银行分行个人商用房按揭贷款情况介绍

1、甄选项目个性服务创造效益健康发展银行分行个人商用房按揭贷款情况介绍截至XX年7月末，XX分行各项个人贷款余额133410万元，其中个人商业用房按揭贷款余额22272 万元，占比16% ；商业用房按揭贷款不良率为0.06%。XX分行自2003年年初开始积极推进个人商用房按揭贷款业务，两年多来，累计发放个人商业用房按揭贷款28132 万元，总计441 笔，笔均余额64 万元。经粗略汇总估算，通过积极、 稳健地发展个人商业用房按揭贷款业务，累计吸纳优质个人客户 300 余户， 新增对公存款约8000 万元， 储蓄存款约5000 万元，新增代发帐户1200 余户。在有效控制贷款风险的前提下，提高了对分

2、行的综合贡献度。以下是 XX 分行拓展个人商用房按揭业务的几点体会：一、做好前期市场调研，认清市场大环境，根据XX 地区房地产市场发展状况，明确分行商用房按揭贷款发展思路。当前， XX 的房地产市场仍处于较健康、平稳的发展态势。进入XX年，XX房地产市场在国家宏观调控政策的作用下，表现相对平稳。今年1 月到 6 月， XX 市共完成房地产开发投资76.3 亿元，销售额超过51 亿元， 同比增长了12.9；市内四区累计完成商品房竣工面积 49 万平方米，同比下降了45； 而销售面积依然与去年同期基本持平，达126.5万平方米。投资和销售额比例接近、销售面积大 于竣工面积一倍以上，说明房地产市场供

3、求基本平衡，销售稳中有升。在商用房市场上，今年推出的新盘不是很多，价格涨幅不大。XX 分行根据当前房地产市场发展环境， 着重选择那些开发商实力强、地 理位置佳、价格定位优、市场环境好的项目进行合作，并根据项目具 体情况，制定相应的商用房按揭政策。在好的项目中，选择好的客户。近几年，XX的房地产市场发展较平稳，见下表：附：2000-XX年XX市商品住宅、商品非住宅交易、价格情况年 份用途件数面积（力平）成交额 （亿元）元每平米元每件平米每件2000非住宅86720.7511.7456571353572239 ,2001非住宅180734.2218.37536610164641892002非住宅1

4、50534.8316.86484111205222312003非住宅223840.0827.8169371242501179X X:非住宅474341.342.241022689059487年 份用途件数面积（力平）成交额 （亿元）元每平米元每件平米每件2000:住宅30738352.81114.0132313709051142001住宅30002340.83109.0331993634181132002住宅30774324.01103.26318633552810520031 主宅36437363.7122.05335533495199X X住宅40218385.82148.19384136

5、849095说明：数据来源 XX房地产交易市场；XX年非住宅价格拉升主要是批量分隔式商铺上市，而XX分行目前已不办理此类项目的按揭 。二、选择优质项目合作。公私联动，积极营销此类项目的开发 商。根据总行相关政策和授信指引要求，结合XX商用房市场发展现 状，XX分行目前主要办理住宅按揭项目的配套公建、 临街独立商铺、 商住两用公寓及写字间项目的按揭贷款业务，主要选择那些地理位置较优越、市场氛围较浓厚、价格定位较合理、开发商具有较强实力的项目进行合作。例如 XX 分行站前支行的纯按揭合作项目 XX 顺迈房地产开发有限公司开发的 “星海新天地”项目， 就是综合优势较为明显的项目。“星海新天地”项目位

6、于 XX 星海广场，地理位置优越。XX 星海广场经过几年的建设，现已成为XX 的期货交易中心、会议展览中心、商务办公中心和文化旅游中心。而且随着星海国宝一期的投入使用，顺迈集团将在哈尔滨经营的十分成功的几家餐饮名店引入到XX 的星海湾畔， 使星海广场高档餐饮区初具规模。随着星海广场得天独厚的餐饮气候逐渐被XX 人所接受，XX 市著名餐饮店的加盟，使得星海广场的餐饮娱乐业更为火爆，各种风格的饭店酒楼已形成了一条美食大道。星海广场地区的餐饮业在XX 的餐饮业中占有很高的地位，已成为 XX 高档餐饮的代表。星海国宝二期即 “星海新天地”项目的目标客户就是以餐饮娱乐、酒吧、咖啡店、主题餐厅、品牌专营店

7、、美容美体店、健身机构的经营者和房地产投资者为主，所以市场氛围较浓厚。另外，在星海广场寸土寸金的区域，开发商将单价定于15000-20000 元每平米的价格也较为合理，因此销售前景看好。在确定拓展“星海新天地”项目之后， XX 分行公金客户经理、个人理财经理联合对项目的开发商XX 顺迈房地产有限公司展开了全方位的营销。经过调查发现，顺迈公司是一个实力雄厚的房地产开发企业， “星海新天地”项目接近 7 亿的投资款全部由开发商自筹，整体项目已不需要银行的开发贷款，这更坚定了 XX分行与之合作的 信心。之后，我们从公司的财务部门入手，利用 XX分行的公司客户 经理与其财务部门负责人已经建立的良好关系

8、，积极宣传XX分行商用房按揭贷款效率高、服务优、费用低等特点，经过反复多次上门营 销，最终达成了按揭协议。星海国宝一期经营火爆的公建星海新天地三、切实落实风险防范措施个人商用房按揭贷款一般额度较大， 抵押物处置风险较大，而且 借款人履约能力与其经营项目、市场环境密切相关， XX分行采取了 相应的风险防范措施。（一）加强贷款调查、审查力度。个人商用房按揭贷款，特别是大额贷款借款人一般均为私营业主 或公司法人、股东，除了考查抵押物等风险外，在贷前调查过程中， XX分行经办个人理财经理重点调查和把握客户履历、信用状况，特 别是核实其真实、全面的收入来源，选择优质客户；同时在与其交谈 和接触的过程中，

9、针对每个客户进行一对一的跟踪服务， 挖掘客户的 合作潜力，力争将每个客户做成XX分行的贵宾客户。此外，XX分行规定目前所有商用房按揭贷款业务的审批权均在分行，各经办支行必须将业务报分行审批。（二）要求办理强制性公证手续针对单笔按揭额度较大的项目，比如“星海新天地”项目，除律师见证手续外，要求必须办理强制性公证手续；并根据具体情况由开发商提供资金为客户申请的按揭贷款作质押担保。“星海新天地”项目单笔按揭贷款额度都较高，平均贷款额在500万元左右。考虑贷款额度较大，为减少风险，XX分行采取五成按揭或六成按揭、开发商提供按揭贷款额10% 的保证金作为质押担保的风险防范措施。例如 XX 分行经办的额度

10、最大一笔商业用房按揭贷款，贷款发放额为 5400 万元，借款成数五成、期限10 年，借款人用于经营XX市规模较大、档次较高的万宝海鲜舫酒店（二部）。借款人经营万宝海鲜舫酒店（一部） 数年， 效益良好。XX 分行要求由开发商提供2000万元企业定期存单作为质押，质押期限10 年，每年释放200 万元。实际按揭额度相当于三成，这样有效规避了XX 分行的风险。目前此笔贷款已按月归还16 期，每月归还贷款本息72 万元左右，还款记录良好，现贷款余额4680 万元。四、积极进行贷后营销，提高综合回报率。XX 分行公金客户经理和个人理财经理积极配合，以按揭贷款为契机， 积极挖掘客户资源，积累 VIP 客户

11、群体，带动公私存款、代发、pos 商户等负债、中间业务的开展，提高综合效益。正在合作的“星海新天地项目”，目前已在XX 分行申请按揭贷款 8 笔，贷款总额6473 万元，已获审批5 笔。这些贷款客户都具有相当的资金实力，都是个人拥有实业公司一家以上、个人资产超过三千万甚至亿元以上的客户。通过按揭贷款业务可以推动个人业务的发展，把客户的储蓄存款和其他业务转到XX 分行，使之成为XX 分行的 VIP 客户。 本地的贷款客户还可以发展其公司业务，把公司结算和代发业务拿到XX 分行来做，为XX 分行带来一定的综合收益。在实际操作中，通过努力，已经取得了较好的综合回报。比如 “星海新天地”的一个按揭客户，在 XX 分行申请按揭贷款947 万元， 六成按揭，开发商提供存单质押94.7 万元。在放款后通过经办营销人员的积极跟进服务，客户已将其储蓄存款转入XX 分行，现在已达到800 多万元，其经营公司也在XX 分行开立了帐户。再如前面提到的万宝海鲜舫酒店（二部