成立商业管理公司可行性报告商业地产公司成立的可行性研究

1、1成立商业管理公司可行性报告成立商业管理公司可行性报告2第一部分第一部分 商业地产的发展方向商业地产的发展方向3 随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的合的“一站式购物一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，的消费潮流， 近年来，商业地产行业迅速崛起，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALLSHOPPING MALL、商业街、购、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万

2、物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发平方米发 展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后题，项目搁浅或开业后 运营困难的现象屡有发生。运营困难的现象屡有发生。4 总的来说，目前商业地产很少有单一总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产发商都的业态，在大多数情况下，房地产发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商

3、会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。经营方式的业态在商业场所的组合形态。 所以中国的商业未来会越来越多，当所以中国的商业未来会越来越多，当然也需要专业的商业地产公司来帮助开发然也需要专业的商业地产公司来帮助开发商打理前期招商和后期运营等困难。商打理前期招商和后期运营等困难。 51、深圳目前已有十几家商业地产公司，专业、深圳目前已有十几家商业地

4、产公司，专业服服务商业方面的专业公司还是非常少，例如（深务商业方面的专业公司还是非常少，例如（深圳世方、华夏柏欣、同致行、隆塬商业地产）圳世方、华夏柏欣、同致行、隆塬商业地产），都在积极的拓展自己公司的业务，世方现已，都在积极的拓展自己公司的业务，世方现已打造自己的商业资源平台网站（万商网），与打造自己的商业资源平台网站（万商网），与多家大型设计院和大型零售巨头形成战略合作多家大型设计院和大型零售巨头形成战略合作，隆塬商业地产公司已组建完毕，目前在全国，隆塬商业地产公司已组建完毕，目前在全国也开拓了很多个大型商业项目。也开拓了很多个大型商业项目。2、大型地产公司都开始成立自己的商业管理、大型地

5、产公司都开始成立自己的商业管理公公司（例如中粮、万科、华润、金地、京基），司（例如中粮、万科、华润、金地、京基），全国未来有大量的旧城改造项目，都需要专业全国未来有大量的旧城改造项目，都需要专业的商业管理公司来管理，可见这些公司都看好的商业管理公司来管理，可见这些公司都看好商业地产的发展前景。商业地产的发展前景。6第二部分第二部分 商业地产的分类商业地产的分类7（1）都市综合体）都市综合体（2）大型购物中心）大型购物中心（SHOPPING MALL)（3）社区型商业）社区型商业（4）主题商业街）主题商业街 （5）专业市场）专业市场根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单

6、项商根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。业地产业态有以下几种。8 商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面，而国内目前开发操作模式多有盲目期的项目招商与后期的商业管理方面，而国内目前开发操作模式多有盲目性，商业地产项目的开发计划性至关重要，而这关键的一环需要具有专业性，商业地产项目的开发计划性至关重要，而这关键的一环需要具有专业的经验、技能和引进资源的潜在价值的专业机构完成的。在既缺乏经验，的经验、技能和引进资源的潜在价值的专业机构完成的。在

7、既缺乏经验，又没有能同国际接轨的招商渠道情况下，经历了众多失败的商业地产商正又没有能同国际接轨的招商渠道情况下，经历了众多失败的商业地产商正在走上在走上“开发模式专业化开发模式专业化”的道路。的道路。 很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式，思路上存在偏差。住很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式，思路上存在偏差。住宅地产可以被视为直销，商业地产开发则更类似于传销。由于需要专业的宅地产可以被视为直销，商业地产开发则更类似于传销。由于需要专业的机构介入前期招商与后期的管理，所以商业地产更类似于酒店项目的开机构介入前期招商与后期的管理，所以商业地产更类似于酒店项目的开发，其开发与顾问和管理方是相互

8、独立的，商业地产开发的目标是招商与发，其开发与顾问和管理方是相互独立的，商业地产开发的目标是招商与运营的成功，所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团运营的成功，所以开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队，而不是二手出租的散户投资客。队，而不是二手出租的散户投资客。 9 中国地产的传统是轻视中介，对策划与资源整合类纯智力型服中国地产的传统是轻视中介，对策划与资源整合类纯智力型服 务不信任，这一点更反映在商业地产开发中，专业服务机构需务不信任，这一点更反映在商业地产开发中，专业服务机构需 提供三大方面的服务：提供三大方面的服务： 1.提供专业的项目策划服务。提供专业的项目策划

9、服务。 2.提供专业的招商代理服务。提供专业的招商代理服务。 3.提供专业的商业营运管理服务。提供专业的商业营运管理服务。 10 我国商业地产开发的模式，先期我国商业地产开发的模式，先期是以住宅区的开发为支撑，以住宅底层商是以住宅区的开发为支撑，以住宅底层商店的业态形式出现。其基本的开发思路是店的业态形式出现。其基本的开发思路是建立在建立在“小区配套小区配套”这一计划经济时代产这一计划经济时代产物的基础上，按照物的基础上，按照“千人指标千人指标”和和“合理合理的服务半径的服务半径”的要求，定位定量。伴随大的要求，定位定量。伴随大盘开发模式的出现，及开发商集中运作专盘开发模式的出现，及开发商集中

10、运作专项的规模化的投资资金的可能，商业地产项的规模化的投资资金的可能，商业地产进入专门化、大型化、集约化的阶段。进入专门化、大型化、集约化的阶段。11第三部分第三部分 成立商业公司的优势成立商业公司的优势12一、未来完善的商业地产公司组织架构：一、未来完善的商业地产公司组织架构： 商业公司的成立商业公司的成立需建立健全公司制度、招聘商业地产业界专业人士，需建立健全公司制度、招聘商业地产业界专业人士，逐步组建起了商业地产策略中心、营销中心、运营中心、项目管理中心，逐步组建起了商业地产策略中心、营销中心、运营中心、项目管理中心，前期筹备阶段只需先完善招商策划系统，为住宅项目做铺垫工作。前期筹备阶段

11、只需先完善招商策划系统，为住宅项目做铺垫工作。13前期商业运营中心组织架构前期商业运营中心组织架构运营中心总经理运营中心总经理招商总监招商总监招商经理招商经理策划总监策划总监+平面设计师平面设计师14我们公司组建商业公司的优势我们公司组建商业公司的优势：1、我们公司已成立我们公司已成立13年，在商业地产行业已有很高的知名度，并实际年，在商业地产行业已有很高的知名度，并实际 操作过嘉兴茂广场操作过嘉兴茂广场 、东门荟、双城世纪等大型商业项目，拥有多家、东门荟、双城世纪等大型商业项目，拥有多家 商业成功的操作案例。商业成功的操作案例。2、通过我们前期工作的经历，操作的多家商业项目，拥有了大量合作、

12、通过我们前期工作的经历，操作的多家商业项目，拥有了大量合作 品牌资源，更为我们成立商业管理公司打下良好的基础。品牌资源，更为我们成立商业管理公司打下良好的基础。3、我们与开发商可以建立多种合作方式：（、我们与开发商可以建立多种合作方式：（1、商业顾问服务、商业顾问服务 2、策划、策划顾问顾问+招商代理招商代理 3、全程策划招商营运代理服务、全程策划招商营运代理服务)15总结总结 我们预计前期第一年，依托公司的拓展部门，来寻找项目。现因我司我们预计前期第一年，依托公司的拓展部门，来寻找项目。现因我司彩田项目还在与开发商合作，可以借助该项目打造我司商业平台，将彩彩田项目还在与开发商合作，可以借助该

13、项目打造我司商业平台，将彩田商业项目打造尊地公司商业标杆项目，通过一年后的摸索，成立专业田商业项目打造尊地公司商业标杆项目，通过一年后的摸索，成立专业的商业管理公司，逐步完善商业公司组织架构，商业公司经过一年的培的商业管理公司，逐步完善商业公司组织架构，商业公司经过一年的培育期后业务也会逐步扩大，到时可以正式成立商业拓展部门，商业公司育期后业务也会逐步扩大，到时可以正式成立商业拓展部门，商业公司所有流程进入正规化，商业地产公司按照市场规则办事，成为独立核算所有流程进入正规化，商业地产公司按照市场规则办事，成为独立核算的企业化、市场化商业地产公司。商业地产公司正式组建完毕。的企业化、市场化商业地

14、产公司。商业地产公司正式组建完毕。 建议商业公司定位以专业的商业地产服务公司形象走向市场，提供建议商业公司定位以专业的商业地产服务公司形象走向市场，提供城市商业综合体城市商业综合体,大型购物中心大型购物中心,商业步行街等商业地产项目的策划定位商业步行街等商业地产项目的策划定位,规划设计规划设计,招商销售招商销售,运营管理等全方位服务。运营管理等全方位服务。16业务领域一业务领域一业务领域二业务领域二业务领域三业务领域三业务领域四业务领域四业务领域五业务领域五业务领域六业务领域六业务领域七业务领域七业务领域八业务领域八城市商业规划 商业地产全程策划购物中心策划 专业市场策划旅游地产策划 商业步行

15、街策划招商销售代理 商业运营管理商业公司正式成立后的业务商业公司正式成立后的业务-商业地产八大业务领域商业地产八大业务领域17第一年业务的计划第一年业务的计划1、签约项目目标、签约项目目标 -完成完成3-5个商业项目的签约工作。个商业项目的签约工作。2、接洽考察项目指标（、接洽考察项目指标（1、已提案项目（、已提案项目（15家）家） 2、在接洽招标项目、在接洽招标项目（20家）。家）。3、建立重要客户，并进行深度接触，组织团队完成前期招标提案的项目。、建立重要客户，并进行深度接触，组织团队完成前期招标提案的项目。4、业务网络的建立和品牌合作资源的建立、业务网络的建立和品牌合作资源的建立 。5、

16、依托深圳总部的资源逐步向全国二、三线城市发展。、依托深圳总部的资源逐步向全国二、三线城市发展。 181、对现有项目进行分析优化，并继续跟进；加大拓展力度，资、对现有项目进行分析优化，并继续跟进；加大拓展力度，资源整合及信息搜集，以开发更多有效客户，为公司创造更大价源整合及信息搜集，以开发更多有效客户，为公司创造更大价值。值。2、成立专业的商业地产公司，所有财务单独核算。、成立专业的商业地产公司，所有财务单独核算。3、加大公司的推广、宣传力度，提高公司的知名度，树立公司、加大公司的推广、宣传力度，提高公司的知名度，树立公司的品牌。的品牌。二、第二年工作计划二、第二年工作计划19三年拓展计划及收益

17、预算三年拓展计划及收益预算2012年至2014年商业部业务拓展计划及收益预算年度招商拓展计划（万）顾问拓展计划（项目个数）招商佣金收益（万元）策划顾问收益（万元）收益合计（万元）2012102-3105010011502013153-5157515017252014305-631502003350总计55约10个案57754506225佣金收益计算标准：按平均佣金收益计算标准：按平均1个半月的租金收益收取佣金，个半月的租金收益收取佣金， 按全国各地租金平均单价按全国各地租金平均单价100元元/为计算标准；为计算标准； 以上收益按行业内招商率以上收益按行业内招商率70%的完成度计算；的完成度计算；策划顾问收益计算标准：按策划项目量