老公寓可行性研究报告

1、宿州仁爱老年公寓暂命名项 目 可r行 性 研 究 报 告1工程简介2研究范围二.工程背景及可行性分析1工程背景2工程建设的可行性3工程规划及回报方案1工程场址2建设条件四.建设规模和建设方案1总体设计2建设规模1投资估算2 资金筹措1工程风险分类2工程风险控制对策七.可行性研究结论1养老院建设是必要的 2养老院建设是可行的1工程简介宿州仁爱老年公寓工程地点位于济宁崇文大道高新区，紧邻高新区商业行政中 心广场区域，空气清新、地理位置优越，交通方便。1. 3工程法人及法人代表工程法人：法人代表：2研究范围本可研报告的研究范围如下：工程背景和建设的必要性及可 行性分析；工程场址和建设条件分析；建设规

2、模和建设方案；组 织机构与工程管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和工程 效益评价；工程进度安排；工程风险分析；可行性研究结论。1工程背景目前我国老龄人口占总人口的比率为 7%左右，而这一比重 仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口 老龄化的“先行者一一日本，人口老龄化为 22%全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短 期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人 将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地提高济 宁市老龄人口比重。目前，济宁市老年人口已达116万人，占全市总人口的14.1%，老龄化形势十分严峻。截至2022年底，全市有社会

3、养老 效劳机构191家，其中民办老年公寓36家，共有床位数近1.8 万张，平均每百名老年人缺乏1.6张，集中供养“五保 “三无 老人1.4万余人，实际可向社会提供效劳的床位数缺乏 4000张。 需要机构养老效劳的人数占老年人口总数的3注右，需新增床位3.1万张，才能满足老年人机构的效劳要求，按每家老年公寓 接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓 300多家。针对老龄化形式严峻，为完善老年人效劳设施，济宁市政府 及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、 个人和社会组织参与兴办养老效劳机构，探索建立老年效劳设施 投入多元化机制。本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为

4、 的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等效劳为原那么， 有必要在济宁市高新居住区内建设至少一所老年公寓。独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭， 将承当起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源， 子女 送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变， 敬老院会逐渐被人们所接受2工程建设的可行性老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、工程周期回报及 资金回笼可观，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会 效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有可 观的经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在

5、不考虑其他因素影响 下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。 另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的开展。特殊原因及有利时机：目前我市处于大开展时期，城市定位及市区板块的升级，促 使市内较多的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老 院无址可寻的、很多老人无居可住的实际市场情况下，济宁祥福 老年公寓，恰逢天时地利人和工程现有建筑可迅速开展壮大。3工程规划及回报方案老年公寓是稳利行业，一期3年工程方案：中档的修养护理 养老机构，预计投入150万；二期2年工程方案：康复医疗干休 所养老机构，预计投入80万；三期1年工程方案：现代养生科 技和建筑科技及山水农家园林融为

6、一体的综合性高档公寓，集老 年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。回报方案：一期工程建设符合高新区当前政策及老人居住需 求，祥福具有自己的自身优势，多年成熟管理经验，一期经营定位可 直接模式复制，附：本市华汇老年公寓的财务分析为据考察；具有 100多位固定老人的居住客源，工程上马即有稳固的本钱收入；预计 1-2年收回本钱，3年即可盈利。合作模式探讨：1、股权合营参与经营股权含：干股与分红股2、股权合营利益分红不参与经营3、只是针对性风投或资本运作利益分红4、1工程场址工程地点位于济宁崇文大道高新区，紧邻高新区商业行政中 心广场区域，空气清新、地理位置优越，交通方便。2工程初始条件紧邻高

7、新行政中心，地理位置优越，交通便利有公交直达、 离市中心仅10分钟车程，工程区域紧靠大型休闲广场中心，且 公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的 1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老 人可以在园中休闲娱乐。高新区政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优 惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量 优惠政策。良好的外部环境条件为工程建设提供了有力的保障。现阶段济宁市区养老机构的开展模块，老城区养老公寓多， 养老设施需求量已渐饱和；而城高新区需求量大，而新建老年公 寓少。一些城乡结合的养老公寓由于建在离市中心很偏远的地 方，社会认知度较差，交

8、通极不便利，影响了很多老人入住。我们福祥老年公寓工程，处于高新区内，交通便利，环境好, 是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。四建设规模和建设方案分三期运营开发1总体设计总用地面积约20000平方米，建筑用地面积约7000平方米。 2建设规模无须重复建设具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班 室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办 公室、洗衣房、其他3现建筑装饰标准现场考察填写，例如下文在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体 等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的根本要 求下。，下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐

9、碰撞、 易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居 室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走 廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏 步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，3以上的贮藏空间。老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗 应装配平安玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生 洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注 应强调功能作用，应醒目、易识别。五投资估算和资金筹措方案一期工程投资1投资估算:20 万。

10、:30万:房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需50万丿元。:照顾老人的日常生活约 20人，工资900元每月 以上投资共计约130万元。2资金筹措40-60万元之间六工程风险分析1工程风险分类建设风险是指工程改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法到达预期运行标准而带来的风险，它是建设工程的主要风险 之一。工程本钱控制是企业本钱管理的根底和核心。 本钱控制，指 在工程本钱的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、 物质 资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发 生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在方案本钱的范围之 内，保证本钱目标的实现。本钱风险拆分开来还可以分为

11、人工费 风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时本钱风险 还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问 题，及物价指数的上涨等。工程的进展还存在其他多方面的风险， 如质量风险、平安风 险、政策风险、资金风险等。2工程风险控制对策在工程实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进 度方案。该方案一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工 期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当 的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款的风险。现有工程内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建 筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可， 以此可躲 避本工程的主要风险。合理的投资方案，福祥前身已经营老年公寓多年，相关政 策、法规、建设要求、平安设施、根本设施、效劳培训、管理团 队等均具有高效成熟的团队。并已有较多的根本设施储藏。七可行性研究结论1养老院建设是必要的老年人的比例在逐步提升，2022年底这一比率已经到达21% 如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的效劳；济宁 市高