第7章无形资产与其他长期资产

1、.第第7章章 无形资产与其他长期资产无形资产与其他长期资产7.1 无形资产无形资产7.2 投资性房地产投资性房地产7.3 长期待摊费用长期待摊费用.7.1 无形资产无形资产7.1.1 无形资产的性质无形资产的性质7.1.2 无形资产的分类无形资产的分类7.1.3 无形资产的取得无形资产的取得7.1.4 无形资产的摊销无形资产的摊销7.1.5 无形资产的出租无形资产的出租7.1.6 无形资产的处置无形资产的处置7.1.7 无形资产的期末计价及报表列示无形资产的期末计价及报表列示.7.1.1 无形资产的性质无形资产的性质 无形资产是指企业拥有或者控制的没有实无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形

2、态，且为企业带来多少经济利益具有较大物形态，且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。一般来说，只有不确定性的可辨认经济资源。一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才能确认为无形同时具有以下特征的经济资源才能确认为无形资产资产。 1、无实体性、无实体性 2、长期性、长期性 3、不确定性、不确定性 4、可辨认性、可辨认性(区别于商誉区别于商誉).1、无实体性、无实体性 无形资产没有实物形态。这一特征，主要是与固无形资产没有实物形态。这一特征，主要是与固定资产等具有实物形态的资产相对而言的。定资产等具有实物形态的资产相对而言的。 但是，需要指出的是，没有实物形态并不是无形但是，需

3、要指出的是，没有实物形态并不是无形资产资产独有的特性独有的特性，其他许多资产也不具有实物形，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。态，如应收账款、对外投资等。.2、长期性、长期性 无形资产应能在较长时期内供企业使用。一般来无形资产应能在较长时期内供企业使用。一般来说，使用年限应在说，使用年限应在1年以上。这一特征，主要是与年以上。这一特征，主要是与应收账款等没有实物形态的流动资产相对而言的。应收账款等没有实物形态的流动资产相对而言的。 但是，需要指出的是，能在较长时期内供企业使但是，需要指出的是，能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的用也不是无形资产的独有特征独有特征，其他许

4、多资产也，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。 .3、不确定性、不确定性 无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使较大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使得许多无形资产的经济寿命难以准确地预计，因得许多无形资产的经济寿命难以准确地预计，因而也使得无形资产能为企业带来多少未来的经济而也使得无形资产能为企业带来多少未来的经济利益难以准确地预计。利益难以准确地预计。 这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态又能在

5、较长时期内供企业使用的资产相对而言的。又能在较长时期内供企业使用的资产相对而言的。.4、可辨认性、可辨认性 无形资产能够单独确认。无形资产能够从企业中无形资产能够单独确认。无形资产能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关资产或分离或者划分出来，并能单独或者与相关资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。者交换。 这一特征，主要是与这一特征，主要是与商誉商誉等不可辨认经济资源相等不可辨认经济资源相对而言的。对而言的。.【例【例1判断题】无形资产是指企业拥有或控制的没有判断题】无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的非货币性资产，包

6、括可辨认非货币性无实物形态的非货币性资产，包括可辨认非货币性无形资产和不可辨认无形资产。（形资产和不可辨认无形资产。（ ） 【解析】无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形【解析】无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。商誉不属于无形资产。态的可辨认非货币性资产。商誉不属于无形资产。.7.1.2 无形资产的分类无形资产的分类无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。1、按经济内容分类、按经济内容分类2、按来源途径分类、按来源途径分类3、按经济寿命期限分类、按经济寿命期限分类.1、按经济内容分类、按经济内容分类无形资产按其反映的经

7、济内容，可以分为：无形资产按其反映的经济内容，可以分为：（1）专利权）专利权（2）非专利技术）非专利技术 （3）商标权）商标权（4）著作权）著作权（5）土地使用权）土地使用权 （6）特许权）特许权 .（1）专利权）专利权 专利权是指经国家专利管理机关审定并授予发明专利权是指经国家专利管理机关审定并授予发明者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的专门权利。专利权一般包括发明专利权、实用新专门权利。专利权一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。专利权受法律保型专利权和外观设计专利权等。专利权受法律保护。在某项专利权的有效期间内，该项专利权的

8、护。在某项专利权的有效期间内，该项专利权的非持有者如需使用与之相同的原理、结构和技术非持有者如需使用与之相同的原理、结构和技术用于生产经营，应向该专利权的持有者支付专利用于生产经营，应向该专利权的持有者支付专利使用费，否则就视为侵犯了专利权。使用费，否则就视为侵犯了专利权。.（2）非专利技术）非专利技术 非专利技术是指发明者未申请专利或不够申请专非专利技术是指发明者未申请专利或不够申请专利的条件而未经公开的先进技术，包括先进的生利的条件而未经公开的先进技术，包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。非专利技术不需到有关管理机关注册登记

9、，方等。非专利技术不需到有关管理机关注册登记，只靠少数技术持有者采用只靠少数技术持有者采用保密方式保密方式维持其独占性。维持其独占性。只要非专利技术不泄露于外界，就可以由其持有只要非专利技术不泄露于外界，就可以由其持有者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。.（3）商标权）商标权 商标权是指企业拥有的在某类指定的商品上使用商标权是指企业拥有的在某类指定的商品上使用特定名称或图案的权利。商标经商标管理机关核特定名称或图案的权利。商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。准后，成为注册商标，受法律保护。.（4）著作权）著作权 著作权也称为版

10、权，是指著作者或文艺作品创作著作权也称为版权，是指著作者或文艺作品创作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发行其作品的专有权利。著作权受法作、出版和发行其作品的专有权利。著作权受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使得占有和行使。.（5）土地使用权）土地使用权 土地使用权是指企业经国家土地管理机关批准享土地使用权是指企业经国家土地管理机关批准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利。在我国，土地归国家所有，任何单位或的权利。在

11、我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。.（6）特许权）特许权 特许权是指企业经批准在一定区域内，以一定的特许权是指企业经批准在一定区域内，以一定的形式生产经营某种特定商品的权利。特许权可以形式生产经营某种特定商品的权利。特许权可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的。.2、按来源途径分类、按来源途径分类 无形资产按其来源途径，可以分为：无形资产按其来源途径，可以分为： 外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现的外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现的资产从国内外科研单位及其他

12、企业购进、接受投资产从国内外科研单位及其他企业购进、接受投资、接受捐赠形成的无形资产。资、接受捐赠形成的无形资产。 自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形资自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形资产产 .3、按经济寿命期限分类、按经济寿命期限分类无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为 期限确定的无形资产期限确定的无形资产 期限不确定的无形资产。期限不确定的无形资产。 期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作

13、权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。. 期限不确定的无形资产是指没有相应法律规期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏

14、等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言也就无价值可言。.7.1.3 无形资产的取得无形资产的取得 企业取得的无形资产，只有在其产生的经济企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式：主要有以下几种形式：1、购入的无形资产、购入的无形资产2、接受投资的无形资产、接受投资的无形资产3

15、、自行研究开发的无形资产、自行研究开发的无形资产.1、购入的无形资产、购入的无形资产 实际成本包括购买价款、相关税费以及直接归属实际成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。出。 借：无形资产借：无形资产 贷：银行存款等贷：银行存款等.2、接受投资的无形资产、接受投资的无形资产应按双方协商确认的价值计价应按双方协商确认的价值计价 借：无形资产借：无形资产 贷：实收资本贷：实收资本 资本公积资本公积例例7-1/2.3、自行研究开发

16、的无形资产、自行研究开发的无形资产应当区分应当区分 研究阶段支出研究阶段支出 开发阶段支出开发阶段支出 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。行的独创性的有计划调查。 开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。. 研究阶段的特点在于其属于探索性的过程，进行准研究阶段的特点在于其属于探索性的过程，进行准备。将来是否能够转

17、入开发、开发后是否会形成无备。将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。为此，企业研究阶形资产等具有较大的不确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，应予以段发生的支出，应予以费用化费用化。发生时：发生时： 借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 贷：银行存款等贷：银行存款等期末：期末： 借：管理费用借：管理费用 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出. 开发阶段：完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成开发阶段：完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。同时满足下一项新产品或新技术的基本条件已经具备。同时满足下列五个条件的，应

18、当确认为无形资产。列五个条件的，应当确认为无形资产。1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；可行性；2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图）具有完成该无形资产并使用或出售的意图3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该）有足够的技术、财务资源

19、和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。（. 企业开发阶段发生的应予以资本化支出，企业开发阶段发生的应予以资本化支出， 借：研发支出借：研发支出资本化支出资本化支出 贷：银行存款贷：银行存款 应付职工薪酬等应付职工薪酬等确认无形资产时：借：无形资产确认无形资产时：借：无形资产 贷贷 ：研发支出：研发支出资本化支出资本化支出无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所发生的研发

20、支出全部费用化。其所发生的研发支出全部费用化。例例7-3.【例【例5单选题】甲公司单选题】甲公司2007年年1月月10日开始自行研究开发无形资日开始自行研究开发无形资产，产，12月月31日达到预定用途。其中，研究阶段发生职工薪酬日达到预定用途。其中，研究阶段发生职工薪酬30万元、计提专用设备折旧万元、计提专用设备折旧40万元；进入开发阶段后，相关万元；进入开发阶段后，相关支出符合资本化条件前发生的职工薪酬支出符合资本化条件前发生的职工薪酬30万元、计提专用设万元、计提专用设备折旧备折旧30万元，符合资本化条件后发生职工薪酬万元，符合资本化条件后发生职工薪酬100万元、万元、计提专用设备折旧计提

21、专用设备折旧200万元。假定不考虑其他因素，甲公司万元。假定不考虑其他因素，甲公司2007年对上述研发支出进行的下列会计处理中，正确的是年对上述研发支出进行的下列会计处理中，正确的是（ ）。（）。（2008年考题）年考题）A确认管理费用确认管理费用70万元，确认无形资产万元，确认无形资产360万元万元B确认管理费用确认管理费用30万元，确认无形资产万元，确认无形资产400万元万元C确认管理费用确认管理费用130万元，确认无形资产万元，确认无形资产300万元万元D确认管理费用确认管理费用100万元，确认无形资产万元，确认无形资产330万元万元 .C【解析】根据相关的规定，只有在开发阶段符合【解析

22、】根据相关的规定，只有在开发阶段符合资本化条件后的支出才能计入无形资产入账价值，资本化条件后的支出才能计入无形资产入账价值，此题中开发阶段符合资本化支出金额此题中开发阶段符合资本化支出金额100+200300（万元），确认为无形资产；其他支出全（万元），确认为无形资产；其他支出全部计入当期损益，所以计入管理费用的金额部计入当期损益，所以计入管理费用的金额（30+40）+（30+30）130（万元）。（万元）。 .【例【例6单选题】关于企业内部研究开发项目的支出，下列说法单选题】关于企业内部研究开发项目的支出，下列说法中错误的是（中错误的是（ ）。）。 A企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究

23、阶段支出与企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出开发阶段支出 B企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益入当期损益 C企业内部研究开发项目开发阶段的支出，应确认为无形资企业内部研究开发项目开发阶段的支出，应确认为无形资产产 D企业内部研究开发项目开发阶段的支出，可能确认为无形企业内部研究开发项目开发阶段的支出，可能确认为无形资产，也可能确认为费用资产，也可能确认为费用 . C【解析】企业内部研究开发项目开发阶段的支出，【解析】企业内部研究开发项目开发阶段的支出，符合资本化条件的确认为无形资产。符合资本

24、化条件的确认为无形资产。【例【例7判断题】企业开发阶段发生的支出应全部资判断题】企业开发阶段发生的支出应全部资本化，计入无形资产成本。（本化，计入无形资产成本。（ ） 【答案】【答案】【解析】开发阶段的支出符合资本化条件的才能资【解析】开发阶段的支出符合资本化条件的才能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益。本化，不符合资本化条件的计入当期损益。.7.1.4 无形资产的摊销无形资产的摊销1、无形资产的摊销期限、无形资产的摊销期限2、无形资产的摊销方法、无形资产的摊销方法 .1、无形资产的摊销期限、无形资产的摊销期限 企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。企业应当于取得无形资产时分析判断其

25、使用寿命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；计量单位数量； 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为应当视为使用寿命不确定使用寿命不确定的无形资产的无形资产。. 使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效过了相关合同规定的受益年限或

26、法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：定： .（1）合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，）合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；摊销年限以合同规定的受益期限为上限； （2）合同未规定受益年限，而法律规定了有效年）合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；限，摊销年限以法定有效年限为上限；（ 3）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者较短者为为上

27、限。上限。 使用寿命不确定的无形资产不应摊销使用寿命不确定的无形资产不应摊销 ，应于期末，应于期末进行进行减值测试。减值测试。. 可以采用平均年限法、工作量法、双倍余额递减可以采用平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。无法可靠确定预期实现方式法和年数总和法等。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用平均年限法摊销。的，应当采用平均年限法摊销。. 无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。提的无形资产减值准备累计金额。 使用

28、寿命有限的无形资产，其残值应当视为使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零零，但，但下列情况除外：（下列情况除外：（1）有第三方承诺在无形资产使）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；（用寿命结束时购买该无形资产；（2）可以根据活）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时可能存在使用寿命结束时可能存在 借：制造费用、管理费用、其他业务成本等借：制造费用、管理费用、其他业务成本等 贷：累计摊销贷：累计摊销.7.1.5 无形资产的出租无形资产的出租是指将无形资产的是指将无形资产的使用权使用权让渡给他人，企业仍保留

29、对让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。无形资产的所有权。借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费- -营业税、城建税等。营业税、城建税等。借：其他业务成本（律师费、咨询费）借：其他业务成本（律师费、咨询费） 贷：银行存款贷：银行存款. 企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，一企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，一般有以下三种方法：般有以下三种方法：1）自己不再使用该项无形资产。）自己不再使用该项无形资产。 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销2）企业在出租无形资产以后，自己仍在

30、使用该项无形资）企业在出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产（配比原则）产（配比原则） 借：其他业务成本、管理费用借：其他业务成本、管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销3）企业出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照重）企业出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照重要性原则，要性原则， 借：管理费用借：管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销.【例【例8多选题】对使用寿命有限的无形资产，下列说多选题】对使用寿命有限的无形资产，下列说法中正确的有（法中正确的有（ ABD ）。）。A其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销B其摊销期限应当自无形资产可供使用时起至不再

31、其摊销期限应当自无形资产可供使用时起至不再作为无形资产确认时止作为无形资产确认时止C其摊销期限应当自无形资产可供使用的下个月时其摊销期限应当自无形资产可供使用的下个月时起至不再作为无形资产确认时止起至不再作为无形资产确认时止D无形资产可能有残值无形资产可能有残值【解析】无形资产的摊销期限应当自无形资产可供使【解析】无形资产的摊销期限应当自无形资产可供使用时起至不再作为无形资产确认时止。用时起至不再作为无形资产确认时止。 .【例【例11判断题】企业对于无法合理确定使用寿命的判断题】企业对于无法合理确定使用寿命的无形资产，应将其成本在不超过无形资产，应将其成本在不超过10年的期限内摊年的期限内摊销

32、（销（ ）。（）。（2007年考题）年考题）【解析】使用寿命不确定的无形资产不应摊销。【解析】使用寿命不确定的无形资产不应摊销。.7.1.6 无形资产的处置无形资产的处置1、无形资产的出售、无形资产的出售2、无形资产的报废、无形资产的报废.1、无形资产的出售、无形资产的出售 是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。益、处置的权利。.借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 贷：无形资产贷：无形资产 应交税费应交税费营业税等营业税等 营业外收入

33、（盈利）营业外收入（盈利） 或借记或借记“营业外支出营业外支出”（亏损）（亏损）.2、无形资产的报废、无形资产的报废 是指无形资产由于已被其他新技术所代替或是指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处置。济利益而进行的处置。 借：累计摊销借：累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出 贷：无形资产贷：无形资产.7.1.7 无形资产的期末计价及报表列示无形资产的期末计价及报表列示1、无形资产的期末计价、无形资产的期末计价2、报表列示、报表列示.1、无形资产的期末计价、无形资产的期末

34、计价（1）无形资产的可收回金额）无形资产的可收回金额（2）无形资产的减值损失）无形资产的减值损失.（1）无形资产的可收回金额）无形资产的可收回金额 每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。金额进行估计。 可收回金额应当根据无形资产的公允价值减去处可收回金额应当根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间现值两者之间较高较高者确定（与固定资产相同）。者确定（与固定资产相同）。.

35、（2）无形资产的减值损失）无形资产的减值损失 无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，其账面价值的， 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应当无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。系统地分摊调整后的无形资产账面价值。 无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间无形资产减值损失一

36、经确认，在以后会计期间不得转回不得转回。.2、报表列示、报表列示（1）“无形资产无形资产”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“无形无形资产资产”项目反映全部无形资产的账面价值，即以项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资产减无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资产减值准备后的净额列示。值准备后的净额列示。（2）“研发支出研发支出”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“研发研发支出支出”项目反映全部处于开发阶段的无形资产符项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出，可以按照合资本化条件的支出，可以按照“研发支出研发支出”科科目的余额

37、直接列示。目的余额直接列示。.7.2 投资性房地产投资性房地产7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得7.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量7.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换7.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置7.2.6 投资性房地产账务处理举例投资性房地产账务处理举例.7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：兼有而持有的房地产，主要包括： 已出租的建筑物已出租的

38、建筑物 已出租的土地使用权已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权等。持有并准备增值后转让的土地使用权等。.【例【例1多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ AC ）。（）。（2009年考题）年考题） A已出租的建筑物已出租的建筑物 B待出租的建筑物待出租的建筑物 C已出租的土地使用权已出租的土地使用权 D以经营租赁方式租入以经营租赁方式租入 后再转租的建筑物后再转租的建筑物【解析】投资性房地产包括：（【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使）已出租的土地使用权；（用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；）持有并准备增值后转让

39、的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项）已出租的建筑物。选项D，不属于企业持有的，不属于企业持有的资产。资产。.【例【例2多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ BD ）。（）。（2007年考题）年考题）A.企业拥有并自行经营的饭店企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权企业持有拟增值后转让的土地使用权【解析】选项【解析】选项A属于自用房地产；选项属于自用房地产；选项C属于作为存属于作为存货的房地产。货

40、的房地产。 . 企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款等贷：银行存款等 其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。无形资产的方法相同。.7.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费-营业税营业税.7.2.3 投资性房地产的

41、后续计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的计量模式有：投资性房地产的计量模式有： 成本模式成本模式 公允价值模式。公允价值模式。 一个企业的投资性房地产只能采用一种计量一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，模式，计量模式一经确定，不得随意变更不得随意变更。.1、采用成本模式进行后续计量、采用成本模式进行后续计量 采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销。并计提折旧或摊销。 投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置

42、投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目进行核算。科目进行核算。企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租土地使企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租土地使用权时：用权时： 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）. 如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，测试，计提相应的减值准备， 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备.2、采用公允价值模式进行后续计量、采用公

43、允价值模式进行后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：时满足以下条件：1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。房地产的公允价值做出科学合理的估计。. 采用公允价值模式计量的投资性房地

44、产，不计提折旧或摊采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，销。资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行调整，公允价值与原账面价值的差额计对其账面价值进行调整，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。入当期损益（公允价值变动损益）。 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益或或 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动.需要说明的是：需要说明的是： 如果将投资性房地产由成本模式

45、计量转为公允价如果将投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量，属于值模式计量，属于会计政策变更会计政策变更，需要进行追溯，需要进行追溯调整。调整。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得不得从公允价值模式转为成本模式。从公允价值模式转为成本模式。成本模式成本模式公允价值模式公允价值模式会计政策变更会计政策变更不得转换不得转换.成本模式转换为公允价值模式成本模式转换为公允价值模式应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始成本，的账面价值还原为初始成本， 借：投资性房地

46、产累计折旧（摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：利润分配贷：利润分配未分配利润未分配利润将投资性房地产初始成本按照变更日当年将投资性房地产初始成本按照变更日当年年初年初的公允价值进的公允价值进行调整，行调整，借借 (或贷或贷) : 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷贷 (或借或借) :利润分配利润分配未分配利润未分配利润将投资性房地产变更日当年将投资性房地产变更日当年年初年初的公允价值调整为的公允价值调整为变更日变更日的的公允价值，公允价值，借借(或贷或贷) :投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷贷(或借或借) : 公允价值变动损益公允价值变动损益”科

47、目。科目。.【例【例5多选题】关于投资性房地产的后续计量，多选题】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（下列说法中错误的有（ BD ）。）。 A采用公允价值模式计量的，不对投资性采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧房产计提折旧 B采用公允价值模式计量的，应对投资性采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧房产计提折旧 C已采用公允价值模式计量的投资性房地已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式产，不得从公允价值模式转为成本模式 D已采用成本模式计量的投资性房地产，已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式不得从成本模式转

48、为公允价值模式.【例【例6多选题】下列有关投资性房地产后续计量会多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（计处理的表述中，正确的有（ ABD ）。）。（2008年考题）年考题）A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B满足特定条件时可以采用公允价值模式满足特定条件时可以采用公允价值模式C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采【解析】投资性房地产核算，同一

49、企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。用成本模式和公允价值模式进行后续计量。.【例【例7单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（正确的是（ D ）。（）。（2007年考题）年考题）A.采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积的变动金额应计入资本公积

50、D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量转换为公允价值模式计量.7.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产.【例【例4判断题】采用公允价值模式进行后续计量的判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（或进行摊销。（）（）（2008年考题）年考题）【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性【解析】采用公允价值模

51、式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。房地产不计提折旧或进行摊销。.1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产（1）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模式）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模式下，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换下，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。后投资性房地产的入账价值。 借借: 投资性房地产投资性房地产A 累计折旧累计折旧/ 累计摊销累计摊销B 贷贷:固定资产固定资产A 无形资产无形资产(土地使用权土地使用权)A 库存商品（房地产企业）库存商品（房地产企业）A 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地

52、产累计折旧（摊销）B.（2）投资性房地产采用公允价值模式计量。自用房）投资性房地产采用公允价值模式计量。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值性房地产的入账价值。. 转换当日的公允价值转换当日的公允价值小于小于原账面价值的，其差额计原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）入当期损益（公允价值变动损益） 借：投资性房地产（公允价值）借：投资性房地产（公允价值） 累计折旧、累计摊销累计折旧、累计摊销 公允价值变动损益公允价值变动损益

53、贷：固定资产、无形资产、库存商品等贷：固定资产、无形资产、库存商品等 转换当日的公允价值转换当日的公允价值大于大于原账面价值的，其差额计原账面价值的，其差额计入资本公积。入资本公积。 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧、累计摊销累计折旧、累计摊销 贷：固定资产、无形资产、库存商品贷：固定资产、无形资产、库存商品 资本公积资本公积.2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产 （1）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模式下，企业应将投资性房地产转换前的账面价值式下，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其

54、中，原始价作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。处理与其他资产转换为投资性房地产相反。.（2）投资性房地产采用公允价值模式计量。采用）投资性房地产采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，额计入当期损益，借：固定资产、无形

55、资产等（公允价值）借：固定资产、无形资产等（公允价值） 贷：投资性房地产（原账面价值）贷：投资性房地产（原账面价值） （或借）公允价值变动损益（差额）（或借）公允价值变动损益（差额）.7.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置1、采用成本模式计量的投资性房地产处置、采用成本模式计量的投资性房地产处置2、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置.1、采用成本模式计量的投资性房地产处置、采用成本模式计量的投资性房地产处置 根据实际收到的价款，借记根据实际收到的价款，借记“银行存款银行存款”等科目，等科目，贷记贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。

56、根据应交纳的税费，借记根据应交纳的税费，借记“营业税金及附加营业税金及附加”科科目，贷记目，贷记“应交税费应交税费”科目。科目。 结转投资性房地产成本，根据累计折旧或累计摊结转投资性房地产成本，根据累计折旧或累计摊销额，借记销额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；根据投资性房地产的成本，贷记科目；根据投资性房地产的成本，贷记“投资性投资性房地产房地产成本成本”科目；根据已计提的减值准备，科目；根据已计提的减值准备，借记借记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目；根据其差科目；根据其差额，借记额，借记“其他业务成本其他业务成本”科目。科目。.2、采用

57、公允价值模式计量的投资性房地产处置、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置 根据实际收到的价款，借记根据实际收到的价款，借记“银行存款银行存款”等科目，等科目，贷记贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 根据应交纳的税费，借记根据应交纳的税费，借记“营业税金及附加营业税金及附加”科目，科目，贷记贷记“应交税费应交税费”科目。科目。 结转投资性房地产成本，根据公允价值变动，借记结转投资性房地产成本，根据公允价值变动，借记或贷记或贷记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科目；科目；根据投资性房地产的成本，贷记根据投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目

58、；根据投资性房地产账面价值，借记科目；根据投资性房地产账面价值，借记“其他业务成本其他业务成本”科目。科目。. 同时，还要按投资性房地产公允价值变动额，借同时，还要按投资性房地产公允价值变动额，借记或贷记记或贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目，贷记或借科目，贷记或借记记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 需要考虑的问题是：需要考虑的问题是： 是否需要将是否需要将“公允价值变动损益公允价值变动损益”转为转为“其他业其他业务收入务收入”？ 如果需要结转，是转为如果需要结转，是转为“其他业务收入其他业务收入”还是转还是转为为“其他业务成本其他业务成本”？. 是否需要将是否需要将“公允价值变动损益公允价值变动损益”转为转为“其他业其他业务收入务收入”？ 结转后，将导致结转后，将导致“公允价值变动损益公允价值变动损益”不实。不实。 如果需要结转，是转为如果需要结转，是转为“其他业务收入其他业务收入”还是转还是转为为“其他业