公摊系数、公摊率、公摊面积的概念

1、公摊系数、公摊率、公摊面积的概念本文档由房地产英才网支持百度文库友情提供 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积： 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平 面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，那么是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、 墙体柱体占地面积、 楼梯走道 面积、其他公摊面积等。 房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通 常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个 实用面积： 它是“建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积： 俗称“地砖面积或套内建筑面积。它是在实用面积的 根底上扣除了柱体、 墙体等

2、占用空间的建筑物后的一个内容空间的概 念。对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊 率。公摊系数=公用建筑面积即分摊面积/套内建筑面积 公摊率=公用建筑面积即分摊面积/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一 主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。 留神售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念， 这样一来可以使 人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验， 普通多层住宅楼， 在没有地下设备 用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10 15 之间；带电梯的小高

3、层住宅，公摊系数在 17 20之间；高层住宅相对更高一些。关于房屋面积和公摊系数 公摊面积 =建筑面积 - 实用面积 公摊系数，也就是房屋的得房率。得房率标准如下：高层塔楼住宅 75% 78%，公摊系数为 22% 25% 高层板楼住宅 78% 85%，公摊系数为 15% 22% 小高层板楼住宅 85% 88%，公摊系数为 12% 15% 多层住宅 88% 95%， 公摊系数为 5% 12% 得房率=套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 建筑面积你用 100%减去得房率就是公摊系数 商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。它是由三局部组成 的。一是商品房的使用面积， 二是商品房的墙

4、体面积， 三是阳台面积。 商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储 藏室、壁柜等各室内面积的总和。内墙面的抹灰厚度，计入使用面积 内，跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。商品房的墙体面积在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。 公用墙是指相邻户之 间的分隔墙及户与楼梯走道之间的分隔墙 包括山墙 ；非公用墙是指 一套商品房内各室之间的分隔墙。 公用墙的墙体水平面积： 对于户与 户之间的公用墙面积是一家一半， 对于其他公用墙面积要划分为套内 局部和公用局部。 套内局部是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。 例 如户与户之间的分隔墙是 24厘米俗称 24 墙 ，各户占 12 厘米

5、。那 么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙 包括山墙的分划是 12 厘 米计入套内面积， 其余计入公用面积。 在实际计算时套内面积和套内 墙体面积是合并计算的。阳台面积阳台面积一般按突出墙面的阳台外围尺寸计算面积。 阳台有封闭式和 不封闭式，封闭式阳台计全面积，不封闭式阳台计半面积。阳台是否 封闭以规划批准的建筑设计为准。公摊面积， 是分摊的公用建筑面积的简称， 它与套内建筑面积之和构 成了一套商品房的建筑面积。 对于公摊面积的处理， 目前我国尚无明 确法律法规出台， 因公摊面积的不明确， 使其成为房地产交易过程中 争论的焦点。公摊面积如何区分？目前我国尚无法律对公摊面积加以约束， 只有建设部

6、的行政规 章和地方政府的部门文件做出的原那么性规定。现在政策主要是根据 2000 年 8 月 1 日开始实施的中华人民共和国国家标准?房产测量标 准?执行。依据?房产测量标准?可分摊的公用建筑面积即公摊面积 为:1 大堂、公共门厅、走廊、过道、电 楼梯前厅、楼梯间、 电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交 配 电室、值班警卫室等， 以及为整幢效劳的公共用房和物业管理用房以 及其他功能上为该建筑效劳的专用设备用房 ;2 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 包括山墙 ，为 墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为 :1 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程

7、的 地下室、单独具备使用功能的独立使用空间 ;2 售房单位自营、自用的房屋 ;3 为多幢房屋效劳的警卫室、 管理 其中包括物业管理 用房。 需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢 建筑物各套套内建筑面积之和， 并扣除作为独立使用的地下室、 车棚、 车库，为多幢效劳的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑 面积。公摊面积怎么摊？公摊面积过大，势必降低房屋的性价比 ; 过小，那么影响居住的 舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？目前有一个可以用来考量的概念， 即住宅楼公摊系数。 住宅楼 公摊系数计算方法为 : 需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的 各单元的建筑面积总和， 然后用

8、各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊 系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由 产权部门测绘队实地测量。一般来说， 高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。 高层 公摊系数一般在0. 180. 26之间，而多层的公摊系数那么在0. 11 016之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一 样，因此房屋的公摊面积要实地测量， 要根据房屋的使用功能和相关 配套情况来定，没有限定的范围。房屋的公摊面积就是最不透明的一项， 很多购房者根本搞不清什么是 公摊面积？哪些面积要公摊？为什么要有公摊面积？按照许多人的 看法是，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且常年累 月地

9、多交管理费， 更令购房者觉得 "冤" 的是交了钱也弄不清楚哪些公 共设施是业主的， 哪些公建是开发商的？这些问题无法清楚界定， 纠 纷也因此产生。 对于投资的人来说，更重要的是，公摊太大，很难 再买出去！公摊面积多大为宜？ 相信所有购房者都明白，公用建筑面积是不可缺少的，其中花园、走 道、大堂等是最常见的公用面积。 公摊面积是分摊公用建筑面积的简 称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积， 所以公摊 面积是不可少的。在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋的性 价比；过小，那么影响居住的舒适度。那么，公摊面积应该占多大比例 呢？高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面

10、积。 一般来说， 高层的分摊 系数在 0.180.26 之间， 多层的分摊系数在 0.11 0.16 之间。这位 专业人士也强调， 每个楼盘， 要根据房屋的使用功能和相关配套情况 来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。公摊面积怎么摊？ 上文提到的 "分摊系数 "是决定分摊面积大小的一个标准， 那么什么是"分摊系数 " ？它和公摊面积有什么关系？ 先来看看公共建筑面积分摊系数是怎么算出来的： 整栋建筑物的公用 建筑面积宁整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。什么是整栋建筑物的公用建筑面积 "？在一个小区里，哪些属于公共建筑面积，这

11、些 面积哪些可以用于公摊，哪些不用摊？ 根据 2000年 8月 1 日开始实施的中华人民共和国国家标准?房产测 量标准?规定，可分摊的公用建筑面积为： 1、大堂、公共门厅、走 廊、过道、电 楼 梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管 道井、水泵房、消防通道、交 配 电室、值班警卫室等，以及为整幢 效劳的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑效劳的专 用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 包括山墙 ， 为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有： 1、仓库、机动车 库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功 能的独立使用

12、空间； 2、售房单位自营、自用的房屋； 3、为多幢房屋 效劳的警卫室、管理 包括物业管理 用房。那么，每户要怎么分摊公用建筑面积呢？每户分摊的公用面积=公用 建筑面积分摊系数X每户套内建筑面积。公摊面积，购房者心中永远的痛 摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购置的过程中， 对于计算公摊面积所涉及的数据： 如整栋建筑物的公用建筑面积、 整 栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的， 因而公共建筑面积 分摊系数也没方法算出。 对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能 做答，就算得知也检验不了它的真实性。 所以自己购置的单位到底要 公摊多少都是以开展商说了算。 在这样一种购房者和开展商信

13、息获得 不对等的情况下， 购房者的知情权根本得不到表达， 因此关于公摊面 积的纠纷不断。 还有一个问题是，公摊面积的所有权和使用权到底属于谁？应该说， 公摊面积既然公摊到每个业主身上了， 所有权当然属于所有业主。 然 而，问题远没有那么简单。 由于开展商总不愿明明白白地公示哪些公 有面积已经用于公摊， 购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所 有，哪些是开展商的， 就更无从讲到所有权和使用权了。 正因为这样， 开展商钻空子的时机也多了。 前段时间， 成都的某开展商就因为把已 经公摊给业主的车库面积，又拿去销售，而被业主告上了法庭，由于 开展商拿不出证明车库的建设本钱未纳入商品房的本钱的证据，

14、结果 当然是业主获胜。 在广州某些小区， 盈利性质的广告牌赫然竖立在小 区花园中从这些事多少可以看出， 在开展商眼里，购房者的权益 到底有多大分量？ 惜的是，在现行的法律法规中，涉及公摊面积的少之又少。在这种情 况下，购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢？ 教你几招防止风险 新启用的?商品房买卖合同?中有附件标明了 "公共部位与公用房屋 分摊建筑面积构成说明 " ，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体 数据仍不确定， 所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。 这里我 们总结了几招，提供给购房者参考。第一招：索取公摊数据；在签订购房合同时， 让开展商出示有关计算公摊面积的数据， 包括整 幢建筑的建筑面积、 套内建筑面积之和、 不应分摊的建筑面积等根本 数据，也可以要求开展商列明公摊公用建筑面积的具体工程以及各项 目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积， 以明确自身的权益。 第二招：查阅有关资料； 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、 规划单位、 测绘部门等机 构查阅所购房产的相关文件，比方最终设计图纸或者最终设计方案、 最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招：在购房合同中约定公摊面积。?商品房买卖合同? 第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊 建筑面积的条款， 购房人应当在合同中约定公摊面积的