凤溪生态乐园可行性实施报告

1、目录第一章 总 论 . 4一、项目概况 4二、研究围与方法 4三、研究依据 5四、研究结论和建议 5第二章 项目背景 8一、宏观背景 8二、项目地概况 12三、投融资背景 13四、项目战略意义 14第三章 旅游资源条件评价 18一、资源现状分析 18二、资源品质状况 18三、项目区资源条件 19四、资源开发价值 20第四章 旅游市场分析与预测 22一、市场分析 22二、游客量预测 26第五章 景区空间布局和项目设计 27一、景区空间布局的依据与原则 27二、景区空间布局规划 27三、分区开发方向及旅游项目设计28四、旅游投资预算 36第六章 效益评价 38一、经济效益评价 38二、社会效益评价

2、 40第七章 生态环境影响评价 43一、区域环境状况评价 43二、影响环境因素分析 43三、项目的生态效益 43四、区域环境保护措施 45第八章 风险分析 47一、外部风险 47二、部风险 50第九章 组织管理、人力资源需求及安全消防 53一、组织管理构架 53二、人力资源需求 55三、消防和安全 55第十章 结论和建议 56一、结论 57二、建议 56第一章 总 论、项目概况一）项目名称： 凤溪生态乐园二）项目类别： 生态观光农业、旅游休闲度假三）投资总额： 约 1.08 亿元人民币四）项目单位： 生态旅游发展有限公司（筹）五）项目地址： 宜秀区罗岭镇凤溪村六）所属行业： 旅游业、农业、研究

3、围与方法一）研究围本项目可行性研究报告的研究围，包括：介绍分析项目背景；评价分析旅游资源条件；分析预测旅游客源市场；研究分析场址选择以及项目所在地的基础设施建设； 拟定旅游空间布局和项目容设计； 提出项目总投资估算以及评价财务预测； 分析并评价社会效益； 分析研究生态环境状况，提出生态环境保护措施； 分析评价项目投资风险；拟定组织管理、人力资源配置及安全消防方面的措施等。（二）研究方法 通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、专家咨询、二手资料 收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。三、研究依据1、全国农业旅游示点、全国工业旅游示点检查标准（试行） ；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定

4、；3、省关于进一步加快旅游业发展的决定 ；4、 *市“五”旅游发展规划；5、宜秀区旅游发展总体规划6、某市城市总体规划（ 2005-2020 ）；7、*市环境保护“十五”计划 ；8、*市土地利用总体规划 ；9、*生态市建设规划（ 2005-2020 ）；10、*市“ 一五”水利发展规划11 、 *市社会经济发展“十五”规划四、研究结论和建议（一）可行性研究的结论 凤溪生态乐园进行旅游基础设施、游憩设施、农业科技项目和自然 生态环境保护项目的建设， 符合省委、 省政府提出的将基本建成集观光、 休闲、度假为一体的全国著名旅游目的地，并将旅游业尽快培育为我省 支柱产业之一的战略目标要求；贯彻 * 市

5、加快旅游业发展的要求；实施 宜秀区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“大力发展 生态文化旅游业，做大做强旅游产业” ，使旅游业逐步成为区级经济的支 柱产业，打造成为省旅游经济强县 ? 区? 的目标要求，有利于将宜秀区 丰富、特色的旅游资源优势尽快转变为经济优势，延长农业产业链，促 进项目区社会经济全面、快速、健康发展，推进社会主义和谐新农村建 设。通过 “科学定位建景区，加大宣传推景区，优质服务兴景区，品牌 经营强景区，加强合作壮景区”，可将项目区打造为全国农业旅游示点， 国家aaaA级景区，成为沿江旅游链的新明珠。（二）可行性研究的建议1、政府引导，市场运作 目前项目区处于待建状态，

6、基础设施建设、市场整体营销和旅游发 展软环境营造等方面都很薄弱，需要 * 市、宜秀区及罗岭镇政府，通过 政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主 要环节上进行引导和推动。另一方面， * 市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）作为投资和建设 主体，必须依靠市场化手段和企业化运作来扩大融资规模，拓展市场空 间，打造精品景区，增强企业竞争力。 * 市凤溪生态旅游发展有限公司 （筹）应加强宣传力度，如创建企业、及时更新和发布生态农业旅游区 信息等，推广生态农业旅游，吸引大批游客，发展本地经济，使农民得 到更多的优惠。2、规划优先，市场细分 凤溪生态乐园的开发一定要经过科学论证、合理规划

7、，方可进行。 尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论 证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。对潜 在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位 目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲 目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。3、“软硬”兼施，环境塑造 加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态农业旅游发展的优惠 政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如区政府的鼓励 政策，税收方面的优惠政策等。加强硬环境建设，硬环境建设是指建设 发展生态农业旅游所必需的配套设施， 如基础设施建设、 交通条件建设、

8、水电条件建设、通讯条件建设等。4、资源整合，品牌打造 项目区适时申报全国农业旅游示点。从发展前景看，工农业旅游将 成为我国旅游业发展中一支生力军和一个重要发展后劲。 * 市凤溪生态 旅游发展有限公司（筹）的生态农业示点的申报，有利于促进产业结构 调整、创造经济新的增长点；有利于发展农业旅游，可以在解决农民就 业、解决“三农”问题等方面发挥特殊作用，做出特殊贡献；有利于丰 富优化本地旅游产品，增大旅游者的消费选择，增加本地旅游资源的基 数，扩大旅游经济的覆盖面，并大大增强了本地旅游业的发展后劲。项目区申报为国家aaaA级景区，与小龙山、余家湾、石塘湖等区域旅游资源与旅游产品，整合共同开拓市场，联

9、合营销，构建整体旅游形 象，共同打造品牌旅游路线，使之成为罗岭镇创建优秀旅游乡镇的重要 突破口，成为沿江旅游新明珠。第二章 项目背景一、宏观背景（一）经济背景1、长三角经济辐射的强化 近年来，长三角经济始终在较高平台上运行，经济增长速度保持全国领先。2006年长三角地区GDP总量达4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；平均增幅达到 15.2%。“十一五”长三角经济占我国经济总量的比例将会进一步提高，预测到2010年GD右全国的比重为25.05 %，根 据经济发展的规律，长三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并 有可能成为亚太地区经济发达地区之一。经济的快速发展，使居民消费水平提高，消费

10、结构也由大众型向享 受型转变。统计数据显示， 2006 年长三角 16 城市居民人均消费支出突 破 1 万元，达到 17237元，比上年增长 13%。其中服务性消费支出增长 迅猛，人均服务性消费支出达 2977元，比上年增长 16.5%，增幅高于同 期实物性消费支出 4.1 个百分点，在家庭消费性支出中所占比重达 27.2%。省同属泛长三角地区，同时作为旅游大省，面临着巨大的潜在客源市场和旅游业发展机遇2、省经济发展的新突破2007 年生产总值（ GDP）7345.7 亿元，按可比价格计算，比上年增 长 13.9%，人均生产总值 12015元（折合 1580 美元），比上年增加 1960 元。

11、居民的消费水平进一步的提高，旅游出行的需要增加，省潜在的客 源市场扩大，作为省旅游的第一市场，随着省加入泛长三角地区，在长 三角经济的辐射和带动，以及随着东西部交流的日益密切，作为中部枢 纽的省旅游业有着巨大的发展潜力和机遇。3、宜秀区经济的新机遇宜秀区依托资源和区位优势，把发展乡村旅游作为一项重要工作来 抓，取得了一定成绩。石塘湖农业旅游示点被评为全国农业旅游示点， 涌现出了像桥镇余湾村、余墩村、鲍冲村、五横亭村等一批旅游村，像 红灯笼外婆家、天源垂钓中心、 鲍冲农家大院、 亭茶场等众多“农家乐” 示户, 使许多农民过上了富裕的生活。该区还利用旅游业产业优势，将 “旅游产业促进社会主义新农村

12、建设”作为旅游业发展的重要目标，积 极发挥旅游在拓宽农民增收渠道、增加农民就业机会和提升农村文明等 方面的作用，以旅助农，城乡互动，推动宜秀区农业旅游更快更好的发 展，从而为建设社会主义“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、 管理民主”的新农村做出积极的贡献。凤溪生态农业旅游区的建设，改变罗岭镇目前旅游产品结构单一、 市场层次不高、旅游低水平开发、无品牌旅游区、无规模旅游产业、无 龙头旅游企业等现状，打造宜秀区首家集休闲度假、农业生态文化观光体验为一体的国家 4A 级旅游景区， 成为宜秀区旅游的新亮点， 成为宜秀 区经济新的增长点。（二）旅游发展背景 近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组

13、成部分和全世界最大的 产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到 2020 年，中国 将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场 , 我国旅游业将在相当 一个时期处于发展的黄金期。自 2000 年以来，旅游总收入年均增长 14.06%，其中旅游外汇收入 年均增长 16.80%，国旅游收入年均增长 13.94%，入境旅游人数年均增长 14.73%，国旅游人数年均增长 9.51%。2007 年接待海外游客 106.4 万人 次，比上年增长 32.4%；接待国游客 7849 万人次，增长 27.5%。旅游总 收入 576 亿元，增长 40%。在经济社会发展中，旅游业已经成为一个能 够创汇增收

14、、拉动需、带动相关产业发展的“综合性产业”，一个能够 提高人民生活质量、促进城乡经济和区域协调发展的“利民产业”和 “富民产业”。（三）旅游政策背景 国家中部崛起战略正在实施，已将中部地区的旅游业作为新的经济 增长点加以培育，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在 投资政策上予以倾斜。省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定了 省旅游发展十一五规划，出台了加快旅游业发展的决定等政策措施，并 将旅游业列为“ 861”行动计划中重点发展的八大产业之一。 省人大、省 政协多次组织旅游发展专题研究，制定了省旅游条例 、省旅游市场 管理办法等法规条例。依托黄梅文化、桐城文化、天柱山等品牌，发挥优

15、质的生态环境优 势、交通格局的变化， * 旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高 速增长的态势。（四）农业生态旅游发展的背景 农业生态旅游是一种以农业资源为基础，以生态旅游为主题的新型 农业技术和生态农业活动，其主要目的是通过旅游带动、示等功能，有 助于加速农业产业结构调整，引导农业资源的高效利用和生态建设，推 动农业的可持续发展。从而促进农村经济发展、提高农民收入和生活质 量。在国外， 20 世纪 30 年代匈牙利曾利用风景如画的田园风光和富有 民族特色的乡村农舍，开发“乡村旅游”闻名于世； 20 世纪 60 年代美 国经济学家首先提出“都市农业”概念，其中以推广先进技术为主体的 试验示基

16、地模式称之、为 Demonstrate Farm ”（示农场），以进行农业观 光、休闲为主体的农业示基地模式称之为“ Holiday farm ”（假日农场）； 日本、韩国开办的以农业新技术、新品种、农事活动的展示示和农业休 闲为主要容的“观光农园”均取得巨大成功。在国，观光农业的发展始于 20 世纪 90 年代中期， 主要类型为农业 科技（示）园和观光果园，如上海浦东桥现代化高科技农业开发区、梅 溪高科技观光农业等。观光农业已成为我国生态旅游的主要容，并成为 推动农业科技成果转化和推广示的重要载体，具有广阔的发展前景。2005与 2006年分别是我国的“中国乡村游” “和谐城乡游”旅游 宣传

17、主题年，提出了“新农村、新旅游、新体验、新风尚”的鲜明口号。 是一个农业大省，其中本项目所在地罗岭镇农业资源丰富，怎样对农业 资源进行有效的开发与永续利用， 成为各级政府和社会各界关注的焦点， 如何更好地通过发展旅游来加快构建和谐社会主义新农村，改善农村的 创业环境，发展农村综合经济，调整农村产业结构，提高农民生活水平， 已经成为一项迫在眉睫的任务。二、项目地概况（一）自然地理 项目所在地罗岭镇属丘陵地区，地处亚热带季风湿润气候。气候温 和，雨量充沛，光照充足，气候宜人，生态环境良好。不仅有风景秀丽、 山峦叠璋的省级风景胜区小龙山，也有碧波千顷、烟波浩淼的菜子湖。 既是自然风光优美之地，更是人

18、文荟萃之区，旅游资源丰富，特色明显。 这里自古就以“五里三进士，隔河两状元”闻名遐迩，近代又以黄梅戏 艺术大师严凤英而享誉海外。由此可见，罗岭镇的气候具有冬冷夏热，干湿集中的特点。适宜的 温度条件，充足的光照和农作物生长季节较为丰沛的雨量，构成了良好 的农业气象条件。（二）社会经济罗岭镇位于 *市北端，距 *市 28 公里，桐城市 48 公里，新公路纵 贯全境，东邻枞阳，西连怀宁，北接桐城，北有练潭河澄碧如练，南有 小龙山钟灵毓秀。全镇辖 5个村， 3个社居委， 232个村民组，即小龙山 村（31 个村民组）、凤溪社区（ 31个村民组）、罗岭社区（ 33个村民组）、 林春村（17 个村民组）、

19、花元村（34 个村民组）、黄梅村（39 个村民组）、 妙山村（ 26个村民组）、姥山社区（ 21个村民组）。全镇总面积 102平方 公里，其中耕地 25000 亩，水域面积 45000亩，山场面积 47000 亩，人 口 27994人，其中农业人口 26240人、 6563 户。纳税超 200万元以上的 企业近 10 家，主要是生产各种塑料加工、深加工，产品销往全国各省、 市、区，是著名表演艺术家、黄梅戏创始人严凤英的故乡；八千余人的 劳务大军从事餐饮服务业，渗透到各大、中、城市及小城镇，为家乡的 建设和发展提供滚滚财源；圩口众多，湖面广阔，土地肥沃，是从事水 产品养殖和农业种植显现身手的好地

20、方，素有“塑料之乡”、“黄梅之 乡”、“馄饨之乡”、“鱼米之乡”之美称。三、投融资背景（一）投资背景政府重视及相关优惠政策 。宜秀区政府有发展旅游投资的优惠政策 和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。集团快速发展衍生的需要。 景区投资企业 * 凤溪生态旅游发展有限 公司（筹）资金实力雄厚，经营围是涉及房地产、化妆品（香港）、制 药（香港）、餐饮、路桥建设等方面。为了应对激烈的市场竞争，公司 应进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为产业， 有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，社会效 应明显，作为绿色产业的旅游业更具减少污染、促进环境保

21、护的特点。因此，投资旅游业对公司来说是很好的选择。（二）投资基础雄厚的资金实力。 园区投资企业 * 凤溪生态旅游发展有限公司 （筹） 资金实力雄厚，经营围是涉及房地产、化妆品（香港）、制药（香港）、 餐饮、路桥建设等方面。强大的科技队伍。 * 凤溪生态旅游发展有限公司（筹）为加强景区 开发与管理，做大做强景区， 特聘请了一批享誉省外的旅游和农业管理、 开发、研究专家，目前已聘请了中国地理学会青年地理学家工作委员会 副主任委员、中国地理学会旅游地理专业委员会委员、师大学国土资源 与旅游学院旅游系主任、旅游管理专业博士生导师、大学旅游管理博士 章锦河教授；省旅游景区质量等级评定委员会委员、省星级饭

22、店评定委 员会委员、 师大学旅游管理博士、 农业大学旅游管理系副主任浩副教授； 省旅游景区质量等级评定委员会委员、省星级饭店评定委员会委员、师 大学旅游管理硕士、工业大学工商管理硕士（ MBA、工业经济职业技术 学院旅游管理系副主任齐炜副教授等，作为公司的常年技术顾问，同时 公司还计划从农业大学聘请一批农业技术专业家为技术顾问，形成一支 强大的科技队伍，为景区的发展提供智力支持。已有初步的基础。 景区路基基本形成，景区自然环境优美，拥有大 片的林地和小型水库。四、项目战略意义（一）增加居民就业机会和收入凤溪生态乐园的建立，可帮助周围农民的致富，能充分发挥其在地 区经济发展中的促进作用。在全省进

23、一步加快城镇化建设的形势下，进 行本项目建设，对罗岭镇基础设施、生态环境等的建设，均具有较明显 的促进作用，在提高就业机会，发挥致富功能作用等方面也具有十分积 极的带动作用。（二）促进罗岭镇乃至宜秀区经济结构调整和经济发展罗岭镇应抓紧省旅游发展的大机遇，在国家、省和地区的大力支持 下，大力发展旅游业，特别是将农业和旅游业相结合，发展现代生态农 业示园，使其具备了良好的发展条件，并迎来旅游业发展的最佳时期。 建设本项目，有利于旅游业及相关服务业的发展，产业结构的优化，符 合国家、省和地区“十一五”发展规划及相关政策要求，符合省、地、 市旅游发展总体规划。从积极推进宜秀区经济结构调整和加快乡镇经济

24、 发展的角度看，实施本项目建设是很有必要的。（三）完善宜秀区旅游产品体系使游客不仅在旅游地尽情的享受，回去之后，通过旅游产品也能回 味到本地的风土人情，而且绿色生态农业产品为时尚赠品，可以用来赠 送亲友，在无形中又为旅游地做了宣传，但需要休闲度假产品留住游客, 景区开发的农业生态参与项目、水上休闲项目、农业景观观光项目、养 殖狩猎项目等可增加旅游地的吸引力，完善宜秀区旅游产品体系，让游 客觉得有景可赏，有事可做，提高旅游收获感。（四）推动宜秀生态旅游建设凤溪生态乐园的建设，不仅可以有效地发展农业生产，充分合理地利用自然资源，提高农业生产力，而且能起到维护自然界的生态平衡、 保护环境、净化污染、

25、提高生物能的利用效率和物质循环利用的效率， 以创建一个优美、舒适、文明和高功能的生存环境。而且其优美的自然 环境和农业景观可以用来发展旅游，包括观光旅游、生态休闲、农家风 情等一系列相关旅游项目的开发，是省推行的旅游工作考核的一项重要 指标。2007年度全省各县（市、区）旅游工作综合排名评分细则项目分类最高得分分档计分工农业旅游示点3有全国工农业旅游示点3有省级农家乐旅游示点2积极创建国家、省农家乐旅游示点1（五）树立社会主义新农村建设典凤溪生态乐园的建设，不仅可以推进农村的物质文明，而且对于农 村的精神文明建设作用显著。发展旅游的农村乡镇，为了更好的接待外 来游客，需要装修住房，修建增补卫生

26、设施。实现了环境卫生、村容整 洁；城乡之间、城镇居民与农民之间，通过旅游加强了交流和沟通，既 促进了城镇居民了解国情民情，也有利于农民开阔眼界、更新观念、变 革生活方式，加速实现“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、 管理民主”的社会主义新农村建设目标。此外，发展旅游地的农民综合 素质得到普遍提高。（六）实现三大效益整合可以把科技农业、生态农业、观光旅游三者有机地紧密结合在一起, 发挥最大的生态效益、社会效益和经济效益。景区所处的区位是宜秀区 乡村旅游蓬勃发展之地，具有较好的生态环境景观。随着国外旅游业的 蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的休闲旅游，返璞归真、崇尚自然、 回归自然，已成为一种

27、时尚，以文化、生态涵为主题的休闲旅游，已成 为现代城市居民普遍的热切期望，也是旅游业今后发展的主流和方向。把现代科技农业、生态农业和观光旅游有机地紧密地结合在一起， 打造出一个有别于城市旅游资源的，以农业科技为依托，融自然风光和 农事活动为一体的亮丽的现代农业旅游区。以此作为本地一个高新科技 农业的窗口，吸引周边城市旅游者，满足城镇居民物质生活与精神生活 日益提高的对生态旅游景区的需求。以此促进全省乃至国外对“桐城文 化”、“黄梅文化”的进一步了解，增进友谊、交流和合作。以此打造出 一个农业与旅游业有机地紧密结合，相得益彰的品牌，通过科技农业、 生态农业景观，增添 * 生态休闲旅游的亮点；通过

28、旅游载体，又增强景 区的辐射功能，以此奠定景区的产业基础，探索出一条全新高效的农业 发展模式，探索出一条传统农业走向现代化、都市化、商品化的新路子， 同时带动其它相关产业的发展，为宜秀区打造一个国外窗口，让人们了 解其产品，推动其他产业的发展，同时带动周边地区农村经济的发展， 提高广大农民的生活水平。科技农业、生态农业、观光旅游三者有机地紧密结合，提高生态效 益、社会效益和经济效益，这就是凤溪生态乐园的发展宗旨，也是走出 外一条农业和旅游业可持续发展的新路。第三章旅游资源条件评价、资源现状分析项目区位于罗岭镇，耕地肥沃，有20亩左右的凤溪湖水域（田冲水 库），有成片的林场分布，自然生态环境优美

29、，有条路基基本形成的沿凤 溪游览步道，生态资源较好。虽然人文景观较缺，但后期景区规划上会 打造一批咼质量资源品质咼的人文和自然景观。、资源品质状况依据旅游资源分类、调查与评价国标的共有因子评价模型对旅 游资源单体进行逐一赋分定量评价，通过去高低分均值计算得出单体资 源的赋分值，分出五级旅游资源。旅游资源单体共有因子评价模型评价项目评价因子赋值分资源要素价值（85分）观赏游憩使用价值30分历史文化科学价值25分珍稀奇特程度15分规模、丰度与几率10分完整性5分资源影响力（15分）知名度和影响力10分适游期或使用围5分凤溪生态乐园旅游资源等级数量资源 等级数量资源名称优良级旅游资 源五级1桐城文化

30、、黄梅文化发源地四级2凤溪湖（田冲水库）普通级旅游资 源三级1凤溪二级1芭茅凹附加值环境保护与环境安全-53分三、项目区资源条件（一）用地条件项目区位于罗岭镇凤溪村，有山林和田地，土层深厚，质地疏松肥 沃，田地主要种植水稻、小麦等主要农产品，属一类建设用地，非常适 合农业科技园区和农业生态旅游开发。（二）用水条件规划区有20亩左右的凤溪湖（田冲水库），流水四季不断，地下水 量较丰富，水量稳定，水质较好，属碳酸钙型，PH值6-8，矿化度低，符合饮用和渔业、灌溉用水标准，达到国家景观娱乐用水水质标准 中A类标准，经简单处理，即可满足景区用水之需。但景区开发仍要注 意环境保护和节约用水，做到雨污分流

31、，以期永续循环使用。（三）大气环境因规划区远离县城和居民社区，绿树成林，无工业三废污染和社区 生活污染源。 大气质量完全达到国家 环境空气质量标准 GB3095-1996） 中的一级标准。届时景区农作物和景观绿化茂密，氧吧般优良清新的空 气质量将会成为吸引市民和游人的主要因素之一。建设项目区尽量采用 电能、太阳能等清洁能源，建设沼气、桔杆、厕所、日光温室能源生态 模式，做到垃圾分类处理。（四）区位条件罗岭镇地理位置优越，交通便捷。罗岭镇位于 * 市北端，距 * 市 28 公里，桐城市 48 公里，新公路纵贯全境，东邻枞阳，西连怀宁，北接桐 城，北有练潭河澄碧如练，南有小龙山钟灵毓秀。项目区开发

32、的农业生态参与项目、水上休闲项目、农业景观观光项 目、养殖狩猎项目等，吸引生态农业参与、观光、休闲度假等游客。罗岭镇现已形成旅游景点 100 多处，奇峰、怪石、峭岩、险岭、幽 洞、清溪样样俱全，形成了与，九华山、庐山，天柱山为一体的旅游景 区，为全镇旅游业发展提供良好的发展机遇和广阔空间区，可以与周边 区域进行整和，开发一系列的旅游产品线路，作为游客旅游过程中的旅 游地，进行游客分流。四、资源开发价值（一）基于开发商投资的评价景区投资企业 * 凤溪生态旅游发展有限公司（筹）资金实力雄厚， 技术力量强大，经营围是涉及房地产、化妆品（香港）、制药（香港）、 餐饮、路桥建设等方面、聘请了一批享誉省外

33、的专家学者作为公司的技 术顾问。（二）旅游开发总体评价从旅游资源单体条件、客源市场条件、社会经济条件三个方面建立 项目旅游资源开发评价模型，确定综合评价因子并对各因子进行权重赋 值，然后根据权重计算出单体评价的综合因子值，最后对旅游资源开发 价值进行综合评价。项目资源总体开发评价项目层旅游资源单体评价（40%）客源市场评价（30%）社会经济背景评价（30%）总 赋分因子层资源要素价值资源影响力附加值客源地 区位 条件客源市 场出游 能力游客偏好区域经 济总体 水平政府旅游政策人力资源条件基础 和服务设施权重值325310101078510100赋分值26.63.82.458.99.18.94.

34、97.23.157.782.赋值小计32.8526.922.957从资源总体开发评价来看，总分为82.7分，总体开发价值很高第四章 旅游市场分析与预测、市场分析1、* 市经济发展预测根据 *市经济和社会发展十一五规划“十一五”期间， * 市把 建设“千亿 * ”、“活力 * ”、“和谐 * ”作为确定全市经济和社会发 展各项目标的总体要求， 强力推进“三大建设” （ 以石化等骨干企业为支 撑的优势产业群建设、以铁路和高速公路为重点的重大基础设施建设、 以“双百”城市为龙头的新型城市化建设 ） ，着力实施“两个计划”， 若 干企业“翻番计划”、园区经济“倍增计划”，精心打造“三大基地” 加工制造

35、业基地、农产品生产加工基地、旅游文化休闲基地；全市地区 生产总值年均增长 12左右，在实际执行中力求更快更好发展， 力争“十 一五”末全市地区生产总值达到 1000 亿元，人均地区生产总值达到全省 平均水平， 其中宜城板块地区生产总值达到 400 亿元，人均达到 5000美 元。2、* 市旅游业发展现状及潜力分析* 市 2006 年共接待游客 725.265 万人次，其中海外游客 1.425 万人 次，国旅游者 723.84 万人次，较上年分别增长了 21.92%、20.21%、21.92%。 实现旅游总收入 46.36 亿元，其中国际旅游外汇收入 729.81 万美元， 国 旅游收入 45.

36、78 亿元，较上年分别增长了 27.08%、30.31%、27.06%。2006年省按新口径统计、测算各市接待游客量、旅游收入等指标，并对各市 旅游业发展指标进行排名。*市国游客接待量、国旅游收入、旅游总收 入三项指标均居全省第三位。依托“桐城文化”、“黄梅文化”、天柱山等品牌，发挥优质的生态环 境优势、交通格局的变化，*旅游业发展在未来相当长一段时间必然保 持高速增长的态势。3、凤溪生态乐园旅游客源市场分析与定位1）按产品功能休闲度假市场景区有大量的休闲娱乐设施，如水上游乐中心、度假村、沙滩等， 景区环境优美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同时还有精美的农 家风情餐饮，可以尽情品位当地风味

37、小吃。游客还可以体验纯真的农家 风情。景区宾馆和农家风情一应俱全，是游客休闲度假的好场所。预计 这部分客源市场将占到整个市场的 30-40%。会议市场会议客人的消费能力较高，停留时间也较长，在会议期间对各类服 务设施的使用频繁，会议前后还会进行一些旅游活动，能为举办会议的 景区带来丰富的旅游收入。而且，会议往往在旅游淡季召开，能有效延 长旅游时间，发挥旅游设施的潜能，是一项综合效益良好的旅游形势， 因此会议旅游一向是旅游地十分重要的一个客源市场。景区可通过会议 设施及配套服务设施的建设，增强会议接待能力，提高经济效益。修学市场建成后的景区，农业生态观光区种植有大量的植物、蔬菜、花草等， 这些资

38、源对青少年将具有较强的吸引力，通过参观，青少年可以获得很 多关于农业种植方面的知识，开拓视野，园区将发挥修学旅游的功能。周末出游市场周末出游市场这块具有巨大的潜力。周末 *市民或周边城市的家庭 可以全家出游或者开车自驾游前来参观游玩，既可以陶冶情操、愉悦身 心，又可以使孩子增加大量的生态农业科技方面的科普知识。这部分市 场潜力巨大，预计将占到整个市场份额的 20-30%。农家风情市场景区择地建设农家风情餐饮，在景区的部分农户如果由于影响到景 区的建设必须搬迁，而不影响景区建设的农户和景区外围的农户可以与 景区合作，开展形式丰富多彩的农家乐活动。通过农家风情活动不仅使 游客能吃到农家饭、干农家活

39、，而且还能使游客体验农家生活，提高旅 游的参与性。预计这部分市场将占整个市场的 10%生态旅游市场景区有良好的生态环境，有良种培育展示园和栽培技术示园，游客 还可以亲水体验、游乐。这些正是久居城市的居民梦寐以求的。2）按地区分*市居民景区对于*市民来说是属于近郊旅游场所，景区到*市半小时车程， 结合景区的环境优势、产品优势，未来凤溪生态乐园必将成为 *市居民 周末休闲度假的主要目的地。市场人均可支配收入突破一千美元。人均可支配收入一千美元，是旅游 者产生国际旅游动机的经济门槛。2004年居民年人均可支配收入为8610.43元，比上年增长10.6%,年人均消费支出6988.17元，比上年增 长1

40、2.3%。在市民的众多消费支出中，食品类消费支出最多，其次分别 为居住、交通和通信、医疗保健、家庭设备用品及服务支出。旅游消费 在居民消费中的比重越来越大。市工业经济仍呈现良好发展态势，市规 模以上工业企业实现工业增加值，继上两年分别增长19.7%和18.9%后,2004年同比增长31.5%，连续3年实现了快速递增。居民收入也出现快 速增长态势。距离*仅一个半小时车程，也将成为景区的主要客源市场 之一，且增长潜力巨大。*周边其他城市市场*周边的、池州、等等也都是景区的潜在市场。长江三角洲市场长江三角洲：位于我国东部沿海开放带和沿江产业密集带的交汇部， 面积约10万Km2约占全国国土面积的1%人

41、口稠密，经济发达，2006 年长三角地区GDP总量达4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；平均 增幅达到15.2%。“ 一五”长三角经济占我国经济总量的比例将会进 一步提高，预测到2010年GDP占全国的比重为25.05 %，根据经济发展 的规律，长三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并有可能成为 亚太地区经济发达地区之一。也是其周边地区景点的主要客源地，市场 前景巨大。入境市场近年来，*市入境客源市场以20%以上的速度快速增长，未来，景区 应提高外宾接待能力，开拓入境旅游市场。二、游客量预测根据景区开发进度及营销宣传情况，结合主要客源市场的经济、社 会发展情况，预计，未来凤溪生态乐园

42、的客源市场的发展趋势如下表：发展阶段近期(2008-2012)中期(2013-2018)远期(2019-2024)游客量(人次)500001000001500000第五章 景区空间布局和项目设计、景区空间布局的依据与原则旅游资源分布状况根据景区不同类型资源的分布状况，确定不同的旅游功能区域。突出特色资源，发挥资源优势通过空间结构的安排突出景区的特色旅游资源，尽可能地发挥资源 优势，实现旅游资源优势向旅游经济优势的转化。有利于产品、线路组织与整合的原则即根据景区旅游资源的空间分布特征，充分考虑旅游产品线的组织 与区旅游资源的空间整合。、景区空间布局规划（一）总体布局结构一轴，五区确定景区的空间总

43、体布局结构为:“一轴”:景区核心景观轴“五区”：综合服务区生态农业观光区亲水游乐活动区：滨湖度假休闲区： 山林运动休闲区: 三、分区开发方向及旅游项目设计（一）迎宾园区（综合服务区）旅游节点:景区大门、生态停车场、游客中心、土特产品销售中心旅游要素:景区大门、停车场、广场主题词:景区综合服务功能定位:停车、景区管理、购物、游客集散开发方向：总体构思：迎宾园区由入口大门、生态停车场、游客 服务中心、生态文化广 场等组成，主要承担车辆停放、人流集散、门票售检、游客服务等功能。入口大门：主入口大门应与景区旅游定位相一致，可配植高大的四 季常青乔木作为景区意向入口大门，米用质朴自然的表现方式，结构简

44、约、外形朴素、体量适中、意向鲜明，同时在大门上题匾“凤溪生态乐 园”字样，采用阴刻描红的方式；或在门前竖巨石，巨石采用不规则形 状，上书“凤溪生态乐园”字样。生态停车场：生态停车场位于大门右侧，为了方便交通组织，停车 场进出口独立设置，部交通实施单向行驶。并分别设置摩托车、小车和 旅游大巴停放站。整个停车场要种植常绿的乔木给予遮荫，非硬化的地 面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使停放的车辆掩荫在 绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿。游客服务中心：游客服务中心位于大门左侧，单层结构， 设售票处、 管理处（咨询、医疗、导游、保安）、司机休息室、星级公厕等，入口中央布置检票及游客进出通

45、道，方便对游客的管理及游客的进出、 疏散巨幅游览平面示意图：游客服务中心一侧设置巨幅园区游览平面示 意图，图示景区游览路线和景点。生态文化广场：建设生态文化广场，其功能主要作为节庆仪典的开 展、游客休闲集散等功能，同时应突出景观功能，广场增加水景，设计 叠泉景观；广场周边的绿化植物，可选择乡土树种，进行密植、丛植、 散植等等，乡土树种既容易栽培，又能配合意境特色，形成高低错落、 多层次、多色彩的视觉效果，反映出春、夏、秋、冬不同的季相景观。广场设置主题雕塑，从凸显生态休闲文化的角度着手设计。建设水景，供节假日营造气氛。（二）生态农业观光区旅游节点:观赏蔬菜种植园、百果园、无土栽培展示园、科普体

46、验 园、名贵花卉园、农家风情园。旅游要素:植物、科普知识、生态环境主题词:农业生态、农业科技功能定位:农业生态观光、体验、教育、农家风情开发方向：总体构思：将现代农业科技与农业生态种植相结合，规划由观赏蔬 菜种植园、百果园、无土栽培展示园等组成。观赏蔬菜种植园（参考）：可由叶菜区、瓜菜区、茄果区、甘蓝区、 白菜区、豆区、其它蔬菜区及垂钓中心构成。总种植面积可达 200余亩叶菜区：选用叶色鲜艳、营养价值高的蔬菜，提供不亚于部分花卉 的审美享受。如：新西兰菠菜、日本七彩菠菜、美国紫叶生菜、红叶生 菜、彩叶萬苣、红叶甜菜、紫背天葵、冬寒菜、菊花脑、蒲公英、结球 红菊苣、木耳菜、藤三七、红蒌蒿、广西人

47、参菜、细菊生菜、玉丝菜。瓜菜区：如：观赏南瓜中的巨人南瓜，金童，玉女，龙凤瓢，鸳鸯 梨，瓜皮，佛手（皇冠），白蛋，碰柑，福瓜（五福），疙瘩，熊宝贝，美 国大南瓜，桔瓜（迷你小南瓜）等；观赏葫芦中的鹤首，长柄，天鹅，大 兵丹，千成兵丹，本千成兵丹，梨形葫芦，特长葫芦；其它瓜类中的蛇 瓜，有棱丝瓜，节瓜，米冬瓜，表皮皱缩的苦瓜，迷你黄瓜，绿宝瓜， 金丝瓜，金皮西葫芦等，它们以丰富的颜色，奇特的形状展示不同的风 米。茄果区：此类蔬菜主要以植株和果实供观赏和品尝，主要类型如： 辣椒中的七姊妹椒，朝天椒，小米粒椒，樱桃椒，黑朝天椒，枣形椒， 风铃椒和大型的黑、黄、紫、橙、红、白色菜椒及象牙椒，灯笼椒，线

48、 形椒等；茄子类中的袖珍雪茄、紫色袖珍茄子，非洲红茄等；番茄类中 的珍珠番茄，樱桃番茄，红箭番茄、红玛瑙以及长圆形番茄等。甘蓝区：有外叶绿色，心叶红色，鲜艳美丽的观赏甘蓝类红寿，红 孔雀，白孔雀等，紫甘蓝，羽衣甘蓝，彩叶甘蓝，结球多的抱子甘蓝， 黄、白、紫色的花菜，紫苤蓝，芥蓝等。白菜区:颜色鲜艳的彩色大白菜，紫菜薹，菊花乌，秋播大白菜橘 红心，菜心，黄梗大花球菜心，乌塌菜，京水菜等。豆区：红花菜豆，彩色豇豆，观赏四棱豆，蔓生菜豆，花豆角，多花菜豆，刀豆，红扁豆，花色有白、红、紫、浅绿，黄色，种子黑色的 黎豆，种子形如鹰头的鹰嘴豆等。其它蔬菜区：主要有根茎菜类中的红芜菁，百合，桔梗等；葱蒜类

49、中的韭菜，大葱等；水生蔬菜中的莲藕，水芹，千屈菜等。垂钓中心：在观赏蔬菜区择地开挖水面，建设垂钓中心，依托蔬菜 基地良好的生态环境，提供供游客休闲、体验的场所。绿色食品认证：观赏蔬菜基地在形成规模的基础上，可通过开展绿 色食品认证提咼质量，提升品牌。百果园：百果园是一个观光农业的亮点。因此，要增添果园的文化 涵，可通过文字、图片、标牌等多种形式，进行水果文化和科普知识的 宣传，尽量提供丰富的容，以满足游客的求知欲和好奇心。果园可选择的种类有：桃、梨、杏、葡萄、猕猴桃、石榴、枇杷 等。无土栽培展示园：景区开发中远期，可扩大景区种植面积，增加种 植品种，如无土栽培展示，以温室设施，运用无土栽培的各

50、种技术，对 蔬菜进行活体栽培和展示，全面生动地演绎现代无土栽培科技的奥秘。 因此，本展示园主要以水培和有机生态型无土栽培形式种植名、优、特、 新蔬菜品种和野生蔬菜品种为主。科普体验园：从年龄结构来讲，目前城市居民中四十岁以上的人， 多数都有在农村生活的经验。在城市居住较长时间之后，往往会对当初 农村的经历产生美好的回忆，特别是对其住过的地方、使用过的家具、 农具，萌生“再来一次”的动机。城市中的青少年自小在城市环境中长大，对农村知之甚少，许多人连最基本的常识都缺乏了解，因此，对农村既有陌生感，也有神秘感。加之社会的发展，自然灾害的洗劫，一些 东西已经成为历史，一些东西正在消失。设立传统农业科普

51、展示园，开 辟一个场所，采用实物、图片、文字等多种多样的展示手段，特别是利 用现代化的声、光、电子科技手段，多层次、大容量和极具趣味地表现 江南农村典型的生活生产场景及乡风民俗，展示各式各样的生活器物、 传统农具，展示那些已经成为历史或者正要消失的东西，必定能引起游 客参观的兴趣。特别是能让久居城市的家长、老师和孩子沟通日常生活 脉络中的总源头。名贵花卉园： 在世界万物之中，花卉独具美的诱惑力，是自然美、艺术美和人文美的天使；是文字、科学、美学中的明珠。花卉象征着美 丽的春天，象征着珍贵的生命，给人带来无限的生机。因此，以花卉作 产业项目，特别是作旅游观光项目，几乎有永恒不变、非常吸引人的魅

52、力。经营得好，社会效益和经济效益十分可观。本项目力求营建珍奇花 卉博览区，融观赏性、芳香性、艺术性、知识性于一体，使其成为树立 品牌，展示科技创新、吸引更多游客、提高效益的一个具有独特功能的 亮点。农家风情 ：在生态农业观光区域迎宾园区间择地建设农家风情餐厅， 建筑风格与景区环境相协调，餐位数 150 个左右。就地取材，利用当地 的土特原料，设计别具特色的农家餐饮风味。另外，采取产业化模式， 利用园区自产原料及购买周边农户的原料，进行食品加工，对外销售。（三）亲水游乐活动区旅游节点:水上游乐场旅游要素:水上游乐设施主题词:水上游乐功能定位:亲水体验、游乐开发方向：总体构思：当代家庭父母对子女的

53、投入越来越多，其中带着子女外 出旅游增长见识就是这种投入很重要的一种表现形式，水上游客项目对 于培养儿童的兴趣爱好、增长知识面、开拓智力等方面都很有帮助，深 受广大家长和儿童的喜爱。项目的实施有着广阔的市场前景。本区分为 观赏体验区、游乐区，通过湖的挖掘、湖心岛的修建、岸边景观植被的 栽植，营造优美的休闲环境，充分体现水的灵性，使水的特性更好的与 周围山体自然生态结合；水上游乐区：采用国外先进技术和设备，建成集游泳、娱乐、餐饮、 健身、桑拿、休闲为一体的大型水上乐园。包括水车体验、嬉水池、水 上滑梯、人工造浪、健身房、桑拿房、休闲区；在欢乐水世界，游客可 以充分享受人水嬉戏的欢乐，欣赏水的艺术

54、，体验水的魅力，“冲浪广 场”是人们纳凉、休闲的好去处，“水上过山车”、“水上飘流”、“激 流勇进”等冒险项目则挑战人们的心理极限，“浪涛湾”里游客可以展开 双臂去迎接汹涌而来的波浪，躺在那一米咼的清澈浪花上感受波澜壮阔 的刺激，也可以躺在池边细细领略惊涛拍岸的气势；而“缉私警匪大作战”、“鲨鱼湾”则以特技效果带领观众进入一个惊险刺激的水上历险;儿童探险池、高速滑道、阳光水道、漂流河等项目。（四）滨湖度假休闲区旅游节点:湖滨沙滩、休闲小木屋、湖滨酒店旅游要素:水景、木屋、沙滩、酒店主题词:湖滨休闲度假功能定位:湖滨休闲度假开发方向：总体构思：现代旅游活动正在从观光旅游向休闲度假旅游转变，本 功

55、能区域充分利用景区田冲水库水面及周围山体、植被所营造的良好的 景观氛围和生态环境，建设一处供游客休闲、度假的场所。项目区的建 设符合旅游业发展的总趋势。将田冲水库更名为凤溪湖。环湖休闲步道：环湖一周修建环湖游览步道，线路布局为曲线，宽 度1.5米，材质为碎石、青石、鹅卵石等分段修建；部分地段可以修建 栈道，增强游客的体验性。湖滨沙滩休闲：作为陆省份，游客很难享受到海滨沙滩浴场的条件， 而人固有的亲水性，使得对于类似的水上项目需求十分强烈，在一项关 于沙滩休闲项目的调查中，游客对沙滩休闲项目的支持率高达100%项目区湖滨部分岸线条件优越，坡度平缓，有自然形成的沙滩，极其适合 沙滩休闲项目的建设；沙滩休闲是在自然形成的沙滩的基础之上进行合理的开发利用和改 造，引进优质的沙粒，规划宽度50-100米，制造沙滩日光浴场的景色和 环境以达到游泳和休闲的目的。满足不同年龄段人群的需要，配备各类 休闲设施，如沙滩椅、沙滩桌、沙滩躺椅、太阳伞、防潮垫、