银行间债券业务

1、房地产基金投资标的目录 一、概述 二、增值型物业 三、机会型物业 四、改造增值性物业 五、渠道 六、机会和风险概述 投资住宅物业的利润大致有以下几个来源： 1、住宅本身增值部分； 2、以低于市场价购入，购入价低于市场价的部分； 3、对存在瑕疵的物业（包括不良资产）加以处置、改造而增值的部分因此，本PPT主要阐述如下几个问题： 1、选择什么标的及如何选择； 2、选择渠道；(传统中介、互联网平台、不良资产处置平台） 3、机会和风险增值型物业 一、选择原则：选择未来一段时期内，住宅价格涨幅最大的区域内的选择未来一段时期内，住宅价格涨幅最大的区域内的物业物业 1、市场分析法：以过去一段时期内住宅的增值

2、趋势来推断未来 2、宏观分析法：重点关注土地出让情况和地铁开通情况 以下分别分析两种推断方法增值型物业选择市场分析法增值型物业选择市场分析法2010-2015年各板块涨幅排行年各板块涨幅排行Top10长宁区奉贤区浦东区静安区长宁区长宁闵行闸北区长宁闸北闵行区浦东新区增值型物业选择市场分析法2015年各板块涨幅排行年各板块涨幅排行Top10闸北区长宁区闸北区长宁闵行宝山区普陀区浦东区崇明区徐汇区松江区增值型物业选择市场分析法增值型物业选择市场分析法项目名项目名区域板块2015年第一个均价最新均价涨幅新弘墅园松江新桥300万/套450万/套50%恒大佘山首府松江佘山218003200046.79%

3、东方鸿璟园浦东惠南185002550037.84%尚汇豪庭徐汇徐汇中心600008250037.5%万科海上传奇浦东花木北蔡360004900036.11%上院南里奉贤南桥160002100031.25%浦东颐景园浦东惠南210002750030.95%绿地璀璨天城闵行马桥210002700028.57%徐汇苑徐汇徐汇滨江700009000028.57%美诗邸宝山上大280003600028.57%2015年上海楼盘涨幅榜年上海楼盘涨幅榜TOP10增值型物业选择市场分析法项目名区域板块最新均价2015年涨幅保利翡丽公馆保利翡丽公馆松江泗泾泗泾2841048.27%秋月枫舍秋月枫舍普陀普陀宜川宜

4、川4992339.01%宝钢七村宝钢七村宝山淞宝淞宝2824832.19%万源杰座万源杰座浦东杨东杨东4966732.02%建帮建帮16区区虹口虹口 临平路临平路6142238.10%证大宽域证大宽域浦东浦东洋泾洋泾5758830.81%经纬城市绿洲经纬城市绿洲宝山宝山祁连北块2999430.52%浦江颐城尚院浦江颐城尚院闵行浦江中心城区浦江中心城区3525830.51%新领地新领地浦东浦东花木花木4673229.89%华阳苑华阳苑浦东浦东张杨路5022328.98%2015年年上海二手房涨幅上海二手房涨幅榜榜TOP10增值型物业选择市场分析法结论板块筛选标准：板块筛选标准：1、板块上涨幅度及

5、上涨空间，权重40%2、板块过去五年与过去一年上涨延续性，权重30%3、板块平均上涨幅度与单个楼盘上涨幅度一致性，权重30%依据以上标准，筛选出十个目标板块：区域区域板块板块长宁长宁真如真如闸北闸北大宁大宁长宁闵行长宁闵行虹桥虹桥闵行闵行华漕华漕浦东浦东花木北蔡花木北蔡浦东浦东洋泾洋泾浦东浦东惠南惠南松江松江泗泾泗泾奉贤奉贤庄行庄行闸北闸北新华路新华路增值型物业选择宏观分析一、土地成交土地成交溢价率排名溢价率排名重点关注：青浦区盈浦镇、青浦区盈浦镇、赵巷镇、奉贤南赵巷镇、奉贤南桥、嘉定新城等桥、嘉定新城等板块板块增值型物业选择宏观分析二二、地铁开通情况：、地铁开通情况：9号线东延长段预计号线东

6、延长段预计2017年开通年开通重点关注：潜力板块：金桥板块、曹路板块潜力板块：金桥板块、曹路板块增值型物业选择宏观分析二二、地铁开通情况：、地铁开通情况：17号线预计号线预计2017年开通年开通重点关注：潜力板块：大虹潜力板块：大虹桥板块、重固板桥板块、重固板块、青浦新城、块、青浦新城、淀山湖板块、西淀山湖板块、西郊板块、徐泾板郊板块、徐泾板块、赵巷板块、块、赵巷板块、朱家角板块朱家角板块增值型物业选择宏观分析结论重点推荐:结合土地市场和地铁利好两个因素，预计未来结合土地市场和地铁利好两个因素，预计未来1-2年，以下板块具有较大涨幅年，以下板块具有较大涨幅空间：空间：青浦区盈浦镇、赵巷镇、淀山

7、湖、青浦新城、奉贤南桥、金桥板块青浦区盈浦镇、赵巷镇、淀山湖、青浦新城、奉贤南桥、金桥板块机会型物业选择原则:所谓机会型物业，就是以低于市场价的价格购得的物业所谓机会型物业，就是以低于市场价的价格购得的物业一般情况满足一下两个条件：一般情况满足一下两个条件：1、具备低于市场价的可能性；、具备低于市场价的可能性；2、具备低于市场价的必须性、具备低于市场价的必须性以下，分别从以下，分别从“个人房源个人房源”和和“企业房源企业房源”两类来分析两类来分析机会型物业选择个人房源1、急需用钱，低价抛售。需要快速交易、急需用钱，低价抛售。需要快速交易via 搜房网机会型物业选择个人房源2、房子较多，资产配置

8、不合理，低价抛售、房子较多，资产配置不合理，低价抛售机会型物业选择个人房源3、不动产登记出台，名下房产多，低价抛售、不动产登记出台，名下房产多，低价抛售机会型物业选择开发商房源1、库存高企，资金链紧张的开发商，存在降价的意图和可能；、库存高企，资金链紧张的开发商，存在降价的意图和可能；2、“老盘老盘”：拿地较早、拿地价格较低的，竞争力弱，存在降价可能；：拿地较早、拿地价格较低的，竞争力弱，存在降价可能；3、“尾盘尾盘”：企业自住、样板房等原因造成的尾盘，存在降价可能：企业自住、样板房等原因造成的尾盘，存在降价可能via 安居客 分析步骤：一、正向（较为困难）1、查询开发商得信息，筛选满足降价意

9、图和可能得房企项目2、筛选降价房源二、逆向1、筛选降价幅度大的房源2、具体分析降价的原因3、筛选房子本身质量正常，开发商原因存在降价意图的房源改造增值型物业选择1、物业本身存在瑕疵：如老旧写字楼、废弃厂房、仓库；、物业本身存在瑕疵：如老旧写字楼、废弃厂房、仓库；原则：原则：投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目。由于涉及到物业的改造，因此，该类型标的一般需要寻找合作方与开发商合作，案例：与开发商合作，案例：朗诗中信资本合作开发上海长宁旧楼改造项目物业：上海市长宁区青溪路770弄25号的75套住宅单位、停车场及公共设施。占地面积13433平方米，容积率1.18，建筑面积15787平方米；收购价

10、格：5.4亿元模式：朗诗绿色地产计划改造及翻新该物业后再分批销售。公告介绍，中信资本及朗诗绿色地产将分别持有该项目61.54%及38.46%的股份。改造增值型物业选择与装修公司合作与装修公司合作 较较低价格购入毛坯房低价格购入毛坯房 和装修公司合作，寻找意向购房者，通过定制装修，实现卖出溢价和装修公司合作，寻找意向购房者，通过定制装修，实现卖出溢价案例： 开发商和装修公司合作的“定制装修”业务房地产+家装 跨界合作拉开购房消费新模式9月5日，佛山云山诗意与靓家居共同宣布达成战略合作，将为业主打造私人定制式的品牌精装修服务。提供包括从购房到入住的人性化专业服务，以完美的家装闭环服务体系，让业主买

11、到自己称心如意的精装房。改造增值型物业选择2、不良资产、不良资产银行不良资产（债权）标的来源主要有两个：银行及四大资产管理公司（AMC）标的性质：标的性质：全额抵押的不良资产，标的物偏向住宅和厂房溢价空间：溢价空间：一般抵押物与贷款之间会有30%的溢价空间改造增值型物业选择2、不良资产、不良资产银行不良资产（债权）收购一般有两种方式：收购资产所有权、收购债权所有权转让：所有权转让：银行先获得抵押物的所有权，再转让给合法主体，这种情况会让银行和合法主体都承受较高的税额，一般不会采用债权转让：债权转让：银行直接处置抵押物，所有权仍然属于借款企业渠道-传统中介一、一、2013房屋中介企业房屋中介企业

12、20强（二手房）强（二手房）上海德佑房地产经纪有限公司上海我爱我家房屋租赁置换有限公司上海住商房地产经纪有限公司上海汉宇房地产顾问有限公司上海宝原物业顾问有限公司上海明明房产经纪有限公司上海志远房地产经纪有限公司上海仁丰房地产经纪有限公司易居臣信房地产经纪（上海）有限公司上海合富置业顾问有限公司上海亚业房地产经纪有限公司（21世纪不动产）上海中原物业顾问有限公司上海太平洋房屋服务有限公司上海房屋置换股份有限公司上海福美来房地产经纪有限公司上海台庆房地产经纪有限公司上海信义房屋中介咨询有限公司上海九间伴房地产经纪有限公司上海佳歆房地产投资顾问有限公司上海康开房产经纪有限公司 二二、2013营销代理企业营销代理企业20强（新房）强（新房）上海房屋销售（集团）有限公司上海策源置业顾问有限公司（策源地产）戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司上海金丰易居房地产顾问有限公司上海汉宇房地产策划营销有限公司上海三湘房地产经纪有限公司上海锦和房地产经纪有限公司上海荒岛房产工作室有限公司上海精稳房地产咨询有限公司上海天地行房地产营销有限公司同策房产咨询股份有限公司上海聚泰房地产经纪有限公司（新聚仁机构）上海华燕置业发展有限公司上海赢佳房地产经纪有限公司上海新联康投资顾问有限公司上海开启房地产投资咨询有限公