房地产信托投资基金的发展研究

1、摘要I一、前言1二、房地产信托投资基金概述2（-）房地产信托投资基金的定义2（二）房地产信托投资基金的分类3（三）房地产信托投资基金的主要特征31 .收益主要来源与租金收入与房地产升值32 .风险相对低43 .回报率较高4三、我国房地产信托投资基金的现状分析5（-）我国房地产信托投资基金的现状分析6（二）我国发展房地产信托投资基金的有利影响71 .有利于构建多元融资模式72 .有利于我国房地产业的健康发展73 .有助于稀释房价中投资性需求7（三）我国房地产信托投资基金存在的障碍 81 .法律法规方面的不健全82 .缺乏创新意识83 .配套管理的不完善94 .信息处理不及时，财务透明度不高95

2、.专业人才的稀缺96 .房地产产权制度缺陷9（四）房地产信托基金模式 101 . “越秀房地产信托投资基金”模式（离岸模式） 102 .“凯德房地产信托投资基金”模式 10（五）设立我国房地产信托投资基金的模式选择 11四、发展房地产信托投资基金的建议12（-）借鉴吸取国外先进的经验 12（二）健全相关法律法规和税收体系 12（三）保证信息的公开，财务透明13（四）提倡金融创新，完善监管体系14（五）加强行业监督和行业规范 14（六）大力鼓励投资者的参与14（七）加大专业人才培养 15五结论1618参考文献17 致谢语房地产信托投资基金的发展研究摘要房地产信托投资基金是房地产证券化最重要的手段

3、。在发达国家，房 地产信托基金已经发展的比较成熟了。目前，在我国真正意义上的房地产新通基金 还没有发展完善，并且房地产行业具有多元融资的需求。目前，中国已经对房地产 信托基金展开了研究，并开展了相关的试点工作。但是，我国在探索的路上仍然面 临着很多问题，诸如法律政策缺失、监管机构失察、缺乏复合型人才等等。房地产 信托基金在融资方面可以是房地产商的重要融资渠道。地产证券化的房地产信托基 金在效率和风险控制方面可以更好的盘活金融融资资源，房地产信托基金将会有效 的避免单一融资体系在房地产行业的积聚，降低了风险积聚的问题。关键词房地产信托基金金融市场1 lX一、刖百房地产信托投资基金是房地产证券化的

4、重要手段。房地产信托投资基金在发达 国家的发展已经比较成熟，但我国还没有真正意义上的房地产信托投资基金。鉴于 房地产多元融资的需求，房地产信托投资基金在我国具有广阔的发展空间。通过对 房地产信托投资基金进行有效管理，不仅可以降低房地产投资中存在的不确定性， 提高投资者收益；而且能够提高信托公司的业务运作水平，促进其健康发展；更能 推进我国房地产信托投资基金跟国际接轨的进程。目前我国已经开始了房地产信托 基金的试点工作，但仍然面临着很多政策及监管方面的问题，要通过完善法律政策、 协调监管机构、培养复合人才等途径走出一条从房地产信托产品向房地产信托投资 基金过渡的发展路径。二、房地产信托投资基金概

5、述1960年，世界上第一只房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)在美国诞生。正如20世纪6070年代的其他金融创新一样，REITs 也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得 税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式。此后几十年里，REITs 一直在美国境内发展，直至90年代开始逐步走向全世界。(-)房地产信托投资基金的定义是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进 行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 4,运作机理如图1所

6、示。图1运作机理图9（-）房地产信托投资基金的分类房地产信托投资基金从募集资金的方式划分，可以分为私募式和公募式；从组 织形式划分，可以分为公司型和契约型；目前大家普遍认同的是根据投资形式划分, 可以分为权益型REITs,抵押贷款型REITs,以及混合型REITs。简单来说，权益型 REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的 租金，这是REITs的主要类型，占90%以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产 权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证，其收入主要来源于贷款利息。 混合型REITs,既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券

7、 交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定 的红利收入。由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性 的大型商业物业。表2权益型、抵押贷款型和混合型REITs的比较类比因素权益型抵押贷款型混合型投资形式直接参与房地产投资经营作为中介赚取利益二者均介入投资标的房地产抵押债券和相关证券二者均介入影响收益的关键因素房地产繁盛程度及经营管理利率二者均介入收益稳定性较低较高（视违约情况）中投资风险较高较低（视违约情况）中相似的投资标的.股票债券介于二者之间（三）房地产信托投资基金的主要特征1 .收益主要来源与租金收入与房地产升值REITs的投资对象主要

8、是能产生收益的商业地产。信托公司将募集到的资金用 于商业性的房地产行业，通过经营物业收取租金以及房地产自身的升值赚取利润。 投资传统住宅与投资商业型住宅相比较，投资商业型住宅的现金流更稳定。在发达 国家，诸如美国其法律规定REITs投资的资产中投资的房地产、政府债券或现金必 须大于等于75%；再比如在新加坡，要求大于等于75%的REITs投资资产应该放 到具有收益性的房地产等等口叽2 .风险相对低首先，REITs的投资形式是比较多的。REITs是物业和房地产的整合，然后通过 资本运作变为金融类产品进行投资获益。其次，REITs由专业人士进行管理。一般 地，REITs的专业投资人员都是来自房地产

9、基金公司的，乂分为房地产专业和金融 专业两类，他们一起协作、共同促进基金的稳定健康发展，确保投资人的利益最大 化闭。3 .回报率较高REITs具有较高的收益和分红比例。发达国家的REITs机制已经比较完善，美 国、新加坡和日本等国家对REITs的收益比例进行了清晰的规定以确保小型或者中 型投资者可以得到保证的分配金额。在美国，其法律规定必须每年分配一次股息， 且普通计税利润必须大于等于90%用来分配给投资者（资本收益除外）。在日本， 其法律规定分配期限与纳税期限必须统一，且超过90%的利润分配给普通收入与资 本收益。同样在其他国家，R日Ts模式的分配利润一般都高达90%或者以上。三、我国房地产

10、信托投资基金的现状分析房地产投资信托基金于21世纪初期被引入亚洲，此后市场逐渐壮大，发展势 头良好。截至2016年第三季度，亚洲市场上活跃的REITs共计141支，总市值达到 了 2,095.9亿美元，其中近95%的总市值来源于日本、新加坡和香港的REITs。尽管 中国大陆尚未形成严格意义上的REITs市场，但REITs已经通过各种形式出现在中国。 一方面，许多在新加坡和香港上市的REITs都拥有位于中国大陆的物业。据统计， 目前已有69个中国大陆地区的物业注入到香港和新加坡的REITs当中。另一方面， 中国企业也在积极地将自己拥有的物业打包成REITs产品，并在香港和新加坡上市。 虽然REI

11、Ts在海外已经发展壮大，成为和股票、债券、存款并列的第四大类配置资 产，但国内受制于政策约束，至今尚未完全放开。早在2007年，监管层就开始 研究REITs产品，并成立“房地产投资基金专题研究领导小组”。此后，虽然监管 层动作频频，多次发文推动，但由于REITs产品未被赋予公募属性，市场表现沉 寂。首个公募REITs产品试水,政策放开初现曙光。2015年6月26日，国内首只 公募REITs产品鹏华前海万科的REITs成功发行，标志着REITs开始进入实际操作 阶段2016年1月，证监会原主席肖钢在全国证券期货监管工作会议上提出“发展 企业资产证券化，推进基础设施资产证券化试点，研究推出房地产投

12、资信托 基金”, 表明了同层对REITs产品的明确支持。我国REITS的推行 进程可以追溯到 2002年,整个进程 虽有所进展，但发 展缓慢，此前并没 有出现过真正意义 上的REITS产品， 直至14年1月证监 会批复同意中信证 券设立中信启航专 项资产管理计划， 并批准三年后将在 政策允许的情况下 可以上市海通，这 标志着我国首支真 正意义上的权益型 REITS破冰浮出水 面。4U: MRETTSM行进杈2011201J”体旨札幺“ F T 及帆，修梃“2X6 *0韬/小耳，介又窃心3及卡的1&）广信此彳悄:kitJTT尸坊发工.咨号上动伙和REITS. &*蜘会心外线瓶戕Ml0 * V .

13、司阳玲的支ATVf*.*ni c?44-afrBtMUfc .央依in品蚪的佣良丈4-&出财力加札祗妙仿林“会iRfim.上“女肝11粒触上 -REITS.和伊，注标MCKq it. r.父$A法工O. m4TkJRRTS%，*七4序及,*1，金m，典玲上般，.杓军士唱中1匕卜丈任牝簧行Y总*份 2018AftUa4A?l 心.*tf.MiitX REITS -4-6li4k+4*f*f4MiU4务用X4 3隼右普处“上机 2014Mr联收k或多手良旭，属中htitMrrs）比图3.1国内REITs相关政策推进情况（一）我国房地产信托投资基金的现状分析目前，社会各界一致渴求R曰Ts的出现，毕竟

14、它是一种全新的金融产品。并且 各界希望建立一个关于REITs的长效机制，但其在我国的发展却不是十分乐观。尽 管中国完整意义上的公募REITs产品还没有完全设计出来，但这是一个趋势：中国 市场上已经出现了数起具备REITs特征的不动产资产证券化的案例，例如苏宇云创、 中信启航、北京银泰中心等一系列“类REITs”产品。国务院近期也出台了相关文 件，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励和支持REITs的发展，有力 地推动了中国开辟真正的REITs市场。让我们引以为傲的是，中信证券在2014年发 布了一个已经通过审核的REITs产品，这也是我国的第一个REITs产品。该REITs 产品

15、于2016年12月14日获得中国人民银行行政许可批复获准发行,并根据中国人 民银行有关规定在全国银行间债券市场交易流通。兴业银行作为主承销商，负责产 品结构设计、尽职调查、报送审批、发行承销等工作，旗下子公司兴业国际信托有 限公司和兴业国信资产管理有限公司分别担任本项目的信托管理人和私募基金管理 人(-)我国发展房地产信托投资基金的有利影响1 .有利于构建多元融资模式REITs在我国的房地产行业具有很高的人气，这主要是因为房地产行业的投资 需求和融资需要引起的。首先，由于房地产行业与银行的关系非常紧密，我们的国 家政策为了防止房地产行业泡沫化对其的融资进行了限制，因此房地产的融资问题 变得更加

16、棘手，而R曰Ts作为一种融资手段必然会受到房地产行业的追捧。其次， 随着经济的发展，我国的金融市场也在不断的发展，但是目前我国的金融类投资品 种依然有限。因此，R曰Ts在投资方面的优势可以满足部分投资人的要求。我国通 过运行R曰Ts不仅仅可以提高金融市场的活力，还可以降低银行投资的风险，有利 于构建我国多元融资模式的建立。2 .有利于我国房地产业的健康发展在我国房地产行业一直延续着传统的发展业务，业务形态就是从购地、开发和 销售整个一条龙服务。正是传统的房地产业务形态和业务模式导致我国在房地产行 业积累了大量的问题。整个问题的源头就是因为传统房地产行业是“一锤子的买卖”, 涉及房地产其他的附属

17、业以及建造质量等导致了大量问题出现。而REITs的出现， 从根本上解决了这种问题。REITs模式引入了资产管理的概念和长期进行经营的思 想，REITs模式会缩短房地产开发商的资金回收的时间，并且这种模式将会带领整 个房地产产业链都会形成良性循环。REITs的特点和特性可以有效的调整房地产结 构问题，还可以对房地产的价格起到理性标杆在作用。3 .有助于稀释房价中投资性需求REITs从另一个角度来说是资产证券化(房地产证券化)的一种应用。所以 R曰Ts属于国家控制房价攀升、使大众收益的一种金融手段，可以稀释房价中的投 资性需求。房地产的种类包含很多种，在我国一些地区房地产市场并不是很流畅。 但是这

18、并不代表此类房屋没有价值，若经过REITs进行挖掘其优势，将可以化解本 来可能破产的房屋为可销售房屋，破解金融危险的难题。并且也可以使房屋的价值 得到充分的利用。REITs属于房地产证券化和信托机构的结合体具有融资功能，从整体上来说， 可以控制整个房地产的租金定价，对整个房地产行业的房屋价格起到风向标的作用。 目前，在中国，房价正在逐年攀升，主要是因为某些投资者的追捧，导致房价中的 投资性需求加大。REITs的加入，将可能会降低房价中的投资性需求，对房价的攀 升幅度也会起到相应的控制作用。若R日Ts上市的话，将增加其上市价值与房地产 商品房市场价值的关系，国家可以利用其盘活房地产，达到优化房地

19、产市场结构的 作用。（-）我国房地产信托投资基金存在的障碍1 .法律法规方面的不健全如果没有相关健全的法制保障，任何一个新型的产品都将很难进行下去。对于 REITs我国只在国家政策中提到过这一概念，并没有针对于此的法律法规。我们仅 有一些相关的法律法规可以保障REITs,但比起针对性的法规，这些法律文件存在 一定的细:漏，这便为REITs在我国的发展带来一定的影响。R日Ts是属于资产证券 化产品的一种，但是我国的证券法中对于这种产品没有明确的法律法文，使其在市 场中的反正受到了很大程度上的阻碍。除此之外，税法方面也存在一定程度上的不 足，我国的税法并没有对这一新型产品进行优惠以推动其发展，投资

20、者看不到投资 的利润也会影响REITs的发展。相比之下，国外的相关制度就好的多。诸多国家及地区对R日Ts均有一定的收 税减免，比如美国REITs的分红不需要缴纳税款；除此之外，美国REITs的制度也 十分完善，他们将REITs上市之后与股市结合，人们可以通过股市使R日Ts进行充 分的流通，增强了 REITs的活力和生命力。通过对比我们不难发现，针对于REITs 我国要做的还有很多。许多方面我们可以借鉴国外的经验，我国R日Ts的发展还需 要各界很大的努力。.2 .缺乏创新意识REITs的出现会对房地产进行一次结构性的调整，但是目前国内的经营模式过 于老套，因此REITs能否推动这一变革，便需要各

21、界人士的努力。将其与房地产的 经营融会贯通，增强创新意识，只有共同促进发展才能使R曰Ts在我国得到蓬勃的 发展。3 .配套管理的不完善REITs需要较高要求的物业公司作为发行证券的基础，但就我国目前的情况来 看，国内的物业公司仅仅是物业管理的初步形态，并没有类似于宾至国际这样的专 业公司。除此之外，物业管理也存在诸多不规范，不合理的情况，真正可以运管房 地产，并保证确保收益的公司很少。在缺乏专业物业公司的基础上，REITs的发展 寸步难行，投资者不乐意去购买没有基础的REITSo因此，专业的物业公司十分重 要闻。4 .信息处理不及时，财务透明度不高类似于股票，REITs需要将收益情况等及时传达

22、给投资者。然而信息披露工作 在我国并不是很乐观，这便为投资者是否信任REITs从而进行投资带来了障碍。我 国的信息披露方面存在一定的不足，主要表现在制度简单、存在道德风险及违规操 作等。因此，要想给R曰Ts的发展创造一个良好的运行条件，我们需要建立一个完 善的信息披露制度。5 .专业人才的稀缺REITs对人才的要求也不容忽视。R曰Ts的发展需要一个完善的方案，这便对 财务、法律等方面的工作人员提出了很高的要求；另外还需要一个专业的物业公司， 因此物业方面的人才也是必备的。而今，我国相关的人才不是很多，这对R曰Ts的 发展也是一种障碍。因此，各高校、机构应大力培养此类的人才。6 .房地产产权制度

23、缺陷房地产所有权及其相关的财产权是REITs资产的主要投资对象，因此，产权 制度是REITs运行的基础条件。虽然房地产产权制度逐步完善，国家相继出台和修 改了土地管理法、城市房地产管理法、土地管理法实施条例、城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋转让管理办法以及城市房屋权属登 记管理办法等法律法规，上述法律对土地使用权的权属、流转等进行相应规定， 规范了房地产产权各种法律行为。但是，在我国土地产权二元性的背景下，房地产 产权流转的诸多限制将成为未来结构中不动产证券化的障碍。另外，我国房地产开 发商的商业地产多以出售为目的，自持物业比较少，商业地产出售时大多将商业物 业的大产权分割成小

24、产权，这种产权分散的商业地产即使经济效益非常好也很难实 现REITs上市融资。（三）房地产信托基金模式目前，我国目前还没有针对房地产信托投资基金建立相对应的法律法规，也没 有规定其上市流通的途径，因此众多房地产公司采用了海外上市的方式。该方式主 要包括两种模式：“凯德房地产信托投资基金”和“越秀房地产信托投资基金”两种 模式叫1 .“越秀房地产信托投资基金”模式（离岸模式）越秀房地产信托投资基金模式叫做离岸模式，这种模式是由海外公司掌管内地 物业，通过其设立房地产信托投资基金并上市交易。其优点在于构架轻便、税务压 力小等。在此方面比较出众的是越秀房地产投资信托基金。该公司于2015年在香港 上

25、市，是第一个将内地物业作为投入资产的信托基金。在信托投资基金发行之后， 明显发现越秀投资公司的负债率得到了显著的降低，解决了其短期内资金难以周转 的问题，也得到了投资者的认可，对其未来的发展十分有利。2 .“凯德房地产信托投资基金”模式该模式下，由境内公司掌管物业，在此基础上有一境外公司持有该境内公司， 通过境外公司设立房地产信托投资基金并在海外上市交易，此模式的代表产业是凯 德中国零售房地产信托基金。该信托基金是在2006年12月上市，是中国房地产基 金首次登陆新加坡，它拥有地产、零售两种投资方式，从开始便得到了投资者的青 睐，发展前景较为广阔。在项目立项、开发时期，凯德置地主要是通过嘉德商

26、用中国发展基金以及嘉德 商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust,简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。在项 目运营时期，嘉茂零售中国信托（CRCT）优先认购上述基金投资的物业，再打包 成REITs向公众出售。这样凯德构建了从开发商筹集资金到私募基金再到REIT 一 条完整的投资和退出的流程，从而实现只输出品牌与管理的轻资产模式。凯德模式 可以使地产企业在项目立项阶段、建设阶段、招商阶段、后期运营阶段形成一条完 整的资金募集-退出链条，最终帮助地产企业实现轻资产转型。而对于地产企业来说, 项目前期土地已经

27、获取的，地价已经支付，建设过程也有开发贷款等，所以并不承 担太大的资金压力，因此我国的地产企业更多的希望在中后期实现资产资本化，这 点与凯德置地的模式略有不同。（四）设立我国房地产信托投资基金的模式选择综合上述的两种模式来看，他们各有优缺点。尽管越秀模式构架轻便、税务压 力小，但是2006年7月颁布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见严重 阻碍了该模式的行进，国内采用较多的是凯德模式。尽管凯德模式结构较为复杂， 税务较大，但其符合规定，可行性较高。总体来说，REITs的发展绝对不能急于求成，而是应该分步发展。应该首先从 私募REITs模式展开发展，寻找长远发展路径，待体系成熟后再依照市场相

28、关法 规条件推行公募REITs试点。而中外合作的REITs环境也是可以尝试的，它的 目标就是允许在华外国投资机构进行外资注入，促进中国房地产市场的资金融通流 动。如今，国内的房地产开发企业也逐渐走向分化，将地产开发与投资、销售活动 分开来做，所以针对这种分步分段式结构而言，采用跨境融资、合作建设的理念是 可行的，因为这样也能缓解国内企业在人才方面不足的现实缺陷，吸引更多境外优 秀基金人才进驻本土市场。随着171号文件的发行，越秀模式实施的可能已经微乎其微，而凯德模式则需 要更大的资金投入，这是由于其两级结构导致的结果。该文件的发行提高了在岸注 册的门槛，导致了要想投资中国房地产，不但要符合相关

29、的法律法规、缴纳税款， 还要长期投入大量资金，这便增加了信托基金海外上市的难度。然而，其发展状态 也不是一蹶不振。目前，国内的房地产信托产品已经得到了很好的发展，并且信托 投资基金与其模式相似。因此，我们可以在信托产品的基础上将信托投资基金进行 转换过度，这是一条可行的道路川。11四、发展房地产信托投资基金的建议REITs在中国的发展需要克服三方面的问题：其一在于目前社会的资产证券化 率较低，国内金融市场对于资产证券化的热情尚未高涨：其二在于上文所提到的关 于REITs的法规政策的缺失，使得有意向从事REITs的金融机构缺少具体指导，同 时乂担心政策风险，抑制了其发行冲动；其三也是最主要的，目

30、前国内大部分的租 金收益率较低，使得REITs的盈利空间有限，想要通过REITs产品来获取高额收益, 首先需要找到租金收益较为合适的地区。（一）借鉴吸取国外先进的经验目前，一些国家比如美国、新加坡等在这方面有多年的经验，我们可以将其作 为借鉴的素材，从中学习他们的法律法规、投资制度、税收政策及分配条件等间。 他们在建立房地产信托投资基金的初期就十分重视保护投资者的利益，并在实际过 程中按照相对于的标准使其得以充分落实功。我们可以学习欧美国家关于REITs的募集模式，在欧美国家公募模式较多。反 观我国，对房地产市场的投资基金模式还是相对比较欠缺的，政府方面对资本市场 的监管力度也有待加强。所以在

31、风险比较集中的REITs发展萌芽初始阶段，采用公 募模式明显对广大中小型投资企业及投资者健康发展不利，诸如基金管理激励制度 不兼容、风险分担不均匀、市场自律约束性差等问题都会暴露。所以我国房地产市 场在REITs方面应该采用私募基金机制，因为它更灵活，也适合于在较小范围内参 与到房地产产业中发挥其应有的优势。（-）健全相关法律法规和税收体系我国应该健全相关的法律法规，健全REITs的税收体系：川。首先，就是大力加 强法律法规的建设。结合我国的实际来看，法律法规是我国的薄弱环节之一。因此, 建设并完善相关法律法规是应当实施的方案。我们借鉴国外的法律法规，参照他们 的组成，将信托法、产业基金法和证

32、券法及各个法规都落实，这些都是 必备的法律法规，他们的建立将推动国家的发展，此外还要颁布专项法。上述的文 章中已经提及到，针对信托投资基金我国法律的欠缺方面主要有以下几个方面： 产业基金法缺少针对于房地产信托投资基金的相关规定；税法不够完善。此方面我们需要向西方先进国家学习，充分保障投资者的收益，对税收做出一定程 度的优惠，由于社会各界人士对这项新型的金融产品不是十分熟悉，因此需要在法 律中规定资金的投向，确保资金的使用高效和投资安全。特别需要注意的是资金的 投入需要放缓，时机不应该选在房地产刚开发时，此时风险较大，这方面需要借鉴 国外的经验。信托经过过去五年的调整之后，目前的发展势头十分迅猛

33、，已经成为继银行之 后的第二大金融产品。房地产信托基金作为其中的新成员，为了及早的防止各种不 规范情况的出现，首先要做的就是对可能出现的风险做好法律方面的防范，对于那 些造成严重影响的活动给予严厉的处罚，保证其安全、平稳的发展。而今，我国的 金融市场不是十分乐观，违规现象存在于各行各业中，股票、信托行业也不例外， 信托市场管理人员素质层次不齐、业务不在规定范围之内、上报材料不属实等现象 屡见不鲜，这些行为都深刻的影响着金融市场的秩序，严重损害了投资者的利益。 对于这个金融市场的新生儿，我们应当在初期给予充分的法律方面的保护，将这些 不规范及违法的行为扼杀在摇篮之中。（三）保证信息的公开，财务透

34、明我国应当保证信息公开，参考股市方面的经验施加于上市的产品。与此同时， 要将与其相对应的重大数据、舆情、公告等及时传达给投资者，充分保证投资者的 利益。房地产信托投资基金涉及到金融和房地产两个市场，尽管属于低风险产品， 但投资者仍面临一定的投资风险。除此之外，投资者本身就具有知情权。然而，我 国的房地产产业在信息公开方面有很大的欠缺，存在着信息公开不全面、不属实等 现象。因此，房地产信托投资基金能否顺利的建立，与信息公开的透明度有着不容 忽视的联系。我们应当将风险的具体情况比如风险类型、风险波动情况、影响等相 关风险信息及时透露给投资者，让其做好防范、控制风险的准备，从而减少其可能 受到的损失

35、，保障投资者的收益。一个完善的信息披露制度势在必行，这是一项必 须落实的匚作，同时在制度中应涉及到惩戒制度用以加强该制度的力度，保证信息 披露制度的完善。（四）提倡金融创新，完善监管体系目前，资产证券化在我国如火如荼的进行，但房地产证券化的产品却是金融衍 生品的新生儿，是我国金融方面的一大创新1工房地产的金融创新可以为房地产企 业资金集中更为高效；对投资者来说是一条新型的投资渠道，这是一种双赢的金融 方案。然而很多人对此持有否定的态度。我们都知道美国是金融衍生品大国，但次 贷危机给其造成了很大的金融冲击，因此许多学者认为我们不应在金融方面有所尝 试。我们应该知道次贷危机是美国风险失控的典型例子

36、，其原因很多，比如监管不 严、过度创新等。我们应该吸取美国的经验教训，完善金融市场，建立完善的监管 体系，既保证金融的不断创新，乂降低其风险。（五）加强行业监督和行业规范房地产信托投资基金，作为一种房地产金融产品，尽管有相关的法律法规对其 约束规范，但其缺乏针对性、具体性，因此需要出台具体的行业规范。这一规范的 建立我们可以学习其他行业譬如银行、保险等行业的经验，可以由当事方根据自身 的需要拟定应有的规范，并建立一个最高的监督机构综合、制定出一个全面、规范 的行业条例，并对各单位的落实情况予以监督。同时，还应有国家相关部门的中介 作用，形成一套完成监督体系，保证行业的健康稳定发展。（六）大力鼓

37、励投资者的参与对于任何一个市场，投资者的作用不可忽视，投资者引导着投资的风向，是整 个投资市场的主力军。房地产信托投资基金作为国内金融产品的新生儿在我国还没 有得到各界人士的普遍认可，投资者还没有正真意义上的加入。针对这种情况，我 们可以先做一些铺垫工作，例如：鼓励国内的基金公司走出大陆，向海外进军；将 房地产信托投资基金在各个机构、行业广泛宣传等，为房地产信托投资基金的发展 打好基石，一旦时机成熟，投资者的参与必定让房地产信托投资基金的发展大放异 彩。（七）加大专业人才培养房地产信托投资基金的顺利发展离不开专业人士的管理，管理人士不仅仅要精 通房地产的专业知识，还要有多年的房地产管理经验，此

38、外还要对市场、产品等有 全面的了解，还要有较高的理财能力。我国的房地产信托投资基金还处于一个初级 阶段，这方面的专业管理人才也十分匮乏。因此需要各界人士联合起来，着重培养 复合型管理人才，从而保证房地产信托投资基金的顺利发展。五结论REITs为市场资金的流动提供了一个新的平台，使房地产市场从依赖银行贷款 资金转向从资本市场进行股权融资。因此，中国也加快了推行REITs的进程，关于 REITs运行模式的讨论也十分热烈。通过本文的分析研究笔者认为：首先，我国REITs的组织结构应采取契约制。通过比较研究，契约制REITs的 优势明显，更适合我国REITs的运行发展。其次，上市条件方面，我国REITs应在组织形式上采取以信托计划为依托的契 约制，股权结构可不做特别规定，但是在上市交易时应遵循上市规则，不低于的资 产应投资于房地产，业务范围禁止投资于空置土地或从事参与物业开发活动（不包 括修缮、加装及装修）。再次，在交易所的选择上，交易所市场具有不可替代的优势应该作为我国未来 REITs交易的主要场所，并且适度放开银行间市场。目前，银行间和交易所已经成 为未来REITs的两个可能市场，央行和证监会正在积极推进REITs市场试点，这一 举措将对我国未来REITs的发展产生积极的