开发成本的审核

1、开发成本的审核方法1. 审核成本的真实性在土地增值税 清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外，还要求该款项已实际支付。这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用， 调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。2. 审核成本的配比性在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用， 应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方

2、法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是 否有串用开发成本的情况。 对于 开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价， 关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面职和可 售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计 算确定：可售面积单位成本=成本对象可售部分成本十总可售面积已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位计税成本对于一些纳

3、税人预提 开发成本”、公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分是否 没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。3. 审核成本费用的重要性对于在工程中出现的大额建安材料等发票，审核人员除核对开发成本”工程物资”等科目外，还应当查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明 确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方、记账支付金额是否一致。4. 审核票据要依据以下的原则：如果对方单位是经营性企业 （例如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司）， 就必须提供税务部门监制的发票；如果对方是行政机关（例如：房产局、土地局、规划局、公安局等）或

4、是政府行业管理 机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性票据， 而并非一定为税务部门监制的发票。以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应的计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入相关的开发费用”或期间费用”（注意不是会计科目）中。如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，对个人的支付补偿只要凭 合同协议，在拆迁补偿花册签章要件；对企业单位的支付补偿款应凭发票应予以认可；其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。5. 审核成本归集的规范性开发成本中的各明细项

5、目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的 费用性质进行分类。要特别关注 开发成本”、开发间接费用”科目以及 管理费用”等科目，因为有时企业会计 对成本或是费用把握不准，把应该计入管理费用”科目的费用计入 开发间接费用”科目，从 而导致多加计扣除。6. 审核代收费用的准确性根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计

6、20%扣除的基数。未列举的费用不能按照代收费用的有关规定进行处理，应作为期间费用处理。 市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）一一 土地征用及拆迁补偿费气” 建制镇市政公用基础设施配套费 一一土地征用及拆迁补偿费”； 发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）一一建筑安装工程费”； 结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）一一公共基础设施费”； 供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）一一前期工程费”； 消防设施建设费一一公共基础设施费”； 煤气建设费一一公共基础设施费”； 散装水泥专项资金一一建筑安装工程费”； 教育地方附加费经济适用房含安居工程和已配套教育设施的

7、项目免收）一一公共基础设施费（建委代收）。注意：教育地方附加费税收规定按税金扣除。根据收入与成本相配比的原则，有关代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金 额时，可予以扣除，但不允许作为加计20 %扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。在确认房地产收入时应当了解房地产开发企业销售价格的组成， 核对房地产开发企业 主营业务收入”、开发成本”、预收帐款” 预付帐款”、应收帐款”、应付帐款”、应收帐款”、其他应收款”和其他应付款”等科 目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。7. 审核成本费用的可比性在清算中，审核人员在得出各项成本费用后加强成本分析比对