贵阳市房地产调查报告最终版2011.11

1、贵阳市房地产市场调研报告世纪华荣地产二0一一年九月目 录第一部分 贵阳市宏观经济发展状况3一、贵阳市国民经济发展状况3二、居民收入消费情况5三、结论分析6第二部分 贵阳市城市规划7一、2010年贵阳市城市规划7二、近年贵阳市土地市场分析8第三部分 贵阳市房地产市场环境分析10一、贵阳市房地产政策面分析10二、贵阳市房地产投资分析11三、贵阳市房地产开发状况12四、贵阳市商品房供需市场状况12五、贵阳市商品房销售价格状况13第四部分 贵阳市商品住宅市场分析15一、贵阳市居民收入房价比分析15二、贵阳市居民购买力分析15三、贵阳市商品房供需结构分析16第五部分 贵阳市商品房板块分析17一、总体板块

2、格局17二、区域典型楼盘分析18第六部分 总 结21第一部分 贵阳宏观经济发展状况一、 国民经济发展状况1.国民经济增长情况 2006年到2010年期间，贵阳市国民经济几近翻番， GDP涨幅高于全国平均水平。到2010年，贵阳市全年GDP达1121.8亿元，比2009年增长14.3%,整体经济迈入千亿元人民币大关，标志着贵阳经济上升到一个新的高度。2.产业结构分析 近年来贵阳市产业结构发生明显变化，第三产业比重逐年增加，综合性服务业蓬勃发展。到2010年，第一产业增加值57.1亿元，增长8%；第二产业增加值456.95亿元，增长15.1%；第三产业增加值607.76亿元，增长14.3%，第三产

3、业比重首次超过50%。3贵阳消费指数贵阳CPI增幅明稍显高于全国平均3.2%水平，CPI增速持续高涨年均增长维持在3.3%，2011年一季度达到5.1%，通货膨胀的压力不断增大。4居民储蓄存款余额 2006至2010年期间，贵阳市居民储蓄余额总量几近翻番，储蓄总量迅速增长，年均增长幅度为17.37%，到2010年，居民储蓄余额达1088.7亿元，积蓄了较强的消费潜力。5人均可支配收入近5年贵阳市人均可支配收入年均涨幅为9.6%，到2010年人均可支配收入达16597元，收入节节走高，消费力增强，对于房地产的发展也将带来较大的促进作用。6恩格尔系数年份2006年2007年2008年2009年20

4、10年恩格尔系数38.00%38.30%41.72%40.96%37.91%贵阳市恩格尔系数长期在40%左右徘徊，08、09年，由于物价上涨过快，恩格尔系数指标随着物价水平稍有波动。到2010年后，随着人均可支配收入大幅提升，恩格尔系数重返相对富裕区间，说明目前贵阳市整体社会正处于小康向相对富裕的过度阶段。7.近三年贵阳市城市人口 贵阳市城市化进程不断加快，总人口逐步增长，近三年来，贵阳市的常住人口（常 住半年以上）从2008年的393.86万人上升至2010年的432.46万人，特别是2010年常住半年以上城市人口迅速增加，这说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，城市吸引力逐步提高，城市中外来

5、人口的数量大幅上升，整个城市的总量消费急速攀升。二、居民收入消费情况1. 社会消费品总额情况 2006-2010年期间，社会消费品零售总额年均涨幅为21.26%，到2010年，社会零售商品总额为484.78亿元，说明城市购买能力持续增强。但可以看出，2010年增幅有所减缓，主要原因是通胀造成的单位购买力减弱所致！2. 居民收入消费情况 过去5年间，贵阳市人均消费性支出占人均可支配性支出一直占有较大比重，说明贵阳市城镇居民消费意愿较强，城市消费能力前景乐观。三、结论分析贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市，目前第三产业发展迅猛已经超过一半的经济总量，表明整个城市

6、的经济和产业在发生转型，2010年贵阳GDP已经超过千亿大关，城市经济发展又上升到一个新台阶，整体社会处于小康向富裕转型阶段。贵阳作为贵州省重要的中心城市，随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，人口急剧增长，全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济发展增加了消费活力。但与全国经济形势一样，目前仍面临这CPI高位运行的局面！第二部分 贵阳城市规划一、2010年城市规划1.城市及重点片区规划随着城市经济的快速增长，贵阳已经形成中心城区及金阳双核带动周边卫星城的发展格局，一些区域原有功能已不能满足城市所需，对此，政府对城区拓展和规划提出了新的规划要求，这主要包括龙洞堡

7、片区打造成人口35万的东部新城，按照贵阳市建设生态文明城市的总体要求规划建设；花溪十里河滩片区打造成兼顾湿地公园的观赏、文化名胜风景区；彭家湾、大营坡片区等的旧城改造。2.2011年重点项目建设情况2011年上半年贵阳城市规划重点主要是基础路网的建设与“旧城改造”，而“旧城改造”的重点则是棚户区的改造实施。其中最引市场关注的是，3月大营坡和汪家坡项目的拆迁工作正式开启，4月彭家湾、五里冲11宗占地逾187万地块集中挂牌。 3. 重点路网建设情况除了环城公路建设外，贵阳市规划的城市轻轨交通线网由4条线路组成，服务中心城区、金阳两大中心与周边其他片区、组团之间实现机动化方式30分钟内通达：1号线和

8、2号线一期2015年投入运营，将覆盖贵阳中心城区主要城市发展走廊，构成我市轨道交通基本骨架，并与城市道路公交、市域快铁、机场、火车站、长途客运枢纽场站有效衔接，构成现代城市综合交通体系。二、近年贵阳市土地市场分析1. 土地市场成交情况2010年全市出让土地出让面积702.5万，出让地块的总建筑面积约1165万，成交金额约81亿元，成交面积及金额较往年均大幅上升。由于2009年整体经济复苏及房地长市场的井喷式发展，市场对土地的需求十分旺盛，政府方面也加大了土地供应力度，2010年3月份土地成交达到全年的峰值。但随着国家相关调控的出台，拿地供地拿地行情急转直下，下半半年土地供应呈明显的缩减趋势。2

9、010年整体地价为1148元/，政府为平衡地价，在热点区域的土地供应方面采用了“最高限制”的供应方式，从供应区域来看，2010年贵阳土地出让主要围绕乌当、两城区、金阳新区、白云等地，乌当、两城区更是供应的主战场，合计成交500余万，占到整体市场70%以上。其中，两城区内约170万位于渔安片区及龙洞堡片区，乌当更是有近230万的土地成交，从乌当到渔安片区再到龙洞堡片区这一条自北向南的带状区域内，集结了万科、保利、中天等多家大型房企，城市东扩大雏形早已形成，东部将成为继西部金阳新区之后又一热点板块。2.2011年上半年土地出让情况2011年上半年全市土地出让面积531.5万，批出地块总建筑面积约2

10、207万，成交金额约90亿元，上半年整体地价为1692元/。土地出让向中心区集中，两城区土地出让面积达283余万，占到整体市场53%。其中本土企业宏立城集团以近25亿的总价拿下187万的五里冲旧城改造项目，该项目与宏立城开发的花果园项目接壤，两个项目加在一起将形成1600多万的超级规模大盘；中天则继续在渔安安井片区发力，拍得58万综合用地。可以预见，未来一段时期内两城区将会有大量新房源涌现，使得两城区再度成为市场热点区域。大量新增供应将吸引居民回流至主城区置业，对外围区域项目形成巨大的威胁。从整体地价上看，上半年主要成交区域为两城区，土地出让价不含拆迁费用，虽表面上看土地价格不高，但净地价较高

11、！3.20092011年上半年各区域地价对比年 份整体地价（元/）两城区（元/）金 阳（元/）花 溪（元/）乌 当（元/）2009年-9981232-4672010年114816432046-3942011上半年16921905201917174192011年涨幅（%）47.39%15.95%-1.32%-6.35%由于看好贵阳市房地产前景，近两年大型房企加大土地储备力度，土地出让面积前所未有增长，土地整体出让价格大幅提高。单位土地价格金阳稳居首位，两城区由于地价未计入拆迁成本位居第二。在价格涨幅方面，两城区土地价格涨幅最大，金阳区经过2010年集中出让后整体回调，土地价格较2010年回落；乌

12、当区土地价格涨幅不大；花溪区土地价格已突破1700元/大关。4.小结随着城市经济发展，贵阳市整体城市规划方向为向东、向南发展，在加大旧城改、路网建设力度的同时，着力打造东部新城项目，可以预见，在未来一段时间内，城东、城南、城北势必将成为贵阳市房地产的主战场，供货量将直接影响整个市场格局。全国众多知名房企看好贵阳市房地产市场，积极抢先入驻，加入贵阳市土地储备竞争行列，以万科、保利、中天为首的房企目前在贵阳已经取得了丰富的土地储备，中小型本土房企生存空间进一步被压缩。第三部分 贵阳市房地产市场环境分析一、贵阳市房地产政策面分析（一）、地方性政策法规2010年贵阳地方政策主基调是对于国家颁布的重要调

13、控措施采取“贯彻和执行”，但作为西南内陆城市，贵阳整个城市还处于城市化进程初期，房价尚处于市场可控范围，基于这样情况，贵阳市地方政策的重点主要是在规范行业和市场行为方面。n 贵阳政策实施细则在总原则上严格遵循国八条的精神，但执行尺度较宽松，限购仅限“一环”以内，涉及楼盘不多，对整体市场影响不大；而在价格调控目标方面提“出不高于去年全国平均值”，尺度较为温和。（二）银行利率及经济适用房2011年三季度，贵阳市首次置业贷款利率提高，预期11月，无论购买年限是否达到5年，经济适用房可按成交价补交8%土地出让金，即可变更房屋性质为商品房，上市交易，盘活低端市场。（三）保障性住房建设2011年对于保障房

14、建设提出多项目标，特别提出“城中村”及“棚户区”的改造以及资金筹集方式的保障，明确2011年度保障房建设要求，即在2010年建设100万的基础上，将再建100万保障性住房，在解决城市低收入家庭住房困难的同时，逐步解决城市中等偏下收入家庭、新就业无房职工住房困难。并拟规定超过5万的商品房项目中保障房建设面积不低于5%（尚未实施）。（四）小结随着宏观调控政策趋紧，目前全国52个监视城市中有17个城市出现价格回落。贵阳市总体遵循“新国八条”精神，但限购区域仅局限于“一环”以内，尺度较为宽松。为进一步稳定市场房价，改善市民居住条件，2011年加大对保障房的建设力度，从总量上看，对市场供需影响不大。二、

15、贵阳市房地产投资分析1. 近年贵阳房地产开发投资走势 从2006至2009年，贵阳市固定资产投资和房地产投资额大幅增加。但投资房地产开发投资额/固定资产投资额比重在30%以内。到2010年，该指数达到32%，说明房地产投资占全社会固定资产投资比重过大。主要原因是经过2009年市场热销，开发规模扩大导致房地产开发投资增速过快。受2010年政策影响，2011年1-5月贵阳市固定资产投资额达570.97亿元。2011年1-5月房地产开发所占比重为24.6%，房地产投资过热势头得到减缓。2房地产投资增速/GDP投资增速指标年 份2006年2007年2008年2009年2010年房地产投资增速19.12

16、5.725.623.647.7GDP增长速度14.715.813.113.314.3房地产投资增速/GDP增速1.301.631.951.773.36从2006年2009年，房地产投资增速比/GDP增速指数在1.5 0-2.00期间，2010年，房地产投资增长比例远高出GDP增长率，比值达到3.36倍，房地产投资增速远高于贵阳市GDP增速，投资市场出现非理性态势！3.小结从2006年到2009年，房地产投资额占全社会固定资产投资比例较为适中，房地产投资增速/GDP增速均属于合理区间。但经过了2009年较好的市场行情，房地产投资出现过热势头，将导致今后市场供给量增大，市场竞争趋于激烈。2011年

17、上半年，投资过热现象得到减缓，主要是基于销售市场疲软所致。总体来看，未来2-3年内，市场仍将以消化存量房为主。三、贵阳市房地产开发状况 过去5年间，贵阳市房地产施工面积总量为12696万、新开工面积总量3829万；竣工面积2188万。竣工面积/施工面积不足20%，也就是说，目前市场尚有大量在建商品房，未来市场供给量增大。到2010年底，全市商品房新开工面积1351万，商品房施工面积3443万，商品房竣工面积541万。新开工面积、施工面积均处于历史高位，说明市场开发力度进一步加大。上表可以看出，竣工面积过低，反映出整体市场行情回落，说明地产开发也是与市场行情好坏直接关联。n 2011年1-5月全

18、市商品房新开工面积1204万平米，较上年度有所增加，商品房施工面积3297万，较上年度增幅明显，商品房竣工面积162万，相比去年略微下降。四、贵阳市商品房供需市场状况 近5年来，贵阳市商品房预批面积合计2797万，商品房销售面积2743万，市场总体去化率98.07%，市场产销两旺。2008年受金融危机的影响，产销市场均出现下滑，2009年情况急剧好转，销售量大于供给量，市场发展一路上扬。2010年商品房住宅新增供应面积990万，销售面积782万，市场去化率为80%，存货率不高，市场较为健康。2011年上半年在新国八条和从紧的货币政策影响下，2011年的供给量和销售量都低于2010年同期水平，2

19、011年上半年成交量为274.05万，预期全年销售量550万左右，较2010年预期整体回调40%左右。 五、贵阳市商品房销售价格状况1贵阳市整体价格情况 贵阳市房地产销售价格呈上涨趋势，近5年年均涨幅为13%，特别是经过08年金融风暴后，2009年整体市场因为资金问题纷纷调整价格预期，迅速出货，导致价格回落。经过09年市场放量后，2010年价格持续走高，较上年涨幅达22.47%。总的来看，贵阳市总体房价将持续上涨，预期未来时期涨幅将放缓！2.20092010年贵阳市各区域商品住宅成交均价2009年(元/）2010年(元/）增幅（%）两城区4573521814.09%金阳区3310420927.

20、16%小河区3431419822.37%乌当区3594416715.94%白云区3667410511.96%花溪区3878504530.10%整体市场3731456922.47%相对于2009年，2010年整体市场价格涨幅为22.47%，整体均价达到4569元/。同时，各区域价格均有较大幅度上涨，其中花溪、金阳、小河上涨幅度最快，三个区域主要益于环境优势相对完善的生活配套和政府支持力度的增强和区内配套的逐步完善，两城区则表现出较为稳定的上涨势头。3.2011年1-6贵阳市各区域商品住房成交均价区 域供应面积（万）成交面积（万）供求比（%）成交均价（元/）成交总额（亿元）两城区83.58120.

21、0969.60579369.57金阳区81.4086.7293.87459039.81小河区23.7524.1098.55536212.92乌当区39.1022.03177.4944739.86白云区18.7416.15116.0444177.13花溪区0.004.960.0060473.00整体市场246.56274.0589.975192142.292011年上半年，整体市场主要以消化存货为主，新增面积不多，除乌当区和白云区新增供应大于成交外，整体市场供不应求，各区域成交均价在2010年基础上大幅上升。 2011年上半年贵阳市商品住宅成交均价5192元/，均价较2010年底大幅上涨，涨幅为

22、13.64%。成交区域主要集中于两城区和金阳板块，各区域的价格水平均达到历史最高，其中花溪、小河市场区域市场均价已经高于整体市场。虽然价格持续走高，但从2011年商品房销售量上看，销量的大幅减少，表现出市场整体价格已经虚高！第四章 贵阳市商品住宅市场分析一、贵阳市居民收入房价比2006-2010年贵阳市“居民年均可支配收入/商品房销售价格”指标统计年 份2006年2007年2008年2009年2010年居民可支配收入（元）1122212780138171504116597商品房均价（元/）27753392384737314569居民年均可支配收入/商品房均价4.043.773.594.033.

23、63房价收入比7.568.118.517.608.41（户均按3人、实际可支配收入为人均可支配收入*1.2、每套住房按110计）根据中国房价收入标准值为7.5倍计算，贵阳市总体房价水平超过正常区间，房价虚高，商品房尚有较大的回调空间。二、贵阳市居民购买力分析2006-2010年贵阳市“年均居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率”指标统计：年份2006年2007年2008年2009年2010年居民可支配收入增长率（%）（1）1313.98.18.912.35商品房均价增长率（%）（2）8.422.213.4-3.0222.46（1）/（2）1.550.630.6-2.950.54从2007年

24、起，贵阳市居民可支配收入比与房价增速比均小于1，房价增速率相对于人均可支配收入增长率相对过快，且该数值在逐年降低，说明居民的实际购买能力正在逐步减弱。三、贵阳市商品房供需结构分析1市场需求主力面积2010年总体市场主力需求面积区间为71-144，实际需求比例的80%以上，户型主要为两房、紧凑三房和舒适三房。而到2011年上半年，受限购、限贷政策的影响，客户需求构成完全转变为刚需为主导。开发商纷纷调整产品策略，市场供应主力面发生偏转，中小户型供量显著增长，产品结构更加贴近市场需求，市场主攻首置业需求，成交面积主力区间为71-120，成交均价主力区间在4000-6000元/，成交总价主力区间为40

25、-60万元。2.置业客户构成从置业者构成上看，2010年置业者类型构成依次是：首次置业78.30%；二次置业17.30%；三次置业4.40%。首次置业比重几近8成，说明市场主导需求为刚性需求。第五部分 贵阳市商品房板块分析一、总体板块格局 2010年底，贵阳市两城区常住人口约在220万，贵阳市的城市发展模式已形成以中心区为市级中心，金阳为市级次中心，房地产板块大致可分为中心城区、城北片区、城东片区、乌当、城南片区白云、花溪、三马、金阳等片区城市结构，主城区与其他片区形成互补状。二、区域典型楼盘分析（一）中心板块1主要代表楼盘：保利国际广场 、北京路壹号、银海元隆广场2区域房地产市场产品多为高单

26、价单体楼、高层为主。 客户客户辐射范围广，主要为商人、企事业富裕阶层为主。投资型客户居多。 价格目前市场均价在850013500元/。 总体区域优势明显，配套较为成熟，本区域价格全市价格最高。普遍容积率较高，档次多走高端路线，因土地稀缺的制约，此区域可开发项目规模有限，项目多位高档公寓。（二）城北板块1主要代表楼盘：保利云山国际、天誉城2区域房地产市场产品社区大盘，主要以高密度高层为主。 客户客户辐射范围广，主要贵阳市普通工薪阶层。 价格高层价格4600-5500元/左右 总体区域优势明显，配套较为成熟，但地处城市边缘，交通方便，环境较好，多以居住为主，容积率适中，档次多走中端路线。（三）城东

27、板块1代表楼盘：中天世纪新城、万科玲珑湾、中天未来方舟2区域房地产市场产品大型社区，多层、小高层、别墅、洋房等。客户主要为贵阳市本地公务员、企业高层阶层为主。 价格别墅均价17000元/、高层均价6300元/ 总体贵阳市城市东扩的重点改造区域，聚集众多知名房企，开发氛围较好，开发量巨大，随着水东路开通，片区环境优越，交通便利，开发前景十分看好。（四）三马板块1.代表楼盘：蒙特卡尼、檀溪谷、黔灵山国际社区2区域房地产市场产品高层为主、少量多层 客户以城区及区域内客户为主，城市工薪阶层占多数 价格高层均价4100元/左右；多层/洋房均价5200元/。 总体连接金阳，板块总体潜力较大，目前本区域为物

28、流集散中心、大型专业批发市场和城市老工业区，无成熟商圈；城乡结合处，居住人群较为复杂、交通及配套较差 。 n （五）城南板块1.代表楼盘：花果园、中国铁建国际城2区域房地产市场产品本区域以高层公寓为主。 客户花果园项目吸引了大量的投资客入场，其他项目以城区及区域内客户为主，客户以白领和工薪阶层占多数。 价格高层均价在5000-8000元/左右。 总体中心城区边缘地带，交通便利，区位优势明显。2010年底由于花果园高调入市及2011年上半年花果园垄断贵阳市场成交龙头，同时使得该板块成为贵阳热点板块，直接影响到贵阳市整体楼市格局。特别是沙冲路沿线区域除了末期的部分经济适用房外，本区域开发项目极少，

29、市场呈现出区域性严重供应不足现象，价格价5000-6000元/。（六）小河板块1.代表楼盘：万科劲嘉金域华府、兴隆城市花园、兴隆珠江湾畔2区域房地产市场产品区域内主要为高层、花园洋房、别墅 客户城区工薪阶层、小河中高，收入群体为主，少部分城区高收入人群 价格普通多层5400元/左右；洋房类6500元/；高层5700元/ 总体贵阳近郊配套最成熟区域，项目开发主要以中、高端为主，高层、小高层别墅等低密度住宅决定本区域项目居住环境的优越。区域内大盘较多，容易形成生活氛围。但同时存在交通堵塞的瓶颈。（七）乌当板块1.代表楼盘：保利温泉新城、保利春天大道2区域房地产市场：产品多层、小高层、洋房为主，部分

30、别墅及高层 客户普通物业以本区域客户为主，洋房多为城区居民，高档别墅类客户多来自城区，省内外地客户多。价格2011年上半年整体均价维持在4500元/左右，重点项目洋房均价目前已维持在5400元/以上，高端别墅类项目均价在13000元/以上。 总体自然环境优越，交通较为便捷，贵阳温泉的集中出水口区域，区域产品往高端发展，密度较小，整体发展已上升一个台阶。 2011年保利、首开、中天三巨头联袂携手打造，前景看好。（八）金阳板块1.代表楼盘：中天会展城、中铁逸都国际、世纪城2区域房地产市场：产品以高层为主，洋房和别墅为辅客户以外地购买客户、城市公务员为主，今年金阳的投资客户也逐渐增多 价格商品房整体

31、价均价在4800元/左右。 总体政府重点规划居住板块，贵阳双城核心之一，多条新建交通道路贯通至金阳，但区域在缺乏人气，且相关的配套仍需要时间来得以完善。产品多走中端路线，未来发展空间巨大，客车站的迁移弥补金阳人流量的不足。 （九）花溪板块1.代表楼盘：溪山御景、班芙小镇、四季花溪2区域房地产市场产品以多层和别墅为主，但大多体量不大，新增少量高层； 客户花溪本地市民、贵阳市投资客户居多； 价格多层均价5700元/、小高层均价5800元/、高层均价5300元/ 总体贵阳人居环境最好的区域，是目前贵阳房价第二高区域。板块旅游资源丰富，环境好，教育氛围浓郁，项目产品档次不断攀升。但由于距离贵阳远，交通

32、时间较长，随着花二道开通，交通瓶颈有所减缓。 2011年新开项目多为洋房和别墅产品，走高端路线。 第六章 总 结一、全国政策面2011年是国家实施产业结构调整后第一年，国内经济仍以调控为主，仍以规范市场为主，为抑制房地产市场过快增长，政策两度出拳，但是调控效果并不明显。加之当前CPI居高不下，通胀预期压力越来越大，政府政策方面依然会以对房地产进行遏制为主基调，短期内严厉政策难现松动。政策松动将视CPI情况而定，一旦通胀问题减缓，且实体经济好转，2012年或将有松动政策出台。二、贵阳地区政策贵阳作为急速发展中的二、三线城市，政策执行上以执行国家政策为主，出台的政策也主要以行业规范性为主，近年楼市发展健康，严厉地方政策出台可能