物业管理第十章

1、.物业管理物业管理授课人：周晓熙E-MAIL:.第十章第十章 物业管理经费与财务管理物业管理经费与财务管理l1.1.物业管理经费的来源物业管理经费的来源 l2.2.物业服务费的构成与测算物业服务费的构成与测算 l3.3.维修基金的筹集、使用与管理维修基金的筹集、使用与管理 l4.4.收益性物业的物业服务费构成与测算收益性物业的物业服务费构成与测算 l5.5.物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理 .第一节第一节 物业管理经费的来源物业管理经费的来源学习指导学习指导1.1.定期收取物业服务费定期收取物业服务费2.2.熟悉物业共用部位、共用设施设备维修基金熟悉物业共用部位、共用设施设备维修基

2、金3.3.熟悉物业管理企业开展多种经营的收入和利润熟悉物业管理企业开展多种经营的收入和利润4.4.政府多方面的扶持政府多方面的扶持.物业管理经费的来源物业管理经费的来源1.1.定期收取物业服务费定期收取物业服务费2.2.物业共用部位、共用设施设备维修基金物业共用部位、共用设施设备维修基金3.3.物业管理企业多种经营的收入和利润物业管理企业多种经营的收入和利润(1)(1)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动(2)(2)利用自身条件，开展经营活动利用自身条件，开展经营活动4.4.政府多方面扶持政府多方面扶持5.开发建设单位给予一定的支持开发建设单位给

3、予一定的支持6.业主的赞助业主的赞助.第二节第二节 物业服务费的构成与测算物业服务费的构成与测算l学习指导学习指导1.1.了解物业服务费的收费原则了解物业服务费的收费原则2.2.熟悉物业服务费的定价形式和计费方式熟悉物业服务费的定价形式和计费方式3.3.熟悉物业服务费的构成熟悉物业服务费的构成4.4.熟悉物业服务费的测算熟悉物业服务费的测算.物业服务费用的构成与测算物业服务费用的构成与测算1.1.物业服务费的收费原则物业服务费的收费原则 合理、公开、费用与服务水平相适应、竞争、双方协商、合理、公开、费用与服务水平相适应、竞争、双方协商、政府监督政府监督2.2.物业服务费的定价形式和计费方式物业

4、服务费的定价形式和计费方式 定价形式：政府指导价、市场调节价定价形式：政府指导价、市场调节价 计费方式：包干制、酬金制计费方式：包干制、酬金制.3.3.物业服务费的构成物业服务费的构成 包干制：物业服务成本、法定税费、物业管理企业利润包干制：物业服务成本、法定税费、物业管理企业利润 酬金制酬金制: :物业服务支出、物业管理企业的酬金物业服务支出、物业管理企业的酬金4.4.物业服务费的测算物业服务费的测算(1)(1)住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则(2)(2)物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法(3)(3)法

5、定的税费法定的税费(4)(4)物业管理企业的利润物业管理企业的利润(5)(5)物业管理企业的酬金物业管理企业的酬金(6)(6)物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题.案例分析案例分析l方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理, ,做到了环境清洁卫生做到了环境清洁卫生, ,公共场地每天清扫公共场地每天清扫, ,无乱堆乱放无乱堆乱放, ,下水道通畅下水道通畅, ,公共用水池定期清洗公共用水池定期清洗; ;保安人员保安人员2424小时值班小时值班, ,巡逻巡逻; ;公共配套设施维护良好公共配套设施维

6、护良好, ,水水, ,电电, ,消防设施保障有效消防设施保障有效. .经过方圆物业管理公司一年的努力经过方圆物业管理公司一年的努力, ,小区内绿地覆盖由小区内绿地覆盖由原来的原来的20%20%提高到提高到26%,26%,园林绿化维护良好园林绿化维护良好, ,增加了社区活增加了社区活动场所动场所, ,开展了正常的社区文体活动开展了正常的社区文体活动, ,因此因此, ,方圆物业管方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出理公司向流连花园业主委员会提出: :物业管理费由原来物业管理费由原来的每平方米的每平方米0.40.4元提高到每平方米元提高到每平方米0.60.6元元, ,但遭到业主委但遭到业主委员会

7、的拒绝员会的拒绝. .请问请问: :方圆物业管理公司的要求是否合理方圆物业管理公司的要求是否合理 你有什么建议你有什么建议 .第三节第三节 维修基金的筹集、使用与管理维修基金的筹集、使用与管理l学习指导学习指导1.1.熟悉维修基金的筹集方式熟悉维修基金的筹集方式2.2.熟悉维修基金的使用与管理熟悉维修基金的使用与管理.维修基金的筹集维修基金的筹集1.1.商品房销售商品房销售( (购房人按房款购房人按房款23%23%) )2.2.公有住房出售公有住房出售( (双向筹集双向筹集 购房人和公有住房单位购房人和公有住房单位) )3.3.续筹续筹.维修基金的使用与管理维修基金的使用与管理1.1.维修基金

8、的使用维修基金的使用 专款专用，业主委员会前后管理情况专款专用，业主委员会前后管理情况2.2.维修基金的管理维修基金的管理 利息的管理，房产转让的管理等利息的管理，房产转让的管理等.案例分析案例分析l如何管理和使用维修基金如何管理和使用维修基金 小李在买房的时候，开发商让他按购房款总价的小李在买房的时候，开发商让他按购房款总价的2%2%交房交房屋共用部位、共用设施设备维修基金屋共用部位、共用设施设备维修基金. .小李算了一下，小李算了一下，整个小区房屋的建筑面积约整个小区房屋的建筑面积约3030万平方米，按均价每平方万平方米，按均价每平方米米30003000元计算，一共要缴纳元计算，一共要缴纳

9、18001800万元的维修基金，这么万元的维修基金，这么一大笔巨额款项，物业管理企业如何管理和使用好呢？一大笔巨额款项，物业管理企业如何管理和使用好呢？. 第四节第四节 收益性物业的物业服务费收益性物业的物业服务费 构成与测算构成与测算l学习指导学习指导1.1.熟悉收益性物业服务费用测算的特点熟悉收益性物业服务费用测算的特点2.2.熟悉收益性物业服务费用的构成熟悉收益性物业服务费用的构成.收益性物业服务费用测算的特点收益性物业服务费用测算的特点1.1.与国家规定物业服务费用不矛盾前提下，每一个物业管与国家规定物业服务费用不矛盾前提下，每一个物业管理企业可以用自己的方式来定义费用理企业可以用自己

10、的方式来定义费用2.2.费用项目进行细分费用项目进行细分3.3.业主要求的费用分类方式业主要求的费用分类方式.收益性物业的物业服务费用的构成收益性物业的物业服务费用的构成1.1.人工费人工费2.2.共用部位、共用设施设备日常运作、维修保养费共用部位、共用设施设备日常运作、维修保养费3.3.清洁卫生费清洁卫生费4.4.绿化管理费绿化管理费5.5.秩序维护费用秩序维护费用6.6.办公费办公费7.7.固定资产折旧费用固定资产折旧费用8.8.共用部位、设施设备及公众责任保险费用共用部位、设施设备及公众责任保险费用9.9.经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用10.10.不可预见费用不可预见费用11.

11、11.法定税费法定税费12.12.企业管理费及利润企业管理费及利润13.13.房产税房产税.第五节第五节 物业管理企业的财务管理物业管理企业的财务管理l学习指导学习指导1.1.熟悉物业管理企业财务管理的含义和内容熟悉物业管理企业财务管理的含义和内容2.2.了解有关物业管理企业财务管理的规定了解有关物业管理企业财务管理的规定3.3.熟悉熟悉财务管理规定财务管理规定的适用范围的适用范围4.4.熟悉代管基金的概念及管理熟悉代管基金的概念及管理5.5.熟悉成本和费用熟悉成本和费用6.6.熟悉营业收入与利润熟悉营业收入与利润.物业管理企业的财务管理的含义与内容物业管理企业的财务管理的含义与内容l1.1.

12、含义含义l2.2.内容内容.有关物业管理企业财务管理的规定有关物业管理企业财务管理的规定l企业财务通则企业财务通则l物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定.财务管理规定财务管理规定的适用范围的适用范围l1.1.适用于我国境内各类物业管理企业适用于我国境内各类物业管理企业l2.2.多种经营活动多种经营活动.代管基金的概念及管理代管基金的概念及管理1.1.代管基金的概念代管基金的概念2.2.代管基金的管理代管基金的管理3.3.物业共用部位和共用设施设备经营收益的管理物业共用部位和共用设施设备经营收益的管理.成本和费用成本和费用l1.1.营业成本营业成本l2.2.期间费用期间费用l3.3.不得列入成本和费用的