第六章资产评估收益法

1、. 6.3 6.3 收益途径收益途径.6.3.1 6.3.1 收益法的基本原理收益法的基本原理 收益法的理论基础收益法的理论基础 效用价值论效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。者带来的收益。 收益途径的基本含义收益途径的基本含义 通过估测被评估资产未来收益的现值来判通过估测被评估资产未来收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。断资产价值的各种评估方法的总称。 收益法的评估思路收益法的评估思路 预期收益折现预期收益折现.6.3.2 6.3.2 收益途径的基本前提收益途径的基本前提 (1)(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可

2、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；以用货币衡量；(2)(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量也可以预测并可以用货币衡量; ;(3)(3)被评估资产预期获利年限可以预测。被评估资产预期获利年限可以预测。.3.2.3 3.2.3 收益途径的基本程序收益途径的基本程序1) 1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料的数据资料, ,包括经营前景、财务状况、市包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；场形势、以及经营风险等；2)2)分析测算被评估对象未来预期收益分析测算被评估

3、对象未来预期收益; ;3)3)确定折现率或资本化率；确定折现率或资本化率；4)4)用折现率或资本化率将评估对象未来预用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；期收益折算成现值；5)5)分析确定评估结果。分析确定评估结果。. 3.2.4 3.2.4 收益途径的基本参数收益途径的基本参数1) 1)收益额收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理资产的收益额是指根据投资回报的原理, ,资资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。所得额。特点：特点：其一其一, ,收益额是资产收益额是资产收益额收益额, ,而不是资产的历史收益额或现实收益额；而不是资

4、产的历史收益额或现实收益额；其其二二, ,用于资产评估的收益额是资产的用于资产评估的收益额是资产的收收益益, ,而不是资产的实际收益。而不是资产的实际收益。.2)2)折现率折现率从本质上讲从本质上讲, ,折现率是一种折现率是一种期望投资报酬率期望投资报酬率, ,是投资者在投资风险一定的情况下是投资者在投资风险一定的情况下, ,对投资对投资所期望的回报率。所期望的回报率。3)3)收益期限收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间收益期限是指资产具有获利能力持续的时间, ,通常以年为时间单位。它由评估人员根据被通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件评估资产自身效能及

5、相关条件, ,以及有关法以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。律、法规、契约、合同等加以测定。.（2 2）因素分析法）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。估算基于因素变动的未来收益水平。.PP评估值；评估值；ii年序号；年序号；P Pi i未来第未来第i i年的评估值；年的评估值；R Ri i未来第未来第i i年的预期收益；年的预期收益；rr折现率或资本化率；折现率或资本化率；r ri i第第i i年的折现率或资本化率

6、；年的折现率或资本化率；tt收益年期；收益年期；nn收益年期；收益年期；AA年金。年金。.1、理论公式为房地产价格，为房地产价格， 为未来各年的纯收益，为未来各年的纯收益， 为未来各年的还原率。为未来各年的还原率。P123,.n 312112123123.111111111.1nnPrrrrrrrrrr123, .nr r rr. 2、基本公式每年的净收益都为 ，还原率都为 。 .111111111.1Prrrrrrrrrrr.1) 1)纯收益不变纯收益不变(1)(1)在收益永续在收益永续, ,各因素不变的条件下各因素不变的条件下, ,有有以下计算式：以下计算式：P PA/rA/r（最简单的情

7、况）（最简单的情况）其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期无限。收益年期无限。. (2)(2)在收益年期有限在收益年期有限, ,资本化率大于零的条件下资本化率大于零的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式这是一个在估价实务中经常运用的计算公式, ,其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期有限为收益年期有限为n n。) )14(6r)（111rAPn.例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6%，则其

8、法定最高年期的土地使用权价格为多少万元？. 例：有一不动产，利用该不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为： )(5.919724.0*1.94%5.8111%5.81220650万元P.(3)(3)在收益年期有限在收益年期有限, ,资本化率等于零的资本化率等于零的条件下条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：P PA An n其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；收益年期有

9、限为收益年期有限为n n；资本化率为零。资本化率为零。.二、净收益每年不变 a1=a2=a3=an=a n32r1A.r1Ar1Ar1APnrrAP111n= rAP r=0有限年有限年nAP 有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第六章 收益法.2)2)纯收益在若干年后保持不变纯收益在若干年后保持不变(1)(1)无限年期收益。其基本公式为无限年期收益。其基本公式为: :其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在n n年年( (含第含第n n年年) )以前有变化以前有变化; ;纯收益在纯收益在n n年年( (不含第不含

10、第n n年年) )以后保持不变以后保持不变; ;收益年期无限收益年期无限; ;r r大于零。大于零。1 16 6) )( (6 6r r) )r r( (1 1A Ar r) )( (1 1R RP Pn nn n1 1t ti ii i.前期前期 （设（设n=5n=5） 后期后期 ), 2, 1(ni), 2, 1(nni01234567895 51 1i ii ii ir)r)(1(1R R前期现值前期现值r r A A资资本本化化现现值值n nr r) )( (1 11 1r r A A资资本本化化现现值值的的现现值值.(2)(2)有限年期收益。其计算公式为有限年期收益。其计算公式为:

11、:其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在t t年年( (含第含第t t年年) )以前有变化；以前有变化；纯收益在纯收益在t t年年( (不含第不含第t t年年) )以后保持不变；以后保持不变；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。)176()1 (11 )1 ()1 (1tnttiiirrrArRP.01234t678nt t1 1t ti ii ir r) )( (1 1R R前前t t期期现现值值】r r) )（1 11 1【1 1r rA At t）期期现现值值后后（n nt tn nt tr r）（1 11 1】t tn nr r) )( (1 11 1【1

12、1r rA At t) )期期现现值值的的现现值值后后（n n.例 题 例：某写字楼于例：某写字楼于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用权，于年的土地使用权，于20042004年年1111月月3030日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于评估该写字楼于20042004年年1212月月1 1日的市场价格。市场分析显示，其未日的市场价格。市场分析显示，其未来前来前4 4年的净收益分别为年的净收益分别为200200万元、万元、220220万元、万元、250250万元、万元、280280万元；万元；第第5

13、 5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300300万元左右，万元左右，该类房地产的报酬率为该类房地产的报酬率为8%8%。试评估该写字楼的价格。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 . 300万元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445 .46432.3)3)纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化(1)(1)在纯收益按等差级数递增在纯收益按等差级数递增, ,收益年期无限的条件下收益年期无限的条件下, ,有以下计算式：有以

14、下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为纯收益逐年递增额为B B；收益年期无限；收益年期无限；r r大于零。大于零。)186 (2rBrAP.例题 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 2rBrAP万元35.212%91%982.(2)(2)在纯收益按等差级

15、数递增在纯收益按等差级数递增, ,收益年期有收益年期有限的条件下限的条件下, ,有以下计算式有以下计算式: :其成立条件是：其成立条件是： 纯收益按等差级数递增；纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为纯收益逐年递增额为B B；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。)196 ()1 ()1 (11 2nnrnrBrrBrAP）（.)206 (2rBrAP(3)(3)在纯收益按等差级数递减在纯收益按等差级数递减, ,收益年期无收益年期无限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等差级数递减；纯收益按等差级数递减；纯收益逐年递减额

16、为纯收益逐年递减额为B B；收益递减到零为止；收益递减到零为止；r r大于零。大于零。.2 21 1) )( (6 6r r) )( (1 1n nr rB B r r) )( (1 11 1） 1 1r rB Br rA A（P Pn nn n2 2(4)(4)在纯收益按等差级数递减在纯收益按等差级数递减, ,收益年期有收益年期有限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等差级数递减；纯收益按等差级数递减；纯收益逐年递减额为纯收益逐年递减额为B B；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。.2 22 2) )( (6 6s s

17、r rA AP P4)4)纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化(1)(1)在纯收益按等比级数递增在纯收益按等比级数递增, ,收益年期无收益年期无限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s s；收益年期无限；收益年期无限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.2 23 3) )( (6 6 ) )r r1 1s s1 1( ( 1 1s sr rA AP Pn n(2)(2)在纯收益按等比级数递增在纯收益按等比级数递增, ,收益年期有收益年期有限的条件下限的条件

18、下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递增；纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s s；收益年期有限；收益年期有限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.)246( srAP(3)(3)在纯收益按等比级数递减在纯收益按等比级数递减, ,收益年期无收益年期无限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为纯收益逐年递减比率为s s；收益年期无限；收益年期无限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.)256()11(1 n

19、rssrAP(4)(4)在纯收益按等比级数递减在纯收益按等比级数递减, ,收益年期有收益年期有限的条件下限的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为纯收益逐年递减比率为s s；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零；大于零；0 0s1s1。.)266()1 ()111 nnnrPrrAP（5)5)已知未来若干年后资产价格的条件下已知未来若干年后资产价格的条件下, ,有以下计算式：有以下计算式：其成立条件是：其成立条件是：纯收益在第纯收益在第t t年年( (含含t t年年) )前保持不变；前保持

20、不变；预知第预知第n n年的价格为年的价格为P Pn n；r r大于零。大于零。.6)6)应用举例应用举例 例例6-86-8某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营,3,3年的营业年的营业收益全部用于抵充负债收益全部用于抵充负债, ,现评估其现评估其3 3年经营收年经营收益的折现值。经预测得出益的折现值。经预测得出3 3年内各年预期收益年内各年预期收益的数据如表的数据如表6-3:6-3:.表表3-3 3-3 某企业未来三年的预期收益某企业未来三年的预期收益 单位：万元单位：万元第一年第一年第二年第二年第三年第三年收益额收益额300300400400200200折现率折现率6%6%6%6%6%6%折

21、现系数折现系数0.94340.94340.89000.89000.83960.8396收益折现值收益折现值283283356356167.90167.90由此可以确定其折现额为：由此可以确定其折现额为：资产评估价值资产评估价值=283+356+167.9=806.9(=283+356+167.9=806.9(万元万元) ).6)6)应用举例应用举例 例例6-96-9被评估资产预计未来被评估资产预计未来5 5年内收益年内收益分别为分别为1212万元、万元、1515万元、万元、1313万元、万元、1111万元和万元和1414万元。假定从第万元。假定从第6 6年起。以后各年收益均为年起。以后各年收益均为1414万元，确定的折现率和资本化率均为万元，确定的折现率和资本化率均为10%10%。确定被评估资产在永续经营下和经营确定被评估资产在永续经营下和经营5050年条年条件下的评估价值。件下的评估价值。.1) 1)永续经营下永续经营下（1 1）前）前5 5年现值年现值（2 2）第）第6 6年以后的收益资本化年以后的收益资本化（3 3）评估值）评估值( (万万元元）2777.49)1 (511tttiPP（万元）（万元）140%1014