业主自治应立足“自主”与“民主”——一个物业小区自主自治的成功案例

1、    业主自治应立足“自主”与“民主”一个物业小区自主自治的成功案例             业主自治和社区管理是现代社会管理中的重要问题之一。本文从深圳长城花园小区实现业主自治的过程来发表一些个人的思考与体会。一、长城一一花园的过去深圳市长城花园是20世纪80年代末建成的高档商品房住宅区。经过20多年的使用后，小区呈现两个显著特点：第一是老。住宅区的公共设施、设备老化，消防管道加压不足，配电设备时有故障，公共场所的内墙陈旧。而业主的老龄化也是

2、该住宅区的一个特点。第二是杂。小区内架空层作为商铺出租，小区里充斥着美容理发店、杂货店、餐馆、维修店等，多的时候达到130多家。商户与商户之间，商户与居民之间，居民与管理处之间，不可避免地产生矛盾，业主的生活品质受到影响。长城花园的业主长期以来都没有人去关注和思考“业主自治”问题，直到2003年，因为小区居住环境差等不和谐因素的累积，有些业主才开始讨论“共同权益”，诉求“共同意志”，开始了业主自治意识的觉醒。经过几年来的业主自治实践和摸索，长城花园的居民对“业主自治”总结出了自己的认识和体会，那就是“自主”和“民主”：第一，业主自治就是要在物业管理活动中实现居民业主群体的自主地位，实现“我们的

3、家园，我们当家作主”。对于自身，业主应该集体承担起“主人翁”的职责；对物业服务公司，则要求其对业主“当家作主”地位的认同和尊重。第二，业主自治就是在业主内部实现真正的民主，实现居民的集体意志。实现业主自治需要建立一套有效而可操作的民主程序和有效而可监督的执行机构。没有有效而可操作的民主程序，“民主”就是一句空话：而没有有效而可监督的执行机构(业主委员会)，业主群体就是一盘散沙。二、长城花园业主自治的主要措施1.自主选举业主委员会长城花园第一届业主委员会成立于Z001年12月。虽然多数业主委员会委员都是热心公共事务的志愿者，为签订和监督执行物业管理合同，做出了自己的努力，但是，由于第一届业主委员

4、会是在主管部门和物业服务公司的组织下选举产生的，他们在业主心目中的公信力不够，加上小区内许多历史遗留问题没有得到解决，于是，业主对小区物业服务的不满，首先就冲着第一届业主委员会爆发了。2003年，小区有300多名居民联名要求提前改选业主委员会，自主向主管部门提出申请，并成立改选筹备组，推荐候选人和组织投票。整个改选过程，由业主推选的代表作为主体，主管部门和物业公司只作为协助和监督人参与，提高了选举的公信力，消除了业主的疑虑。小区的业主自治，居民业主们首先的诉求是选举产生一个能够代表和维护居民业主共同利益的业主委员会。主管部门和物业服务公司的过分介入，或者包办代替，或者单位业主或大业主的强势争权

5、，都会造成业委会的公信力先天不足和怀疑。当然，更重要的是，业委会必须在行动中时刻体现代表和维护广大业主公共利益的意识和职责，让居民业主们认同：这是我们自己的业委会。2.自主制定规章制度为了实行业主自治，长城花园制定了一系列规章制度。其中主要有长城花园业主大会规程(下称规程)、长城花园业主公约、长城花园业主委员会工作规则(下称规则)等。长城花园的这些规章制度，在国家和地方物业管理条例规定的框架内，根据本小区的实际情况，在保障业主民主权利的基础上，考虑了民主程序的可操作性和效率，具有较强的实用性。例如，考虑到长城花园拥有1000多产业主，难以召开全体业主会议进行议事，规程规定设立业主代表会议实现业

6、主的议事权。规程规定重大事项由全体业主表决决定，较大事项由业主代表会议讨论和表决决定，日常工作事项由业主委员会讨论和表决决定。这样做，收到了很好的效果。而那种什么事项都要由全体业主表决形成决定的主张，实际上反而效率差，会束缚业主自治作用的发挥。又例如，规程规定，长城花园设立业主监事会，负责受理业主对业委会的投诉和监督工作，使业主的监督权落实在具体的组织措施上。规则规定，若有10%以上业主对业委会的决定提出书面反对意见，业委会应该暂时中止该决定的执行，业委会可以修改原决定或将原决定提交全体业主表决裁定。这样就保证了业委会在有效的监督下更好地开展工作和履行职责。为了保证业委会的有效运作，规则规定每

7、月必须召开一次例会，因为开会是业委会履行议事、交流意见和作出决定的主要工作方式，没有例会制度的保证，业委会就将形同虚设而不起作用。3.自主选聘物业服务公司2005年末，长城花园物业管理合同到期。已经有了自治意识的业主，认为选聘物业服务公司是业主自治的主要权利和体现。为了实现业主大会自主选聘物业服务公司，长城花园业委会开展了一系列的工作。首先，制定出一份符合市场经济规则的招聘书，将业主对物业服务的要求归纳、整理为招聘书的主要内容，将业主自治的理念和权益写进招聘书。其次，调查和了解能够符合招聘书要求的候选物业服务公司，初步确定若干候选公司。第三，重点分析、研究主要候选公司的优势和应聘承诺书，业委会

8、表决决定向业主大会推荐的候选公司和推荐的理由，并向全体业主公告。第四，召开业主代表会议，向业主代表们说明招聘书、应聘承诺书和推荐理由，由业主代表表决通过提交全体业主表决的议案。最后，通过全体业主表决，决定自主选聘和委托原来的深圳市长城物业管理股份有限公司继续承担该花园的物业服务工作，为期三年。长城花园通过业主自主选聘物业公司，以及与选聘公司谈判、协商，在2005年底签署了长城花园物业管理服务合同。这是一份体现业主自治和阳光物业服务模式的服务契约。4.自主掌控共有财产权业主自治必然要体现在对共有物业和共有资金的自主管理权上。在物权法出台之前，长城花园物业管理服务合同对此已经作出了明确的规定。业主

9、交纳的物业管理费、利用共有物业有偿使用收取的停车费和租金、利用聘用人力资源获得的有偿维修服务收入，在被使用支付之前都是业主的共有资金，而不是物业服务公司的收入。物业服务公司依据合同受业委会的委托对这些资金执行代收代付的职责。也就是说，在观念上确认，物业服务公司进行收费，不是权利而是职责和服务。合同约定的物业管理酬金(管理处人工费用、公司管理佣金、应计税金)在支付给物业公司之后，才是物业服务公司的收入。其余资金是委托管理处打理业主共同家园的运行和维护费用，业主通过一定的民主程序由业委会掌控和监督它的使用。业委会代表业主对这些费用尤其是维修工程费用，享有审批权。根据合同规定，每年年初由物业服务公司制定和提交长城花园年度财务收支预算，经业委会审议、修改和协商一致后，由物业管理处经理和业委会主任共同签署确定和执行。物业公司负责按季度向业委会提交收支报表和明细说明(约定支付的物管酬金除外)，业委会委员审阅后可以要求物业公司作出进一步说明或修改，在业委会认可后由管理处将收支报表向全体业主进行公示。由于业主自治的实现，体现出了财务管理上业主的主人翁地位，不但减少了业主对资金使用的怀疑和不满，同时还实现了业主公共资金使用的合理和有效。长城花园是老小区，维修、养护的项目很多，业委会坚持要求物业服务采用“量入为出、略有节余”的理财方针，按照急重轻缓的次序安排