第11章投资性房地产

1、.1第十一章第十一章 投资性房地产投资性房地产.2第十四章第十四章 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产概念一、投资性房地产概念 投资性房地产投资性房地产 是指为是指为赚取租金或资本增值赚取租金或资本增值，或两者兼有而持，或两者兼有而持有的房地产有的房地产, ,它应当能够单独计量和出售。包括：它应当能够单独计量和出售。包括： （1 1）已出租的建筑物；）已出租的建筑物； （2 2）已出租的土地使用权；）已出租的土地使用权； （3 3）持有并准备增值后转让的土地使用权。）持有并准备增值后转让的土地使用权。 “已出租已出租”是指以经营租赁（不含融资租赁）是指以经营租赁（不含融资租赁）方方 式出

2、租。式出租。第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述.3 投资性房地产与其他资产的区别投资性房地产与其他资产的区别 其非用于销售区别于存货，而是用于出租，其非用于销售区别于存货，而是用于出租，是一项经营性业务。是一项经营性业务。 其非自用区别于固定资产、无形资产（土地其非自用区别于固定资产、无形资产（土地使用权）。使用权）。 投资性房地产的确认投资性房地产的确认 也应当满足资产确认应具备的两个条件。也应当满足资产确认应具备的两个条件。本节介绍作为企业其他经营业务的投资性房地产业务本节介绍作为企业其他经营业务的投资性房地产业务.4投资性房地产范围界定投资性房地产范围界定1 1. .已出租的

3、建筑物和已出租的土地使用权。已出租的建筑物和已出租的土地使用权。2.2.持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权。3.3.一项房地产部分用于赚取租金或资本增值，另部分用于生产商品、提一项房地产部分用于赚取租金或资本增值，另部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，前者能够单独计量和出售的可以认定为投资性房供劳务或经营管理，前者能够单独计量和出售的可以认定为投资性房地产。否则不是。地产。否则不是。4.4.企业将建筑物出租并按照出租协议向承租人提供保安和维修等其他服企业将建筑物出租并按照出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的服务在整个协议中不重大，可以将该建筑物确

4、认为投资务，所提供的服务在整个协议中不重大，可以将该建筑物确认为投资性房地产。性房地产。5. 5. 关联企业之间的租赁房地产，租出方颖确认为投资性房地产，但编制关联企业之间的租赁房地产，租出方颖确认为投资性房地产，但编制合并报表应将其作为企业集团自用的房地产。合并报表应将其作为企业集团自用的房地产。6.6.企业自行经营的旅馆和饭店，目的是收取服务收入的不确认投资性房企业自行经营的旅馆和饭店，目的是收取服务收入的不确认投资性房地产。而如果部分或全部出租他方经营的就确认为投资性房地产。地产。而如果部分或全部出租他方经营的就确认为投资性房地产。7.7.自用的房地产，如办公楼、生产车间、出租给企业职工

5、居住的宿舍不自用的房地产，如办公楼、生产车间、出租给企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产。属于投资性房地产。8.8.作为存货的房地产是房地产开发企业的存货和土地，具有商品属性，作为存货的房地产是房地产开发企业的存货和土地，具有商品属性，不属于投资性房地产。不属于投资性房地产。.5 二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量 一般一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与按照历史成本进行初始计量，计量方式与固定资产固定资产 或无形资产相同或无形资产相同。 外购、自行建造投资性房地产，外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。产的核算方式进行会计处理。

6、 自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。 债务重组和非货币交易取得的投资性房地产债务重组和非货币交易取得的投资性房地产按照相关会计准则进行初始计量。按照相关会计准则进行初始计量。.6 案例 20092009年年6 6月月1 1日企业用存款日企业用存款30003000万元购入写字楼一栋万元购入写字楼一栋用于出租给甲公司，租期用于出租给甲公司，租期5 5年，相关税费年，相关税费2020万元，万元

7、，预计使用寿命预计使用寿命4040年，预计净残值年，预计净残值2121万元，预计确立万元，预计确立费用为费用为1 1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金金400400万元，租期万元，租期1010年。年。20092009年年7 7月月1 1日开始出租。采日开始出租。采用成本模式计量。用成本模式计量。1.购入时： 借：投资性房地产 3020 贷：银行存款 30202.取得租金收入： 借：银行存款 200 贷：主营业务收入 2003.计提折旧： 借：主营业务成本 37.5 贷：投资性房地产累计折旧 37.5.7三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量

8、 有两种计量模式：有两种计量模式：成本模式成本模式 公允价值模式（公允价值模式（符合一定条件可以符合一定条件可以 ） 所选模式一经确定，不得随意变更。所选模式一经确定，不得随意变更。 成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理。成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理。 已采用公允价值计量模式的，不得转为成本模式。分录为：已采用公允价值计量模式的，不得转为成本模式。分录为： 借：投资性房地产借：投资性房地产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产贷：投资性房地产- -成本成本 盈余公积盈余公积 利润分配利润分配-未分配利润未分配利润.8案例n企业原采用成本模式计量

9、的出租办公楼，其所在的地房地产交易市场已经成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件。该办公楼购入时的成本为982.8万元，已提折旧32.76万元，账面价值129.96万元。2007年12月31日公允价值为1080万元。该企业按净利润10%提取盈余公积。n借：投资性房地产借：投资性房地产 1080n 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 32.76n 贷：投资性房地产贷：投资性房地产-成本成本 928.8n 盈余公积盈余公积 12.996n 利润分配利润分配-未分配利润未分配利润 116.964.9（一）投资性房地产成本计量模式（一）投资性房地产成本计量模式 在资产负债表日，企业应当首选成本模

10、式对投在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投资性房地产进行计量。资性房地产进行计量。 比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或进行摊销，进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收入”。 第二节第二节 投资性房地产计量模式投资性房地产计量模式.10 计提折旧或进行摊销时：计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（建筑物）贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（

11、土地使用权）投资性房地产摊销（土地使用权） 存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值计提减值准备。计提减值准备。 其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值和尚可使用年限重新确定。和尚可使用年限重新确定。.11公允价值获取方式n参考类似房地产市场的现行市价。n参考不同地理位置和资产状况的房地产市场的现行市价。n参考类似房地产市场的最近交易价。n估计未来现金流量的现值。折现率应当能够反映当前市场货币时间价值和特定风险。.12（二）投资性房地产的公允价值计量模式（二）投资性房地产的公允价值计量模式 采用公允价值计量应

12、当同时满足下列条件：采用公允价值计量应当同时满足下列条件： （1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。市场。 （2 2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。资性房地产的公允价值作出合理的估计。.13 采用公允价值计量的，不计提折旧或进行摊销采用公允价值计量的，不计提折旧或进行摊销 资产负债表日按公允价值调整账面价值，公允资产负债表日按公允价值调整账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入

13、当期损益。即：价值与账面价值之间的差额计入当期损益。即： 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 （公允价值公允价值账面价值，则相反账面价值，则相反）.14案例n企业2008年7月1日与外单位进行债务重组，重组当日的应收债权为3000万元，双方协商以一栋公允价值3000万元的办公楼进行抵债。企业将此房出租，于2008年10月1日签订协议办妥手续，租期10年，年租金为120万元，每年末收取租金。按照当地房地产市场交易价格体系，到2008年末该房产公允价值为3200万元，2009年年末公允价值为3120万元。.15n2008年10月1日取

14、得房产时 借：投资性房地产 3000 贷：应收账款 30002008年末收取租金时：借：银行存款 30 贷：其他业务收入 302008年年末公允价值调整：借：投资性房地产-公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 2002008年末收取租金时：借：银行存款 120 贷：其他业务收入 1202009年年末公允价值调整：借：公允价值变动损益 80 贷：投资性房地产-公允价值变动 80.16第三节第三节 投资投资性房地产后续支出n租出投资性房地产收回时可能要进行改建、扩建、修缮、装修、加固等，符合资本化条件支出要资本化，不符合资本化支出条件的应当费用化。n分录 1.收回出租投资性房地产时： 借：在

15、建工程 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 2.改扩建支出资本化 借：在建工程 贷：银行存款 3. 改扩建支出费用化 借：其他业务支出 贷：银行存款 4.完工时： 借：投资性房地产 贷：在建工程.17 投资性房地产投资性房地产 其他资产其他资产 投资性房地产的转换应满足下列条件之一：投资性房地产的转换应满足下列条件之一： 投资性房地产开始自用；投资性房地产开始自用； 作为存货的房地产，改为出租；作为存货的房地产，改为出租； 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值； 自用建筑物停止自用，改为出租。自用建筑物停止自用，改为出租。.18（一

16、）投资性房地产转换为其他资产（一）投资性房地产转换为其他资产1.1.成本模式计量的成本模式计量的投资性房地产投资性房地产转换为转换为自用的房自用的房 地产地产 会计处理，即：会计处理，即： .19 转换时转换时: : 借借: :固定资产固定资产/ /开发产品开发产品 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产（转换日余额）（转换日余额） 累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备/ /开发产品减值准备开发产品减值准备.20 2.2.公允价值模式计量的公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产转换为转换为自用自用

17、的房地产的房地产 自用的房地产按投资性房地产在自用的房地产按投资性房地产在转换日的公转换日的公 允价值允价值计量，同时转销投资性房地产的账面价值。计量，同时转销投资性房地产的账面价值。 转换日投资性房地产的公允价值与其账面价转换日投资性房地产的公允价值与其账面价 值的差额计入当期损益（值的差额计入当期损益（公允价值变动损益公允价值变动损益）。）。.21借借: :固定资产固定资产-投资性房地产（投资性房地产（公允价值）公允价值） 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 公允价值变动损益（公允价值变动损益（公允价值与账面价值的差额公允价值与账面价值的差额

18、） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本（投资性房地产账面价值投资性房地产账面价值） 公允价值变动损益（公允价值变动损益（公允价值与账面价值的差额公允价值与账面价值的差额）或者分录模式.22（二）其他资产转换为投资性房地产（二）其他资产转换为投资性房地产 1.1.转换为转换为成本模式计量的成本模式计量的投资性房地产投资性房地产 （1 1）将作为存货的房地产将作为存货的房地产转换为投资性房地产转换为投资性房地产 （2 2）将自用土地使用权或建筑物转换为投资性）将自用土地使用权或建筑物转换为投资性 房地产房地产 .23 2. 2.转换为转换为公允价值模式计量的公允价值模式计量的投资性房地产投资

19、性房地产 （1 1）将作为存货的房地产将作为存货的房地产转换为投资性房地产转换为投资性房地产 投资性房地产按该存货资产在转换日的投资性房地产按该存货资产在转换日的公允公允 价值价值计量，同时转销该存货资产的账面价值。计量，同时转销该存货资产的账面价值。 转换日公允价值转换日公允价值大于大于账面价值的差额计入账面价值的差额计入“资本公资本公积积”；小于小于账面价值的差额计入当期损益（账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动公允价值变动损益）。损益）。（2 2）将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产 处理方法与将作为存货的房地产处理方法与将作为存货的房

20、地产转换为投资性房转换为投资性房 地产相同。地产相同。.24分录模式分录模式如：存货转换成投资性房地产：如：存货转换成投资性房地产： 借借: :投资性房地产投资性房地产成本（公允价值计量）成本（公允价值计量） 公允价值变动损益公允价值变动损益 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发商品贷：开发商品成本成本 资本公积资本公积-其他资本公积其他资本公积 .25第四节第四节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置 处置收入处置收入= 账面价值账面价值相关税费相关税费净损益净损益“其他业务收入其他业务收入” “其他业务成本其他业务成本”（两种计量模式同）（两种计量模式同）公允价值计量模式下，公允价值计量模式下，持有期间公允价值变动额持有期间公允价值