天津莱茵小镇二期量价推导报告课件

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2022-3-6莱茵小镇二期量价推导报告莱茵小镇二期量价推导报告天津莱茵小镇项目组2008-09-16本报告是严格保密的。1n 基于现在推广动作未出街的前提下，08年客户构成不会发生变化；n 基于在未来三个月市场环境不会发生大幅度的调整；n 客户资料来源于2008.9.13-9.15莱茵小镇普卡办理客户资料登记表。本报告是严格保密的。2报告结构树报告结构树p 市场研判p 竞争分析p 莱茵二期量价判断本报告是严格保密的。3全市成交面积与成交均价全市成交面积与成交均价u 2008年18月，全市共成交333.2万平米商品住宅，比07年同期的573万平米同比降低

2、41.9%。u 截止08年8月商品住宅市场成交一片萧条。 除3月份市场稍有回暖外，1、2、4、5月同比去年下降幅度在30%左右，7、8月降幅达到65%左右 。u 市场受国家宏观调控和购房者观望情绪的影响而萎靡不振。 u 2008年18月，全市商品住宅成交均价为7036元/平方米，比07年同期的5661元/平方米同比升高24.3% u 08年1-4月，全市商品住宅每月成交均价比07年同期均有30%以上的涨幅，而进入5月以来，涨幅速度迅速减缓，7月份同比涨幅仅有7%。片区市场竞争分析量价判断08年住宅市场日渐萧条，7、8两月全市成交面积比07年同期下降65%左右；而成交均价自6月起出现明显下降。本

3、报告是严格保密的。4市内六区与环城四区成交量对比分析市内六区与环城四区成交量对比分析u 08年1-8月份市区成交量严重缩水，同比 07年缩减了58%，环城四区中西青区成交量仍然最大，但同比07年却缩减40%；u环城四区中西青区与北辰区成交量降幅明显，在刚性需求客群一定的情况下，开发量大的市场所受淡市影响显著。片区市场竞争分析量价判断成交量缩水，一定程度上意味着客户量的减少，在开发成熟区域更为显著本报告是严格保密的。5西青区成交量价分析西青区成交量价分析此均价包括别墅类产品价格！u 从成交面积来看，西青市场6月份成交量明显下降，7月小有回暖，然而8月成交面积下降至4.5万平米，成交套数跌破450

4、套，创07年以来成交量最低点（不包含2月新年月）；u 从成交均价来看，西青区均价在经过2月的跨度式增长后，一直保持平稳浮动，但随着6月成交量的大幅下跌，在7月出现了价格的爆跌，一路跌至6630元，环比跌幅14%，8月份在成交量下降的同时保持均价与7月持平，市场持续低迷。片区市场竞争分析量价判断08年6月西青区成交面积环比下降28%，成交均价随六月量的下跌，在七月出现暴跌，环比跌幅14%，但价格的下跌并没有使8月量有所回升。本报告是严格保密的。6u 天津商品住宅整体成交面积u 天津商品住宅整体成交均价u市内六区量价跌幅最为显著u西青区在环城四区中跌幅最大片区市场竞争分析量价判断市场分析小结市场分

5、析小结 从客观数据可以看出，市场短期内没有回暖迹象，而本项目预计10月底开盘，所处季节为销售淡季，在淡市和淡季的双重影响下，销售情况不容客观。本报告是严格保密的。7莱茵小镇储备客户组成莱茵小镇储备客户组成 西青与市区客户成6：4比例分布（基于未来推广形式及力度不变的情况下）； 项目停滞一年，一期市场形象早已淡化，项目必须要从新起势，而重新起势必将从地缘性客户开始拓展； 现正处于淡市，数据表明，淡市量-价跌幅对市区客户影响更大。竞争分析片区市场量价判断以上数据均根据以上数据均根据08年年9月月13日日9月月15日排卡客户数据分析日排卡客户数据分析所得所得本报告是严格保密的。8当地客户组成当地客户

6、组成一期业主一期业主36.4%杨柳青杨柳青 当地客户当地客户38.6%其他其他 25% 在所有当地客户中，包括一期业主在内的杨柳青客户就占到75%，另外老业主就占到整体的三分之一。 数据表明莱茵小镇在杨柳青、包括一期在业主心中得到基本认可，这部分客户将是开盘目标完成的重要组成。竞争分析片区市场量价判断以上数据均根据以上数据均根据0808年年9 9月月1313日日99月月1515日排卡客户数据分析日排卡客户数据分析所得所得本报告是严格保密的。9市区客户组成市区客户组成竞争分析片区市场量价判断市区客户在西青工作的市区客户地缘型客户周边产业园区大学城西青政府工作人员通往项目主干线沿线社区：复康路、芥

7、园西道、西青道公交系统沿线：津西2路沿线外展辐射区域以上数据均根据以上数据均根据0808年年9 9月月1313日日99月月1515日排卡客户数据分析日排卡客户数据分析所得所得本报告是严格保密的。10竞争分析片区市场量价判断客户提及关键竞品客户提及关键竞品市区客户提及竞品市区客户提及竞品当地客户提及竞品当地客户提及竞品假日风景假日润园华亭国际芒果郡大地十二城燕居花庭富力湾水语花城美茵小镇柳兰花苑成发馨苑本报告是严格保密的。11竞争分析片区市场量价判断中北镇竞品量价情况中北镇竞品量价情况杨柳青竞品量价情况杨柳青竞品量价情况竞品量价表格竞品量价表格项目名称项目名称产品类型产品类型当前均价当前均价周成

8、交量周成交量富力湾高层（精装）58007华亭国际高层52003大地12城别墅90000洋房多层58002高层52004水语花城别墅未推多层55001高层55004假日风景洋房72002高层65005假日润园高层（精装）67003高层（毛坯）53004燕居花庭多层53001高层52002芒果郡多层55000高层52002美茵小镇多层46001柳兰花苑多层42001-3项目名称项目名称产品类型产品类型当前均价当前均价周成交量周成交量成发馨苑多层40001本报告是严格保密的。12竞争分析片区市场量价判断竞品量价小结竞品量价小结成交均价：成交均价：多层多层53005800元元/平米；平米；高层（毛坯）

9、高层（毛坯）52005500元元/平米；平米；高层（精装）高层（精装）58006700元元/平米。平米。成交量：成交量：多层周成交量多层周成交量1-2套；套；高层周成交量高层周成交量4-7套；套；洋房周成交量洋房周成交量0-2套。套。成交均价：成交均价：多层多层40004600元元/平米；平米；成交量：成交量：多层周成交量多层周成交量1-3套。套。中北镇竞品量价小结中北镇竞品量价小结杨柳青竞品量价小结杨柳青竞品量价小结本报告是严格保密的。13量价判断片区市场竞品分析实收均价实收均价比准系数比准系数富力湾（毛坯）富力湾（毛坯）54001.101比准均价比准均价4904.63 月均消化：30-40

10、套月均消化：20-30套实收均价实收均价比准系数比准系数假日润园假日润园53001.161比准均价比准均价4737.30 08年实现消化量任务：90-10090-100套套 实现多层年度均价：48004800元元/ /平米平米多层价格导出多层价格导出二期成功关键词：二期成功关键词：多层产品多层产品走量的支持走量的支持本报告是严格保密的。14量价判断片区市场竞品分析月均消化：2-3套 08年实现消化量任务：10-2010-20套套 实现洋房年度均价：58005800元元/ /平米平米洋房价格导出洋房价格导出实收均价实收均价比准系数比准系数假日风景假日风景72001.228比准均价比准均价5863

11、.19 二期成功关键词：二期成功关键词：洋房产品洋房产品价格标杆价格标杆本报告是严格保密的。15二期实现价格二期实现价格二期整体实现均价：二期实现销售额： 二期实现回款额： 规模2008年10月套数2008年11月套数2008年12月套数合计二期（4.5层洋房）16043销售价格58001058003580035800 销售面积15404625002502销售收入回款收入二期（6层多层）43331销售价格4800804800134848104805 销售面积744012099309579销售收入回款收入销售面积（平米）8980901671161430131208112081销售收入（元）年度均

12、价 （元）4971 5076 5181 5011 年度回款（元）项目二期08年总回款额二期年度均价5011 量价判断片区市场竞品分析本报告是严格保密的。16二期整体实现均价二期整体实现均价 二期三年售罄，实现均价5757元/平方米； 二期09年后半年由于市场的转暖以及准现房的呈现，开始实现溢价； 此销售预期是参照08年9月市场走势预测。08.10-08.1209.1-09.1210.1-10.1211.1-11.1212.1-12.1213.1-13.1214.1-14.12合计销售价格4800504056455137销售面积9579230001075243331销售收入45979200115

13、92000060692889.6222592090销售价格5800591670996377销售面积25027040650116043销售收入145116004164864046151899.2102312139销售价格50004500495051985457578563635240销售面积150003000020000150001126610000101266销售收入67500000148500000103950000818606256517175463632993530615371销售价格460048305023527455385039销售面积150003000020000200001699

14、4101994销售收入6900000014490000010046400010548720094114098513965298销售价格560050005300561859555429销售面积100001000010000699836998销售收入50000000530000005618000041673650200853650销售价格957010144107531100011550121281273411798销售面积100001000010000764537645销售收入11000000011550000012127500097350474444136226销售价格9570101448000

15、8500892593718880销售面积80005000573818738销售收入680000004462500053772233166397233销售价格95701014475007400777081597716销售面积1000010000593825938销售收入740000007770000048445173200145173销售价格3890销售面积53732销售收入209000000销售价格销售面积0销售收入100000000销售面积（平米）12081450406225370000730006626653313381953381953销售收入（亿元）0.602.253.244.094.

16、934.703.9923.8123.81年度均价 5007499752105841675170997484项目总销额26.9026.90二-四期均价商业06234五期（八层电梯洋房）25938多层（一期）036998五期（连排） 37645五期（六层电梯洋房）18738规模二期（多层）43331三期（小高） 101266二期（洋房）16043四期（高层） 101994四期（小高层）量价判断片区市场竞品分析本报告是严格保密的。17客户可接受单价区间在4000-4500，占到整体排卡客户的44.6%；单价接受区间4500-5000占到25.7%；6500-7000的单价区间，客户接受度为0.由于本

17、地市场价格水平偏低，本地客户对于价格非常敏感，接受价格普遍在4500-5000元，而市区客户会对比中北镇的项目，考虑项目离市区的距离较远，打价格策略吸引到访成交！量价判断片区市场竞品分析价格验证价格验证本报告是严格保密的。18推售策略片区市场竞品分析竞品分析量价判断 08 08年力争销售年力争销售1200012000平米，销售周期由平米，销售周期由0808年年1010月月2626日起日起0808年年1212月月3131日；日； 开盘力争销售开盘力争销售9090套，其中洋房套，其中洋房1010套，多层套，多层8080套。套。注：表中销售面积的确定是以多层产品户均面积注：表中销售面积的确定是以多层

18、产品户均面积9393，洋房产品户均面积，洋房产品户均面积154154测算所得。测算所得。2008年10月套数2008年11月套数2008年12月套数合计二期（4.5层洋房）16043销售面积154010462350032502二期（6层多层）43331销售面积744080120922930149579销售面积（平米）8980901671251430171208112081开盘目标分解开盘目标分解本报告是严格保密的。19推售策略片区市场竞品分析竞品分析量价判断推售原则推售原则总原则：总原则：稳健、灵活、对客户的把握是二期推售的主要原则！本报告是严格保密的。201）两居中90平米以上的户型共有24

19、0套，占到两居的74.5%；2）90平米以下的户型仅占23%。户型面积区间面积合计面积比套数套数比分布楼号一居76.01-77.474690.958%6111%1-17#顶层两居(90平米以下）81.8289.017077.612%8214%1-17#中间户两居(90平米以上）90.2-93.222207537%24042%1-17#中间户三居111.61133.513538.523%11119%1-17#端户&18-22#三层四居144-163.447973.8213%529%18-22#一、二层跃层170.22-194.034798.348%265%18-22#四层合计60154.

20、3100%572100%推售策略片区市场竞品分析竞品分析量价判断资源盘点资源盘点本报告是严格保密的。2110月26日开盘推出临一期1#-6#与18-19#洋房保证推货量充足与多样性。推售次数产品推售面积（）推出栋号推售时间消化面积（）消化率1明星产品+瘦狗产品+现金牛产品197781#-6#18-19#2008-10-261208461%推售面积合计19778消化面积合计12084推售策略片区市场竞品分析竞品分析量价判断推售策略推售策略本报告是严格保密的。22第一批推出面积面积比例推出套数套数比例面积区间产品策略一居1463.937.3%146.7%76.01-77.73瘦狗产品，总价挤压快速

21、消化两居（90平米以下）1196.876.4%3516.8%81.82-88.38两居（90平米以上）7722.9639%8440.4%90.3-93.22现金牛产品，项目主力消化产品三居（多层）4307.6921.7%3516.8%111.61-123.51三居（洋房）1319.243.4%104.8%129.56-133.5明星产品，树立项目标杆四居3074.3413.5%209.6%144-163.44跃层18389.2%104.8%170.22-193.83合计19778100%208100%推售策略量价判断推售策略推售策略 90 90平米以下两居与一居：瘦狗产品，总价挤压快速出货；平

22、米以下两居与一居：瘦狗产品，总价挤压快速出货； 9090平米以上两居与三居多层：现金牛产品，项目主力消化产品；平米以上两居与三居多层：现金牛产品，项目主力消化产品； 洋房产品：明星产品，树立项目标杆。洋房产品：明星产品，树立项目标杆。本报告是严格保密的。23推售策略量价判断推售产品验证推售产品验证第一批第一批推出面积推出面积面积比例面积比例推出套数推出套数套数比例套数比例面积区间面积区间产品策略产品策略一居一居1463.931463.937.3%7.3%14146.7%6.7%76.01-77.7376.01-77.73瘦狗产品，总价挤瘦狗产品，总价挤压快速消化压快速消化两居（两居（9090平

23、米以下）平米以下）1196.871196.876.4%6.4%353516.8%16.8%81.82-88.3881.82-88.38两居（两居（9090平米以上）平米以上）7722.967722.9639%39%848440.4%40.4%90.3-93.2290.3-93.22现金牛产品，项目现金牛产品，项目主力消化产品主力消化产品三居（多层）三居（多层）4307.694307.6921.7%21.7%353516.8%16.8%111.61-123.51111.61-123.51三居（洋房）三居（洋房）1319.241319.243.4%3.4%10104.8%4.8%129.56-13

24、3.5129.56-133.5明星产品，树立项明星产品，树立项目标杆目标杆四居四居3074.343074.3413.5%13.5%20209.6%9.6%144-163.44144-163.44跃层跃层183818389.2%9.2%10104.8%4.8%170.22-193.83170.22-193.83合计合计1977819778100%100%208208100%100%客户对于户型的需求主要以实用性较强的两室与客户对于户型的需求主要以实用性较强的两室与120平米以下的小平米以下的小三室为主三室为主本报告是严格保密的。24推售小结推售小结推售策略量价判断本报告是严格保密的。25本报告是

25、严格保密的。26项目名称项目名称区域在售产品在售产品面积面积 容积率容积率绿化率绿化率车位比车位比产品类型产品类型开发商开发商华亭国际中北镇41.3740%1：0.8高层上投大地12城(鹿儿郡)中北镇121.145%1：0.4多层高层乐康水语花城中北镇61.340%1：0.5多层高层金厦假日风景中北镇301.340%1：1洋房万科高层假日润园中北镇341.545%1：0.8高层万科燕居花庭中北镇3.91.4235%1：0.3多层农垦高层富力湾中北镇102.445%1：0.74 高层精装富力芒果郡中北镇81.540%1：0.6多层泰康高层莱茵小镇莱茵小镇杨柳青杨柳青6 60.91项目区域位置不占优势，项目低密洋房产品占决对优势项目区域位置不占优势，项目低密洋房产品占决对优势市区客户关注竞品市区客户关注竞品本报告是严格保密的。27纯粹洋房绝对稀缺，多层产品竞争激烈纯粹洋房绝对稀缺，多层