开发项目开发成本分析及估算

1、开发项目开发成本分析及估算注意:该项目为合作开发项目,甲方提供土地、乙方出资建设。(包括土地变性费物业3.8:6.2分成,同时乙方提供给甲方20000平方米的职工住宅(819元/平米作为回报一、项目经济技术指标(1住宅幢数、建筑面积、住户数的估算150亩(净用地*666*1.5=149850M2根据住宅小区规划指标,一般住宅商品房占94%95%,公建配套设施占5%6%,假设住宅商品房占总数的97%。住宅实际可建建筑面积:(149850-27000*97%=119164M2每户平均建筑面积为116 M2,则住户数为:11916/116=1027户(2公建配套设施(149850-27000*3%=

2、3685M2公建配套服务设施包括:会所、商店、管理用房等其他配套设施。(3室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停车库(带人防工程、变电所、运动休闲场所等。地下停车库:全部小车采用地下车库(人防工程不参与容积率计算,假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车,则需总停车位为:1027/3=342个。每个车位平面尺寸为2.5M*5M,占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30M2,342*30=10206 M2。变电所:拟设20KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为100平方米,共计400平方米。运动休闲娱乐设施:为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要,运动设施场所占地

3、面积:1100M2商业设施:2158平方米。二、开发项目开发成本分析及估算(一、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关,故在估算之前,必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。建设标准见下表:建设标准建筑层数:地下1层,地上为5层。结构:框架楼地面:住户室内细石钢筋混凝土整体面层,底层电梯大厅花岗石地坪,其余楼层电梯厅采用同质地砖,阳台铸铁栏杆门窗:塑钢门窗,钢板分户门,地下室设五级人防门外粉刷:外墙防水涂料内粉刷:888 屋面:坡屋面、水泥彩瓦电气:主干线电缆沿桥架敷设,普通开关及插座,座灯头,诱

4、导灯,电话,共用天线,楼宇对讲系统配管线管道:铝塑复合水管,塑料排水管,消火栓系统设备:照明配电箱、动力配电箱,柜、水泵、可视对讲进口设备,给水项目建设标准公建配套设施混合结构,条形基础,外墙贴面砖,室内刷涂料室外附属设施配电房混合结构,条形基础,外墙贴面砖,室内刷涂料独立式地下停车库现浇钢筋混凝土底板、侧板、顶板,室内钢筋混凝土柱、梁,底板下不设桩,室内地坪细石砼面层,顶、内墙刷涂料建设开发成本汇总表:工程项目分项项目单价(元/ m2估算金额(万元土地费用 165 18万/亩 2970报建、报批增容、三通一平、临时设施 170 2547合计 5517住宅商品房主体建安工程(119164基础工

5、程 50 596主体结构结构及粗装修 450 5362门窗工程 30 357室外公共部分装修 55 655室内装修 10 119室内水管电器 90 1072室内智能 10 119社区管网(119164室外给水工程 40 477室外配电工程 50 596室外消防工程 10 119室外智能 15 179园林环境工程(119164环境设计 2 24绿化建设费用 50 596建筑小品 25 298道路广场 50 596围墙 7 83室外照明给水 10 119室外零星工程 3 36合计 11403独立式地下停车库(10206 1500 1669职工住宅(包括所有室外配套设施(20000 800 1600

6、公建配套服务设施(3685会所、配电、休闲、商铺 1000 368合计 15040管理费(包括监理、质监建安(5% 740销售费用销售(3% 1226不可预见费用建安(1.8% 267建设期贷款利息 750税费 119164×3200+342×80000+20000×819×6% 2400项目总开发成本(万元 25940三、项目开发盈利性分析销售收入:住宅商品房物业分成:119164M2*0.62*3200元/平方米=23642万元商铺:2000*0.62*5000元/平方米=620万元独立式地下车位:8万元/个*342个=2736万元(该物业为人防工程

7、不参与分成职工住宅:819*20000=1638万元小计 28159万元分摊成本:销售成本分摊116760 M2*0.38*3200*10%+2000*0.62*5000 *10%=1458万元项目成本:25940-1458=24482万元利润: 28159-24482=3677万元利润率:开发利润/开发成本=3677/24482*100%=15%四、平衡点分析车位暂定价格为8万元/个、商业设施价格暂定5000元/平方米、职工住宅为819/平方米:商铺:2000*0.62*5000元/平方米=620万元独立式地下车位:8万元/个*342个=2736万元(该物业为人防工程不参与分成职工住宅:819*20000=1638万元以上合计:4994万元