第6章国有土地使用权出让管理2

1、.第六章第六章 国有土地使用权出让管理国有土地使用权出让管理 第一节国有土地使用权出让管理概述第一节国有土地使用权出让管理概述 第二节国有土地使用权协议出让管理第二节国有土地使用权协议出让管理 第三节土地使用权招标、拍卖、挂牌第三节土地使用权招标、拍卖、挂牌 出让管理出让管理 第四节第四节 国有土地使用权出让的合同管理国有土地使用权出让的合同管理 .第一节国有土地使用权出让管理概述第一节国有土地使用权出让管理概述 .一、国有土地使用权出让的含义特点一、国有土地使用权出让的含义特点 .一、国有土地使用权出让的含义特点一、国有土地使用权出让的含义特点 .二、国有土地使用权出让法律关系要素二、国有土

2、地使用权出让法律关系要素 .二、国有土地使用权出让法律关系要素二、国有土地使用权出让法律关系要素 .二、国有土地使用权出让法律关系要素二、国有土地使用权出让法律关系要素 .三、国有土地使用权出让的基本原则三、国有土地使用权出让的基本原则 .四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务.四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务.四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务.四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务.四、使用权出让人与受让人权利义务四、使用权出让人与受让人权利义务. 五、国有土地使用权出的期限和

3、方式五、国有土地使用权出的期限和方式. 五、国有土地使用权出的期限和方式五、国有土地使用权出的期限和方式.六、关于国有土地使用权出让最低价六、关于国有土地使用权出让最低价. 六、关于国有土地使用权出让最低价六、关于国有土地使用权出让最低价.第二节第二节 国有土地使用权协议出让管理国有土地使用权协议出让管理 .一、协议出让国有土地使用权的概念一、协议出让国有土地使用权的概念 .二、协议出让国有土地使用权范围二、协议出让国有土地使用权范围.二、协议出让国有土地使用权范围二、协议出让国有土地使用权范围.三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .三

4、、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .三、供地环节的协议出让三、供地环节的协议出让 .四、划拨、承租土地使用权人四、划拨、承租土地使用权人 申请办理协议出让申请办理协议出让.四、划拨、承租土地使用权人四、划拨、承租土地使用权人 申请办理协议出让申请办理协议出让.五、划拨土地使用权转让中的协议出让五、划拨土地使用权转让中的协议出让 .第三节第三节 国有土地使用权招标、国有土地使用权招标、 拍卖、挂牌

5、出让管理拍卖、挂牌出让管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .第四节第四节 国有土地使用权国有土地使用权 出让的合同管理出让的合同管理 一、一、国有土地使用权出让合同的概念国有土地使用权出让合同的概念二、二、国有土地使用权出让合同的法律特征国有土地使用权出让合同的法律特征 三、三、国有土地使用权出让合同的内容国有土地使用权出让合同的内容 .一、国有土地使用权出让合同的概念一、国有土地使用权出让合同的概念 国有土地使用权出让合同，是指国有土地所国有土地使用权出让合同，是指国有土地所有者（或其代表）与土地使用权受让人之间就出让有者（或其代表）与土地使用权

6、受让人之间就出让土地使用权及如何行使土地使用权等所达成的，明土地使用权及如何行使土地使用权等所达成的，明确相互间权利和义务关系的书面协议。确相互间权利和义务关系的书面协议。 城市房地产管理法城市房地产管理法第第1414条和条和城镇国有城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例土地使用权出让和转让暂行条例第第5 5条规定条规定“土土地使用权出让应当签订出让合同地使用权出让应当签订出让合同”。出让土地使用。出让土地使用权是政府行为，但采取的是市场经济通行的方法和权是政府行为，但采取的是市场经济通行的方法和法律形式，出让合同成为确立让受双方权利和义务法律形式，出让合同成为确立让受双方权利和义务关系的法律文

7、件。出让土地使用权合同由代表市、关系的法律文件。出让土地使用权合同由代表市、县人民政府的土地行政主管部门与土地使用者签订。县人民政府的土地行政主管部门与土地使用者签订。.二、出让合同的法律特征二、出让合同的法律特征 土地使用权出让合同具有以下法律特征。土地使用权出让合同具有以下法律特征。 土地使用权出让合同具有民事合同中经济土地使用权出让合同具有民事合同中经济合同性质。合同性质。 土地使用权出让合同是土地使用权出让人土地使用权出让合同是土地使用权出让人和受让人之间设立的土地使用权法律关系的协议，和受让人之间设立的土地使用权法律关系的协议，而不是所有权法律关系的协议。而不是所有权法律关系的协议。

8、 土地使用权出让合同是当事人在平等、自土地使用权出让合同是当事人在平等、自愿、有偿的原则下进行的民事法律行为。愿、有偿的原则下进行的民事法律行为。 合同一旦正式签订便具有法律效力，对双合同一旦正式签订便具有法律效力，对双方当事人都具有约束力。方当事人都具有约束力。 .三、出让合同的内容三、出让合同的内容 1 1合同双方当事人合同双方当事人 它是指参加土地出让行为享有权利和承担义务的它是指参加土地出让行为享有权利和承担义务的人。合同是人们相互之间的协议，所以至少有两种主人。合同是人们相互之间的协议，所以至少有两种主体。每一方主体，可以是单一的，也可以是几个主体体。每一方主体，可以是单一的，也可以

9、是几个主体共同构成。共同构成。 出让合同由市、县人民政府土地行政主管部门与出让合同由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订。境内外的公司、企业、其他组织和土地使用者签订。境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可以依照本条例的规定个人，除法律另有规定外，均可以依照本条例的规定取得土地使用权。取得土地使用权。 合同当事人条款，应写明双方当事人名称或姓名、合同当事人条款，应写明双方当事人名称或姓名、国籍、主营业所或住所、法人资格和合法身份、通讯国籍、主营业所或住所、法人资格和合法身份、通讯地址、邮政编码等。地址、邮政编码等。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 2 2订立

10、合同的宗旨订立合同的宗旨 订立合同的宗旨，除了合理开发、利用、经营土订立合同的宗旨，除了合理开发、利用、经营土地，根据国有土地所有权与使用权相分离的原则和双地，根据国有土地所有权与使用权相分离的原则和双方平等、自愿、有偿的原则外，在具体的出让合同中，方平等、自愿、有偿的原则外，在具体的出让合同中，应进一步明确写上出让合同的具体宗旨。应进一步明确写上出让合同的具体宗旨。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 3 3合同的期限合同的期限 合同的期限是合同双方当事人享有权利、承担义合同的期限是合同双方当事人享有权利、承担义务的存续期间。合同的期限尤其是出让年限，关系到务的存续期间。合同的期限尤其是出

11、让年限，关系到土地所有者与使用者的利益分配。根据土地的不同用土地所有者与使用者的利益分配。根据土地的不同用途、投资回收期情况，规定不同的年限。根据途、投资回收期情况，规定不同的年限。根据城镇城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权出让和转让暂行条例第第1212条规定，条规定，土地使用权出让最高年限按不同用途分为：土地使用权出让最高年限按不同用途分为： 居住用地七十年；工业用地五十年；教育、居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。娱乐用地四十年；综合或者其他

12、用地五十年。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 4 4地块的范围和面积地块的范围和面积 土地使用权出让的范围和面积是确定合同标土地使用权出让的范围和面积是确定合同标的的具体条件。范围不明确，则易产生受让方或再的的具体条件。范围不明确，则易产生受让方或再受让方与相邻土地使用权的争议；面积不清楚，出受让方与相邻土地使用权的争议；面积不清楚，出让合同则无法履行。出让合同所确定的出让地块面让合同则无法履行。出让合同所确定的出让地块面积和范围，应依据地籍测量的结果，写明地块编号，积和范围，应依据地籍测量的结果，写明地块编号，附上地块地理位置图或地籍图。附上地块地理位置图或地籍图。 5 5合同的标的合

13、同的标的 出让合同的标的是在一定年限内享有的对一出让合同的标的是在一定年限内享有的对一定范围土地使用权的交付行为，交付行为的标的是定范围土地使用权的交付行为，交付行为的标的是土地使用权。土地使用权。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 6 6土地费用与支付土地费用与支付 土地费用指土地使用权出让金、土地使用税土地费用指土地使用权出让金、土地使用税（费）、土地增值税和国家规定有关土地税费。（费）、土地增值税和国家规定有关土地税费。 土地使用权出让金是指受让方为取得土地使土地使用权出让金是指受让方为取得土地使用权而向出让方支付的费用。根据用权而向出让方支付的费用。根据城镇国有土地城镇国有土地使用

14、权出让和转让暂行条例使用权出让和转让暂行条例规定，受让方应当在规定，受让方应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。地使用权出让金。 支付的币种如以外汇支付，合同中应写明外支付的币种如以外汇支付，合同中应写明外币的结算方式。另外合同中也应明确付款的汇入方币的结算方式。另外合同中也应明确付款的汇入方式。式。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 7 7土地使用权转让土地使用权转让 土地使用权的转让是受让方的一项权利，这土地使用权的转让是受让方的一项权利，这是出让土地使用权与划拨土地使用权区别之一，划是出让土地使用权与划拨土地使用

15、权区别之一，划拨土地使用权的使用者不享有转让的权利。出让合拨土地使用权的使用者不享有转让的权利。出让合同应在法律规定的范围内协商确定本合同的转让条同应在法律规定的范围内协商确定本合同的转让条件，转让的再受让方范围、转让的程序及成立等有件，转让的再受让方范围、转让的程序及成立等有关内容。关内容。 8 8土地使用权出租土地使用权出租 9 9土地使用权抵押土地使用权抵押 .三、出让合同的内容三、出让合同的内容 10 10违约责任违约责任 违约责任是指违反合同的当事人应承担的民违约责任是指违反合同的当事人应承担的民事责任，责任条款是履行合同的保证条款。这一条事责任，责任条款是履行合同的保证条款。这一条

16、款应明确：什么情况下算违约，违约方的责任，违款应明确：什么情况下算违约，违约方的责任，违约责任的减免条件等。约责任的减免条件等。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 11 11合同生效的条件合同生效的条件 合同生效是合同具有法律效力的表现。出让合同生效是合同具有法律效力的表现。出让合同一般应签字生效。合同一般应签字生效。 出让合同是一种重要合同，须经有关部门履出让合同是一种重要合同，须经有关部门履行批准程序，但因为土地使用权宗地出让的地块、行批准程序，但因为土地使用权宗地出让的地块、用途、年限和其他条件已在出让合同签订之前，按用途、年限和其他条件已在出让合同签订之前，按照国务院规定的批准权限

17、报经土地行政主管部门批照国务院规定的批准权限报经土地行政主管部门批准，因此宗地出让合同不必再经过审批。成片开发准，因此宗地出让合同不必再经过审批。成片开发出让合同则签字后再审批，批准后才生效。合同一出让合同则签字后再审批，批准后才生效。合同一经订立，即对双方产生法律约束力，双方不得随意经订立，即对双方产生法律约束力，双方不得随意不履行义务。不履行义务。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 12 12合同终止的条件合同终止的条件 合同终止有三种情况：一是正常终止，即合合同终止有三种情况：一是正常终止，即合同规定的使用年限届满；二是非正常终止，即提前同规定的使用年限届满；二是非正常终止，即提前终

18、止，包括土地使用权提前收回、土地灭失等；三终止，包括土地使用权提前收回、土地灭失等；三是协议终止。是协议终止。 在非正常终止中，土地使用权提前收回是指在非正常终止中，土地使用权提前收回是指在特殊情况下国家根据社会公共利益的需要，依照在特殊情况下国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回。土地使用权提前收回时，国家法律程序提前收回。土地使用权提前收回时，国家应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地应根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。的实际情况给予相应的补偿。 .三、出让合同的内容三、出让合同的内容 12 12合同终止的条件合同终止的条件 土地灭失主要是

19、指因地震、火灾、水灾等不土地灭失主要是指因地震、火灾、水灾等不可抗力而使正常使用的土地发生灾损、灭失。因为可抗力而使正常使用的土地发生灾损、灭失。因为土地灭失引起的合同终止一般不发生双方责任问题。土地灭失引起的合同终止一般不发生双方责任问题。 协议终止是指合同无法继续履行，当事人协协议终止是指合同无法继续履行，当事人协商同意提前终止，如一方当事人不履行合同的义务商同意提前终止，如一方当事人不履行合同的义务使合同不能继续履行或继续履行会造成另一方当事使合同不能继续履行或继续履行会造成另一方当事人更大的损失，遭受损害一方有权请求损害赔偿。人更大的损失，遭受损害一方有权请求损害赔偿。.三、出让合同的

20、内容三、出让合同的内容 13 13合同适用的法律合同适用的法律 根据民法惯例，不动产引起纠纷适用于不动根据民法惯例，不动产引起纠纷适用于不动产所在地法律，因此出让合同应适用于中华人民共产所在地法律，因此出让合同应适用于中华人民共和国的法律。和国的法律。 14 14合同争议的解决合同争议的解决 出让合同往往规定当事人应尽可能进行友好出让合同往往规定当事人应尽可能进行友好协商或通过调解解决，在不愿调解或调解不成的情协商或通过调解解决，在不愿调解或调解不成的情况下，可采用仲裁方式解决，也可以通过诉讼方式况下，可采用仲裁方式解决，也可以通过诉讼方式解决。解决。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 1

21、5 15合同使用的文字及其有效文本合同使用的文字及其有效文本 出让合同所使用的文字可由双方协商而定。出让合同所使用的文字可由双方协商而定。因合同的履行地在中国，合同适用中国法律，因此因合同的履行地在中国，合同适用中国法律，因此合同的文字应以中文为准。合同中应明确规定无论合同的文字应以中文为准。合同中应明确规定无论采用哪种文字都具有同等的法律效力，两种文本均采用哪种文字都具有同等的法律效力，两种文本均为有效文本。为有效文本。.三、出让合同的内容三、出让合同的内容 16 16合同签署人身份、签署时间、签署地点合同签署人身份、签署时间、签署地点 合同签署人应当具有法定代表人身份，只有合同签署人应当具

22、有法定代表人身份，只有法定代表人的经济活动才对法人发生效力。法定代表人的经济活动才对法人发生效力。 一般出让合同从签字时起发生法律效力，成一般出让合同从签字时起发生法律效力，成片开发出让合同经有权机关批准后才生效。片开发出让合同经有权机关批准后才生效。 一般合同均以签字地为履行合同所在地，当一般合同均以签字地为履行合同所在地，当发生纠纷，诉之法院，一般以签字地确定诉讼管辖发生纠纷，诉之法院，一般以签字地确定诉讼管辖法院。在出让合同中，合同的标的是与土地这种不法院。在出让合同中，合同的标的是与土地这种不动产密切相关的土地使用权，诉讼管辖遵循不动产动产密切相关的土地使用权，诉讼管辖遵循不动产所在地原则。因此，出让合同的签字地应在出让方所在地原则。因此，出让合同的签字地应在出让方住所所