物业管理物业服务招标投标

1、第二节第二节 物业服务招标投标物业服务招标投标.一、物业服务招投标概述一、物业服务招投标概述物物业服务招业服务招标：标： 指开发商、业主（委托业主大会）或指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等物业服务市场主体，通过其他产权人等物业服务市场主体，通过编制和公开符合其服务要求和标准的招编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。同或物业服务合同的过程。.物业物业服服务投标：务投

2、标： 指物业服务企业为了开拓业务，指物业服务企业为了开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的根据物业服务招标文件中确定的服务要求和标准，组织编制投标服务要求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。获得物业管理权的过程。.（一）物业服务招投标原则（一）物业服务招投标原则公开原则公开原则合理原则合理原则公正原则公正原则公平原则公平原则招投标过程中各招投标过程中各项程序都要公开项程序都要公开发布发布物业服务企物业服务企业应在相同业应在

3、相同条件下参与条件下参与投标投标用同样的准用同样的准则来衡量所则来衡量所有投标书有投标书合理确定物业合理确定物业服务的项目、服务的项目、内容、档次和内容、档次和收费标准收费标准.（二）（二）物业服务招投标适用的物业服务招投标适用的法律法规法律法规1 1、全国人大常委会、全国人大常委会19991999年颁布年颁布中华人中华人民共和国招标投标法民共和国招标投标法2 2、国务院、国务院20072007年修订的年修订的物业管理条例物业管理条例3 3、原建设部、原建设部20032003年年6 6月颁布月颁布前期物业前期物业管理招标投标管理暂行办法管理招标投标管理暂行办法 此外，各省市颁布的相应法规。此外

4、，各省市颁布的相应法规。.（三）物业服务招投标的特点（三）物业服务招投标的特点 1 1、早期介入的特点、早期介入的特点 2 2、阶段性的特点、阶段性的特点 （1 1）招标文件中各服务要求和服务价格制定具有阶段性。）招标文件中各服务要求和服务价格制定具有阶段性。 （2 2）物业服务企业变更导致的阶段性。）物业服务企业变更导致的阶段性。 3 3、不确定性的特点、不确定性的特点 （1 1）最适合的物业管理方案不易确定。）最适合的物业管理方案不易确定。 （2 2）物业本身具有某种程度的不确定性。）物业本身具有某种程度的不确定性。.二、物业服务招标二、物业服务招标物业服务招标：物业服务招标： 开发商或业

5、主利用市场竞争机开发商或业主利用市场竞争机制和价值规律来选择物业服务者制和价值规律来选择物业服务者的行为。的行为。 所以，物业服务招标具有特定所以，物业服务招标具有特定的主体和方式的主体和方式.（一）招标主体（一）招标主体1 1、开发建设单位（开发商）、开发建设单位（开发商） 前期物业服务招投标，物业的产权未进行转移或未前期物业服务招投标，物业的产权未进行转移或未完全转移，开发商就是产权人。完全转移，开发商就是产权人。2 2、全体业主或业主大会、全体业主或业主大会 未设立业主大会时，招投标主体为全体业主，而在未设立业主大会时，招投标主体为全体业主，而在成立业主大会并选举业主委员会后，物业服务招

6、投标的成立业主大会并选举业主委员会后，物业服务招投标的主体就为业主大会。主体就为业主大会。3 3、其他物权所有人、其他物权所有人 通常是物业只有一个或少数几个产权人的情况，这通常是物业只有一个或少数几个产权人的情况，这种情况以企业办公楼最为常见，选聘物业服务企业的方种情况以企业办公楼最为常见，选聘物业服务企业的方式较为灵活。式较为灵活。.（二）招标方式（二）招标方式1 1、公开招标公开招标（无限竞争性（无限竞争性公开招标公开招标）：招标）：招标人通过报刊、电视和网络等各种媒体向社人通过报刊、电视和网络等各种媒体向社会公开发布招标公告，邀请所有符合投标会公开发布招标公告，邀请所有符合投标基本条件

7、且愿意参加投标的物业服务企业基本条件且愿意参加投标的物业服务企业参加投标的招标方式。参加投标的招标方式。优点优点：选择范围大，较利于避免各种关系影响。：选择范围大，较利于避免各种关系影响。缺点缺点：招标时间长、资金成本高：招标时间长、资金成本高 适用于较大规模的物业，尤其是收益性物业。适用于较大规模的物业，尤其是收益性物业。.2 2、邀请招标邀请招标（有限竞争性招标）：（有限竞争性招标）： 由招标人以招标邀请书的方式向预先选由招标人以招标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。招标邀请，参与竞标。 优点优点：成本比较低，可

8、保证投标企业具有相：成本比较低，可保证投标企业具有相关的资质条件和经验。关的资质条件和经验。 缺点缺点：可能会漏掉一些有较强竞争力的物业：可能会漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业，暗箱操作的可能性较大。服务企业，暗箱操作的可能性较大。.3 3、协议招标协议招标（议标）：招标人不公开发布招（议标）：招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。最终达成协议。 适用于有一定业务联系和较熟悉物业服适用于有一定业务联系和较熟悉物业服务企业或有特殊管理要求的中小规模物业务企业

9、或有特殊管理要求的中小规模物业服务招标项目。服务招标项目。注意：注意：除特殊情况外，物业管理不适用协议除特殊情况外，物业管理不适用协议招标。招标。.准准备备阶阶段段成成立立招招标标机机构构编编制制招招标标文文件件确确定定标标底底开标、开标、评标评标与定与定标标召开召开标签标签会议会议组织组织资格资格预审预审发布发布招标招标公告公告资料资料整理整理与归与归档档合同合同签订签订与履与履行行结结束束阶阶段段实实施施阶阶段段 （三）招（三）招 标标 程程 序序.三、物业服务投标三、物业服务投标（一）投标原则投标原则真真实实性性原原则则 投标书内容真实，不能投标书内容真实，不能 弄虚作假。弄虚作假。正当

10、竞争原则正当竞争原则 1 1、反对其他参与企业的不正当竞争，遵守商业道德。、反对其他参与企业的不正当竞争，遵守商业道德。 2 2、参加竞标企业要约束自己不作不正当竞争。、参加竞标企业要约束自己不作不正当竞争。.（二）投标程序（二）投标程序准备阶段准备阶段进行投标可行性进行投标可行性分析分析收集招标物业收集招标物业相关资料相关资料筹措资金筹措资金取取得得从业资格从业资格实施阶段实施阶段购买购买并阅并阅读招读招标文标文件件标前标前调查调查与现与现场考场考察察制定制定管理管理服务服务方法方法及工及工作量作量制制定定资资金金计计划划标标价价试试算算标标价价评评估估与与调调整整办办理理投投标标保保函函封封送送标标书书与与保保函函参参加加开开标标及及答答辩辩会会结束阶段结束阶段.（三）物业服务投标书的编制1 1、物业服务投标书的主要内容、物业服务投标书的主要内容 （1 1）投标函投标函 （2 2）投标报价投标报价 （3 3）物业管理方案（核心）物业管理方案（核心） （4 4）要求提供的其他材料要求提供的其他材料2 2、编制投标文件应注意的事项、编制投标文件应注意的事项（1 1）确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺 （2 2）不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容（3 3）填写方式规范填写方式规范 （4 4）不得改变标书格式不得改变标书格式（5 5）计算数字必须准确无误计算数字