房地产项目投资分析标准数据表（万科）

1、项 目 投 资 分 析XXXXXXXX 项目（方案N：xxxxxxx）中 华 企 业 股 份 有 限 公 司XXXX 年 XX 月 XX 日目 录XXXXXXXX项目一、投资分析汇总表第1页二、规划设计指标第2页三、成本分析表第3页四、收入预测表第6页五、资金平衡计划表第8页六、贷款还本付息计划表第12页七、损益表第13页八、现金流量表第14页九、土地价格变化售价盈亏平衡分析 NPV(6%)0第15页汇总表第 4 页一、投资分析汇总表XXXXXXXX项目1项 目 名 称XXXXXXXX 项目2用 地 面 积100000 平方米折 合150 亩总 建 筑 面 积170000 平方米其 中 地 上

2、150000 平方米综 合 容 积 率1.50绿 地 率40 总 户 数1500 户收 益 面 积145000 平方米销销 售售 面面 积积145000 平方米出 租 面 积0 平方米销 售 车 位300 个出 租 车 位0 个3项项 目目 总总 成成 本本110291 万元单 方 成 本7606 元/平方米自 有 资 金5000 万元银行贷款利息2275 万元土土 地地 出出 让让 金金60000 万元总 成 本 +税 费118702 万元4销 售 收 入151149 万元单 方 售 价10424 元/平方米营业税后利润32447 万元所得税后利润21739 万元出租收入折现0 万元其 它

3、收 入0 万元项项 目目 总总 收收 入入151149 万元单 方 收 入10424 元/平方米5静态投资回收期4.11 年内部收益率11.19%财务净现值（6，万元）9267.66 万元备注设计指标第 2 页二、规划设计指标XXXXXXXX项目序号用 地 性 质用地面积（平方米） （亩） 建筑面积（平方米）容积率1合计100000.0150.0170000.01.502收益面积（不包括车位）145000.03地上部分150000.0A商业10000.0B办公10000.0C住宅125000.0D学校5000.04地下部分20000.0a地下车库（普通）10000.0b地下车库（人防）1000

4、0.05绿地率(含公建绿地）40.0%6建筑密度25.0%7总户数15008总车位1000可售300出租0地上车位100地下车位（普通车库）500地下车位（人防车库）400备注成本分析第 3 页三、成本分析表XXXXXXXX项目序号项 目面积（平方米）单方价格（元平方米）总价（万元）备 注一一开开 发发 成成 本本1 1土土地地费费用用1450004537.965800.0A土地出让金及征地补偿1450004137.960000.0400万亩 B契税145000124.11800.03.00%C大市政配套费125000320.04000.02 2前前期期开开发发费费145000106.2154

5、0.0A场地平整1000005.050.0B人防费0.0建人防设施C勘察、设计费17000060.01020.0D项目招投标费1700005.085.0E临时用水申领费用30.0F临时用电申领费用100.0G配套部门征询费用17000010.0170.0H城建主管部门征询费1700005.085.03 3基基础础设设施施费费145000422.16120.0A供水配套、工程费17000025.0425.0B供电配套、工程费170000150.02550.0C供气配套、工程费14500025.0362.5D通讯配套、工程费14500015.0217.5E有线电视配套、工程费14500030.04

6、35.0F污水排放贴费0.0G排水口、窨井、出入口60.0H垃圾处理费14500010.0145.0I绿化建设费40000150.0600.0J道路、总体管线建设费15000400.0600.0K智能化14500050.0725.04 4建建安安费费1450001931.028000.0A商业100002000.02000.0初装修B办公100002000.02000.0初装修成本分析第 4 页三、成本分析表XXXXXXXX项目序号项 目面积（平方米）单方价格（元平方米）总价（万元）备 注C住宅1250001600.020000.0毛坯D学校50002000.01000.0初装修a地下车库（普

7、通）100003000.03000.0b地下车库（人防）4000.00.05 5管管理理费费14500090.21308.2A项目管理费17000042.0713.2(24)* 2.00%B项目质量监理费17000020.0340.0C项目投资监理及审计费17000010.0170.0D前期物业费用1700005.085.06 6不不可可预预计计费费14500073.81069.8A基本预备费1069.8(24)* 3.00% 静态投资（15+6A）1450007161.2103838.0B涨价预备费0.0暂不计7 7建建设设期期贷贷款款利利息息145000156.92274.8 开开发发成成

8、本本合合计计1450007318.1106112.8二二销销 售售 期期 成成 本本1 1销销售售费费用用145000288.14178.0A销售代理费145000125.11813.8收入的 1.20%B广告推广费145000104.21511.5收入的 1.00%C房地产初始登记费1450002.130.2收入的 0.02%D房地产勘丈费1450000.68.7E交易手续费1450003.043.5F印花税1450003.145.3收入的 0.03%G维修基金14500050.0725.02 2财财务务费费用用1450000.00.0A收益期贷款利息1450000.00.0B其它财务费用1

9、450000.00.0A*10 销销售售期期成成本本合合计计145000288.14178.0成本分析第 5 页三、成本分析表XXXXXXXX项目序号项 目面积（平方米）单方价格（元平方米）总价（万元）备 注 总总成成本本1450007606.3110290.9三三各各 项项 税税 费费1土地增值税1450000.00.0不征收2销售税金及附加145000580.18411.45.565% 税税费费合合计计145000580.18411.4 总总成成本本+ +税税费费1450008186.4118702.3备注收入预测第 6 页四、收入预测表XXXXXXXX项目序号项 目面积（M2）均价(元M

10、2)合计（万元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年一一销销 售售 收收 入入1 1销销售售收收入入14500010424151149各各年年收收入入005140058158415910000A商业100001562215622销售比例20%20%60%销售单价140001512016330销售收入002800302497980000B办公100001298312983销售比例30%40%30%销售单价120001296013997销售收入003600518441990000C住宅1250009588119844销售比例40%40%20%销

11、售单价9000972010498销售收入004500048600262440000a车位300900002700销售比例50%50%销售单价9000090000销售收入0001350135000002税金及附加14500058084115.565%0028603236231500003 3净净销销售售收收入入1450009844142737004854054922392760000二二其其 它它 收收 入入收入预测第 7 页四、收入预测表XXXXXXXX项目序号项 目面积（M2）均价(元M2)合计（万元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年

12、1 1出出租租收收入入2 2其其它它贴贴补补三三总总 计计 收收 入入1 1总总收收入入145000104241511491511490051400581584159100002 2总总计计净净收收入入1450009844142737142737004854054922392760000备注资金平衡第 8 页五、资金平衡计划表XXXXXXXX项目序号项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年一一进进 度度 描描 述述前期土地手续、前期审批前期审批竣工验收资料归档、项目总结建安开工、商场封顶结构封顶、装饰施工项目竣工配套配套施工配套完工、

13、道路、绿化施工销售销售开始销售销售完成二二开开 发发 成成 本本1土土地地费费用用658006000058000000000A土地出让金及征地补偿6000060000B契税18001800C大市政配套费400040002前前期期开开发发费费1540383877281000000A场地平整5050B人防费00资金平衡第 9 页五、资金平衡计划表XXXXXXXX项目序号项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年C勘察、设计费1020306510204D项目招投标费8585E临时用水申领费用3030F临时用电申领费用100100G配套部门征询

14、费用170516851H城建主管部门征询费852634263基基础础设设施施费费6120014520052805973193000A供水配套、工程费42517023421B供电配套、工程费255010201403128C供气配套、工程费36314519918D通讯配套、工程费2188712011E有线电视配套、工程费43517423922F污水排放贴费0G排水口、窨井、出入口6024333H垃圾处理费145145I绿化建设费60012018024060J道路、总体管线建设费60012018024060资金平衡第 10 页五、资金平衡计划表XXXXXXXX项目序号项 目合计2005年2006年2

15、007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年K智能化725145218290734建建安安费费280000140014000840022002000000A商业20004001000600B办公20004001000600C住宅2000010000600020002000D学校1000500300200a地下车库（普通）30006001500900b地下车库（人防）00005管管理理费费1308119221221249249249000A项目管理费713119119119119119119B项目质量监理费3406868686868C项目投资监理及审计费170343434

16、3434D前期物业费用852828286不不可可预预计计费费107011734893369566000A基本预备费107011734893369566000B涨价预备费0合合计计103838605138516169951179035172507000资金平衡第 11 页五、资金平衡计划表XXXXXXXX项目序号项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年三三销销 售售 成成 本本A销售代理费1814006176984990000B广告推广费1511005145824160000C房地产初始登记费3000101280000D房地产勘丈费99

17、E交易手续费44151515F印花税45001517120000G维修基金725145580合合计计4178001180146815300000四四资资 金金 平平 衡衡1成本发生1080166051385161817513258504725070001自有资金500050002净收入回笼（扣除营业税）1427370048540549223927600004银银行行贷贷款款555138516-30365-72028-106257-103750-103750-103750-103750贷款还款第 12 页六、贷款还本付息计划表XXXXXXXX项目序号项 目合计2005年2006年2007年200

18、8年2009年2010年2011年2012年2013年1期初贷款余额087530000002本期贷款额55513851600000003本期应付利息227515492384880000004本期还本付息0092420000005期末贷款余额87530000000备注银银行行贷贷款款年年利利率率5.58%损益表第 13 页七、损益表XXXXXXXX项目序号项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1营业收入1511490051400581584159100002营业成本（静态投资）1038380039387401032434800003销

19、售费用41780011801468153000004财务费用227515492384880000005销售税金84110028603236231500006所得税前利润32447-1549-2387485133511339800007弥补以前年度亏损17860017860000008所得税107070018804406442100009净净利利润润21739-1549-2385604894589760000备注2、财务费用未资本化。现金流量第 14 页八、现金流量表XXXXXXXX项目序号项 目合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1现现

20、金金流流入入151149005140058158415910000营业收入151149005140058158415910000回收固定资产余值0回收流动资金02现现金金流流出出1271356051385162291520901117832507000固定资产投资103838605138516169951179035172507000流动资金0销售费用4178001180146815300000销售税金8411002860323623150000所得税107070018804406442100003净净现现金金流流量量24014-60513-8516284853725729808-25074累

21、累计计现现金金流流量量-60513-69028-40544-32862652124014内内部部收收益益率率11.19%财财务务净净现现值值（6 6，万万元元）9267.66投投资资回回收收期期（年年）4.11现金流量第 15 页土地售价平衡第 15 页九、土地价格变化售价盈亏平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX项目地价增幅土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方营业成本销售均价盈亏平衡点（倍）（万元）（万元亩）（元M2）（万元）（元M2）(元)1.0040000267275987438603072891.0140500270279387953606673321.03410002

22、73282888468610173761.0441500277286288983613774251.0542000280289789498617274691.0642500283293190013620875121.0843000287296690528624375611.0943500290300091043627976051.1044000293303491558631476481.1144500297306992073635076921.1345000300310392588638577411.1445500303313893103642177851.154600030731729361

23、8645678281.1646500310320794133649278771.1847000313324194648652779211.1947500317327695163656379651.2048000320331095678659880081.2148500323334596193663480571.2349000327337996708667081011.2449500330341497223670581451.2550000333344897738674181941.2650500337348398253677682371.2851000340351798768681282811

24、.2951500343355299283684783251.3052000347358699798688383741.31525003503621100313691884171.33530003533655100828695484611.3453500357369010134369898510土地售价平衡第 16 页九、土地价格变化售价盈亏平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX项目地价增幅土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方营业成本销售均价盈亏平衡点（倍）（万元）（万元亩）（元M2）（万元）（元M2）(元)1.35540003603724101858702585541.3654

25、5003633759102373706085971.38550003673793102888709686461.39555003703828103403713186901.40560003733862103918716787341.41565003773897104433720287831.43570003803931104948723888261.44575003833966105463727388701.45580003874000105978730989191.46585003904034106493734489631.48590003934069107008738090121.4959

26、5003974103107523741590551.50600004004138108038745190991.51605004034172108553748691481.53610004074207109068752291921.54615004104241109583755792351.55620004134276110098759392841.56625004174310110613762893281.58630004204345111128766493721.59635004234379111643770094211.60640004274414112158773594641.6164

27、5004304448112673777195081.63650004334483113188780695571.64655004374517113703784296011.65660004404552114218787796441.66665004434586114733791396931.68670004474621115248794897371.6967500450465511576379849781土地售价平衡第 17 页九、土地价格变化售价盈亏平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX项目地价增幅土地总价土地单价土地楼面价营业成本（静态投资）单方营业成本销售均价盈亏平衡点（倍）（万元）（

28、万元亩）（元M2）（万元）（元M2）(元)1.70680004534690116278801998301.71685004574724116793805598731.73690004604759117308809099221.74695004634793117823812699661.757000046748281183388161100101.767050047048621188538197100591.787100047348971193688232101021.797150047749311198838268101461.807200048049661203988303101951.81

29、7250048350001209138339102391.837300048750341214288374102821.847350049050691219438410103311.857400049351031224588445103751.867450049751381229738481104191.887500050051721234888516104681.897550050352071240038552105111.907600050752411245188587105551.917650051052761250338623106041.937700051353101255488658106481.947750051753451260638694106911.957800052053791265788730107401.967850052354141270938765107841.987900052754481276088801108331.997950053054831281238836108772.008000053355171