徐水市XXXXX项目营销方案4.6

1、徐水区星河湾项目营销方案徐水区星河湾项目营销方案2016年4月17日宏观市场及竞争项目分析1项目本体分析2项目整体定位3目 录 CONTENT项目营销计划4 PART 1 宏观市场及竞争项目分析城市概况城市概况徐水整体环境分析徐水整体环境分析经济：据2013年统计数据，全县GDP148亿元，同比增长6.6%，人均GDP29400元。人口：全县总人口约58万人，其中城镇人口约7万人。徐水将采取“极化县域中心城镇（县城）、培育县域副中心城镇（大王店），建立县域双中心城镇发展模式，以双中心带动全县整体发展”的城镇发展战略。徐水第二产业发达，巨力、俊峰、晨阳、普康、天津钢管徐水炉料公司等中大型企业不断

2、得到政府的大力支持，随着大王店长城集团和风帆的入驻启动，将会给徐水的就业、经济发展等带来较大动力，发展后劲持续增强。第三产业逐步完善将会对城市服务业形象进一步提升。城市建设规划城市建设规划徐水徐水城区城区近期向南发展为主，远期向北发展为主，远景向西发展为主。发展规划：发展规划：徐水县域内形成“一横一纵”两条城镇发展轴线。“横轴”为东西向的复兴路（S333）；“纵轴”为南北向的康明大街（G107）和京广铁路。西部大王店为城市规划副中心。发展方向：发展方向：近期向南发展为主，远期向北发展为主，远景向西发展为主。中心城区用地布局规划中心城区用地布局规划：规划以京广铁路为南北向轴线，以华龙路、南环路为

3、东西向轴线，形成“两片三组团一中心”的组团式城市空间结构“两片两片”：以京广铁路（G107）为界，以西为县城教育科研及汽车产业园区；以东至京石高速公路之间为集老商业、文体娱乐、行政办公及商业服务、索具生产和制造加工业于一体的综合区。 “三组团三组团”：北部文化体育和行政办公及商业服务组团，作为县城居民的生活服务及现代商业服务中心；老城商业组团，以传统商业及文化为主；南部产业组团，县城制造业的发展基地。 “一中心一中心”：西部教育培训及科研中心本案位于城市南侧新城区内，区域发展成熟，周边多为成熟社区。本案位于城市南侧新城区内，区域发展成熟，周边多为成熟社区。大王大王店副店副中心中心县城县城中心中

4、心 东方名苑均价东方名苑均价4800元元/世纪家园世纪家园4300元元/阳光水畔阳光水畔4150元元/欧韵新城均价欧韵新城均价4400元元/ 尚品尚品4300元元/ 绿墅蓝湾均价绿墅蓝湾均价5600元元/喜悦成均价喜悦成均价4350元元/车位车位11万万水岸水岸c区区高层高层3800元元/城市环境徐水城市地理位置优越，交通便利，城镇化率较低，第二产业发达，后期对房地产行业推动较大。供应目前市场在售产品较少，多数项目为尾盘处理，供应量较低，市场行情较佳。在未来几年天行健/巨力/天疆地产等将有大体量项目入市，竞争将会加剧。产品市场在售产品品质参差不齐，证市场较为混乱，主流户型以90-105两室，1

5、20-130三室为主，少量一室和四世产品位置目前徐水地产市场开发全面开发，以城南为主，大部分中高端项目集中在城南区域。价格目前徐水房产项目价格参差不齐，主流价格集中在4000-4500元/左右。12本体分析p 区位p 交通p 四至及周边环境p 周边配套p 竞品项目p 本体小结 PART 2 项目本体分析项目本体分析项目本体分析区位及四至分析区位及四至分析新城区新城区本案区位认知：项目位于新城区南侧，属徐水县城市核心地带项目周边为多为成熟社区，生活配套完善本案项目周围配套完善，生活氛围浓厚，生活便利；生活配套：项目周边生活氛围浓厚，配套完善。教育配套：项目周边幼儿园到高中一站式，教育配套较全；医

6、疗配套：徐水县医院/华一医院，周围医疗设施完善。景观配套：暴河沿岸市政配套：紧邻小型公园项目本体分析项目本体分析周边和交通配套分析周边和交通配套分析项目位于城市西部，交通体系发达，路况良好。交通：紧邻城市东西干道巨力路与城内大街。p城市核心位于城市新城区核心，周边多为成熟社区，区位成熟p周边生活、教育、医疗等配套完善，有利于本案开发p周边多为成熟社区，配套完善区位配套片区发展现状p项目紧邻城市主干道，路况良好，对内对外交通便利，自驾及公共交通体系发达，利于本案发展交通p本案规模较小，不具备规模优势，属短平快项目。项目属性p市场主流户型，但户型面积偏大，虽然能利益最大化，但是容易引起客户抗性产品

7、属性 PART 3 项目整体定位 S（优势）W（劣势） O（机会） T（威胁）项目紧邻城市主干道，交通便利，通达性强周边多为成熟社区，各类生活配套完善成熟区域，客户认可度较高市场主流户型，面积控制比较合理在售项目多为尾盘处理，市场供应量低项目地块较小，不具备规模优势市场主流户型，但受限严重，户型面积偏大经济发展因素：徐水县经济发展较快，客户购买力逐渐增强；政策因素：受益于京津冀经济圈规划，徐水划区，客户投资预期不断增加。宏观政策的不确定影响，影响客户心理预期；市场供应量潜在项目较多，未来竞争加剧。综合来看：综合来看：1 1）项目周边配套齐全，生活氛围浓厚，交通便利；）项目周边配套齐全，生活氛围

8、浓厚，交通便利；2 2）区域成熟，客户认可度较高）区域成熟，客户认可度较高3 3）市场供应量较低）市场供应量较低自身条件：自身条件：1 1）城中村改造项目，容积率过高，户型受限严重）城中村改造项目，容积率过高，户型受限严重 ；2 2）地块狭小，体量小，无发形成规模效应）地块狭小，体量小，无发形成规模效应项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。 本案规模小，属于短平快项目，整体战略以较低低单价、最低首付的发展战略，多种本案规模小，属于短平快项目，整体战略以较低低单价、最低首付的发展战略，多种付款方式，占领市场，突出刚性首次置业和学区房概念，紧抓周边购房，实现快速销售付款方式，占领

9、市场，突出刚性首次置业和学区房概念，紧抓周边购房，实现快速销售。围绕刚性需求进行形象定位及产品开发围绕刚性需求进行形象定位及产品开发突出精细化设计，提升产品附加值突出精细化设计，提升产品附加值充分挖掘城市配套优势带来的改善需求充分挖掘城市配套优势带来的改善需求项目整体定位（价格定位）中低价格入市，随着市场认可度的提高逐步拔高售价（档次定位）中档产品 （推广主题）住进她心里 倾听城市的心跳（客群定位）刚需为主，少量改善及投资（产品定位）刚需产品为主，附之少量改善产品星河湾 PART 4 项目营销建议核心目标一：核心目标一：通过星河湾的热销，扩大开发商的市场知名度，为后续项目开发奠定品牌基础。核心

10、目标二：核心目标二：规避市场风险，快速实现销售，抢占市场先机，实现项目价值最大化。第一步：大张旗鼓，成功造势第一步：大张旗鼓，成功造势通过形象塑造、集中推广和圈层活动营销为项目成功造势，提升美誉度，引起第一波市场关注，完成首批客户积累！第二步：合理推售，控制价格第二步：合理推售，控制价格在第一步造势成功的基础上，通过推售策略控制和低于市场预期的定价策略开盘，造成热销氛围，引起第二波市场关注，成为市场讨论热点，从而占据市场主动权！营销三步曲第三步：把握节奏，拉升价格第三步：把握节奏，拉升价格有了一定的客户积累和市场影响力之后，根据项目工程节点和现实销售情况，逐渐拉升价格，达成利润最大化。建议前期以略低于市场价入市，营造热销氛围，完成首批房源热销的同时为后期房源蓄客；待项目形象、项目认可度提升后逐步拔升售价；建议首批房源入市高层均价为4300元/小高为4700元/，利用小步快跑的方式逐步拔高售价，迅速挖掘市场；最终实现高层均价4500元/，最低价4300元/，最高价4700元/。最终实现小高层均价4900元/，最低