产业政策作业(1)

1、房地产产业供需分析O 一、选择对房地产行业进行分析的原因：O O 房地产行业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业，它的运行状况会对国民经济的持续有着重要的影响，因此它的发展备受关注。O O O 随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化，因此对房地产市场的供求变化加以分析和研究是十分有必要的。二、影响房地产的需求因素： 1.经济因素： 居民收入增加对房地产需求的影响 由图可见：当消费者的购买能力减弱时，市场对房屋的有效需求会减少；相反，当消费者的购买能力增强时，市场对房屋的有效需求就是增加。时间时间2014201420132013居民可支配收入（万元）2016

2、7.1218310.76时间时间201420142013201320122012201120112010201020092009居民消费水平（万元）17806161901469913134109199514O2.政策因素：（三个）O 存贷款利率调整O 2015年8月26日,中国人民银行下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并放开金融机构一年以上（不含一年）定期存款利率浮动上限，这是2015年以来中国人民银行第四次调整存贷款基准利率，目前贷款基准利率水平已降至历史低位，中长期存款利率已进入全面放开的时代。O 存贷款利率的下调，增加了消费者对房地产的购买欲望。O 房贷政策调整O 中国人民银行宣

3、布在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。O 对一二线许多城市实行限购政；而对三四线很多城市实行鼓励政策。房贷政策的调整，会促进三四线城市对房地产市场需求，但是会抑制对一二线城市的需求。O 税收政策调整O 2016年3月24日，对北上广深四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销

4、售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。O 营改增，对房价的影响是什么？其实对二手房交易的价格不会产生太多影响，因为关键是由供需决定价格。O3、人口因素：O 人口的绝对量时间时间201420142013201320122012201120112010201020200909年末总人口（万人）136782136072135404134735134091133450 它决定了住宅的潜在需求，人口越多，对住宅它决定了住宅的潜在需求，人口越多，对住宅的潜在需求就越大的潜在需求就越大。O 人口年龄结构：O 人口年龄结构的变化

5、导致需求主体的变化。不同年龄的购房者对房屋的支付能力和房屋面积等有很多差异。中国目前的老龄化日益严重，2014年度的老年人占的比重是13.7%。少儿占比重为22.5%，那处于中位的占比为63.8%。O 随着二胎政策的放开，预计人们对多居室，中大面积房型需求增加。同时，以后随着老年龄比重提高，与儿女同住，多居室，拥有配套设施的地产需求增加，但是，由于代代相传的观念，老人将房屋传给子女，导致对房屋需求减少。而适婚与中老年人所占比重比较大，对婚房需求和对房屋的投资，会加大。O 人口流动O 我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。随着我国城市化进程的加快，越来越多的

6、农村人向城市移动,城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。2005 年底该比例是42.99%，2014 年底已经达到了54.77%。O O 未来几年，中国的城镇人口将会继续增加，意味着将带来大量的城市住房需求，有利于房地产业的发展 。O三、影响房地产市场供给的因素 ：O 1.可以供给城市使用的土地的数量城市房地产的供给能力，首先决定于能够供给城市使用的土地数量。由于土地是一处稀缺资源，因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。O 在一定的历史时期内，一个国家究竟能够把多少土地提供给城市使用，这决定于经济发展的水平、房地产本身发展的水平以及旧城改造的速度等。O 由于中国人多地少，人地矛盾

7、十分尖锐，从而较大地制约了城市土地的供给。 O2.房地产的市场价格是影响房地产供给的一个重要因素。O O 房地产的供给与其他商品的供给一样，房地产价格越高，房地产的供给也就越大。房地产供给价格弹性虽然小于一般工业品，但是随着价格的波动，房地产供给还是会发生相应的变化的。同时，由于房地产供给的滞后性，房地产价格的上涨，并不一定马上表现为房地产供给的增多，但它会表现为在房地产一、二级市场上对于土地需求的增长。O3.国家政策的影响国家对房地产的调控政策，在土地批租、投资规模和投资结构、税收调节等方面对房地产市场供给有着重要的影响作用。O O 另外，房地产的供应与政策的关系也很大，利好政策出台，则供应多，反之越少O4、房地产开发利润对市场供给的影响。O O 在住宅的开发过程中，开发商要投入大量的生产要素，这些生产要素价格发生变化势必影响房地产开发成本的变化。在房屋价格不变而成本上升时，或开发成本上升速度超过价格上涨速度，且房地产行业利润率低于社会平均利润率与行业风险报酬率之和时，开发成本上升就会使房屋供给量减少。O5、未来预期对市场供给的影响。O 房地产开发企业对未来房屋价格的预期一般是根据