中铁置业成都成华68信箱项目可行性研究报告终

1、目录总论.- 4 -一、项目决策背景 .- 4 -二、项目来源方式 .- 4 -三、项目简况 .- 4 -四、项目取得条件 .- 5 -五、可行性研究结论 .- 5 -六、项目可研团队 .- 6 -第一部分项目基本情况.- 7 -一、宗地位置及四至.- 7 -二、地块现状及交地条件 .- 9 -三、用地性质与指标 .- 10 -四、市政生活配套（3Km 范围） .- 10 -第二部分 项目所在区域市场分析.- 11 -一、区域环境研究.- 11 -二、区域土地市场供应分析.- 14 -三、项目区域房地产市场分析 .- 19 -四、项目所在区域未来发展.- 32 -项目整体分析.- 33 -第三

2、部分一、项目 SWOT 分析.- 33 -二、项目整体第四部分 概念.- 35 -设计.- 40 -一、初步设计思路.- 40 -二、设计的可行性分析.- 42 -三、初步设计总平及主要技术指标.- 44 -第五部分 项目实施计划.- 45 -一、开发策略和进度 .- 45 -二、销售节奏安排 .- 45 -三、项目机构的实施.- 46 -第六部分 项目投资效益分析.- 46 - 2 -中国房地产开发项目可行性一、测算前提.- 46 -二、测算结果 .- 46 -三、资金筹措及安排 .- 48 -四、地价敏感性分析 .- 48 -第七部分其它风险分析.- 49 -一、项目开发销售风险及应对措施

3、.- 49 -二、政策变更对项目开发的影响 .- 49 -第八部分 结论、建议.- 50 -一、结论 .- 50 -议 .- 50 -附件：.- 51 - 3 -总论一、项目决策背景为实现公司的战略发展目标，稳步开拓成都区域市场，扩大置业在本区域的影响力，为成都区域公司打下更坚实的基础，在目前成都住宅用地必须经过拍卖出让的背景下，成都公司通过对成都市优质住宅地块的筛选以及长期的跟踪，认为 68 信箱地块可作为重点跟踪推进项目，现将项目可研情况汇报如下。二、项目来源方式通过成华区引荐，经过长期的跟踪，现了解到本项目预计在2015 年 1 月初公告、2 月初举行拍卖。三、项目简况本项目位于成都市成

4、华区二环路东一段 25 号，二环路内侧，处于成都市第二大商圈建设路商圈范围内。距离约 5 公里，距离成都火车北站约 4 公里。项目净用地约 76 亩，为二类住宅用地，容积率为 4.5，兼容不超过 20%商业。项目主要指标如下：- 4 -指标数据备注土地面积（亩）76容积率4.5计容面积（万平米）22.87商业（万平米）4.3其中，商业（万平米）1.1中国房地产开发项目可行性四、项目取得条件1、取得条件：地块目前已通过区土规会，正计划报成都市审核上市，预计 2015 年 1 月初公告，2015 年 2 月初拍卖，预计起拍楼面价 6200 元/平米，起始地价款为 141829，预计保证金为 450

5、00，付款进度为成交后分期支付(一般为 5:2:3，间隔一季度)；在设定上限价格 2100与土地拍卖。2、开发模式：全资五、可行性研究结论/亩（楼面地价 7000 元/平米）内，经参开发。本项目属稀缺，具备一定的开发潜力和影响力；项目周边成熟，临二环路及沙河、电子科技大学，具备优势的配套和良好的商业氛围，结合市场调研的情况，其具备短、平、快的特点，在地价2100/亩时，土地出让金约 16.01 亿元，经测算，项目总投资为33.33 亿元，总收入为 37.9 亿元，需投入自有资金 17.63 亿元，自有资金投资回收期 1.75 年，实现净利润 3.42 亿元，自有资金投资年收益率 11.08%，

6、全投资财务内部率为 17.81%，财务指标符合集团公司投资要求。如取得本项目对于扩大置业在成都市场的影响力作用明显；同时这也是进入并立足具备后发优势的成华市场的切入点。综上所述，建议参与该宗土地拍卖，并可在地价不超过 2100- 5 -住宅（万平米）19.15公建配套（万平米）0.49室（万平米）8.56含 1.1 万平米商业总面积（万平米）31.43车位个数（个）2077住宅按 100 平米配一个车位，商业 100 平米配0.5 个车位/亩(楼面价 7000 元/平米)时取得。从 2014 年主城区土地出让情况来看，成交地块平均溢价率约为10-15%，且下半年溢价率低于上半年。本项目起拍价

7、6200 元/平米，在设定上限价格 7000 元/平米时，溢价率为12.9%，取得土地具有一定可能性。六、项目可研团队审批人：审核人：、工作组：田志军、- 6 -序号内容部门1市场调研市场开发部、营销部魏静、2项目部魏静、3设计方案成都分公司4项目开发计划成都分公司5尽职和协议6融资方案7项目成本成都分公司8投资评价、项目和可研报告汇总成都分公司、中国房地产开发项目可行性第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至1.地理位置与区位关系本项目位于成都市成华区二环路东一段内侧，建设路北路北侧，处于成都市第二大商圈建设路商圈，项目交通便利，区域发展成熟，本项目是建设路商圈范围乃至东二环区域内少量仅存的开

8、发用地之一。本项目项目区位图2.用地范围与四至项目地块北至踏水桥北街，东至二环路，南至踏水巷，西至秀苑- 7 -东路路（部分临沙河、部分临小区）。- 8 -中国房地产开发项目可行性二、地块现状及交地条件1.宗地现状项目地块已拆迁完成，现已为净地，已打围，地块内地势平坦，地面无构筑物及线缆等。出让地块现状图（红线内项目地块）- 9 -2.承诺交地状况净地交付。3.承诺交地时间三、用地性质与指标四、市政生活配套（3Km 范围）1.交通状况项目地处市中心，交通便捷，临多条城市主干道，离约5 公里，离火车北站约 4 公里；据地铁 3 号线约 2 公里；临项目有包括二环快速公交在内的多条公交线站点。2.

9、现状生活配套及情况项目处于市中心位置，各种交通、生活配套完善。（1）休闲购物：伊藤洋华堂、集百货超市于一体的 SM 广场、龙湖三千集、域南湾精品商业、东区音乐公园等；（2）学校：，金世纪东区、金起点东篱、艾毅多元智能、东方爱婴、电子科大附属；小学：建设路小学、电子科大附属实验小学，培华小学，电子科大校等；中学：二十一中，成都石室中学初中学校，大学外国语学院实验中学；大学：电子科技大学（一河之隔）。（3）医疗：成都市第六医院和国光医院三级甲等两家医院。（4）自然：项目可俯瞰沙河，并能步行几分钟欣赏到“沙河- 10 -编号用地面积（平米）用地性质（商住比例）容积率面积（平米）限高（米）150835

10、二类住宅（兼容不超过 20%的商业）4.5228757沿二环路商业限高 15 米中国房地产开发项目可行性八景”中离建设路最近的两景：科技秀苑和麻石烟云。3、大市政配套项目地处市中心，周边路网发达，供水供电及通讯设施完善，在项目周边即可接入。第二部分 项目所在区域市场分析一、区域环境研究1、成都概况成都作为西南重镇，是省的政治、科技和金融中心，同时也是确定的“西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽”，是我国重要的中心城市，也是中国重- 11 -要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。依照全域成都城市总体，未来成都将建设成为一个世界级、现代化、超大型的田

11、园城市。2、成都发展（1）GDP 稳步上行 ，“万亿”将至。 2013 年成都市实现地区生产总值（GDP）9108.9 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.2%，增幅比、全省分别高 2.5 和 0.2 个百分点，预计 2014 年将达到 1万亿元。其中，第一、二、三产业分别实现增加值 353.2 亿元、4181.5亿元、4574.2 亿元，分别增长 3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业结构进一步优化，第三产业增加值超成都市“半壁”，三次产业结构为 3.945.950.2。- 12 -中国房地产开发项目可行性（2）固定资产投资及消费均同步增长。2013 年，成都固定资产投资完成 650

12、1.1 亿元，增长 10.4%。民间投资较快增长，全年完成3595.3 亿元，增长 17.2%，占固定资产投资比重达 55.3%。同时，社会消费品零售总额不断攀升。2013 年，成都实现消费品零售额3752.9 亿元，增长13.1%；其中零售业总额为3049.5 亿元，增长14.1%，高达 81.3%。（3）财政收入大幅增乡居民收入稳步提高。2013 年，成都市实现地方公共财政收入 898.5 亿元，增长 16.6%，其中税收收入665.7 亿元，增长 16.5%。地方公共财政1162.6 亿元，增长 20.4%。同时，2013 年成都城乡居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入达 29968

13、 元，增长 10.2%，扣除物价因素影响实际增长 6.9%。农民人均纯收入达 12985 元，增长 12.9%，扣除物价因素影响实际增长9.5%。城乡居民收入比由 2012 年的 2.36：1 缩小为 2013 年的 2.31：1，城乡居民收入差距进一步缩小。2013 年，成都居民消费价格指数（CPI）上涨 3.1%。其中，食品类价格上涨 5.5%。工业生产者出厂价格指数（PPI）下降 1.2%，工业生产者购进价格指数（IPI）下降 1.8%。3、成都所在的城市群将第四极”区拥有我国规模最大的城镇群（1 亿人口），大西南巨大的腹地市场支撑（2.4 亿人），总量、密度、综合竞争能力仅次于长三角、

14、珠三角、京津冀，已具备成长为“中国第四极”的潜力。2011 年，区区域获得批准，把区建设成为西部地区重要的中心、重要的现代产业基地、深- 13 -化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游安全的保障区。成都作为两个发展之一，目标是把成都建设为城乡、全面现代化、充分的大都市。二、区域土地市场供应分析1、2013 年成都土地市场分析（1） 2013 年成都土地供销两端同比稍有下浮，但其成交价格比高于去年同期。2013 年成都土地供应 296 宗，供应面积为 17367.85 亩，同比下降 29%；土地成交 307 宗，成交面积为 17669.86 亩，同比下降 29%；平均楼面地价为 20

15、35 元/平米，同比增长 38.91%；整体的土地出让金达到 674.56 亿元，同比略涨 5.08%。2013 年，成都市主城区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地 84 宗，总出让面积3991.15 亩，同比减少 28.47%；其中成交土地 77 宗，合计 3850.56 亩，同比下滑 24.48%；平均楼面地价为 4091 元/平米，同比增长 45.38%；整体的土地出让金达到 394.55 亿元，同比略涨 3.16%。（2）土地成交类型：以住宅兼容商业最高，为 54%，其- 14 -中国房地产开发项目可行性次为商业地块，26%。住宅兼容商业地块成为土地供应及成交主要类型，复合

16、型地块供销超 7 成，纯住宅地块供销仅为 2%。（3）土地成交价整体差异较大，总体处于，9 月达到最，开发商拿地热情很高。2013 年 1-12 月，各月份的土地成交均价整体差异较大，主要体现在后半年，9 月达到最高点 912.54/亩，折合楼面地价为 4790.06元/。（4）成都土地市场高溢价率、高楼面价频现，推高土地成本。- 15-（5）成都土地供销集中于郊区，主城区土地供应稀缺。从各区县供求情况看，双流成交量最大，为 36 宗，新津、成华区、新都、郫县亦为热点区域，其供应均在 20 宗以上。成都主城区土地日趋稀缺，郊县已成为成都土地市场的主力区域，土地价格未来仍将有较大增长。2、201

17、4 年 1-10 月份成都主城区土地市场情况（1）供需情况- 16 -土地(块)建设用地面积 (平米)面积(平米)推出楼面均价(元/平米)住宅用地522463171.69051482.962828.06中国房地产开发项目可行性2014 年 1-10 月，成都市累计土地供应面积 15677.85 亩，与去年同期相比增长 21%；累计土地成交面积 10040.01 亩，与去年同期相比下降 14.5%。其中主城区累计土地供应面积 6339.06 亩，与去年同期比较增长 103%。累计土地成交面积 4673.23 亩，与去年同期比较增长55%。（3）2014 年 1-10 月主城区住宅用地成交情况（3

18、）2014 年前 10 月成都主城区土地市场特点土地市场供需量均微幅齐升，但仍然处于低位水平，主要受商品房市场低位运行影响。土地流拍较多，但主要是素质较差的小地块，优质地块推出不多。土地出让起始价格略有上涨，住宅用地平均溢价率不高，约为 20%。天府新区推地量较大，约占主城区的一半。3.项目所在区域土地市场分析项目位于成华区成建设路板块，近年来区域土地供应较少，- 17 -土地宗数 (块)建设用地面积(平米)面 积 (平米)成交楼面均价(元/平米)平均溢价率土地出让金()2014 年10 月19746.53898647806.22%18635.312014 年 9 月12877.9690620

19、000.00%1381.22014 年 8 月6468556.5.5213.66%388123.162014 年 7 月2122693.734742763871.078.66%183595.552014 年 6 月10358223.71632385.343154.7922.70%514982.962014 年 5 月224159.5286803.613997.3554.56%34698.432014 年 4 月3211879.796582667478.3965.96%492277.12014 年 3 月134491.72131068.551320.00%67264.372014 年 2 月11

20、487623.071835955.72185.6922.80%401283.082014 年 1 月1168790.876803313190.00%101303.5商业/办公用地24510464.332526277.731655.34住宅用地价格一直较高；目前区域几乎已无土地供应，本项目为最后一块较大规模的住宅用地。- 18 -宗地名称建设用地面积（平米）容积率建筑面积（平米）成交日期起拍价（/亩）成交价（/亩）溢价楼面地价（元/ 平米）受让1、刃具立交A 地块377154.51698792011.6.21053（挂牌）105303500协信2、刃具立交B 地块379254.517066220

21、12.6.131120147022.5%4900成都川通3、刃具立交C 地块391364.21643712012.3.91100121510.5%4520蓝光4、锦电东苑地块215334.5968982012.10.111345213958.4%7130成都佳成5、桥地块7879532363852010.101000146046%71006、二环路东三段2012.8.231066166155.8%6230西南设计院7、九龙仓御园地块10493044197232010.180099023%4828九龙仓中国房地产开发项目可行性2.结论以近期出让地块来看，从刃具立交到万年场二环路沿线的住宅地块均以

22、较高价格成交。但本项目是区域内仅存的少量开发用地，稀缺，具有较大的开发价值。三、项目区域房地产市场分析1、2013、2014 年成都住宅市场分析（1）2013 年成都住宅市场供销两旺，楼市成交火热。2013 年成都主城区住宅供应面积为 1033.53 万，同比增长 20%；2013 年成都主城区住宅成交面积为 1027.76 万，同比增长 21%；（2）高新区和成华区成为主城区供应及成交热点区域。2013 年成都主城区住宅新增供应量以高新区居首，其中供应面积为 307.11 万，成交面积为 329.82 万；受北改驱动，成华区市场也表现活跃，其中供应面积为 260.25 万，成交面积为 223

23、.18 万。- 19 -8、52 号地块6057931817382013.71000158458%79209、川棉厂地块620315.83621582014.8挂牌楼面价 5600 元/平米，2260 万/亩流拍（3）2013 年成都主城区住宅成交均价为 9378 元/，涨幅较为明显。（4）主城区住宅市场成交仍以为主，需求面积持续增大。2013 年成都主城区商品房住宅市场成交量最高的面积区间为70-90 ，占总成交量 46.4%，其次是 90-110 ，为 16.2%。- 20 -中国房地产开发项目可行性（5）2014 年 1-11 月份主城区住宅供销分析2014 年 1-11 月成都主城区住

24、宅销售面积 834万平米，比去年同期略有下降；实现销售均价 10013 元/平米，同比小幅上涨；销供比为0.8，供给略大于成交。2.项目所在建设路板块房地产市场供需情况分析（1）市场供需情况：区域土地稀缺，在售楼盘稀少，供不应求。2009 年建设路板块集中放量，销售；- 21 -时间销售面积(万)(元/)可售套数(套)可售面积(万)销供比合计834.0310013-0.82014 年 11 月86.07957673748787.990.852014 年 10 月66.75990078199837.641.052014 年 9 月61.281022276875828.080.322014 年 8

25、 月61.781037973202793.020.782014 年 7 月75.061098674736804.751.112014 年5.581010573660800.70.792014 年 5 月131.4973475467816.161.582014 年 4 月87.8994880482860.570.732014 年 3 月91.24953178495854.820.642014 年 2 月52.921009580303860.341.452014 年 1 月74.151020881349868.530.772010-2012 年，由于区域可开发用地有限，供应面积少，导致成交量少，区

26、域年销售额下降；2013-2014 年，新项目入市，区域销售向好。（2）销售均价： 2009-2013 年建设路板块住宅成交价格逐年攀升，市场一路看涨。 2014 年受政策、宏观因素制约，市场观望情绪浓厚，价格小幅回落。- 22 -中国房地产开发项目可行性（3）建设路板块及周边板块的年增长率价格逐年增长,2009-2011 年涨幅最快，2011 年之后，趋于平稳增长； 2009-2014年年平均增长率：建设路22%、八里庄19.5%、万年场 17%。3.项目所在区域在售楼盘情况分析- 23 -（1）从区域来看，住宅均价约为11000-12000元/平米，具有较高品质。- 24 -序号项目名称占

27、地面积（万平米）面积（万平米）容积率物业类型主力户型均价（元/ 平米）开发商开盘时间1太阳公元10.6634精装 住宅（精装对外报 5000）85-18617300-18600信远2013.62世茂御景湾5.16395.58、洋房（临新华公园）94-22413800世茂2012.63玛塞城3.8244.5住宅（三高架）53-11010500二局2013.54金域蓝岸32.9（住宅）2.1住宅72-11012000万科2013.12中国房地产开发项目可行性（2）建设路板块住宅供应面积段板块供应面积段主要集中在 170-200 、300-400 以及 70-90；小尺度的稀缺性较强；桥和太阳公元项

28、目为高端城市豪宅，面积，。区域内在售项目较少，拉动整个区域内供应面积趋于大户型（3）建设路板块成交面积段和总价段- 25-5桥7.8343住宅120-19014000产2011.116佳州星城2.2154.5住宅77-11211500佳州地产2013.117色乐府5204商业、写字楼、住宅77-1401250014000（精装）万科2013.128锦云6283住宅、商业60-89120002013.79九龙仓御园10.3423住宅80-18013000九龙仓2011.1010东方天地6.9382.6住宅、公寓50-90公寓10000，住宅售罄蓝光、蜀鑫2013.911十四城562103.753

29、2 层89-160110002010.1建设路板块成交差异化较大，主要集中在 70-90 、110-130、及 170-200 三个面积段，区域目前的形态主要以首置和改善类大户型为主；区域总价偏高，主要集中在 70-100 万及 150-300 万，区域实力较强。小尺度稀缺，去化快。建设路板块销售主要集中在三种类型上，一是70-90 的刚需类，总价为 70-100 万之间，属于稀缺；二是类，- 26 -中国房地产开发项目可行性主要面积集中在 110-130 ，总价集中在 150-180 万，三是多次类，面积集中在 170-200 ，总价集中在 250-300 万。从整体上区实力强，类需求较高。

30、4.周边可比较项目分析（1）（2）佳州星城- 27 -项目名称佳州星城类别位置建设南支巷物业类型住宅、商业规模150000开发商佳州地产绿化率30.2%容积率4.5最早开盘时间2013.6装修状况毛坯最早开盘价10500主力户型77-112项目名称类别位置电子科技大学对面物业类型住宅、商业、酒店规模630000开发商信远绿化率30%容积率4最早开盘时间2013.11装修状况精装（装修标准对外报 5000）最早开盘价16000主力户型85-186位置图鸟瞰图或总平面图项目特色太阳公元(成都)，信远地产城市“公元”系列，是信远地产立足全国战略的注脚之作，以前瞻的设计理念、典范的精装品质以及华丽的园

31、林，领跑都市品质生活。“公元”系著作首发。北京太阳公元，拉开了信远城市“公元”系列的辉煌序幕，引领下一部“公元”著作续写华章。从北京到成都，太阳公元历来择址城市之心。年去化量约 5最新成交（均）价：目前精装 17300 元/平米。（3）玛塞城5、区域商业市场（1）区域发展：建设路商圈依托伊藤洋华堂、龙湖天街三千集、SM 广场三大百货（购物中心），形成了带状分布的集中式商业，商圈起于龙湖三千集、止于 SM 广场。成华区将从刃具立交（玛塞城商业）蓝光项目商业、本项目商业 与建设路商圈贯通后形成一个扩大的建设路商圈。- 28 -项目名称玛塞城类别位置二环路刃具立交物业类型住宅、商业规模237457开

32、发商成都福瑞置业绿化率30%容积率4.5最早开盘时间2013.5装修状况毛坯最早开盘价10000主力户型50-90位置图鸟瞰图或总平面图项目特色商业配套年去化量8.5最新成交（均）价（2014.11.11）：均价 10532 元/平方米。位置图鸟瞰图或总平面图项目特色佳州星城由城市与开放式街区组成， 项目位于成都建设路中心黄金地段，具有1.5 环绝版土地价值，是建设路商圈的发展中心。年去化量开盘至今约 6最新成交（均）价（2014.11.11）：均价 11500 元/平方米。中国房地产开发项目可行性（2）供销方面：建设路板块在售商业稀少，新开发商业项目以自持居多。2009-2010 年，商业供

33、销比呈逐步上升的趋势，以消化存量为主；2011 年开始，桥、招商东城国际入市建设路板块供应面积与存量逐步上升；2012 年开始，钻石广场、金域蓝岸、太阳公元商业入市，开发商自持，可销售面积小。（3）价格方面：- 29 -建设路商圈商业价格备受市场认可，价格三年翻三倍；2013 商业涨幅 93%，2014 年商业涨幅 43%，价格一路走高。（4）商业物业面积：建设路商业供应面积集中在 500 以上，以域蓝岸为代表，尚未销售；成交面积主要集中在 400-500 ，占 26%，其次110-130，占 14%， 50 以下 13%，220-250，占 12%；（5）成交总价：- 30 -中国房地产开发

34、项目可行性建设路商业销售成交总价段高，以1000-1500万最多，占30%，其次 700-1000 万，占 24%。（6）项目周边商业个案研究区域在售商业稀少，均价集中在 3.9-4.6/；F1 集中在 5-6/ ， F2 集中在 2-3/ ；其中目前建设路商圈商业二手房，一楼价格集中在 6-8/。- 31 -名称商业形态面积段层高价格（/）均价 （/）协信中心底商、商业街34-416底商：F1：5.4M底商： F1：4-5 F2：1.8-23.9蓝光 coco底商30-200 6MF1：4.5 F2：2.7-33.9四、项目所在区域未来发展为打好“产业立城翻身战”，成华区今年在对建设路商圈区

35、域内的综合体板块进行疏通整合，着力打造现代城市综合体群落。作为成华区的“136”产业功能区中“六区”之设路商圈功能区是传统意义上“建设路商圈”的升级版。建设路商圈产业功能区位于成渝铁路以南、双建路新成华大道成南高速以西以北区域，是以建设路商业大街为，总面积达 19 平方公里。作为成都六大新兴主力商圈之一的建设路商圈，近年来正以惊人的速度快速崛起，目前已建成商务楼宇 21 座，商业载体达 180 万平方米，了 5000 平方米以上大型卖场 18 家，呈现出多元化、多样性、多层次的发展态势。2012 年，成华区划分“136”产业功能区，设立建设路商圈推进办，着力抓好城市综合体、社区商业物业的结构、

36、产业业态。按照这一，建设路区的万科钻石广场- 32 -玛底商、商业底商14-630 1000-1500 社区底商F1：6 F2：6商业F1：6.5 F2：5.5 F3：5.3社区底商： F1：5.8 F2：2-34.3太阳公元底商、商业60-280 F1：5.6 F2：5.85F1：5.45 F2：2.83.9佳州星城4 层街区商铺30-360 F1：6预计 15 年初推出恒河广场街区商铺、底铺288-1500 写字楼底商F1：6街区商业F3：5.15 F4：6预计 15 年初推出中国房地产开发项目可行性片区、协信幸福里片区、龙湖三集片区、片区、成都 339片区五大城市综合体群，成为建设路商圈

37、耀眼的“商业明珠”，全面推动传统商贸业升级。2013 年，建设路商圈 GDP200 亿元，实现综合销售额 110 亿元，跻身成都市新兴百圈之列，名列成都市五大商圈之一，至此成华区的“136”产业功能区，“133”产业体系升级驶入快车道。作为重点大学电子科技大学的所在地，建设路商圈发展电子科技、电子信息等领域的产业项目，具备天然的地缘优势。2011年以来，建设路商圈电子商务业快速发展，正崛起成为“智慧商圈”。预计到 2016 年底，区入驻企业数500 家，电子信息产业产值20 亿元，真正推进建设路商圈变身智慧商圈。预计到 2016 年，成华区建设路商圈的商业总体量将达到 400 万平方米，综合销

38、售额200 亿元；目前成华内在建或拟建五星级酒店共有 8 家，而建设路商圈就有 5 家，预计到 2016 年，将有 3 座五星级酒店陆续投入使用，总体量 9.6 万平方米，总房间数约 1155 个，另有泰合思源酒店、茂御酒店 2 座五星级酒店完成建设。第三部分一、项目 SWOT 分析项目整体分析1、优势（“S”）和劣势（“W”）优势（1）区位及环境条件本项目位于成都市东 2 环内侧，建设路板块，距离建设路标志区伊藤洋华堂商圈，步行仅 10 余分钟。- 33 -随着域蓝湾，龙湖三千里、三千城，首创爱这城等项目开发，奠定了建设路成为成都品质居住区的地位。地块受电子科大、建设路传统商圈及居住氛围三重

39、作用，地块融合“城市乐居、区域级商业及高校”三大价值。交错的城市骨干路网，众多公交线路、二环快速路等使得本项目的交通十分便捷。片区开发成熟度极高，自 2007 年开始始终处于成都市供需最旺盛最健康的区域。“域蓝岸”“蓝光 Coco”“玛塞城”等项目，无论是市场如何波动，都保持了快速去化。项目周边开发的众多高档住宅区如“太阳公元”“世茂御景湾”“桥”等项目提升了本区域附加值，劣势（“W”）（1）本地块西侧形态不规则，可能影响业态布局和土地利用；地块东侧为二环高架，可能影响住宅品质和商业价值。（2）地块南侧商业地块尚未拆迁完成，可能会影响本项目与建设路商圈的衔接，从而影响本项目商业价值。2、机会点

40、（“O”）与威胁点（“T”）机会（“O”）（1）成都住宅市场整体回暖有利于住宅去化；（2）建设路商圈的继续发展繁荣项目的商业物业价值提升带来利好；（3）区域内存量越来越少，并且新增供应有限，项目在开发上市销售期间，可能有较大升值空间；（4）项目东侧的“域蓝岸”和“恒河广场”都有集业，- 34 -中国房地产开发项目可行性并且和为“中高端一站式购物中心”将会对区域，尤其是本项目商业和住宅都带来利好。风险（“T”）（1）成都近期土地市场仍然较热，12 月推出的东 2 环 10 亩地块，楼面地价起拍价更是达到了 9980 元/。因此对于本区域“最后的盛宴”的两个地块，定会各大实力开发商的激烈竞争，可能

41、出现较高溢价，从而抬高土地取得成本，压缩项目利润空间；（2）由于土地成本，住宅单价、总价天花板价格限定，而地上商业14%，总体量达 4.3 万，因此商业的“、设计、销售、运营”都会有较大。3、项目劣势及威胁的规避劣势规避方法：对住宅努力实现创新，使其成项目的快销，快速实现现金回笼。威胁规避方法：通过差异化、创新和成本取得竞争优势；做好商业物业的与销售，使其成为项目的主要点。4、结论项目区位优势明显，居住、商业氛围浓厚；以住宅为主，容化，开发周期较短，资金回笼较快；区域价值持续提升，房价有上升空间。二、项目整体1.形象“建设路精英住区”- 35 -本项目为容积率 4.5 的住宅兼容商业楼盘，包层住宅和商业街，以城市中心稀缺地段、户型成熟、独具特色的商业街、品质和品牌保障为卖点，打造+型品质社区。2.客户(1)客户细部分析客户:地域性客户为主，成都本地与城东、东北区域所积淀的客户为主；在 25-35 岁之间的中青年置业客户。重要客户:电子科大、电子科大附属实小及周边的校园客群，成都铁路局、石油、系统等的员工；对于建设路板块有着浓厚情结的城东原住民。潜在客户:部分城市（绵阳、南充、达