湖北路金府家园

1、 房地产估价 报 告项 目 名 称：徐州市湖北路北侧金府家园1-5-1101室房地产司法鉴定价值评估报告 委 托 方：徐州市泉山区人民法院评估单位名称：徐州华兴房地产估价咨询有限公司评 估 人 员：马奎利 姜高雷估价作业日期：2012年6月11日至2012年6月29日估价报告编号：华兴估评 (2012)字第60022号目 录一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件6四、估价结果报告9（一）、委托估价方9（二）、受托估价方9（三）、估价对象概况9（四）、估价目的 11（五）、估价时点 11（六）、价值定义 11（七）、估价原则 11（八）、评估所依据的法律、法规和政策 12（九）

2、、估价方法 14（十）、估价结果 15（十一）、估价人员 15（十二）、估价作业日期 15（十三）、估价报告有效期 16（十四）、估价对象变现能力分析 16（十五）、说明及风险提示 16五、附件 18致委托方函徐州市泉山区人民法院：我公司于2012年6月11日接受贵方委托，对徐州市湖北路北侧金府家园1-5-1101室房地产进行评估，估价目的是为贵院审理案件提供此房地产司法鉴定价值参考意见，评估工作至2012年6月29日结束。根据委托方提供的司法鉴定委托书及其他相关资料，估价对象为徐州市湖北路北侧金府家园1-5-1101室房地产，本次评估房屋建筑面积为131.92平方米，根据中华人民共和国城市房

3、地产管理法等相关法律、法规，按照房地产估价规范的要求，遵循公认估价原则，我公司评估人员依据贵院提供的相关资料，结合估价人员现场勘察及调查，经过综合分析及认真测算，最终确定估价对象在估价时点2012年6月11日满足各项假设限制条件下的价值为人民币138.52万元，大写人民币为壹佰叁拾捌万伍仟贰佰元整。徐州华兴房地产估价咨询有限公司 法定代表人： 赵恒志 二一二年六月二十九日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本评估报告中的估价对象

4、没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。五、我们已对本评估报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对评估报告提供了重要专业帮助。七、本次估价结果是根据委托方提供的有关资料进行的，委托方应对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。八、本估价报告结果仅作为为委托方审理案件提供此房地产司法鉴定价值参考的委托目的，不得用作其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。九

5、、由于委托方仅提供了徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表（登记号为2007006004259），本次估价测算过程中所采用的房屋建筑面积是根据徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表（登记号为2007006004259）中相关记载为准，上述建筑面积不作为办理任何产权手续的依据，如上述建筑面积与实际情况不一致，本次估价结果应作相应调整。十、贵方在使用本报告时，务请注意本评估报告中的估价的假设和限制条件，并且，报告的全文作为一个不可分割的整体，仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。十一、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。中国注册房地产估价师： 估价的假设和限制

6、条件 一、 本次估价的假设前提1、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让；2、交易双方是自愿地进行交易，不考虑特殊买家的额外出价；3、交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；4、交易双方掌握必要的房地产市场信息，在比较充裕的时间内进行交易；5、交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；6、本次估价以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提；7、估价人员在2012年6月22日对估价对象进行现场勘察，估价时点是2012年6月11日，两日期估价对象状况一致。二、未经调查确认或无法调查的资料1、本次评估估价人员未对建筑结构质量进行调查，仅限

7、于其外观和使用状况的查看，本次评估假设无建筑结构质量缺陷或安全隐患等方面的问题。2、委托方提供的徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表（登记号为2007006004259）。三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响1、本次评估是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考意见，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变动、遇到自然力和其他不可抗力、及其它对房地产市场产生重大变化等因素对估价对象价值的影响；也没有考虑估价对象本身发生重大变化，如产权人急于出售、快速变现、债务纠纷、房屋质量缺陷等因素对估价对象价值的影响。提请报告使用者注意：当上述因素发生变化，估价结果一般亦会发生变化。2、本次评估未

8、考虑未来处置风险。提请报告使用者注意：由于本次评估目的司法鉴定价值参考意见，估价对象处置要履行法律程序，处置估价对象价值在本次评估价值基础上降低的可能性大。3、由于委托方仅提供了徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表（登记号为2007006004259），本次估价测算过程中所采用的房屋建筑面积是根据徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表（登记号为2007006004259）中相关记载为准，上述建筑面积不作为办理任何产权手续的依据，如上述建筑面积与实际情况不一致，本次估价结果应作相应调整。四、本估价报告使用的限制条件1、本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变

9、估价目的，则使用本报告无效。2、本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。3、本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。4、本报告的使用权归委托人所有，本公司对估价报告有最终解释权。5、本报告必须印章齐全方为有效，非经我公司书面同意并重新用印，本报告复印件无效。估价结果报告一、委托估价方名称：徐州市泉山区人民法院地址：徐州市三环南路与泉新路交叉口向东50米联系人：黄学军联系电话、受托估价方 单

10、位名称：徐州华兴房地产估价咨询有限公司 注册地址:徐州市解放北路2号汇源置地广场1#-1-622法定代表人：赵恒志注册资本：100万元人民币企业类型：有限责任公司房地产资格证书编号:徐州PG00064资格等级：贰 级联系电话：0516-8370883889094356三、估价对象概况1、地理位置及交通估价对象位于风景秀丽的云龙湖风景区北岸，湖北路与二环西路交叉口向西100米，交通便利。住宅总面积约3万平方米，总户数186户，绿化率32.6%，总建筑密度13.3%，最高为21层，最低17层。成熟社区：银行，邮局，医院，酒店，健身，娱乐，学校，附近有601、607、34、38、57等多条公交线路通

11、过。2、估价对象概况及权属状况估价对象概况：估价对象为徐州市湖北路北侧金府家园1-5-1101室房地产，估价对象所在建筑为钢筋混凝土结构楼房，估价对象位于第十一层，两部电梯，一梯二户，进户门为防盗门，塑钢窗，室内毛墙毛地，防水涂料外墙面。有水、电等附属设施。权属状况：根据委托方提供的徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表（登记号为2007006004259）中相关记载，房屋他项权利人为交通银行股份有限公司徐州分公司，房屋所有权人为郝允海，房屋坐落为湖北路北侧金府家园1-5-1101室，权利种类：抵押，权利价值为330000元，权利范围：幢号为1，房号为5-1101，建筑面积为131.92平方米，设

12、定日期为2007年5月10日，约定期限为120月。 四、估价目的为委托方审理案件提供此房地产司法鉴定价值参考意见。五、估价时点 二一二年六月十一日六、价值定义估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值。公开市场是指市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性；在此市场上最可能形成的价值即为公开市场价值。七、估价原则房地产司法鉴定价值评估应遵守独立原则、客观原则、公正原则、合法原则、谨慎原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。1. 独立原则，要求房地产估价时不应受外

13、界不合理因素的干扰和影响。2. 客观原则，要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响。3. 公正原则，要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方。4. 合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。5. 谨慎原则，在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。6.最高最佳使用原则，房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。7.替代原则

14、，要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。8.估价时点原则，估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。八、评估所依据的法律、法规和政策1、法律、法规和政策文件1.1、中华人民共和国物权法（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日施行）；1.2、司法鉴定程序通则（司法部令第107号，2007

15、年10月1日施行）；1.3、江苏省物价局关于印发江苏省涉案财产价格鉴定操作规程（试行）的通知（苏价证2007336号，2007年11月1日起施行）1.4、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正）；1.5、中华人民共和国土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号公布）；1.6、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，2007年10月2

16、8日中华人民共和国令第74号公布）；1.7、中华人民共和国契税暂行条例（1997年7月7日国务院令第224号，1997年10月1日施行）；1.8、江苏省人民政府、江苏省建设厅及相关部门颁布的其它有关规定、实施办法、通知等文件；1.9、徐州市人民政府、徐州市房管局及相关部门颁布的其它有关规定、实施办法、通知等文件。2、技术规程由原建设部会同有关部门共同制订的房地产估价规范，经有关部门会审，批准为推荐性国家标准，编号为GB/T50291-1999，自1999年6月1日起施行。3、其他3.1、司法鉴定委托书（2012）泉司委字诉前第229号；3.2、徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表（登记号为200

17、7006004259）；3.3、估价人员实地勘察、调查所获取的资料；3.4、估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料；3.5、估价人员实地拍摄的有关估价对象的照片。九、估价方法1、估价方法的选择估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看及同类房地产市场调查后，根据估价对象的特点及实际情况，按照房地产估价规范（GB/T50291-1999，建设部发建标199948号）的要求，通过对估价对象的特点和实际状况的分析，并对类似地区的房地产市场进行了调查，由于估价对象附近近期交易案例较多，能收集到较为完整的可比实例资料，本次评估测算选用市场比较法作为本次评估的基本方法。主要从以下几个方面

18、考虑：一是估价对象位于住宅用房集聚区，出售案例较多，故宜采用市场比较法进行测算；二是采用成本法进行评估测算，不能完全准确的反映估价对象房地产市场价值，故本次评估不采用成本法；三是虽然该地区存在商品房出租案例，但市场租金较低，不能完全准确的反映估价对象房地产市场价值，故本次评估不采用收益法；三是由于基准地价系数修正法适用于宗地评估，故不宜采用基准地价系数修正法；2、估价技术路线市场比较法，是指将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象楼价=比较案例房地产楼价××

19、5;×十、估价结果评估人员根据评估目的，遵循公平、公正、公开的评估原则，按照评估工作程序，运用科学合理的评估方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和估价对象状况的基础上，结合评估人员的经验和影响房地产价值因素的分析，经过测算，最终确定估价对象在估价时点2012年6月11日满足各项假设限制条件下的价值为人民币138.52万元，大写人民币为壹佰叁拾捌万伍仟贰佰元整。十一、估价人员中国注册房地产估价师 马奎利 注册号：3220030105中国注册房地产估价师 姜高雷 注册号：3220090114十二、估价作业日期2012年6月11日至2012年6月29日十三、估价报告有效期根据徐州市房地产

20、市场行情综合分析，本估价报告的有效期为壹年，随着时间的推移、市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指在短期内对估价对象进行处置，在没有过多损失的条件下，将估价对象转换为现金的可能性。估价对象法定用途为住宅，目前作为住宅用房使用；根据估价对象实际情况，目前最有利的是作为住宅用房使用。假设估价对象在没有设定其他他项权利的情况下，短期内按本次评估的市场价值变现的可能性较大。目前变现的可能性是拍卖或者变卖，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥、同时估价对象房屋租赁价格低于市场租金及租赁合同继续有效等因素影响，其可能实现的价格一般比公开市场价格要低。拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的