房地产估价报告评审标准

1、房地产估价报告评审标准第一条（制定目的） 为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报 告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平， 根据国家标准 房地产估价规 范和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。第二条（适用范围） 对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告， 是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用， 或者为 委托人进行内部管理、 接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告， 包括但不限于 为了下列需要而出具的估价报告：（一）房地产抵押贷款；（二）房屋征收补偿；（三）人民法院拍卖房地产；（四）房地产税收；（五）国有建

2、设用地使用权出让；（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；（七）上市公司关联交易；（八）投资性房地产公允价值计量。第三条（评审方式） 估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容） 估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和 28 个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、 分 析的独特内容。 其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6 个分项：（ 1）估价假设和限制条件的特殊要求； （2）估价原则的特殊要求

3、； （ 3）估价结果披露的特殊要求； （4）估价对象 变现能力分析； （5）相关风险提示； （ 6）附件的特殊要求。第五条（定量评审得分） 估价报告定量评审总分的满分为 100 分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分特殊项目评审总得分估价报告定量评审总得分=X100100特殊项目的满分 第六条 （各评审子项的评审得分） 被评审的估价报告存在本标准列举的问题的， 从该 问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。 扣分值有一定范围的， 根据问题的 轻重程度予以扣分

4、。每个评审子项的评审得分， 为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。 该评审子项的扣 分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。第七条（测算过程评审） 估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的， 该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的， 先分别评定各种估价方法测算过程的得分， 然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得 分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的， 该估价方法测算过程的评审得分为 零分。第八条 （

5、创新特色加分） 鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、 形式 等方面有创新、有特色的估价报告。估价报告在严于 房地产估价规范 、相应估价指导意见以及本标准的要求且不与其有 关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过 30 分的创新或者特色加分。其中，创新或者特色很突出的，加2030分；较突出的，加1020分；有一定创新或者特色的，加510分。给予估价报告创新或者特色加分的， 应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色 之处。第九条 （定性评审内容） 估价报告定性评审， 采用审查估价报告是否有本标准规定的 不合格内容的方式。对于有不合格内容的估价报告

6、， 仍然应当进行全面的定量评审， 尽量指出估价报告存在 的问题， 以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。 第十条（重要内容缺失的不合格） 估价报告应当包含下列内容， 缺少下列内容之一的， 估价报告为不合格：（一）致估价委托人函；（二）注册房地产估价师声明；（三）估价假设和限制条件；（四）附件。估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（一）估价委托人；（二）估价机构；（三）估价目的；（四）估价对象；（五）估价时点；（六）价值类型；（七）估价依据；（八）估价原

7、则；（九）估价方法；（十）估价结果；（十一）估价人员。 估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：（一）估价对象实物状况描述与分析；（二）估价对象权益状况描述与分析；（三）估价对象区位状况描述与分析；（四）市场背景描述与分析；（五）估价对象最高最佳利用分析 （根据估价目的， 应当评估估价对象现状价值的除外） ；（六）估价方法适用性分析；（七）估价测算过程；（八）估价结果确定。 特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、 分析的 独特内容的，估价报告为不合格。第十一条 （有重大技术问题的不合格） 估价报告有下列重大估价技术问题之一的， 估 价

8、报告为不合格：（一）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设并据此进行估价的；（二）估价目的表述严重错误或者未对应相应行为的；（三）根据估价目的对估价对象进行相应处分、 但不符合有关法律法规规定， 估价对象 有虚构、遗漏，编造估价对象状况的；（四）估价时点确定错误， 与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；（五）价值类型选择或者价值内涵、定义表述严重错误的；（六）估价依据严重错误，未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价 标准和指导意见，估价依据运用严重错误，在估价中完全未体现估价依据要求的；（七）理论上适用的估价方法未选用且未说明理由， 估价方法错误， 估价方法选用错

9、误， 估价方法运用（包括计算公式选用、测算过程、计算结果）严重错误的；（八）虚构、编造估价基础数据、重要估价参数或者可比实例的；（九）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致， 包括致估价委托人函、 估价结果报 告、估价技术报告中的估价结果不一致， 估价结果报告、 估价技术报告中估价方法选用不一 致的。第十二条 估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖公章的；（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签名的；（三）估价报告出具日期 （致估价委托人函上的落款日期） 不在房地产估价机构资质有 效期内的；（四）根据房地产估价机构管理办法 ，估价报

10、告对应的估价业务超出了房地产估价 机构资质等级许可业务范围的。第十三条 （其他不合格情形） 估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形， 但在 评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：（一）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关 系，或者与估价对象有利益关系的；（二）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜 任能力的（但有重要专业帮助并在估价报告中说明的除外） ；（三）被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致的；（四）估价结果不合理偏高或者偏低的。第十四条（评审结论） 估价报告评审结论由定量评审得分和评审

11、意见组成。 没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足 60 分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55 分或者加分后的总得分不足 60 分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。前款以外的估价报告，为评审合格。其中， 90 分以上的，为一等报告； 80 分以上、不足 90 分的， 为二等报告；70分以上、不足 80分的，为三等报告； 60分以上、不足 70分的，为四等报告。评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。第十五条（参照执行）对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。第十六条（解释权）本标准由中国房地产估价师

12、与房地产经纪人学会负责解释。第十七条（施行日期）本标准自发布之日起施行。附件：房地产估价报告定量评审标准- 5 -附件：房地产估价报告定量评审标准目录表1房地产估价报告一般项目评审标准表 1-1市场法评审标准表 1-2收益法评审标准表 1-3-1成本法（房地）评审标准表 1-3-2成本法（建筑物）评审标准表 1-3-3成本法（土地）评审标准表 1-4-1假设开发法（动态分析法）评审标准表 1-4-2假设开发法（静态分析法）评审标准表 1-5基准地价修正法评审标准表2房地产抵押估价特殊项目评审标准- # -表1房地产估价报告一般项目评审标准评审分项序 号标准分一、封面、目录、致函、声明、假设和限

13、制条件(15分)1准 述 表 齐简素、要确15叭 委地厂 估初每 孤、 名 口心 目代编 项弭告 5 炉岸报分 估构场00 椒W彳 名M扣 告估茁 , 价的洁 估名伽怖 生姓估不 wgW 療盹勾。准 基人帀a衣 初俐扣2录 目文后。 前致，一 整码 宀元页 容、 内字1o o O 声寸 分分分 支 肝风 5 5 5 衣 >17 o An Ar > o o o 仔 产廿 a 地技扣扣扣 初 房介 , 卅AH 勺勺勺 n 几 rz 古注彳 全全致，告 、壬” 木木一的报 报 赌赌林果 录结分少少文不价。 目能陽缺缺的后胡丟 a题题中前#供由 遐U标标文码料的 标%扣级级正页人独 釦二二

14、弓者於郸 括制项告告字或委有 包！报报文码偲学 刚设釦结技中注酗中 本艮每价价录标仅告 基你，估估目未刖 伸件注樹3价函 估人 致托 *委内后准 斗刖述敕叱，淙 完致简 宀帘一、 内容确5托范W, 你洱名心的 一 町 估坐第U构。代,T 、匕型合VM的 的 称O子价1 中 内 冷茧如佈 牛口 期 >矣馆者沪 报 找 人诩駄人房扌水技 质 委估邠出 T 估 的 价j>M劉北少 者 构 估弘彳怯其缺扣卖 机 致: ，告 价 (< 註的报 估 働估M)盖BO钿和傑WO矿 k、权构日其皿W内IM :>、机款；不力格伤 编名途价蓉容短砒合皿 包姓用估 材确与不。 容椒、十蹄准嚟口

15、期wO 附或模果签合”呦属汕内 卯称规唏者不如比,做< 止名、价或于)的)合 U围估章属致S不4产月 地砂 房W 册何M, 规 完性容对内针3O 月 分 日 1 查 说重K内 地 相<1分 格 实助! 1合 vo<者帮册 扣不 分或 业助 ，于 1名 专幣 扣的属 姓 要M，号， 师 重® 的册的 扣价 有弊 淆注字 ，估®!混、签 的产 的tI件名师 当地 助射 条姓价 恰房 帮萤K制师估 不册 业分限价产 葩注 专的U和估地 整勘U重胆 假地册 芫杳 有和扣价房注 时地扣帝名，估册上 容实 是姓的与注以 内明収明机动上明名 明列邨说制！|容注两 声未再

16、未昭忤内未无。 勘帮专容5*依 件有。 rnHJ ml 一 二 希理性 噸合对 假必据5O分 的 虽4 , 不 用 者 的 于 应 或 明 属 告 ，扣说 , 报 素求 的 价 因W,要 设 估 者月” J。假 、尔或啣据分价 提"项孑依 7估 前 事进有 1的 设 的做、 响 假扣响物理 影 的扌影储合 扣接 价I大釉、 ，直 估卻重卅要 的有 次撵有能必 强果 本关果t估, 不结 :阳结州照 性价 括少价其按 对估 包机估艸未。针对 容对柚设处设造。 本条披露rr意内 基彫未血估11估随枷 限然扣合-7 -一一、估价结果报告(22分)6*估价委托人基本信息完整。1基本信息包括：估

17、价委托人的名称或者姓名。缺少的，扣 1分。7*估价机构基本信息完整。1基本信息包括：房地产估价机构的名称、法定代表人或者 执仃合伙人(姓名)、住所、资质等级、资质证书编号。母 缺少一项，扣 0.5分。8*估价目的表述明确、具体、 规范。2(1)估价目的表述不明确或者不具体的，扣1分。估价目的表述不规范的，扣1分。(3)估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合 格内容。9*估价对象估价对象范围界 定清楚，基本状况 描述全面、准确。5(1)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等；包含动 产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说 明)界定不清楚的，扣 12分。估价对象基本状况包括

18、：名称、坐洛、规模、用途、权 属等。描述不全面、不准确的，扣12分。(3) 土地基本状况中还应当包括：四至、土地使用期限、开发程度。每缺少一项，扣1分。(4) 建筑物基本状况中还应包括：建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。每缺少一项，扣1分。(5) 根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关 法律法规规定的，估价对象界定不清或者有严重错误的， 虚构、编造估价对象状况的，属于不合格内容。10*估价时点确定正确，确定理 由简要明确。1(1) 估价时点确定依据不足，或者未简要说明理由的，扣0.5分。(2) 估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定 不同且未充分说明理由，属

19、于不合格内容。11*价值类型价值类型明确，价 值内涵或者定义 准确。3(1) 价值类型未明确或者不正确的，扣2分。(2) 价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.51分。(3) 价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误，属 于不合格内容。12*估价依据依据完整、合法有 效。2(1) 必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的，扣0.51分。(2) 法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准 确的，扣0.5分。(3) 所列的估价依据已过时或者失效的，扣0.51分。滥列估价依据的，扣 0.51分。(5)估价依据严重错误的，未在“估价依据”中列明估价所 必须依据的法律法规、估价标准和指导意

20、见的，估价依据 运用严重错误的，在估价中完全未体现估价依据的要求的， 属于不合格内容。13*估价原则原则完整、准确， 具有针对性。1(1)列明本次估价应当遵循的估价原则。每缺少一项，扣0.5分。所列估价原则无简要定义的，扣0.5分。(3)所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。14*估价方法选用的估价方法 正确，方法定义简 明、准确。3(1) 理论上适用的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不够充分的，扣12分。(2) 估价方法定义不准确的，扣0.51分。(3) 估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用且 未充分说明理由的，属于不合格内容。(4) 与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属

21、于不合格 内容。15*估价结果完整清晰，前后一 致。3(1) 估价结果(包括币种、总价及其大写、单价及其单位； 仅表述总价或者单价的，应说明理由)表述不完整的，扣0.51分。(2) 估价结果内涵(是否与估价假设和限制条件一致，例如 是否扣除土地出让金、相关费用及税金等)不清晰的，扣 1分。(3) 估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不 一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内 容。16*估价人员基本信息完整，角 色明确。1(1) 未写明执行估价的注册房地产估价师(至少两名以上)的姓名、注册号，无签字的，扣1分。(2) 有协助估价而未写明协助估价的人员的姓名、相关资格或者职称，

22、无签字的，扣0.5分。17估价作业 日期表述正确，时间合 理。1(1) 表述不正确的，扣1分。(2) 时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。18估价报告使 用期限表述正确，期限合 理。1(1) 表述不正确的，扣 1分。(2) 期限确定不合理的，扣1分。*土地实 物状况 描述与 分析描述内容完整，分 析客观，具有针对 性。(1) 描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。(2) 缺少分析的，扣2分。分析针对性不强的，扣0.51分。、估 价 技 术 报 告50分19建筑物 实物状 况描述 与分析描述内容完整，分 析客观，具有针对 性。3(1) 描述内

23、容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用 及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。(2) 缺少分析的，扣2分。分析针对性不强的，扣0.51分。20*权益状况描 述与分析描述内容完整，分 析客观，具有针对 性。3(1) 土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使 用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊 情况等。每缺少一项，扣 0.5分。(2) 建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项 权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每 缺少一项，扣 0.5分。(3) 在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许

24、可 证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得 情况。(4) 缺少分析的，扣2分。分析针对性不强的，扣 0.51分。21*区位状况描 述与分析描述内容完整，分 析客观，具有针对 性。3(1) 位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所(设 施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等，每缺少一 项，扣0.5分。(2) 交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。(3) 环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣 0.5分。(4) 外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分

25、。(5) 未分析区位状况优劣的，扣1分。(6) 分析针对性不强的，扣 1分。22*市场背景描 述与分析描述内容完整，分 析客观，定性和定 量相结合，具有针 对性。3(1) 描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房 地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一 项，扣1分。(2) 缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。(3) 分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参 数取值提供支持的，扣 1分。23*最高最佳 利用分析分析内容完整，具 有针对性，结论正 确。3(1) 分析内容包括：合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项，扣1分。(2) 分析针对性不

26、强的，扣12分。(3) 分析结论错误的，扣 3分。24*估价方法 适用性分析逐一分析各种估 价方法是否适用。 估价技术路线表 述正确、清晰。3(1) 分析内容包括：各种估价方法的适用性、估价技术路线。每缺少一项，扣 2分。(2) 估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。(3) 应选用的估价方法未选用的，扣2分。已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。(5) 理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由 的，扣1分。(6) 理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。(7) 技术路线表述不清晰的，扣0.51分。(8) 与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格 内容。25*

27、估价测算 过程估价基础数据来 源依据充分，估价 参数选取客观、合 理，理论表述与实 际应用有说服力； 有必要的分析和 过程；计算过程完 整、严谨、正确。30(1) 按照表1-1表1-5相应的估价方法评审标准进行评审。(2) 理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该 估价方法的得分为零分。(3) 应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估 价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价 测算过程的得分。(4) 虚构、编造估价基础数据、重要估价参数的，属于不合 格内容。(5) 估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误，属于不合格内容。26*估价结果 确定

28、估价结果确定方 式恰当、理由充 分。2(1) 各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。(2) 未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。(3) 估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不 一致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内 容。四、附 件 及 外 在 质 量10分27*附件附件资料齐全、完 整、真实。5(1)基本资料包括：估价委托书复印件、估价对象位置图、 内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权 属证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产 估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复 印件。每缺少一项且未充分说明客观原因，或者每有一项 出差

29、错的，扣1分。估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难 以反映估价对象状况的，扣13分。(3)有重要专业帮助未附重要专业帮助者签字的书面专业 意见复印件的，扣1分。28外在质量用语用词规范，文 字简洁、通顺、逻 辑性强，排版、装 订规整。5(1) 专业术语不规范或者前后表述不一致的，扣12分。(2) 报告各部分之间描述相互矛盾的，扣13分。(3) 报告各部分之间出现不必要重复的，扣12分。(4) 报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的， 扣12分。存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣12分。(6) 序号使用不规范或者顺序错误的，扣12分。(7) 排版不规整，装订质量粗糙的

30、，扣12分。合计100-11 -表1-2收益法评审标准序 号评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明1可 比 实 例 选 取数量 要求可比实例不少于 3个。2(1) 可比实例少于3个的，扣2分。(2) 未说明可比实例的来源、名称、位置，无可比实例外观照片的，每项扣1分。(3) 可比实例价格内涵说明不清的，扣12分。(4) 可比实例基本状况描述不完整、不清晰的，扣12分。(5) 可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的，扣12分。(6) 虚构、编造可比实例的，属于不合格内容。真实性可比实例来源真实，价 格内涵清晰。2信息完 备性可比实例必要信息完 备。2可比性可比实例具有可比性。22交易情况

31、修正交易情况说明清晰，修 正的方法明确、方向正 确、幅度合理。2(1)未说明交易情况的，扣1分。交易情况说明不清晰的，扣0.5分。(3) 修止方法不明确的，扣 0.51分。(4) 修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣2分。3市场状况 调整成交日期表述明确，调 整的方法明确、方向正 确、幅度合理。3(1)成交日期表述模糊或者未说明的，扣23分。调整方法不明确的，扣0.51分。(3) 调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的，扣13分。(4) 修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。4区位状况 调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，权重合理， 调整的方法明确、方向 正确、幅度合理。5(1)缺乏主要

32、比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.53分。比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.53分。(3) 因素权重确定不合理的，扣0.53分。(4) 调整方法不明确的，扣12分。(5) 调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。5实物状况 调整比较因素选择恰当，因 素说明清晰，权重合理， 调整的方法明确、方向 正确、幅度合理。5(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.53分。比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.53分。(3) 因素权重确定不合理的，扣0.53分。(4) 调整方法不明确的，扣12分。(5) 调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。6权益状况 调整比较因素选择恰当，因 素

33、说明清晰，调整的方 法明确、方向正确、幅 度合理。3(1)比较因素选择不恰当或者错误的，扣13分。比较因素说明不清晰或者未说明的，扣13分。(3) 调整方法不明确的，扣 12分。(4) 调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。7公式选用和 计算过程公式选用正确，计算过 程清晰、完整，权重合 理，计算正确。4(1) 公式选用错误的，扣 4分。(2) 无计算过程的，扣 3分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣12分。(4) 各个可比实例价格的权重确定不合理的，扣14分。(5) 计算错误的，扣14分。(6) 估价基础数据出现严重错误的扣4分。8小计30序 号评审分项评 审 标准准分扣分项目分值及

34、说明1有 效 毛 收 入出 租 型租金水平租金水平确定依据充分，有 必要的过程。4(1) 租金内涵不一致， 或者不清晰的，扣23 分。(2) 租金水平确定无依据，或者依据不充分 的，扣23分。(3) 租金水平确定缺少必要的过程的，扣23分。(4) 租金水平未在估价对象租金水平和类似 房地产租金水平的基础上合理预测的，扣 23分。租约限制租约限制处理合理，理由充 分。2(1) 未说明有无租约限制的，扣2分。(2) 有租约限制，但未考虑且无理由或者理由 不充分的，扣 12分。(3) 考虑了租约限制，但处理方式不正确的， 扣0.51分。对租约进行必要的分析说明租赁面积 确定租赁面积与租金内涵中的 面

35、积一致，依据充分，确疋 合理。2(1) 租赁面积与租金内涵中的面积不一致的， 扣2分。(2) 租赁面积确定不正确的，扣2分。(3) 可出租面积比率确定依据不充分的，扣 0.51分。空置和租 金损失空置率(出租率)和租金损 失依据充分、确定合理。2(1) 未考虑空置率(出租率)或者租金损失， 且未说明理由的，扣 2分。(2) 空置率(出租率)或者租金损失依据不充 分，确定不合理的，扣 0.52分。自 营 型经营收入经营业态或者生产性质明 确；说明近年经营收入； 经 营收入测算过程清楚、完 整，计算正确。10(1) 经营业态或者生产性质未说明或者不明 确的，扣35分。(2) 未说明近年经营收入的，

36、扣35分。(3) 经营收入测算无过程或者过程不完整的， 扣310分。(4) 经营收入计算错误的，扣35分。2其他收入其他收入项目明确，数据确 定正确。1(1) 未说明其他收入项目的，扣1分。(2) 其他收入项目及数据确定错误的，扣1分。-15 -表 1-3-1成本法(房地)评审标准3运营费用费用构成正确、完整，取值 依据充分，测算过程清楚、 完整，计算正确。5(1) 运营费用构成不正确、不完整，扣13分。(2) 运营费用取值有错误的，扣24分。(3) 运营费用(运营费用率)确定无依据，或 者依据不充分的，扣 24分。(4) 运营费用(运营费用率)确定缺少必要的 过程的，扣24分。(5) 按照自

37、营型模式测算，经营利润未扣除的， 扣12分。(6) 经营利润取值无依据，或者依据不充分 的，扣12分。(7) 运营费用计算错误的，扣 35分。4净收益前后一致、计算正确。2计算不正确的，扣 2分。5变化趋势分析变化趋势分析依据充分，结 论合理。2(1) 未进行净收益(经营收入、运营费用)变 化趋势分析的，扣2分。(2) 净收益(经营收入、运营费用)变化趋势分析无依据，或者依据不充分的，扣0.51分。(3) 净收益(经营收入、运营费用)变化趋势 分析及结论与市场背景分析不一致的，扣12分。6报酬率(或者资本化率)报酬率(或者资本化率)确 定方法正确，依据充分，过 程完整，取值合理。4(1) 报酬

38、率(或者资本化率)确定无过程，或 者无依据的，扣2分。(2) 报酬率(或者资本化率)确定方法不正确 的，扣2分。(3) 报酬率(或者资本化率)确定过程有错误 的，扣12分。(4) 报酬率(或者资本化率)取值不合理的， 扣2分。7收益期限收益期限确定正确，依据充 分。2(1) 收益期限确定错误的，扣2分。(2) 收益期限确定未说明依据，或者依据不充 分的，扣1分。8公式选用和 计算过程公式选用正确，计算过程清 晰、元整，公式中子母含义 明确，计算正确。4(1) 公式选用错误的，扣 4分。(2) 无计算过程的，扣 3分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣12分。(4) 公式中字母含义未说明或者说

39、明不准确 的，扣0.51分。计算错误的，扣14分。(6)估价基础数据出现严重错误的，扣4分。9小计30-# -表 1-3-1成本法(房地)评审标准序 号评审分项评审标准标 准 分扣分项目分值及说明1土地 取得 成本市场购置 土地土地取得途径明确； 土地取得成本构成完 整、合理，取值依据 充分；土地取得成本 调整符合市场情况； 土地取得税费计算合 理。4(1) 未说明土地取得途径的，扣1分。(2) 土地取得成本构成不完整或者不合理的，扣13分。(3) 土地取得成本取值依据不充分的，扣13分。(4) 土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣 12分。(5) 土地取得税费确定不正确的，扣1分。征收集

40、体 土地征收国有 土地上房屋2开发 成本勘察设计和 前期工程费计费依据充分，费率 合理。2(1) 费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 费率确定不合理的，扣1分。(3) 费率确定依据不充分的，扣1分。建筑安装工 程费建筑安装工程费(单 方造价)的确定依据 充分、客观合理。3(1) 建安工程费(单方造价)取值无依据(现仃疋 额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施 工机械市场价格等)的，扣 3分。(2) 建安工程费(单方造价)取值依据不充分的， 扣13分。(3) 建安工程费确定错误的，扣3分。基础设施建 设费费用内容构成完整， 费用依据充分，取值 合理。2(1) 费用构成内容不完整或

41、者不合理的，扣2分。(2) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。费率确定不合理的，扣2分。公共配套设 施建设费费用构成完整，费用 依据充分，取值合理。2(1) 费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。(2) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。费率确定不合理的，扣2分。开发期间税 费税费构成完整，税费 依据充分，取值合理。1(1) 税费构成内容不完整或者不合理的，扣1分。(2) 税费率确定依据不充分的，扣0.5分。(3) 税费率确定不合理的，扣1分。3管理费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。4销售费用费率合理

42、，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。5投资利息利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。2(1) 利率选择不正确的，扣2分。(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。6销售税费税金构成合理，税率 确定正确。2(1) 税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。(2) 税率不符合规定的，扣2分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。7开发利润利润率内涵清楚，取 值客观、合理。2(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。利润率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利润率取值不合理的，扣2分。(4)

43、 计算基数不正确的，扣2分。-17 -表 1-3-1成本法(房地)评审标准8折旧维护使用状况描述全 面、客观；折旧分析 深入，成新确定合理， 依据充分。3(1) 维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 2分。(2) 维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确 定依据不充分的，扣1分。物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面， 成新率、折旧额确定不合理的，扣0.51分。9公式选用和 计算过程公式选用正确，计算 过程清晰、完整，公 式中字母含义明确， 计算正确。3(1) 公式选用错误的，扣3分。(2) 无计算过程的，扣 2分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4) 公式中字母含义未说

44、明或者说明不准确的，扣0.51分。(5) 计算错误的，扣13分。(6) 估价基础数据出现严重错误的，扣3分。10小计30-19 -表 1-3-3成本法(土地)评审标准序 号评审分项评审标准标准分扣分项目分值及说明勘察设计和 前期工程费费用构成合理；计费 依据充分，费率合理。2(1) 费用构成内容不完整或者不合理的，扣(2) 费率确定不合理的，扣2分。(3) 费率确定依据不充分的，扣1分。2分。开发成本建筑安装 工程费建筑工程费、装饰装 修工程费、房屋设备 工程费依据充分、客 观合理。6(1) 建安工程费取值无依据(现行定额、取费标准、建安工 程造价指标、建材人工施工机械市场价格等)或者依据不充

45、 分的，扣14分。(2) 建安工程费取值与估价对象状况(类型、规模、结构、 档次等)不符的，扣15分。1基础设施 建设费费用构成合理，费用 额度依据充分。2(1) 费用构成内容不完整或者不合理的，扣(2) 费率确定不合理的，扣2分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。2分。公共配套设 施建设费费用构成合理，费用 额度依据充分。2(1) 费用构成内容不完整或者不合理的，扣(2) 费率确定不合理的，扣2分。(3) 费率确定依据不充分的，扣0.5分。2分。开发期间 税费税费构成合理，税费 额度依据充分。2(1) 税费构成内容不完整或者不合理的，扣(2) 税率确定不合理的，扣2分。(3) 税率确

46、定依据不充分的，扣0.51分。2分。2管理费用费率合理，依据充分。2(1) 费率取值不合理的，扣2分。(2) 费率取值理由不充分的，扣1分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。3销售费用费率合理，依据充分。2(1) 费率取值不合理的，扣2分。(2) 费率取值理由不充分的，扣1分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。45投资利息销售税费利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。税金构成合理，税率 确定正确。22(1) 利率选择不正确的，扣2分。(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣(3) 计算基数不正确的，扣2分。(1) 税金构成内容不完整或者不正确的，扣(2) 税率不符合规定的，扣2分。(

47、3) 计算基数不正确的，扣2分。1分。1分。6开发利润利润率内涵清楚，水 平客观、合理，理由 充分。2(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。利润率取值理由不充分的，扣1分。(3) 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的, 扣2分。(4) 计算基数不正确的，扣 2分。7建筑物折旧维护使用状况描述全 面、客观；折旧分析 深入，成新确定合理， 依据充分。3(1) 维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。(2) 维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不 充分的，扣1分。(3) 物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.51分。8公式选用和 计算过程公式

48、选用正确，计算 过程清晰、完整，公 式中字母含义明确， 计算正确。3(1) 公式选用错误的，扣 3分。(2) 无计算过程的，扣 2分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣11.5分。(4) 公式中字母含义未说明或者说明不准确的，扣0.51分。(5) 计算错误的，扣13分。(6) 估价基础数据岀现严重错误的，扣3分。小计30序 号评审分项评审标准标 准 分扣分项目分值及说明土 地市场购置 土地取得土地取得方式明晰； 土地取得成本构成 合理，依据充分；土 地取得成本调整符 合市场情况。(1) 未说明土地取得方式的，扣1分。(2) 成本内容构成不合理的，扣16分。(3) 成本取值依据不充分的，扣15

49、分。(4) 土地取得成本市场状况调整理由不充分的， 13分。1取 得征收集体 土地取得9扣费 用征收国有 土地取得2土地取得税费税费构成合理，税费 确定合理。2(1) 税费构成内容不完整或者不正确的，扣(2) 税费率不符合规定的，扣2分。1分。3土地开发费开发费用构成完整， 依据充分；取值客观 合理，土地开发周期 确定合理。5(1) 土地开发费用构成不完整的，扣13分。(2) 土地开发费用取值依据不充分的，扣12分。(3) 土地开发周期确定不合理的，扣1分。4管理费用费用构成合理，费率 确定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣

50、 2分。5销售费用费用构成合理，费率 确定依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2分。 费率取值理由不充分的，扣1分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。6投资利息利率选择正确；开发 周期、计息期限确定 合理。2(1) 利率选择不正确的，扣2分。(2) 开发周期、计息期限确定不合理的，扣(3) 计算基数不正确的，扣2分。1分。7销售税费税金内容构成完整， 税率确定正确。2(1) 税金构成内容不完整或者不正确的，扣(2) 税率不符合规定的，扣2分。(3) 计算基数不正确的，扣2分。1分。8开发利润利润率内涵清楚，水 平客观、合理，理由 充分。2(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。利润率取值理由不充

51、分的，扣1分。(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不 适应的，扣2分。(3)计算基数不正确的，扣 2分。9公式选用和 计算过程公式选用正确，计算 过程清晰、完整，公 式中字母含义明确， 计算正确。4(1) 公式选用错误的，扣 4分。(2) 无计算过程的，扣 3分。(3) 计算过程不清晰、不完整的，扣12分。(4) 公式中字母含义未说明或者说明不准确的，扣0.51分。(5) 计算错误的，扣14分。(6) 估价基础数据出现严重错误的，扣4分。10小计30-21 -表 1-4-1假设开发法(动态分析法)评审标准序 号评审分项评审标准标 准 分扣分项目分值及说明1开发经营方案开发经营方案明确，

52、 符合规划条件，符合 取咼取佳利用要求。3(1) 未说明估价前提(自愿开发、自愿转让或被迫转让) 的，扣1分。(2) 未结合规划条件和项目具体情况描述开发经营方案 的，扣4分。(3) 开发经营方案不具体的(如建设内容与规模、可销 售或者经营内容与规模)，扣0.52分。(4) 后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.52分。2开发完成后价值采用市场法、收益法 等科学方法求取，进 行有依据的预测和分 析。5(1) 采用成本法等错误方法求取的，扣5分。(2) 采用市场法求取的，价格依据(可比实例、市场状况)不充分且分析不透彻的，扣14分。(3) 采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析 不透彻的，扣14分。(4) 未对当前市场状况进行变化趋势分析的，扣2分。(5) 当前市场状况变化趋势分析依据不充分或者不合理