上海地产泡沫解析

1、对比日本地产泡沫形成、发展与破裂，解析上海地产发展敬告：由于本文过长，担忧引起阅读不适，本篇重点是1、2部分，其余观点将会在后期陆续发表；读完本篇需5分钟1）总结日本地产泡沫前后宏观经济发展历程，以及对日本地产的影响，初判我国宏观经济中上海所处的经济环境态势；2）着重分析上海城市发展潜力、战略发展规划、经济发展趋势对地产支撑的要素；3）着重分析上海未来就业机会与人口发展趋势的地产支撑的要素；4）着重分析上海已有地产政策和未来可能的地产政策对地产支撑的要素；5）着重分析上海各区现状地价、楼价分布，再次细化楼市发展可能结果的分布。至日本地产泡沫破裂，日本的经济发展经历了三次转型。由于日本地产发展与

2、其经济转型发展有极强的内在联系，故本文从日本经济发展谈起。日本地产泡沫即始发生在第三次经济转型末期，纵观中国经济发展与地产发展历程，某些阶段具有很大的相似性，值得我们做出客观理性的判断和借鉴。日本经济发展与地产发展历程第一次经济转型：1955-1965年，投资技术引进的快速工业化第一次转型期间，日本经济起步该阶段有3个主要特征：1）大幅度投资工矿业生产，拉动经济增长；2）产业结构变化带动快速城镇化，随着人口迅速集聚，一批新兴的工业城市出现，东京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈三大都市圈形成；3）居民收入增长，购买能力提升，电视机、电冰箱和洗衣机普及。第一该阶段重大现象或事件：1964年10月1

3、日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历

4、了一段“奥林匹克景气”时光。受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅快速度发。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。第二次经济转型：1966-1975年，外需内需拉动的消费引领黄金十年第二次转型期间，不同于投资带动经济发展，该阶段主要依靠“有效需求的扩大”，经济快

5、速发展，促使日本经济完成了投资拉动向消费带动的经济转型。1960年代，日本国内经济总之超德国成为仅次美国的第二经济大国。该阶段有5个主要特征为：1）家庭收入快速增长，消费升级，由电器、汽车向住房消费升级，住房需求极速增长。2）“婴儿潮”一代（1945-1950年战后婴儿潮期间）人具有超前的消费眼光和生活方式，此带人进入成年后，成为社会主要劳动力资源，也成为主要新兴消费人群（间接变为人口促进经济增长型）。3）全国交通体系（新干线）建设：该期间日本进行了高速铁路和高速公路网的建设，奠定了国家交通体系基础，国民经济发展的空间和时间距离缩短，国土开发均衡发展，交通体系建设推定城市郊区化、城郊一体化和新

6、城市的形成。4）制造业劳动力成本提升显著。5）收入均等化，日本人均gdp在1966年突破1000美元，1973年达到3000美元，日本经济高速增长期，社会均等化发展，贫富差距缩小，分配民主化，基尼系数下降，工资收入差距减小。第二该阶段重大现象或事件：1971年12月，日本曾与美国签订斯密森协议。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。 日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经

7、埋下了泡沫的炸弹。（爱心提示本阶段重要，请仔细阅读）第三次经济转型：1978-1985年，石油危机下产业结构轻工业化（高新技术国家经济节能化）第三次经济转型，1970年代初期，日本改固定汇率为浮动汇率，随后日元大幅升值；另受第一次石油危机影响，日本外贸优势骤减，结束了经济黄金增长期，日本进行了第三次经济发展战略调整期，该时期经济发展有8个主要特征：1）产业结构由重、化工即传统二产向电子工业、机械工业相结合的加工组装产业转变；2）新材料、微电子、生物工程三大高新技术产业发展迅猛，80年代中日本劳动生产率全面赶超欧美；3）70年代中期提出“省能源化”，积极推动开发太阳能、核能等新能源以及节能技术等

8、；4）收入水平稳增长、消费需求多元化。因收入稳定增长，居民消费水平提高，消费热点进入高级耐用品及住房并重阶段，消费产品进一步分化。5）区域发展不平衡加剧；表现为各种经济资源向太平洋沿岸核心城市集中，大城市出现交通拥堵住宅短缺、能源、水资源供应紧张；绿地缺乏、固废弃物处理困难；社会问题突出。另，地价暴涨，住宅、工厂由市区向近郊无序蔓延，大城市弊病扩散；农村人口外流，山村边远地区人口急剧减少。6）对外投资规模加大；（1）由于商品在国际市场竞争力增强，贸易顺差增大；（2）国内投资需求减弱，国内市场资本大量过剩，从生产领域转入流通领域；（3）低利率和日元升值加速资本输出；（4）对外投资有效规避与美、欧

9、正常贸易产生的竞争与摩擦。1985年，日本对外投资额达1298亿美元（注：1985年8月21日:1美元2.90元人民币）成世界头号债权国。7）金融和外汇政策出现巨大变化，在日本生产、投资、消费、贸易形式大好的情况下，1985年至1987年日元大幅升值，两年中升值近一倍。8）东京圈人口再度集中，同一时期大阪城市圈和名古屋城市圈人口集中开始停滞，甚至减少。国土结构由三大都市圈为中心的太平洋沿岸工业地带“一轴型”国土结构转向东京圈“一极型”国土结构，东京成为继纽约、伦敦后的世界城市。第三该阶段重大现象或事件：1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广

10、场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%，日元的升值增加了日本对外投资的机会，但也留下泡沫隐患)。具体情况是，为克服日元升值对进出口不利影响，日本政府采取松金融、松财政“双松政策”，逐步出台利息自由化、取消银行经营业务范围限制、国内外资金交流自由化，金融业务自有化等一系列政策。此一系列政策助长了泡沫经济的膨胀和形成。从1985

11、年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%。当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人民从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。当时，日本银行有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法

12、，利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保如此循环反复。2日本地产泡沫过程的归纳小结1-国家重大基础设施投资启动经济发展（凯恩斯主义）地产协同基础设施建设大力发展，人民对地产需求同步增长。2-国家经济

13、（国内）可持续发展推动经济健康发展，人民财富积累地产协同人民需求快速发展，固定资产总量持续增长。3-国家经济（国内外）高速发展，扩展至国外投资，人民财富普遍增长地产继续持续发展，固定资产总量进一步增长。4-国家经济在国际快速发展，国际货币贬值（相对的本国货币增值），热钱涌入国内实现国际套利，增长的国内货币再次推动经济表面化增长（缺少实体经济在更新升级端增长支撑的增长，进一步的说是缺少有效供给和消费的增长）增长，表现在固定资产上即土地价格暴增企业持有土地比例增高，固定资产生产满足实际需求（或者不满足实际需求，但因为过高的价格致使需求和价格的平衡达到稳定状态），银行贷款依然通过各种金融机构流向地产

14、进一步推高固定资产价格。5-国家经济发展增速放缓，国际资本撤离，本国对外币汇率逐渐降低，本国银根收紧，股市下行，土地价值保持高位，经济发展 不足以支撑固定资产价格企业持有固定资产失去流动资金支撑，收益急剧减弱，土地资产抛售造成土地供给过剩，继而引发土地价值跌落。6-国家经济发展增速放缓，金融机构破产，固定资产暴跌以土地作为基础抵押品的借贷市场崩溃，地产泡沫破裂。3对比日本泡沫发生历程，上海地产不可能有泡沫的内核原因1、国家遭受经济危机时，日本因其城市群密集度高，经济联动影响显著，局部城市反应剧烈，继而日本全国不良反应剧烈；相比于中国地域广阔，城市发展层次丰富，由东至西需要供给的水平差异大，经济

15、遭受下行的影响由东到西波及时间拉长，经济整体波动性产生的不利影响因此被弱化（越往西部，经济影响波动产生的实效性越低）。这将有利于国家在足够长的时间内迅速利用宏观手段调整经济发展走势，引导经济发展或从国家层面分配产品（我国政策倾向带来的经济刺激力量强大，同时政府引导工具丰富）上海将不会发生因经济危机产生的城市危机和城市衰落；2、政府利用政策宏观调控手段强；经济较难以产生全面的整体的过剩或不足，地区局部间的配置可变性高，故大环境的变化对经济影响不会太过整体，另上海经济顶层产业支撑分布全国（我国产业分布广，但上海集中着对于这些产业的控制人和控制集团，故长三角地区经济遭受困难时对其他地区并不会产生更大

16、的影响，上海地区经济困难并不会过于影响集聚在此的控制集团的生产），故不会因长三角经济困难而发生城市经济的困难；3、政府对人民币的控制强，虽然上海自贸区等类似特殊区域对外贸易频繁，但政府有效的监控可以预防热钱的快速流出产生不利影响。中国的货币制度对于国际热钱的进出有一定的管控作用；4、上海（全国）土地为国有（特指城市建设用地），对比日本的土地私有制度，上海进行大规模拆迁整治更新的效率远远大于日本，上海不会出现土地政府不兜底的情况；并且日本土地泡沫主要存在于被大企业购买的商业性用地，该现象在上海（乃至中国）并不会长期存在（政府会限制土地出让和开发时间，过期收回，就算有企业制造法律纠纷冻结土地，但也

17、是少数情况）。另外，通过一定的法规流程，土地性质变更容易实现。现有土地开发的制度，便于土地供给适应市场需求。最近中央发出商业用地上的建筑可改造成为居住功能（详见设团另一文章），类似日本商业用地烂在大企业手里的情况中国也不会发生。5、上海集聚全国最好的医疗、教育资源，基础设施先进，具有绝对的城市硬件优势，未来将依然是人口持续流入的原始驱动力；这一驱动在未来5到10年的时间内会产生稳定的刚性需求。6、上海最为中国最老牌的大都市，国家各项政策利好倾向于此，同时聚集了大陆最完善、最大规模的金融机构，对于财富吸引力度将一直领先；虽然深圳最近几年异军突起，发展迅速，在国家层面，上海来自于传统的重要地位必然

18、高于深圳；政策持续利好保证了上海经济发展和人才储备具有可持续性。7、上海实际拥有房产者或者自住、或者将多余房产租赁，在经过10年的地产发展过程中，拥有房产的上海人（或非上海人）必然由较强的经济实力，或再此过程中获利丰厚，又由于中国传统的占有更多固定资产的文化潜质，即使上海实际住宅类房产超过户均一套的总供应数量，也难以发生规模抛售的可能。 另近期有网友利用网络技术统计，上海市目前拥有住宅套数总量约600万；常驻人口2400多万，其中户籍常住人口1400多万，外来常住人口1000万 ，由常住人口计算，理论应有户均套数则约为（按11年普查数据户均2.49人计算）960万套，由此可见，若为满足上海常住

19、人口基本住房需求，上海市将有360万套刚需缺口！8、上海实际地产开发企业借贷成本极高，地产开发企业自身比较谨慎，短期出现利润不能保证的风险时，企业经常通过出卖一定的土地或开发权过渡，地产贷款风险可控程度高，较难以发生贷款危机导致的金融机构破产；并且中国金融制度也不会使银行破产，自然也没有发生固定资产抵押奔溃的可能。9、个人作为借贷主体，我国主要把此类业务集中在建设银行进行统筹，普遍将公积金、工资流水作为信贷的参照，风险可控程度高，虽然最近出现借助于互联网（类似链家等机构）平台，用众筹、集资的方式解决首付问题，继而增高银行贷款风险，同时进一步加剧固定资产价格增长的现象，但是受到快速的政策和法规约束，此类风险亦可控，如有人担忧的类似美国的次贷危机也不可能大规模发生。以上海公务员为例。上海有政策规定，服务连续满五年的公务员将获得约至少15万元的房屋补贴；另外，夫妻双方将各自拥有月3000元（合6000元）的住房公积金，此种理性情况购买一套价值300万的房产对于上海公务员夫妇来说，住房公积贷款冲抵除首付外贷款几乎无压力。而这一群体牢牢稳定了上海市房价的底线（根据2015数据，城市居民家庭人均可支配收入47710元）。10、上海土地供给量则有限，土地价格随着拆迁（旧城更新）成本增高不断增高（因城市更新发生在原始建成区，拆迁地块周边基本都已形成新的城市区域，土地价值已经较高，