城区土地节约利用评价

1、城区土地节约利用评价     2010年10月，珠海经济特区范围扩展至全市，即包括了原来不属于特区范围的金湾区和斗门区。最近，随着港珠澳大桥的建设、横琴新区的开发，珠海市经济和城市发展整体呈快速上升趋势，原特区内的土地几乎已经达到了利用极限，这使得珠海市的发展必定将大规模向西部拓展。为有效承接经济重心西移的重大趋势，珠海市有意识地对经济布局进行了调整新出现的“品”字形布局，确定了“东部大转型、中部大调整、西部大开发”的基础，位于东部的城区加快发展高端服务业，位于中部的横琴岛规划发展高新技术产业，位于西部的斗门区、高栏港、金湾区则重点发展先进制造业、现代物

2、流业，各“口”分别与广州、深圳，澳门、香港和中山、江门、佛山等对接。基于此，做好珠海市西部地区的土地集约利用规划就显得非常迫切和必要。1有关城市土地集约利用的定义和描述目前理论界并没有确切的被广泛接受的关于城市土地集约利用的概念，其基本内涵来源于农村土地集约利用，并根据城市的情况加以修改和引申。所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。城市的土地利用由于有着和农村用地不同的特征和类型，同时也要考虑到城市经济社会生态各方面的其他性质，不能够单纯依靠不断地追加资本投入来增加产出

3、。因此，关于城市土地集约利用的定义和描述应理解为:以科学合理规划、升级用地结构和经济生态协调发展为指导思想，通过开发低效用地，增加单位土地投入，提升管理水平等方式，不断达到土地的结构优化、以达到经济效益和社会效益双赢的目的。因此可以看出，区位的合理选择、结构的升级优化以及可持续发展的理念是城市土地集约利用的前提。如果仅仅单独追求增加土地投入，不断地提高土地的容积率，置生态环境的透支于不顾，则并不是真正意义上的土地集约利用。相反，可能与其本质原则背道而驰。真正的城市土地集约利用，应考虑到每个城市土地开发和空间结构的不同特征，沿内涵发展的道路，因地制宜制定切实可行的措施，在提高现量土地的使用效率上

4、，再大力挖潜新开发用地，达到提高综合集约度的目的。2关于评价珠海西部地区土地集约利用的指标体系2.1指标体系的设计原则依据珠海市西部地区土地的集约利用现状，本文在考虑构建指标的原则时有以下几点:(1)综合性原则:在考虑评价指标体系的时候，应尽可能的综合考虑经济、社会、生态、居民生活等各方面，能够体现土地集约利用带来的直接影响和间接影响。(2)系统性原则:各个子系统的指标之间应尽量做到相互补充，相互协调。(3)独立性原则:各子系统的指标之间应尽可能做到相互独立，尽量避免彼此之间的相关系数过高，力争让各指标都更具代表性。(4)可操作性原则:各数据指标要易于收集，便于查找，数据有效、合理，能够被多方

5、采纳使用。(5)层次性原则:应针对珠海市西部地区土地利用空间层次的差异，选择相应的评价指标进行评价。2.2关于土地集约利用评价指标体系的构建城市土地集约利用的前提和关键是构建合理科学的评价指标体系。本文参考已有的评价指标体系设计，从集约利用的限制条件、集约度的程度考察、各项投入的总和以及对土地利用的经济效益等指标来考查，选用了八个数值:第一项指标包括绿化覆盖率和工业生活废水达标率;第二项指标包括人均占地面积和人均居住面积;第三项指标包括单位土地面积固定资产投资数额和基础设施建设完善程度;第四项指标包括城市人均道路面积和地均国内生产总值。详见表1:2.3土地集约利用评价指标的分析本文采用平均值法

6、来对珠海市西部地区土地集约利用程度进行评价。该方法计算过程较之其他方法来说简单，能够在一定程度上反映出珠海市式中Di为城市第i项指标因子的评价得分值;Mi为第i项指标因子的实际值;Ni为第i项指标因子的目标值。当实际值Mi达到甚至超过目标值Ni时，以满分1分计入。当合理值为区间值时，以区间值的平均值为标准进行计算。3珠海市西部地区土地集约利用评价的结果和分析通过计算可以得出，2010年珠海市西部地区(斗门区、金湾区)土地集约利用综合评价得分为0.6843。根据城市土地集约利用程度分级表(表3)，珠海市西部地区土地集约利用水平处于级，即土地利用程度较低，为弱集约利用。综合来讲，珠海市西部地区土地

7、集约利用主要存在以下情况:(1)在城市土地集约利用评价中，珠海市西部地区单位面积固定资产投入、地均GDP得分较高，说明珠海市西部地区的土地产出效率和经济效益较高，能够发挥土地的生产力。但是这两项得分也仅仅达标，说明珠海市西部地区的土地利用还有可待挖掘的潜力，土地集约利用程度还有提高的空间。(2)金湾区和斗门区的城市土地集约利用的人均道路面积指标得分为0.6235，说明该地区的交通道路网络系统还是较完备的，通达性较好。西部地区的城市建成区的绿化覆盖率指标得分为0.9，基础设施建成程度为0.95，两个数值得分都较高，并且这些也都是提高珠海西部地区土地集约利用的促进因素。以上能够说明珠海市西部地区土

8、地集约利用的限制因素较小，潜力较大。(3)金湾区和斗门区的内部土地集约利用水平存在差距。由于土地原有利用的不均衡性和投资区域选择的不平衡性，使得西部地区内一些地区建设密度较高;而近郊地区土地利用程度低，存在土地资源低效利用的现状;旧城棚户区人口密度和建筑密度高，但是持续追加的投资较少。该地区土地规划和利用存在非均衡性，需要该区政府和土地管理部门通过科学规划、存量土地挖潜、综合开发等手段加以改善和优化。4完善珠海西部地区土地集约利用的配套措施4.1做好城市规划和功能设计，瞄准高端产业规划以网络城市化为目标，发展网络中心和网络区块城市，必须依据网络系统、网络中心、网络区块的特性和关系搞好规划与设计

9、。珠海市西部地区的城市化目标也是网络城市化，斗门区和金湾区发展成为网络中心，而周围的乡镇则发展成为网络区块，同时相对于珠海市区是次网络中心。这种网络中心和网络区块结构还伸展到中心村和普通村，中心村是末梢网络中心。珠海市组团型城镇空间布局由“主城区次中心外围新城中心镇”构成，主城区为中心，金湾区、斗门区为次中心，主城区由中心城区和南湾城区组成。城市新产业区是城市的有机组成部分，城市新产业区的产业功能要与城市的产业功能相匹配。城市不仅是产业的集聚，同时也是人口的集聚、城市服务功能的集聚，因而在城市新产业区的产业规划与选择上，要坚持“环境污染少、就业容量大、从业人员素质高”的原则。城市新产业区的产业规划与选择要瞄准高端，大力发展现代服务业和先进制造业，这些产业对土地的集约利用的贡献较大。4.2在保证耕地目标的前提下增加土地的有效供应新增土地供应一定要符合珠海市西部地区整体均衡发展的模式和重点，根据区域政策、产业政策对重点地区实现差别化管理，实行土地政策区域化、土地开发产业化。保证对重点发展区域的土地有效供应，集中土地资源实现工业集中、土地集约和产业集聚，鼓励彼此之间竞争与合作，保证土地的市场化流通，减少土地的闲