上海某房地产营销策划报告(共33页).ppt

1、昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司第一部分第一部分 昆山城市规划和交通规划昆山城市规划和交通规划1、城市规划2003年昆山市总体规划（2002-2020），以“五个统筹”为原则，提出了片区发展、市域即城市、大区域联动三个新概念，确定城市的性质为：长三角地区现代化制造发达的工贸城市，具有江南水乡特色生态园林城市。昆山地处苏锡常都市圈和上海都市圈的交汇处，在沪宁发展轴上具有重要的战略位置，昆山在全国百强县市中位列第一。其国家级的经济开发区-昆山经济开发区以及花桥开发区（省级），带动地方经济快速发展。此外，由于阳澄湖

2、的大闸蟹闻名海内外，蟹产业也成为昆山经济的支柱产业。距离苏州市区45公里，40分钟左右车程。距上海60公里，50分钟左右车程。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司3 3、交通规划、交通规划据国家据国家中长期铁路网规划中长期铁路网规划、江苏省铁路网规划江苏省铁路网规划、江苏省沿江江苏省沿江轨道交通线网规划轨道交通线网规划，未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城，未来昆山市将

3、有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过。根据苏州城市轨道交通远景规划，未来苏州将形际铁路等穿越昆山而过。根据苏州城市轨道交通远景规划，未来苏州将形成成4 4 条轨道交通，条轨道交通， 其中其中3 3 号线唯亭路站已接近昆山，对昆山的影响有望最号线唯亭路站已接近昆山，对昆山的影响有望最大。大。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司第二部分第二部分 阳澄湖别墅市场解析阳澄湖别墅市场解析1 1、阳澄湖别墅市场概况、阳澄湖别墅市场概况 昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报

4、告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司A A、苏州阳澄湖板块、苏州阳澄湖板块阳澄湖湖西板块位于苏州相城区，相城区是苏州房地产开发最晚的一个区域，建有大型的专业市阳澄湖湖西板块位于苏州相城区，相城区是苏州房地产开发最晚的一个区域，建有大型的专业市场，道路交通建设都已完善，为房地产业的迅速发展奠定了基础。阳澄湖板块的别墅都是近两年推出的，场，道路交通建设都已完善，为房地产业的迅速发展奠定了基础。阳澄湖板块的别墅都是近两年推出的，阳澄湖板块相比园区的金鸡湖，独墅湖，青剑湖等发展都要慢，一则由于距离市中心比较远，二则在苏州阳澄湖板块相比园区的金鸡湖，独墅湖，青剑湖等发展都要慢

5、，一则由于距离市中心比较远，二则在苏州本地居民心目中，是农村的概念。但是，随着苏州外来人口的大量涌入和相城自身的建设发展，相城区为本地居民心目中，是农村的概念。但是，随着苏州外来人口的大量涌入和相城自身的建设发展，相城区为越来越多的人所认可，投资发展潜力巨大。阳澄湖相比园区的三大湖水域面积更广，周边的可开发地块更越来越多的人所认可，投资发展潜力巨大。阳澄湖相比园区的三大湖水域面积更广，周边的可开发地块更多，生态保护也更好。因此发展成为度假休闲的别墅群体。多，生态保护也更好。因此发展成为度假休闲的别墅群体。综上来看，阳澄湖周边的别墅是中产阶级可以承担的，并且居住环境比园区的别墅更生态，更符合幽静

6、，远离城市综上来看，阳澄湖周边的别墅是中产阶级可以承担的，并且居住环境比园区的别墅更生态，更符合幽静，远离城市的度假休闲需求，这也是此板块别墅价格飞涨的原因之一。板块唯一的缺陷是项目有些都在镇上，周边配套档次较低，难以的度假休闲需求，这也是此板块别墅价格飞涨的原因之一。板块唯一的缺陷是项目有些都在镇上，周边配套档次较低，难以满足需求，如果不在相城区工作而选择此处作为居所，确实有诸多不便。但是相城的道路交通状况给了这边的购买者很大的满足需求，如果不在相城区工作而选择此处作为居所，确实有诸多不便。但是相城的道路交通状况给了这边的购买者很大的信心。更重要的是，很多购买者把此处作为周末节假日度假的胜地

7、，对于周边配套要求不高。满足了都市高收入群体信心。更重要的是，很多购买者把此处作为周末节假日度假的胜地，对于周边配套要求不高。满足了都市高收入群体5+25+2的生的生活模式。活模式。产品形产品形态态建筑风建筑风格格价格水平价格水平户型面积户型面积主力总价主力总价联排联排叠加叠加独栋独栋中式中式欧式欧式美式美式独栋独栋12000-1400012000-14000元元/ /平方米以平方米以上上联排联排80008000元元/ /平方米平方米叠加叠加70007000元元/ /平方米平方米独栋独栋270-350270-350平方米平方米双拼双拼280-310280-310平方米平方米联排联排230-25

8、0230-250平方米平方米叠加叠加180-220180-220平方米平方米总价在总价在180-300180-300万之间较多万之间较多经济型别墅总价在经济型别墅总价在90-15090-150万左右万左右中高档别墅在中高档别墅在250-350 250-350 万左右万左右相城区别墅产品特征相城区别墅产品特征昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司小结小结 目前苏州阳澄湖在售的别墅项目主要集中在相城区，数量不多，从现有几目前苏州阳澄湖在售的别墅项目主要集中在相城区，数量不多，从现有几个项目的运作情况来看，苏州

9、阳澄湖别墅市场仍处于初期，未来发展的空间很大，开个项目的运作情况来看，苏州阳澄湖别墅市场仍处于初期，未来发展的空间很大，开发的进程会继续加快。发的进程会继续加快。 经过短短的一两年时间，相城区阳澄湖别墅市场已经开始进入到稳定的发经过短短的一两年时间，相城区阳澄湖别墅市场已经开始进入到稳定的发展时期，环湖别墅市场正在逐渐形成，仅展时期，环湖别墅市场正在逐渐形成，仅0606年至今现有的别墅价格变化来看，该区域年至今现有的别墅价格变化来看，该区域的别墅市场已经提升到一个新得到高度，由起初的的别墅市场已经提升到一个新得到高度，由起初的70007000元元/ /平方米左右的销售价格已经平方米左右的销售价

10、格已经达到目前的达到目前的1000010000元以上的水平，产品的品质相应得到了提升，影响力也在不断扩大，元以上的水平，产品的品质相应得到了提升，影响力也在不断扩大，针对的客户群体范围基本覆盖了苏州其他区域的中高端消费人群，作为一种高品质生针对的客户群体范围基本覆盖了苏州其他区域的中高端消费人群，作为一种高品质生活的标准，未来相城区环湖别墅将会有更大的发展，随着市场的日益成熟，将成为苏活的标准，未来相城区环湖别墅将会有更大的发展，随着市场的日益成熟，将成为苏州乃至周边城市的一个主要的别墅居住区。州乃至周边城市的一个主要的别墅居住区。 而位于阳澄湖东侧的昆山市巴城镇近年来逐渐发展成为以阳澄湖湖景

11、、大而位于阳澄湖东侧的昆山市巴城镇近年来逐渐发展成为以阳澄湖湖景、大闸蟹等自然资源为依托的别墅市场，呈现别墅市场的另一种发展格局。闸蟹等自然资源为依托的别墅市场，呈现别墅市场的另一种发展格局。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司、昆山阳澄湖别墅市场、昆山阳澄湖别墅市场城市概况城市概况巴城镇巴城镇属昆山市，位于阳澄湖东岸，北临常熟，水陆交通极为便利。巴城为阳澄湖、巴城巴城镇巴城镇属昆山市，位于阳澄湖东岸，北临常熟，水陆交通极为便利。巴城为阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖5

12、5 湖相抱，境内大小河道纵横交错。区域内阳澄湖风景区沿岸岸有湖相抱，境内大小河道纵横交错。区域内阳澄湖风景区沿岸岸有9 95 5公里公里长的湖岸线，建有特种水产养殖基地，是阳澄三宝长的湖岸线，建有特种水产养殖基地，是阳澄三宝虾、蟹、鳜鱼的主要产地。阳澄湖已规划、设计度虾、蟹、鳜鱼的主要产地。阳澄湖已规划、设计度假村、游泳场、水上餐馆、舞厅、听潮屋等，沿湖可供开发的土地有假村、游泳场、水上餐馆、舞厅、听潮屋等，沿湖可供开发的土地有50005000多亩，阳澄湖岸水域多亩，阳澄湖岸水域2 2万多亩，这万多亩，这为建设和开发巴城提供了良好的条件，目前已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周边

13、城为建设和开发巴城提供了良好的条件，目前已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周边城市市上海、苏州、浙江等地消费群体提供了渡假假休闲场所。上海、苏州、浙江等地消费群体提供了渡假假休闲场所。巴城镇交通图巴城镇交通图作为昆山的西部城镇，巴城镇在交通和自然资源方面占据着很作为昆山的西部城镇，巴城镇在交通和自然资源方面占据着很大的优势。区域内各级交通干道四通八达，向西挨工业园区的大的优势。区域内各级交通干道四通八达，向西挨工业园区的唯亭镇，至苏州市区的唯亭镇，至苏州市区的4040分钟左右的车程。向东往上海的路程分钟左右的车程。向东往上海的路程也相当快捷，加上本地自然资源的优势，昆山的临湖别墅

14、有着也相当快捷，加上本地自然资源的优势，昆山的临湖别墅有着良好的发展基础。良好的发展基础。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司区域配套区域配套为配合高档住宅项目开发，当地在目前正在建造规模巨大的阳澄湖生态公为配合高档住宅项目开发，当地在目前正在建造规模巨大的阳澄湖生态公园和美食街沿湖公路。一座高标准的五星级酒店也将出现在湖边，配合原有的园和美食街沿湖公路。一座高标准的五星级酒店也将出现在湖边，配合原有的大上海高尔夫球场，阳澄湖畔时尚的休闲度假商务区正在逐渐形成。大上海高尔夫球场，阳澄湖畔时尚的休闲度假商

15、务区正在逐渐形成。 昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司别墅分布别墅分布（临湖主要别墅分布图）（临湖主要别墅分布图） 昆山别墅市场从区域上主要分为东部、南部、西部、北部以及中部五大别墅板块，而其中西昆山别墅市场从区域上主要分为东部、南部、西部、北部以及中部五大别墅板块，而其中西部板块主要是临阳澄湖临湖别墅为主。位于阳澄湖东岸巴城的别墅项目因其比较聚集，别墅的板块效部板块主要是临

16、阳澄湖临湖别墅为主。位于阳澄湖东岸巴城的别墅项目因其比较聚集，别墅的板块效应已经显现。应已经显现。 阳澄湖天然不可多得地理环境优势，加上政府开发生态旅游的定位，必将加大该地的知名度，阳澄湖天然不可多得地理环境优势，加上政府开发生态旅游的定位，必将加大该地的知名度，带来相当的假日旅游人气，日渐增加的客流，蓬勃发展的观光经济也会迅速提升该地块的增值潜力。带来相当的假日旅游人气，日渐增加的客流，蓬勃发展的观光经济也会迅速提升该地块的增值潜力。主要在售和潜在的别墅项目建筑面积合计在万平方米，别墅项目集中在马鞍山路和环城西路沿线。主要在售和潜在的别墅项目建筑面积合计在万平方米，别墅项目集中在马鞍山路和环

17、城西路沿线。 就其总量来说，昆山阳澄湖别墅已经具备一定的规模。以上项目东方云顶、阳澄湖度假村改就其总量来说，昆山阳澄湖别墅已经具备一定的规模。以上项目东方云顶、阳澄湖度假村改建工程、万科阳澄湖项目具有一线水景外，其他项目距离阳澄湖有一定的距离。建工程、万科阳澄湖项目具有一线水景外，其他项目距离阳澄湖有一定的距离。 苏州沿阳澄湖地区控制规划苏州沿阳澄湖地区控制规划提出了禁止建设区的范围，这个范围包括：规划湿地保护区，提出了禁止建设区的范围，这个范围包括：规划湿地保护区，傀儡湖饮用水源保护区及其沿岸傀儡湖饮用水源保护区及其沿岸300300米纵深地区、傀儡湖周边地区、太平湾里饮用水源保护区及其周米纵

18、深地区、傀儡湖周边地区、太平湾里饮用水源保护区及其周边地区、阳澄湖岛新开挖清水通道以南地区、阳澄湖沿湖纵深边地区、阳澄湖岛新开挖清水通道以南地区、阳澄湖沿湖纵深300300米地区（除规划风景游赏用地、已米地区（除规划风景游赏用地、已建和在建公共设施、旅游度假设施以外的地区）。建和在建公共设施、旅游度假设施以外的地区）。 因此，具有一线湖景资源的在建和已建成的别墅项目的稀缺性显而易见。因此，具有一线湖景资源的在建和已建成的别墅项目的稀缺性显而易见。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司项目项目建筑形态建筑形

19、态面积区间（）面积区间（）总价（万元）总价（万元）建筑风格建筑风格蔚城蔚城双拼联双拼联排排双拼：双拼：202-205202-205联排：联排：164-164-184184联排：联排：100-150/100-150/双拼：双拼：200200地中海风格地中海风格泰泓花园泰泓花园独栋独栋/ /双拼双拼独栋：独栋：350-380/350-380/双拼：双拼：280-280-310310独栋独栋350-380/350-380/双拼：双拼：240-300240-300北美风格北美风格天使湾（二期）天使湾（二期）独栋独栋250-270250-270250-300250-300英、法、维、地等六种英、法、维、

20、地等六种风格风格檀香园（二期）檀香园（二期）独栋独栋/ /双拼双拼270-425270-425（地上）（地上）/160-240/160-240（地下）（地下）300-600300-600地中海风格地中海风格天伦随园天伦随园独栋独栋252-288252-288400-600400-600中式园林中式园林丰泽园（湖心丰泽园（湖心岛）岛）独栋独栋/ /双拼双拼独栋：独栋：230-330/230-330/双拼：双拼：210-210-220220独栋：独栋：220-350/220-350/双拼：双拼：150-165150-165仿韩式仿韩式克拉水城克拉水城独栋独栋/ /双拼双拼独栋：独栋：260-460

21、/260-460/联排：联排：180-180-250250独栋：独栋：250-500/250-500/联排：联排：130-200130-200北美北美苏园苏园联排联排/ /小高小高层层联排：联排：252-313252-313150150中式风格中式风格锦绣蓝湾（蔚锦绣蓝湾（蔚城）城）双拼双拼/ /联排联排联排：联排：165/165/双拼：双拼：230230105105地中海风格地中海风格在售别墅概况在售别墅概况昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司产品形产品形态态建筑风格建筑风格价格水平价格水平户型面积户

22、型面积主力总价主力总价客户群体客户群体双拼双拼联排联排独栋独栋中式、欧式、中式、欧式、美式、日式等美式、日式等多种风格，其多种风格，其中地中海风格中地中海风格尤为盛行尤为盛行8500-15000 8500-15000 元元/ /平方米（独栋）、平方米（独栋）、6500 6500 元元-9000 -9000 元元/ /平方米（双拼、平方米（双拼、联排，部分达到联排，部分达到万元万元/ /平方米以上平方米以上独栋独栋270-350 270-350 平平方米、双拼方米、双拼280-280-310 310 平方米、联平方米、联排排230-250 230-250 平方平方米、叠加米、叠加180-220

23、180-220 平方米平方米总价在总价在180-300180-300万之间较多，万之间较多，经济型别墅总经济型别墅总价在价在90-150 90-150 万万左右，中高档左右，中高档别墅在别墅在250-350 250-350 万左右万左右客户群体主要来自于昆客户群体主要来自于昆山市区、上海、苏州工山市区、上海、苏州工业园区的中高收入人群，业园区的中高收入人群，包括了本地公务员、外包括了本地公务员、外商、私营业主和其他企商、私营业主和其他企业中高管理层人员业中高管理层人员别墅特征别墅特征昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房

24、地产经纪有限公司购房群体：购房群体：20052005年，昆山别墅开发进入高峰阶段，阳澄湖周边新开了年，昆山别墅开发进入高峰阶段，阳澄湖周边新开了1010多个别墅项目。而多个别墅项目。而上海人则是其购买主力上海人则是其购买主力，据昆山建设局的统计数据，上海人买走了昆山全部销售面积的据昆山建设局的统计数据，上海人买走了昆山全部销售面积的2525。一些别墅区甚至有七成别墅卖给了上海。一些别墅区甚至有七成别墅卖给了上海人。其中人。其中8 8成以上的购房者并非以获得投资收益为目标，其目的大多是自住和度假。成以上的购房者并非以获得投资收益为目标，其目的大多是自住和度假。昆山昆山120120多万人口中，绝大

25、部分是工薪阶层，需要量最大的是普通公寓。另外由于昆山的人口基数不是特多万人口中，绝大部分是工薪阶层，需要量最大的是普通公寓。另外由于昆山的人口基数不是特别大，能够消费得起别墅的人不是特别多。可以从别墅的业主构成看出，买别墅的人中，上海人和台湾人占别大，能够消费得起别墅的人不是特别多。可以从别墅的业主构成看出，买别墅的人中，上海人和台湾人占很大比重，一些开发商的宣传重点也在上海，这就是因为昆山本地别墅客户有限。很大比重，一些开发商的宣传重点也在上海，这就是因为昆山本地别墅客户有限。与以往投资别墅纯粹为了投资收益和租金回报不同的是，目前投资昆山度假别墅的上海人中，休闲与以往投资别墅纯粹为了投资收益

26、和租金回报不同的是，目前投资昆山度假别墅的上海人中，休闲自住是主要用途。由于单纯投资休闲度假型别墅的风险性较高，相比较而言，上海客户在昆山区域购房的主自住是主要用途。由于单纯投资休闲度假型别墅的风险性较高，相比较而言，上海客户在昆山区域购房的主要目的还是以休闲自住为主，在上海购房群体中能达到要目的还是以休闲自住为主，在上海购房群体中能达到85%85%以上，而随着昆山度假别墅前景被日渐看好，单以上，而随着昆山度假别墅前景被日渐看好，单纯用于投资的比例较少。而且，多数客源对休闲度假型别墅倾向于独栋的物业，而且面积趋小，一般在纯用于投资的比例较少。而且，多数客源对休闲度假型别墅倾向于独栋的物业，而且

27、面积趋小，一般在300300平方米左右。这也是度假型别墅与纯居住型别墅的主要区别。平方米左右。这也是度假型别墅与纯居住型别墅的主要区别。选择因素：选择因素：“地段地段”、“环境环境”、“价格价格”、“观景观景”仍然是上海异地购房者看重的主要因素，而从休闲度假层面仍然是上海异地购房者看重的主要因素，而从休闲度假层面的延伸，多数购房者认为，物业管理、以及提供的各种服务项目也是体现楼盘品质的很重要的一环。的延伸，多数购房者认为，物业管理、以及提供的各种服务项目也是体现楼盘品质的很重要的一环。购房者选择西部临湖别墅主要因为周边交通便利：沪宁高速公路、购房者选择西部临湖别墅主要因为周边交通便利：沪宁高速

28、公路、312312国道、苏州环城高速公路均经国道、苏州环城高速公路均经此地，且娱乐设施相对丰富有大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、托此地，且娱乐设施相对丰富有大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、托普软件园等，同时与市区相联的景观大道马鞍山路及其沿线的大学城、体育馆、高速路等重大资项目施工现普软件园等，同时与市区相联的景观大道马鞍山路及其沿线的大学城、体育馆、高速路等重大资项目施工现场、占地场、占地31003100亩的生态公园都为别墅市场的发展带来了契机。亩的生态公园都为别墅市场的发展带来了契机。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云

29、顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司典型在售别墅市场因素分析典型在售别墅市场因素分析项目名项目名称称客户群体分析客户群体分析客户来源客户来源（以工作地区为划分标（以工作地区为划分标准）准）购买目的购买目的职业特点职业特点推广通道推广通道檀香园檀香园二期卡二期卡斯兰帝斯兰帝以上海和本地为主以上海和本地为主多数为第多数为第二居所使二居所使用用企业高管、外商（台企业高管、外商（台湾客商）、其他私营湾客商）、其他私营业主业主引导旗、苏州日报引导旗、苏州日报蔚城蔚城一期为本地为主，二期一期为本地为主，二期以苏州为主以及上海、以苏州为主以及上海、本地本

30、地一期自住一期自住为主，二为主，二期为第二期为第二居所居所苏州工业园区中高收苏州工业园区中高收入人群、本地私营业入人群、本地私营业主、外商主、外商短信为主以及报纸广告，楼短信为主以及报纸广告，楼盘周边引导旗盘周边引导旗丰泽园丰泽园二期湖二期湖心岛心岛上海一半左右，其次本上海一半左右，其次本地，苏州及其他地区较地，苏州及其他地区较少少多数为第多数为第二居所使二居所使用用企业高管、本地外商企业高管、本地外商和私营业主和私营业主区域内广告牌及楼盘周边围区域内广告牌及楼盘周边围板、引导旗、上海金楼市、板、引导旗、上海金楼市、昆山楼市杂志昆山楼市杂志昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告

31、营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司蔚城蔚城 泰泓花园泰泓花园 天使湾天使湾 檀香园檀香园 随园随园 湖心岛湖心岛 在在售售楼楼盘盘实实景景昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司产品形态定位产品形态定位从项目的实际可行性来看，本项目的产品形态定位应该很明显：参照黄山等从项目的实际可行性来看，本项目的产品形态定位应该很明显：参照黄山等旅游地区的度假类别墅，包括项目以北旅游地区的度假类别墅，包括项目以北“随园随园”，基本走中式路线，因此本项目，基本走中式路线，因此本项目须

32、在市场同类产品中寻求差异化，走新中式路线。须在市场同类产品中寻求差异化，走新中式路线。目标客户定位目标客户定位由此，推演出本项目的目标客户定位：昆山周遍地区的度假人群（包括中产由此，推演出本项目的目标客户定位：昆山周遍地区的度假人群（包括中产阶级及中产阶级以上人群）阶级及中产阶级以上人群）目标人群描述目标人群描述挥洒、自由、张扬、霸气挥洒、自由、张扬、霸气+ +王气、只为自己而活王气、只为自己而活者者一、别墅一、别墅昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司客户群定位分析客户群定位分析区域分析区域分析以上海为

33、主，区域内个体业主为辅。以上海为主，区域内个体业主为辅。购买动机分析购买动机分析以具有收藏价值的山水别墅文化豪宅为由头。以具有收藏价值的山水别墅文化豪宅为由头。兼顾投资、自住、度假等三种形态。兼顾投资、自住、度假等三种形态。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司产品塑造产品塑造理念理念由自然大度的临湖环境彰显不同的价值审美观由自然大度的临湖环境彰显不同的价值审美观 由中国根植文化彰显王道由中国根植文化彰显王道 形态理念形态理念中式别墅并非是复古，而是建造一个具有中国文化价值的载体来中式别墅并非是复古，而是

34、建造一个具有中国文化价值的载体来满足中国人自己的精神内涵，同时具有西方现代生活的流线空间满足中国人自己的精神内涵，同时具有西方现代生活的流线空间来满足舒适，二者是相辅相成的统一体来满足舒适，二者是相辅相成的统一体新中式别墅新中式别墅 。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司特别强调特别强调中产阶层，不会是本项目的主力购买目标客户群！中产阶层，不会是本项目的主力购买目标客户群！产品不能产品不能“中庸中庸”，不能走，不能走“中间中间”道路，不能走所谓的道路，不能走所谓的“折中主折中主义义”！“兼顾兼顾高、中两

35、个购买力阶层高、中两个购买力阶层”是本项目产品定位的大忌是本项目产品定位的大忌但在价格控制设定上，切忌盲目乐观，陷入曲高和寡的尴尬境地但在价格控制设定上，切忌盲目乐观，陷入曲高和寡的尴尬境地昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司建筑风格建议建筑风格建议昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司形象速写形象速写对话对话本案的重要特征。本案的重要特征。中西文化的对话，中西文化的对话，高财富阶层的对话，高财富阶层的对话，新发展

36、与旧传统的对话，新发展与旧传统的对话，传统的思想与现代的思潮的对话，传统的思想与现代的思潮的对话，东方的含蓄与西方的彰显的对话，东方的含蓄与西方的彰显的对话，对自然的尊重与人工的修葺的对话对自然的尊重与人工的修葺的对话对话，跨越界限的开始。对话，跨越界限的开始。昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司销售重点策略销售重点策略以文化为由头，以阳澄湖独特的不可复制性为诱惑。以文化为由头，以阳澄湖独特的不可复制性为诱惑。以独特的产品为视觉冲击。以独特的产品为视觉冲击。样板房引爆样板房引爆欲望的冲动，身份的燃烧欲望

37、的冲动，身份的燃烧样板房引爆的认购激情样板房引爆的认购激情以三种风格确定三套样板房以三种风格确定三套样板房中式泰式欧式中式泰式欧式昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司中式样板房中式样板房昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司欧式样板房欧式样板房昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司泰式样板房泰式样板房昆山昆山- -巴城巴城 东方云顶东方云顶 营销策划报告营销策划报告 / / 上海志颖房地产经纪有限公司上海志颖房地产经纪有限公司别墅价格定位（初步确立）别墅价格定位（初步确立）均价设定为：均价设定为：12000-150