括：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。应该说，目前除停车位（库）以外的业主共有部分范围基本上是清晰的,但是由于各地不动产机构长期未对业主共有部分实施产权登记，以至于实践中产生了各种争议纠纷。经过梳理，目前的停

2、车位（库）主要分为三种类型：-是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。根据物权法第七十四条规定，这类车位产权归全体业主所有，没有争议。二是用于停放车辆的地下人民防空工程。根据人民防空法第五条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。此类停车位的产权争议很大，产权归属上存在三种理论：归国家所有，归全体业主所有，归开发商所有，目前未有定论。三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。物权法颁布实施之前，国家对于住宅小区车位、车库的权属未作统一规定，一般由各地自行制定政策。以深圳市为例，1993年出台的深圳经济特区房地产转让条例规定，停车位由买卖合同双方约定，未约

3、定的，停车位权益归房地产买受人。司法实践中法院一般会根据买卖合同关于停车位权属的约定作出个案裁决。1994年颁布的深圳市房屋建筑面积计算规则（以下简称规则），规定停车位属于公共面积部分。从技术层面看，公共面积部分的停车位属于业主共有，不计算容积率，也未将其列入物业小区建筑面积总量。但在现实生活中由于土地出让合同、房屋买卖合同以及规划报建环节均未明确核增面积的权属分配，故深圳长期未对停车位进行产权登记。深圳景洲大厦能够实现“停车场”自管的一个重要前提，就是业主委员会在2002年初，依据1993年经济特区房地产转让条例的有关规定，与开发商沟通协商确立了停车场的权属。为建立权属清晰的业主共有制度，发

4、挥物权定纷止争的功能，笔者建议，一是根据不动产登记条例的有关规定，尽快建立业主共有部分登记制度，要求建设单位在申请不动产首次登记时，应当同时提出业主共有部位产权登记申请。二是从维护业主权益、减少物业纠纷角度，政府可以通过土I热点关注HOTSPOT|ATTENTION竺者认为，应该赋予业主大会而不是赋予业主委员会相应的法律地位,这样才能理硕相关法律关系，明确各个主体之间的权利义务。委会的小区1476个,约占41%。鉴于物权法并未明确业主大会的法律地位，为了维护业主在物业管理活动中的合法权益，最高法院于2003年8月20日向安徽省高院作出关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函

5、中明确，金湖新村业主委员会符合民诉法关于“其他组织”的条件，可以自己的名义提起诉讼。深圳景洲大厦是全国最早探索实现业主自治的住宅小区之一，早在2005年就获得全国第一份业主委员会组织机构代码证书，并开立了共有资金监管账户。但最高法院的复函将业主委员会明确为“其他组织”，并赋予其民事诉讼主体资格，只是权宜之计，不能从根本上解决问题，理由如下：一是业主委员会是业主大会的执行机构，只能是代表业主大会参加民事诉讼，其本身不具备民事行为能力。二是业主委员会没有独立的财产。住宅小区内的业主共有资金属于全体业主共有，并不属于业主委员会。三是业主委员会不具有独立的民事责任能力。参加民事诉讼的法律后果由全体业主

6、承担，而不是由业主委员会委地出让合同房屋买卖合同明确建筑区划范围用于停放车辆的停车位（库）权属归属全体业主。对于人防工程，可以采取搁置争议的做法，但使用权归全体业主。三是健全行政司法救济机制。对于侵害业主共有部分的企业或个人，业主或者业主组织可以请求政府主管部门依法处理，或者通过司法途径追究其侵权责任。第二，明确业主大会的组织地位。业主大会是指全体业主成立的、行使业主对共有部分共同管理权利的组织。根据物权法第七十五条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”Q很显然，法律承认业主大会是一个组织，但是法律并未明确业主大会以及业委会的民事主体资格，以至于在实践中引发一系列问题，例如业主共有房屋

7、以及设施设备无法进行登记、业主大会无法开设独立账户，物业费等业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清。同时，业主大会及业委会有法定的决策执行权利，却无承担相关法律责任的义务，游离于政府监管之外。据统计，深圳目前共有住宅小区3597个，成立业员承担。因此，笔者认为，应该赋予业主大会而不是赋予业主委员会相应的法律地位，这样才能理顺相关法律关系，明确各个主体之间的权利义务。在全国人大制定民法总则的过程中，有很多人也提出应当通过立法赋予业主大会法人组织地位，但在正式出台的民法总则当中却并没有涉及业主大会的相关内容。由于法人制度是属于民事基本法律制度，根据立法法第八条规定,对于民事基本法律制度，只

8、能通过制定法律做出规定，因此地方性物业管理立法如果直接赋予业主大会法人资格，会面临超越立法权限的问题。对此，笔者建议：一是通过修改地方性物业条例明确业主大会在选举产生业主委员会，表决通过管理规约和议事规则之后，可以到政府主管部门进行备案。二是赋予业主大会统一社会信用代码，让业主大会可以到银行开设业主共有资金账户，可以自己名义开展有限度的物业管理活动，这样才能真正确立业主大会在物业管理市场中的主体地位。第三，建立公开透明的共有资金管理制度。业主共有资金是指，根据法律规定、管理规约约定或者业主大会决定，基于建筑物共有部分的管理而筹集或者产生的，归属于全体业主共同所有的资金，具体包括专项维修资金、物

9、业管理费以及共有物业收益等。长期以来,由于业主大会无法开设独立银行账户，绝大多数住宅小区的物业管理费，都是由业主个人直接交至物业服务企业的账户。实践中，一些物业服务企业并未对共有资金实行分账管理，容易产生共有资金收支不透明、使用不规范等问题，存在侵占或者挪用业主共有资金的情况，引发大量业主与物业服务企业之间的矛盾。例如，在停车位（库）管理中，由于现行法律规定业主大会和业主委员会不得从事经营活动，停车位（库）只能由物业服务企业实施经营管理，即使Zp业主大会取得统仁匕一社会信用代码之后，即可以在相关银行开设共有资金账户。为了加强对业主共有资金的管理，必须同步建立相关配套制度。政府做好物业管理的指导

10、和监督职责，关键在于要处理好政府和市场边界，要做到不越位、不缺位、不错位。像深圳景洲大厦停车场产权清晰的情况下，也会出现停车场收益纠纷问题，普通住宅小区业主共有收益被挪用的情况则更为普遍。对此，笔者建议，在业主大会取得统一社会信用代码之后，即可以在相关银行开设共有资金账户。为了加强对业主共有资金的管理，必须同步建立相关配套制度：一是健全业主大会财务管理制度，包括共有资金的种类、归集、使用、公开和管理制度，构建保障共有资金安全和使用的全面制度；二是建议建立共有资金审计制度，对业委会、委员、资金使用人员采取离任审计制度，保证共有资金安全；三是建议限定共有资金支出范围和投资领域等，同时针对不具备管理

11、能力的业主大会，仍然鼓励其与物业服务企业对共有资金实行共管；四是加强对违法违规行为的惩处力度。第四，加强政府指导监督职责。物业管理是对共用部分、共有设施设备以及相关秩序的管理，既关系到业主私有物权，也涉及小区业主共同利益，具有准公共服务属性，因此物业管理活动离不开政府的指导和监督。2017年6月，中共中央、国务院印发了关于加强和完善城乡社区治理的意见（中发201713号），明确提出要“改进社区物业服务管理。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”o笔者认为，要政府做好物业管理的指导和监督职责，关键在于要处理好政府和市场边界，要做到不越位、不缺位、不错位。具体有以下建议：一是要做好引导和扶持职责。业主大会成立、选举业委会以及业主委员会换届等各项重要环节和领域，政府都应当主动作为，帮助广大物业小区成立业主大会，依法选举出有能力、有担当的业主委员会，要鼓励支持符合条件的党员干部通过法定程序兼任业主委员会委员；二是要建立物业管理业务培训制度，要加强对业主委员会委员、物业服务企业相关负责人的政策法规培训，提升物业管理的业主自治水平和专业服务水平；三是明确物业企业、业主委员会委员等相关人员的法律责任，加大对违