国内长租公寓案例及开发模式

1、2.1【万科泊寓】基本情况：万科集团长租公寓品牌，为有态度的城市青年群体提供舒适、安心、配备齐全的租住空间及一体化社区服务以精装集中式公寓为主，针对1835岁青年群体，中端价位房型：15-40为主，独立卫生间、整体卫浴基础配置：床、床垫、沙发、桌椅、层板架、衣柜、晾衣绳、空调、热水器、冰箱、公共洗衣房、公共 厨房休闲娱乐区： Party room 、影音室、阅读区，咖啡区，主题沙龙，电影摄影，露营烧烤等自建和收房目前全国14个城市40多家店，北上广深、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、东莞、长沙、西安2017年5月泊寓大约有15000间已经开业此外还有35000间在统一装修.预计到20

2、18年拓展公寓目标45万间，年收入94亿元定位房型配套物业来源全国化布局远期规划则计划提供100万套公寓年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析通过收购获得物业产权或长期使用权，并负责装修改造及公寓运营管理。泊寓拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。收购项目自行开发：收购土地或在建工程，投资建设，并运营管理收购现有物业：收购市场现有物业资产（住宅、酒店、商业、公寓、综合体等），投资改造，并运营管理即租赁方式

3、，泊寓与项目持有方签订长期房屋租赁合同（一般超过1515年），司负责装修改造及公寓运营。目前投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5-85-8年左右，而万科则预计5 5年能够收回成本收购现有物业使用权：主要面向集体建设用地上开发建设的项目，通过长租约方式间接持有该项目的长期使用权租地合作开发：主要面向集体建设用地或划拨用地，与土地方或者关联方合作，负责开发建设，并享有项目长期经营收益的合理部分核心模式重资产模式轻资产模式另外万科泊寓通过互联网工具、运营标准化、来运营，从而降低整体成本的输出2.1 【万科泊寓】运营模式：轻重兼顾，另外万科泊寓通过互联网工具、运营标准化、来运营，从而降低整体成本

4、的输出国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.1 【万科泊寓】盈利模式：通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期；另外长租公寓是其获取客户基础的一环万科通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高，但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。万科开展长租公寓业务是其获取客户 基础的一环从万科布局长租公寓目的来看，无论是广深区域提出的“八爪鱼”战略，还是北京区域的6+X6+X战略、上海区域“热带雨

5、林”计划等，长租公寓都是其中的一部分。国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.1 【万科泊寓】济南分布：共六个店，一共约1500间，市中、天桥、历城、高新均有分布，紧邻商圈，地段繁华，交通便利文创店软件园店林业大厦店生产路店经七纬二店望平街店经十路国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析橙色外立面，辨识度高门厅柜台简单电梯口彩绘走廊地面地板革，脚感较差，无吊顶，顶部为管道、射灯走廊彩绘，动漫风，怪诞有趣2.1 【万科泊寓】济南文创店形象展示：2

6、-6层公寓，外立面为橙色，辨识度较高，室内墙面为手绘风格彩绘，怪诞有趣，富有活力国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.1 【万科泊寓】济南文创店公共区域配套二层影视区较宽阔，适合组织活动三楼台球区四楼健身房，整墙镜面拉伸空间五楼公共餐厅、厨房厨房配电磁炉、微波炉、冰箱、分租储物柜洗衣机、烘干机解决大件衣物晾晒问题洗衣机5元/桶 烘干机6元/30分钟一层门厅旁24h便利店国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析户型一 10平租金：900元/月房

7、间配置：宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、床、书桌椅、集成卫浴、空调、智能锁分析：小面积集约利用， 不刻意改造loft风格户型二 17平（走廊高窗）租金：1200元/月房间配置：宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、沙发、茶几、床、书桌椅、集成卫浴、空调、智能锁分析：走廊开高窗，采光较差，室内灯光明亮，墙壁颜色艳丽户型三 24平租金：1700元/月房间配置：宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、沙发、茶几、床、书桌椅、梯子书架、集成卫浴、空调、智能锁2.1 【万科泊寓】济南文创店户型及费用费用丨半年起租，可押一付一，押一付三，押一付六；电费：1.2元/度；水费：6元/方；物业费：100元/月（含宽带）；暖气：自供，一房

8、一价，大约0.25元/平米/天国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析软件园店介绍展架必胜客活动展架，与商家合作，互放展架2.1 【万科泊寓】济南文创店海报、广告国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析20XX年X月，我们的工作简述精装集中式公寓一线为主、二线为辅收房+自建房型多样、配套齐全龙湖冠寓市场定位房型配套市场布局物业来源产品系档次客群价格核桃高档20-35高松果中低档20-35中低豆豆中低档20-35低低重点布局北京、上海、广州、深圳持续

9、拓展苏州、杭州、南京、厦门、重庆、成都、天津、武汉、西安2.2【龙湖冠寓】倡导“去孤岛化”租住生态，将每栋“冠寓”作为城市综合网络的City Hub（交叉点），旨在为都市年轻白领打造舒适、安全、便捷、时尚、社群的全新生态租赁圈房型面积主力结构一室一厅20-60平25-35平三居、四居、五居配套主要配套：冰箱、洗衣机、空调特殊配套：油烟机、电视机、热水器主要来源收房，签订租赁协议次要来要自建 截至2017年底，冠寓已进入了17个城市，开业房间超过1.5万。计划到2020年实现20亿租金收入、进入行业前三；国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策

10、略国内长租公寓市场分析2.2 【龙湖冠寓】当前以轻资产模式为主，盈利主要来源于租金+服务费，通过规模扩张实现预期收益，后续会逐渐增加重资产比重。盈利= =租金+ +服务费规模成本轻资产入手 轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产内部回报率在10%左右，毛利率高达65% 轻资产入手，早期轻重比例是82，后期重资产比重逐渐增大，最终以重资产为主。提升产品价值 引入城市的综合资源，驱动城市中生活服务、文化娱乐、商业配套的资源互通，注重物业服务，为都市年轻白领提供一种全新的生态租赁圈，从而提升产品价值。城市综合资源物业综合管理规模扩张 对于轻资产项目的拓展，冠寓制定了全景计划，

11、即7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在五个月左右。快速反应全国布局成本控制 成本：建立了自己的招标采购体系和成本控制计算模型，对集采、价格、运营等成本进行控制；在资本市场上，龙湖仅4.7的资金成本也是一大利器招采购体系资本成本低内部回报率毛利率投资回收期国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析豆豆豆豆松果松果核桃核桃品牌产品小房间+大公区标准化+增值服务大户型+小公区定位选配化功能满足轻客品质需求，配套第三方O2O服务融合商业与社交功能的青年社区轻奢华服务型功能硬件与服务配比3:77:34:6公

12、共区域以社群化为例，龙湖冠寓构造会客厅、健身房、影音室、游戏区、图书吧等公共配套空间主力客群20-35岁年轻人物业统一由龙湖物业管理2.2 【龙湖冠寓】产品系分为豆豆、松果、核桃，分别对位由低到高不同客户需求国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.2 【龙湖冠寓】形象展示公共区域配套冠寓重庆新壹城店冠寓重庆新壹城店冠寓北京酒仙桥店冠寓北京酒仙桥店冠寓北京酒仙桥店冠寓重庆新壹城店冠寓杭州未来城融通店冠寓杭州未来城融通店冠寓杭州未来城融通店国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发

13、展定位与策略国内长租公寓市场分析2.2 【龙湖冠寓】形象展示户型配套重庆| 两居|一室一厅 | 25.08重庆 | 六居 | 标间 | 38.53 2381元 重庆 |三居 | 一室一厅 | 22.4 1567元杭州 | 三居| 一室一厅 | 30 2388元杭州 | 六居 | 一室一厅 | 36 1739元杭州|19居|一室一厅|211550元北京 |三居 | 大开间 | 一室一厅 | 25 4290元北京 | 三居 | 小开间 | 一室一厅 | 20 4190元 深圳 | 四居 | LOFT | 一室一厅 | 27 |3055电视 冰箱 空调 衣柜 热水器 洗衣机 油烟机 电视 冰箱 空调

14、 衣柜 热水器 洗衣机 油烟机电视 冰箱 空调 衣柜 热水器 洗衣机 油烟机电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 油烟机 电视 冰箱空调 衣柜 微波炉 洗衣机 油烟机 电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 油烟机 国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析三条产品线：壹棠、壹间和壹栈， ，分别对应青年白领，城市中产和企业高管房型：15-60，独立卫生间、整体卫浴公寓基因自80年代初开始繁育，2012年开始在蛇口对自持物业改造成为精品公寓，如

15、今已有房间数1.6万间，目前运营公寓面积超60万，在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时进行推进12月1日，招商蛇口推出全国首单长租公寓CMBS，总额度达60亿，是目前为止，储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品定位房型配套发展历史资产证券化壹壹20162016年全年租赁收入3.273.27亿元，同比增22%22%，20172017年预计租赁收入达到4 4亿以上，同比增长25%25%以上. .运营GOPGOP率达85%85%以上，预计净利润超过2 2亿2.3【招商蛇口壹公寓】基本情况：壹公寓隶属于招商蛇口园区开发与运营部门，早期为配套宿舍项目，2009年对部分

16、旧楼进行改造之后演变为现今的长租公寓业务国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.3 【招商蛇口壹公寓】三大产品线：壹栈、壹间和壹棠，分别定位青年白领、城市中产和企业高管青年白领公寓城市中产公寓服务式公寓品牌客户定位产品大小价格定位（元/平米月）青年白领城市中产企业高管40平米以下50以下60左右60-90100-150160-250国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹栈”人才公寓国内知名开发商的长租公寓案例分析

17、烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹间”精品公寓国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹棠”高端服务式公寓国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析20XX年X月，我们的工作简述社群化青年公寓一线为主，二线为辅物业改造风格多样、配套齐全理念：乐活、创新、生态、文化主题社区客群：20-25岁，都市白领、乐活青年、社区达人价格：中低档金地草莓社区市场

18、定位房型配套市场布局物业来源物业改造类型项目，属于相对重投入。2.4【金地草莓社区】金地商置子公司火花时代旗下长租公寓品牌，基于提供家的服务理念、注重人居体验，旨在做最有温度的有爱社区布局： 一线+二线重点城市重点布局：深圳、上海、北京持续拓展：广州、杭州、南京、成都截至到2017年底，草莓社区扩展到三个城市，预计到2020年持有公寓3万间房型：一室一厅、单房、多房合租风格：简约、乌托邦、绿意自然、日式、北欧、工业风配套：床、衣柜、桌椅、空调、沙发、热水器 国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户分析长租公寓发展定位与策略国内长租公寓市场分析2.4 【金地草莓社区】形象展示公共区域配套公区配套：充分结合地域特色，配有公共厨房、洗衣房、小卖部、观影区、分享区、健身房等国内知名开发商的长租公寓案例分析烟台长租公寓市场分析烟台长租公寓客户