浅析房地产项目开发的经营与管理-

1、房地产经营与管理课程论文题目浅析房地产项目开发的经营与管理姓名:班级:学号:学院:浅析房地产项目开发的经营与管理摘要:我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合我国房地产开发经营与管理的实际,联系房地产开发经营有关的基本理论知识, 借鉴相关网络资讯,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的经营及管理。关键词:房地产项目开发经营管理一、项目公司组建及团队组成一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强

2、联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由专业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股

3、东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。二、前期策划阶段的管理项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。(一市场调查及市场定位的重要性以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓

4、的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。(二市场调查的内容(1房型:当地居民对各类房

5、型的需求比例。(2单元面积:每一种房型的面积控制指标。(3平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等。(4建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。(5拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数。(三可行性研究在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标、经济指标(建筑成本、市场指标(预计销售价格及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用,不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,

6、作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。(四总体配套策划随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提

7、高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。(五新的设计理念的合理使用目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。三、工程建设阶段的管理

8、前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。(一工程进度管理主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度

9、快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。(二工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作(1招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。(2工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制

10、工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。(3抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。(三

11、施工质管理目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。(1施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。(2监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。(3建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅

12、仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。(4工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。四、市场应销管理市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物

13、业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。(一取得土地时的宣传这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。(二建设期的广告宣传该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上

14、述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。(三注重促销手段及付款方式的多样化应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解决购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%就可以入住,然后每月向发展商供楼款

15、,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用。(四合理定价项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那 么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。 所以,在定价 时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值 潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。 (五巧妙调价 上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地 盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上 赠送空调、 冰箱、 洗衣机等家电,甚至厨

16、房、 卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。 这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。 五、售后服务管理 房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键 是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清 洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设 施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管 理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管 理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体 现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。 对于大型房地产开发公司来说,建立自己的物业管理公司比较有利。可以形成规模效应、 集团效应。对于小型房