王帅华工程经济学课程设计指导书

1、工程经济学课程设计 房地产项目初步可行性研究 姓名：王帅华专业：工程造价班级：13级造价3班学号：1602130305指导教师：尚美珺、闫博佼、李阳、狄娜日期：第17教学周 1 项目概况1.1 基本情况1.1.1 项目名称长春市鑫隆地产1.1.2 项目位置地理位置：第一组 净月区交通位置：位于长春市区东南部，三面临水、四面环林。周围交通：地理位置优越，外部交通便捷，距市中心人民广场18公里，距长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里，有3条高速公路和2条高等级公路沿区而过，还有轻轨站，交通便利。1.1.3 承办单位概况开发商：广达地产集团代理商：春城建设工程有限公司设计单位：中工建筑设计

2、有限公司施工单位：长科建设集团有限公司物管单位：三星物业1.1.4 项目周边情况区域内森林绕城，河湖邻城，林水穿城，形成了独特的小气候。净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被誉为 “天然氧吧”和“城市花园”。 工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善。1.1.5 项目主旨长春市美华小区倡导以“人与自然的和谐相处”为理念，打造“真正自然、健康、便利的经济适用房”，提供优质的售后服务与物业服务，让普通百姓都有经济便利的房子居住。1.2 各项经济指标序号项目单位数值1总占地面积60002建筑面积15003建筑密度%204容积率2.75绿地率%

3、406项目总投资万元27007财务净现值万元47.62%8财务内部收益率% 508.49静态投资回收期年1.32 投资环境及市场分析2.1 投资环境分析2.1.1 全国整体经济环境中国依然是全球增速最快的经济体之一，具有健康向好发展的雄厚基础。房地产市场基本停止增长，基本已实现软着陆，住房刚需稳定增长。2.1.2 项目投资环境1) 地块环境分析1 区域内森林绕城，河湖邻城，林水穿城，形成了独特的小气候。净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被誉为 “天然氧吧”和“城市花园”。2 外部交通便捷，距市中心人民广场18公里，距长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里，有3条

4、高速公路和2条高等级公路沿区而过，还有轻轨站，交通十分便利。3 工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善，城市承载力不断增强，区域内高等院校、科研院所云集，人气旺盛，服务业繁荣。2) 项目环境优劣分析1 优势：景色优美，配套设施较完善，交通较便利2 劣势：人烟稀少，地理位置离市中心较远3 机会：开发较少，亟待开发4 威胁：人口稀少，较难宣传2.2 市场分析2.2.1 长春市场分析2.2.2 房地产市场分析长春房地产市场运行情况1) 商品房供应情况：长春新增商品住宅供应面积呈现爆发式激增2) 商品房销售情况：商品住宅市场成交面积20.02万平方米，环比上升21

5、.9%，商品住宅成交1967套，环比上升24.4%。3) 商品房价格情况：长春商品住宅成交均价为6430元/平方米4) 房地产市场指数：市场良好，在价格带动下，无论是高端住宅还是刚需型产品，成交量都有所提升。而随着刚需型新品的集中上市，且多采用低价入市的策略，未来整体均价可能呈小幅下降趋势。2.2.3 项目市场分析3房地产产品方案3.1房地产目标市场选择3.1.1 目标市场选择1) 定位因素分析a. 项目地块的有利因素：1、取得土地价格低廉，土地费为11001300万元，且已经包括拆迁费。2、容积率等规划指标基本符合公司开发的要求。3、超市、医院等生活配套设施可借助现有配套。4、交通便利，公交

6、四通八达。5、当地客户群的人口数量与整个项目的销售量基本相符。b. 项目地块的不利因素1、地理位置相对繁华区（步行街）有一定距离。2、整个区域的认可度不高，市场人气不足。3、周边楼盘较多竞争大。2) 目标客户群的分析该项目的的目标客户群，主要由三部分组成：a. 当地职工这部分客户群的总体消费能力中等。因为其收入的刚性限制，其对房价的总体承受力在2050万元/套左右（也即首付56万元，月供8001000元）。b. 当地个体户这部分客户的总体消费能力略高于当地职工消费，因为其收入有一部分不确定性，其对房价的总体承受力在4060万元/套左右（也即首付56万元，月供12001500元）。c. 非当地投

7、资者及高薪人群这部分客户群的总体消费能力较高，他们的消费一般要求高品质，或者是投资消费。其对房价的总体承受力在50万元/套左右以上，并且可以承担一次性付款。3) 选择依据：经过我们对周边市场的调查及消费者的调查，对市场进行了细分，选定中端市场为我们的目标市场。表3-1 购房者的面积需求面积人数（人）比例（%）80平方米以下24.658090平方米511.6390100平方米818.60100110平方米1125.58110120平方米716.28120平方米以上1023.26购房者面积需求的饼状图 图3-1 购房者面积需求表3-2 想购买的住宅类型住宅类型人数小高层26多层9底层8住宅类型购买

8、意向的柱状图：图3-2 住宅类型购买意向表3-3 长春消费者能接受的住房价格单价人数4000元/平米以下940015000元/平米1550016000元/平米1460018000元/平米48000元/平米1消费者的价格意向环状图： 图3-3 消费者的价格意向4) 中端市场：a. 市场特征：该类产品总价大多在4060万，单价在5000元左右，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。b. 目标客户：年龄：2445岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，这个年龄段的人群占到了14.2%。收入：他们的收入在4万8万之间，有一部分积蓄，或者

9、可以承担每月的住房贷款。家庭结构：三口之家以及刚就业人员为主。购房目的：解决居住问题，改善居住环境。购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。3.2 房地产产品定位3.2.1 定位依据根据房地产市场定位，进一步明确产品定位。根据与当地政府商定的开发节奏，长春市美华小区项目的开发面积为5000平米左右，建筑面积约1.5万平方米左右。3.2.2 基本思路是：1) 容积率控制在2.7左右2) 绿化率大于30%3) 建筑密度为20%4) 总建设规模约15万平方米左右5) 由于当地能够构成商业顾客的总人口量比较小，且地理位置相对不处于繁华地段，同时，超市、学校、医院等设施有

10、可以借用周边配套设施，因此，在地块上不考虑大面积的综合用地和公建用地。6) 超市、酒店、车库等项目，可以考虑利用建筑的底层。3.2.3 产品性质分类长春市美华小区全部由住宅组成，公寓以多层为主，考虑到容积率、南北间距比的要求和园区建筑景观的要求，要建设一些绿地小公园。3.2.4 产品设计细项1) 外观长春市美华小区周边环境优美，视野开阔，道路及行道树围绕周边。这将使得未来的长春市美华小区项目融自然与生活与一体，因此长春市美华小区的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应与周边自然风景相结合，透露出自然美与现代气息的融合。2) 建筑群落长春市美华小区的建筑群体应线条流畅，力求建筑群在整体上浑然一体，与

11、大自然融为一体，并组合成合理的天际轮廓线，体现整个园区丰富、变换的层次，既软化建筑体量，又赋予建筑以动感。3) 建筑色彩长春市美华小区因周边环境优美，视野开阔，尤其考虑到冬天比较寒冷的因素，其色彩应追求与环境融合互补效应，以柔和明快的暖色调为主，不宜过多采用冷色调。4) 空间布局根据长春市美华小区所处的地理位置及其地形地貌，考虑其规模、档次，园区的总体布局应分散而统一，方便各栋的生活起居。5) 项目出入口从长春市美华小区的地块形态分析，可在小区内设置两个出入门，方便出行，但要注意管理与安全。车库、车位配比，按照园区的档次，可适当降低比率，计划配置80%左右，以半地下车库、车位为主，辅以地面固定

12、车位。同时注意与绿化结合。6) 中心花园长春市美华小区倡导以“人与自然的和谐相处”为理念，打造“真正自然、健康、便利的经济适用房”。因此要做好绿化，计划设计风格独特的中心花园。7) 朝向朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素，人们对朝南的住宅情有独钟，因此项目尽量满足坐北朝南，规划设计中要特别重视对住宅外墙、窗户的处理，充分挖掘东西两侧的“朝阳面”。8) 结构根据初步了解的情况，长春市美华小区地块的地质条件相对较好，因此其多层建筑建议采用砖混墙和现浇板，其小高层采用钢筋混凝土框架结构，既符合承重、抗压、抗震、防风的要求，又能适当降低成本。9) 户型户型设计宜以中小型为主，85平方米左右的两居室

13、户型和105平方米左右的三居室户型应成为本项目的主流户型，在此基础上兼顾多品种、多类型，以满足市场的多样化要求。10) 服务长春市美华小区要提供优质的售后服务与物业服务，让普通百姓都有经济便利的房子居住。3.3 房地产开发销售进度安排本项目的项目周期为三年，前两年为建设期，后两年为运营期。3.3.1 开发进度表3-4 开发进度表第一年第二年第一栋地基100%主体100%工装30%70%第二栋地基100%主体50%50%工装100%第三栋地基100%主体20%80%工装100%基础共建设100%约占总工期的50%约占总工期的50%3.3.2 销售进度本楼盘的开盘时间为第二年年初，第一栋楼封顶时开

14、始预售，主要户型为85平方米和105平方米的两种，85平米户型有100户，105平方米的为60户，第二年销售面积占总面积的40%，其中85平方米的户型为60套，105平方米的户型为23套，第三年销售面积占总面积的60%，其中85平方米户型为40套，105平方米户型为37套。4 财务评价4.1 项目总投资估算4.1.1 项目投资概况据估算，本项目包括土地费用，前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为7000万元人民币，可销售面积的单方造价为5500元/平方米，更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。4.1.2 估算依据1) 整个项目按中、低档建造水平计算2) 估算中的有关税

15、金和费用按长春市的现行规定和同类项目的平均水平测算3) 假定该项目在两年内建成4) 假定该项目在第一年开始预售，至项目建成后一年内全部销售完毕5) 项目总投资中自有资金比率按35%计算（用到的只有20%）6) 贷款的年利率按6%计取7) 土地挂牌费中包括拆迁补助费8) 该项目的产品定位为框架小高层，房屋开发费为12001600元每平米4.1.3估算结果投资估算的结果汇总如表所示表4-1 项目成本估算序号项目投资估算占总投资百分比1土地费用110015.7%2前期工程费1201.7%3基础设施建设费1051.5%4房屋开发费225032.1%5公共配套1201.7%6管理费73.51.05%7销

16、售费用412.55.9%8财务费用693.59.9%9不可预见费73.51.05%10其他费用520.74%11税金及政府收费200028.6%合计7000100%4.1.4 资金来源该项目为自由资金为2000万元，银行贷款为5000万元。4.2成本及费用估算1) 土地费用（取10001200万元）2) 前期工程费（60100元/平方米建筑面积）3) 基础设施建设费（60100元/平方米建筑面积）4) 房屋开发费（每平米造价12001600元）5) 公共配套设施费（60100元/平方米）6) 管理费（1、2、4项的百分之五）7) 销售费用（销售收入的百分之五）8) 财务费用9) 不可预见费用（

17、1、2、4项的百分之五）10) 其他费用（1、2、4项的百分之一点五）11) 税金及政府收费按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表“投资计划与资金筹措表”。表4-2 投资计划与资金筹措表序号项目开发经营期合计1231开发总投资6020401201.1前期工程60030020011001.2土地费用150040035022501.3房屋开发30.5202373.51.4管理费用100240.5353693.51.5财务费用24.524.524.573.51.6不可预见费167818521.7其他费用5040301201.8公共配套3050251051.9基础设施70200.51424

18、12.51.11销售费用50060090020001.12税金及政府收费5006009002000小计29811913.52105.570002资金筹措2.1自有资金140014002.2销售收入30002500275082502.3银行贷款50005000小计940025002750146504.3 收益估算1) 总投资收益率：4.5%2) 项目资本金净利润率：3.01%3) 项目内部收益率：6.35%表4-3 损益率（单位：万元）项目123销售收入300025002750销售税金及附加165137.5151.25总成本费用29811913.52105.5利润总额449493.25所得税14

19、8.17162.7725税后利润300.83330.47754.4 盈利能力分析4.4.1 现金流量分析表4-4 现金流量表（全部资金）（单位：万元）123现金流入300025002750销售收入现金流出29811913.52105.5经营成本165137.5151.25销售税金及附加148.17162.7725所得税-146300.83330.4775净现金流量-146154.83485.3075累计净现金流量-146449493.25所得税前净现金流量-146303796.25所得税前累计净现金流量所得税前所得税后所得税前所得税后财务内部收益率69.53%47.62%财务净现值（NPV）到首年初727.4508.4投资回收期1.51.31) 投资回收期：税前1.3年，税后1.5年2) 财务净现值：2044.5万元3) 财务内部收益率：35%4.5 清偿能力分析1) 资产负债率71.43%2) 贷款偿还期1