第四章市场比较法

1、房地产估价第四章第四章市场比较法市场比较法第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价4-1 4-1 市场比较法概述市场比较法概述 一、基本概念一、基本概念（一）其他名称（一）其他名称比较法比较法 市场法市场法 市价比较法市价比较法 交易实例比较法交易实例比较法买卖实例比较法买卖实例比较法 市场资料比较法市场资料比较法交易案例比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法直接交易案例比较法 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价将待估对象房地产与在将待估对象房地产与在较近时期较近时期内已经发生内已经发生了交易的了交易的类似房地产类似房地产加以比较对照，从已经发生加以比较对照，从已经发生了交易的

2、类似的房地产的既知价格，通过交易了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情情况况修正、交易修正、交易日期日期修正、修正、区域区域因素修正和因素修正和个别个别因因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。理价格。类似房地产类似房地产指在指在用途用途、建筑、建筑结构结构、所处、所处地区地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。地产。比准价格比准价格用市场比较法估价求得的价格用市场比较法估价求得的价格一、基本概念一、基本概念第四章第四章 市场比较法市场比较法（二）市场比较法概念（二）市场比较法概念房地产估价

3、二、理论依据二、理论依据替代原理替代原理 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价三、应用条件三、应用条件1 1、充分的交易实例资料、充分的交易实例资料2 2、资料具有相关性、资料具有相关性3 3、市场供求关系基本一致、市场供求关系基本一致4 4、明确显示具备的条件、明确显示具备的条件5 5、资料必须详实可靠、资料必须详实可靠第四章第四章 市场比较法市场比较法（二）具体条件（二）具体条件（一）基本条件（一）基本条件1 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料、有充足的、近期的、真实的房地产交

4、易资料房地产估价四、不适用对象四、不适用对象1 1、非交易性房地产、非交易性房地产2 2、少有交易的房地产、少有交易的房地产适用对象：交易性房地适用对象：交易性房地产产交易性房地产是否都可使用市场比较法？交易性房地产是否都可使用市场比较法？第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价五、市场比较法估价步骤五、市场比较法估价步骤第四章第四章 市场比较法市场比较法进行各项修正进行各项修正建立价格可比基础建立价格可比基础选取可比实例选取可比实例搜集交易实例搜集交易实例求出比准价格求出比准价格房地产估价4-2 4-2 可比实例的选择可比实例的选择一、搜集交易实例一、搜集交易实例（一）收集资料的范围（一

5、）收集资料的范围1 1、按类似房地产交易的频繁程度定、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁交易频繁 小小交易较少交易较少 大大2 2、按房地产的性质与类型定、按房地产的性质与类型定住宅住宅 小小厂房厂房 大大第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（二）收集资料的内容（二）收集资料的内容 1 1、交易双方情况及交易目的、交易双方情况及交易目的 2 2、交易实例房地产状况、交易实例房地产状况 土地土地繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、

6、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限 建筑物建筑物建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向3 3、成交价格、成交日期、付款方式、成交价格、成交日期、付款方式 列表列表第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（三）收集资料的途径（三）收集资料的途径1 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料、查阅政府有关部门的房地产交易资料2 2、查阅各种报

7、刊上有关房地产出售、出租的、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息广告，查阅有关房地产交易的信息3 3、扮装成欲购房地产的顾客、扮装成欲购房地产的顾客4 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情产的信息、行情5 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料、同行之间随时交流、互相提供行情资料6 6、其他途径、其他途径第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价1 1、用途相同、用途相同2 2、结构类同、结构类同3 3、区域类似、区域类似4 4、规模相当、规模相当5 5、价格类型一致、价格类型一致6 6、时间接近、时间接近

8、7 7、正常交易、正常交易8 8、数量足够、数量足够二、选取可比实例二、选取可比实例要求要求估价对象面积可比实例面积0.5 0.5 2.02.011年年310310第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础五统一五统一（一）统一付款方式（一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值一次付清的价值 例题例题（二）统一采用单价（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用

9、面积仓库：体积仓库：体积 停车场：车位停车场：车位 旅馆：床位旅馆：床位保龄球馆：球道保龄球馆：球道 码头：船泊码头：船泊 网球场：球面网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格租赁住宅：每套单元的租赁价格第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（三）统一币种和货币单位（三）统一币种和货币单位币种：人民币、美元币种：人民币、美元单位：元、万元单位：元、万元（四）统一面积内涵（四）统一面积内涵 建筑面积的价格建筑面积的价格=使用面积的价格使用面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格使用面积的价格=建筑面积的价格建筑面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积占建

10、筑面积的比率 （五）统一面积单位（五）统一面积单位平方米，公顷、亩、平方英尺、平方米，公顷、亩、平方英尺、坪坪第四章第四章 市场比较法市场比较法三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础房地产估价举例举例第四章第四章 市场比较法市场比较法将实例将实例A A、B B、C C统一为以人民币表示的统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价每平方米建筑面积单价 A A实例：建筑面积：实例：建筑面积：200200平方米平方米 成交价格：成交价格：160160万元人民币万元人民币 付款方式：成交日付付款方式：成交日付5050万元，半年后付万元，半年后付5050万元万元 一年后付一年后付6060万元，月利率万元

11、，月利率0.5% 0.5% 房地产估价第四章第四章 市场比较法市场比较法举例举例B实例： 建筑面积：建筑面积：33003300平方英尺平方英尺，成交价格：，成交价格：2929万美元万美元 汇价为：汇价为：1 1美元美元=8.27=8.27元人民币元人民币 付款方式：成交日首付付款方式：成交日首付1010万美元，万美元， 余款向银行申请余款向银行申请1010年期抵押贷款年期抵押贷款 房地产估价第四章第四章 市场比较法市场比较法举例举例C实例： 建筑面积：建筑面积：144144平方米平方米 套内建筑面积：套内建筑面积：108108平方米平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米成交价格：套内建筑面

12、积价格每平方米1000010000元元 付款方式：成交日一次性付款付款方式：成交日一次性付款 房地产估价4-3 4-3 各项修正计算各项修正计算 一、交易情况修正一、交易情况修正 （一）修正目的（一）修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价1 1、有厉害关系人之间的交易、有厉害关系人之间的交易 2 2、急于出售或急于购买的交易、急于出售或急于购买的交易 3 3、不了解市场行情的交易、不了解市场行情的交易 4 4、特别动机或偏好的交易、特别动机或偏好的交易 5 5、特殊交易方式的交易

13、、特殊交易方式的交易 （二）造成成交价格偏差的因素（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价6 6、交易税费非正常负担的交易、交易税费非正常负担的交易 7 7、相邻房地产的合并交易、相邻房地产的合并交易 例：例：C90万元万元 A 30万元万元 B30万元万元合理价格：合理价格：45万元万元成交区间：成交区间：3060万元万元8 8、受债权债务关系影响的交易、受债权债务关系影响的交易 第四章第四章 市场比较法市场比较法（二）造成成交价格偏差的因素（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价正常价格正常价格（三）交易情况修正的基本公式（三）交易情况修正的基本公式 =可比实例价格交易情况修正系数可比实例情况

14、分值正常情况分值可比实例的成交价格 100可比实例的成交价格第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低比正常的市场价格低5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。 平方米元正常价格/5263951005000 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于

15、熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高比正常的市场价格高5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。平方米元正常价格/47621051005000第四章第四章 市场比较法市场比较法举例举例 房地产估价交易税费非正常负担的价格修正交易税费非正常负担的价格修正买方付出买方付出 = = 正常价格正常价格+ +买方税费买方税费 = = 正常价格正常价格+ +正常价格正常价格买方税费率买方税费率卖方净得卖方净得 = = 正常价格卖方税费正常价格卖方税费 = = 正常价格正常价格正常价格正常价格卖方税费率卖方税费率卖方税费率卖方净得正常价格买方税费率买方付出正常价格1111第四章

16、第四章 市场比较法市场比较法房地产估价举例举例 某可比实例的建筑面积为某可比实例的建筑面积为120120平方米，估价中调平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得查获知其价格是卖方净得5050万元。在这宗交易中，买万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为卖双方正常情况下的税费率分别为3%3%和和1.5%1.5%，将此可，将此可比实例修正为正常情况下的单价。比实例修正为正常情况下的单价。卖方税费率卖方净得正常价格11平方米元/4230%5 . 11112050第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 二、交易日期修正二、交易日期修正 （二）修正目的（二）修正目的将可比实例在其成交日期

17、时的价格修正为在估价时点时的价格将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格 （一）修正原因（一）修正原因市场变化市场变化上升上升下降下降平稳平稳市场状况修正市场状况修正第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价估价时点价格估价时点价格（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 一般公式：一般公式：=可比实例价格交易日期修正系数交易日期分值估价时点分值的价格可比实例在成交日期时 100的价格可比实例在成交日期时价格指数法、价格变动率价格指数法、价格变动率法法第四章第四章 市场比较法市场比较法 二、交易日期修正二、交易日期修正 房地产估价1 1、价格指数法、价格指数法定基指数定

18、基指数成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数的价格可比实例在成交日期时估价时点价格例例4-54-5：为评估上海某区一套住宅于：为评估上海某区一套住宅于20042004年年3 3月底的价格，在选取的可比实例月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于中有一可比实例成交于20032003年年7 7月，价格为月，价格为50005000元元/ /平方米。上海市平方米。上海市20032003年年7 7月月至至20042004年年3 3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.703.703.803.803.903.9

19、03.1003.1003.1103.1103.1203.1204.104.104.204.204.304.3115011501173117311941194121512151236123612551255127312731289128913041304平方米元月价格指数年月价格指数年成交价格/56701150130450007200332004第四章第四章 市场比较法市场比较法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地产估价环比指数环比指数 例：某地区某类房地产例：某地区某类房地产20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的价格指数分月的价格指数分别为别为99.

20、699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上（均以上个月为个月为100100）。）。 某宗房地产某宗房地产20042004年年1111月的价格为月的价格为60006000元元/m2/m2，试其，试其修正到修正到20052005年年3 3月。月。600060001.051.051.0921.0921.1251.1251.1811.1819140.49140.4元元/m2/m2第四章第四章 市场比较法市场比较法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地产估价2 2、价格变动率法、价格变动率

21、法逐期递增或递减逐期递增或递减估价时点价格估价时点价格= =可比实例价格可比实例价格（1 1价格变动率）价格变动率）期数期数期内平均上升或下降期内平均上升或下降估价时点价格估价时点价格=可比实例价格可比实例价格（1价格变动率价格变动率期数）期数）第四章第四章 市场比较法市场比较法（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 房地产估价举例举例 1 1年前年前某投资人以某投资人以2020万美元购买了一套房产，万美元购买了一套房产，假设当时汇率为假设当时汇率为1 1：8.08.0，合人民币，合人民币160160万元。万元。 1 1年后年后该类房产以人民币为基准上涨了该类房产以人民币为基准上涨了

22、1515，达到达到184184万元，假设目前汇率为万元，假设目前汇率为1:10.01:10.0，合美元，合美元18.418.4万元。万元。如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价例例4-64-6： 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格，所选取的某日的价格，所选取的某一可比实例成交于一可比实例成交于20032003年年5 5月月1 1日，价格为日，价格为10001000美元美元/ /平方米。平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在经市场调查分析，该类房地

23、产以人民币为基准的价格在20032003年间平均每月比上月递增年间平均每月比上月递增1.2%1.2%，20042004年以来平均每月比年以来平均每月比上月递减上月递减0.2%0.2%； 人民币与美元的市场汇价人民币与美元的市场汇价20032003年年5 5月月1 1日为日为1 1美元美元=8.29=8.29元元人民币，人民币，20042004年年3 3月月1 1日为日为1 1美元美元=8.25=8.25元人民币。试对该可比元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。实例进行交易日期修正，并以美元表示。平方米美元 /110125. 8%2 . 01%2 . 1129. 8100028

24、第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价例例4-74-7： 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格。日的价格。 所选取的某一可比实例成交于所选取的某一可比实例成交于20032003年年4 4月月3030日，价日，价格为人民币格为人民币1500015000元元/ /平方米。平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格价格20032003年间平均每月上涨年间平均每月上涨1.5%1.5%，20042004年以来平均每年以来平均每月下跌月下跌0.5%0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。试对该可比

25、实例进行交易日期修正。 平方米元/166322%5 . 018%5 . 1115000第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价三、区域因素与个别因素修正三、区域因素与个别因素修正（一）修正的内容（一）修正的内容1 1、区域因素、区域因素交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划2 2、个别因素、个别因素面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限土地使用权年限 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（二）修正的目的（二）修正的目的 使可比实例价格成为估价对象房地产所处地使可比实例价格成为估价对象房

26、地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格区的区域因素和其个别因素下的价格（三）修正的方法（三）修正的方法区域因素修正的公式：区域因素修正的公式： 对象区域下的价格对象区域下的价格= =可比实例价格可比实例价格区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正的公式：个别因素修正的公式： 对象个别因素下的价格对象个别因素下的价格=可比实例价格可比实例价格个别因素修正系数个别因素修正系数第四章第四章 市场比较法市场比较法三、区域因素与个别因素修正三、区域因素与个别因素修正房地产估价1 1、直接比较法、直接比较法区域因素与个别因素直接比较分值表区域因素与个别因素直接比较分值表因素因素估价对象估价对象可比

27、实例可比实例 A A可比实例可比实例 B B可比实例可比实例 C C区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度100100交通通达性交通通达性100100环境景观环境景观100100100100小计小计100100个个别别因因素素建筑物结构建筑物结构100100建筑物成新建筑物成新100100临街状况临街状况100100100100小计小计100100第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价区域因素修正具体修正公式：区域因素修正具体修正公式： 可比实例区域因素分值估价对象区域因素分值价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的 100价格可比实例所处区域下的个别因素修正具体修正公式：个别因素

28、修正具体修正公式： 可比实例个别因素分值估价对象个别因素分值价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的 100价格可比实例所处区域下的 100价格可比实例所处区域下的价格估价对象所处区域下的 100价格可比实例个别因素下的价格估价对象个别因素下的第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价例例 题题 4-8:4-8:有一可比实例，成交价格为有一可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，该可比实例所处区域平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体

29、设施等方面综合起来比估价对象好规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%2%，求经过区域因素修正，求经过区域因素修正后的可比实例价格。后的可比实例价格。平方米元/49021021005000 4-9:4-9:有一可比实例，成交价格为有一可比实例，成交价格为50005000元元/ /平方米，该可比实例的个别因平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正地面积等方面综合起来需修正-3%-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。，求经个别因素修正后的可比实例价

30、格。 平方米元/5155971005000第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价2 2、间接比较法、间接比较法区域因素与个别因素间接比较分值表区域因素与个别因素间接比较分值表因素因素标准状况标准状况估价对象估价对象可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度100100交通通达性交通通达性100100环境景观环境景观100100100100小计小计100100个个别别因因素素建筑物结构建筑物结构100100建筑物成新建筑物成新100100临街状况临街状况100100100100小计小计100100第四章第四章 市场比较法市场比较法

31、房地产估价区域因素修正具体修正公式：区域因素修正具体修正公式： 区域因素修正系数标准化修正系数可比实例价格价格估价对象所处区域下的100100 可比实例价格个别因素修正具体修正公式：个别因素修正具体修正公式： 个别因素修正系数标准化修正系数可比实例价格价格估价对象所处区域下的可比实例价格得分值可比实例与标准比较的得分值估价对象与标准比较的可比实例价格可比实例价格100100可比实例价格得分值可比实例与标准比较的得分值估价对象与标准比较的可比实例价格第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价该项修正也可称为房地产状况修正该项修正也可称为房地产状况修正可以将房地产状况修正分为区域因素与个别因素可

32、以将房地产状况修正分为区域因素与个别因素也可也可分为区位状况、权益状况和实物状况分为区位状况、权益状况和实物状况 区位状况：区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施区位状况：区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临街状况、朝向、楼层等；完备程度、临街状况、朝向、楼层等； 权益状况：土地使用年限，建筑容积率、覆盖率、高度、绿化覆权益状况：土地使用年限，建筑容积率、覆盖率、高度、绿化覆盖率等城市规划限制条件等；盖率等城市规划限制条件等； 实物状况：土地有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平实物状况：土地有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况

33、等影响房地产价格因素；建筑物有新旧整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格因素；建筑物有新旧程度，建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。程度，建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价四、求取比准价格四、求取比准价格( (一一) )求取公式求取公式V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K区区K K个个式式中：中： V VA A为由实例为由实例A A修正得到的比准价格；修正得到的比准价格； V VA A为可比实例为可比实例A A的成交价格；的成交价格； K K情情为交易情况修正系数，为交易情况修正系数，K K

34、情情= =K K日日为交易日期修正系数，为交易日期修正系数，K K日日= = K K区区为区域因素修正系数，为区域因素修正系数，K K区区= =K K个个为个别因素修正系数，为个别因素修正系数，K K个个= =可比实例交易情况分值正常交易情况分值交易日期分值估价时点分值可比实例区域因素分值估价对象区域因素分值可比实例个别因素分值估价对象个别因素分值第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价数字化公式：数字化公式： 100100100100VVAA 100100100100VVAAVA=VAK情情K日日K区区K个个 K容容 K年年 VA=VAK情情K日日K状状V VA A=V=VA AK K情

35、情K K日日K K区区K K个个第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（二）求取方法（二）求取方法1 1、简单算术平均、简单算术平均3VVVVCBA2 2、加权算术平均、加权算术平均 CBACCBBAAffffVfVfVV第四章第四章 市场比较法市场比较法四、求取比准价格四、求取比准价格房地产估价3 3、中位数、中位数45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /、53005300元元/ /50005000元元/ /45004500元元/ /、47004700元元/ /、50005000元元/ /、52005200元元/ /

36、、53005300元元/ /、53005300元元/ /（5000+52005000+5200）2=51002=5100元元/ 4 4、众数、众数50005000元元/ /、45004500元元/ /、52005200元元/ /、50005000元元/ /、48004800元元/ /、50005000元元/ / 50005000元元/ /5 5、其他方法、其他方法第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价4-4 4-4 市场比较法运用举例市场比较法运用举例第四章第四章 市场比较法市场比较法例例1 估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C坐落坐落 成交价格成交价格(元元/) 109981

37、134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常区区域域因因素素交通条件交通条件一般一般较好较好一般一般较好较好商业配套商业配套一般一般较好较好一般一般较好较好公共设施公共设施一般一般一般一般一般一般较好较好环境状况环境状况较好较好一般一般较好较好很好很好个个别别因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南层次层次2/61/63/66/6装修装修普装普装普装普装精装精装精装精装因素条件说明表因素条件说明表房地产估价 估价对象估价对象实例实

38、例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/) 109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100区区域域因因素素交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105小计小计100103100111个个别别因因素素建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105小计小计10098102104比较因素分值表比较因素分值表第四章第四章 市场比

39、较法市场比较法房地产估价 实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100区域因素区域因素100/103100/100100/111个别因素个别因素100/98100/102100/104修正后价格修正后价格108961109610191比准价格比准价格 10728元元/比准价格计算表比准价格计算表第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/) 1099811

40、34411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100 房房地地产产状状况况交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105合计合计100101102115比较因素分值表比较因素分值表第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411

41、083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100状况修正状况修正100/101100/102100/115修正后价格修正后价格108891109610230比准价格比准价格10738元元/比准价格计算表比准价格计算表第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100交通条件交通条件100/102100/

42、100100/103商业配套商业配套100/103100/100100/102公共设施公共设施100/100100/100100/101环境状况环境状况100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100层次层次100/98100/104100/96装修装修100/100100/101100/105修正后价格修正后价格109001110810170比准价格比准价格10726元元/比准价格计算表比准价格计算表第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价项目项目可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B

43、可比实例可比实例C C建筑面积建筑面积101.1101.1平方米平方米120.3120.3平方米平方米968.8968.8平方尺平方尺成交价格成交价格48.548.5万人民币万人民币600600美元美元/m/m2 248.648.6万人民币万人民币成交日期成交日期2004.4.12004.4.12004.2.12004.2.12004.9.12004.9.1交易情况交易情况-5%-5%0%0%+2%+2%区域因素区域因素+2%+2%0%0%+2%+2%个别因素个别因素-2%-2%+2%+2%+2%+2%例例2第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 A A为分期付款，即：于成交日首付为分期

44、付款，即：于成交日首付1515万元，时隔半年再付万元，时隔半年再付1515万元，万元，余款于余款于1 1年后付清，利率以年后付清，利率以5%5%计；计； B B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C C为抵押贷款，即：于成交日首付为抵押贷款，即：于成交日首付30%30%，余款向银行申请，余款向银行申请1515年期年期的抵押贷款，抵押贷款利率为的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%5.05%。 该类房地产以人民币为基准的市场价格该类房地产以人民币为基准的市场价格20042004年上半年间逐月上年上半年间逐月上涨涨1.5%1.5%；下半年以来逐月上涨；下

45、半年以来逐月上涨0.8%0.8%。 美元与人民币的市场汇价美元与人民币的市场汇价20042004年年4 4月月1 1日为日为1 1：8.288.28；20042004年年2 2月月1 1日为日为1 1：8.308.30；20042004年年8 8月月1 1日为日为1 1：8.278.27，20042004年年1010月月3030日为日为1 1：8.268.26。 评估某房地产于评估某房地产于20042004年年1010月月3030日的价格。日的价格。 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（1 1）建立价格可比基础）建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价将可比

46、实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价平方米元价格实例平方米元价格实例平方米元）（价格实例/78.5399764.108 .968486000C/00.498030. 8600B/34.46741 .101%51185000%51150000150000A5 . 0第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（2 2）计算比准价格）计算比准价格比准价格比准价格= =实例价格实例价格 交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 平方米元平方米元平方米元/07.5170102100102100%8 . 0

47、110210078.5399V/02.5430102100100100%8 . 01%5 . 1110010000.4980V/87.531398100102100%8 . 01%5 . 119510034.4674V2C45B43A平方米元/64.5304303.517002.543087.53133VVVVCBA第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价补充习题补充习题 1、为评估某估价对象于、为评估某估价对象于2005年年10月月28日的价格，日的价格，选取了一位于控江六村选取了一位于控江六村5号、成交于号、成交于2005年年3月的可月的可比实例。试利用上海市二手房价格指数计算交易日比

48、实例。试利用上海市二手房价格指数计算交易日期修正系数。期修正系数。 2、试用市场比较法评估某居住房地产价格。、试用市场比较法评估某居住房地产价格。第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价路路弄弄号号室房地产价格评估室房地产价格评估一、估价对象概况一、估价对象概况 1 1、地址、地址 2 2、权益状况、权益状况 3 3、区域状况、区域状况 4 4、实物状况、实物状况二、估价基本事项二、估价基本事项 1 1、估价目的、估价目的 2 2、估价时点、估价时点 3 3、估价人员、估价人员 4 4、作业日期、作业日期第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价三、估价思路与方法三、估价思路与方法1 1

49、、估价方法选用、估价方法选用2 2、估价方法概述、估价方法概述四、估价过程四、估价过程1 1、搜集交易实例、搜集交易实例第四章第四章 市场比较法市场比较法5 5个交易实例的地址、成交日期、价格、来源等个交易实例的地址、成交日期、价格、来源等路路弄弄号号室房地产价格评估室房地产价格评估房地产估价2 2、可比实例与估价对象比较、可比实例与估价对象比较比较因素 估价对象实例A实例B实例C位置路弄号室成交价格待估成交日期2005.10.282005.9.102005.102005.3交易情况正常正常挂牌正常商服繁华度 繁华很繁华一般繁华交通通达度 便利便利一般很便利建筑物成新 八成八五九七五层次2/6

50、3/65/62/6 第四章第四章 市场比较法市场比较法四、估价过程四、估价过程房地产估价3 3、比较因素分值、比较因素分值比较因素 估价对象实例A实例B实例C成交价格待估成交日期1360136513601300交易情况100100105100商服繁华度 10010597100交通通达度 10010098102建筑物成新 10010511095层次100105100100 第四章第四章 市场比较法市场比较法四、估价过程四、估价过程房地产估价4 4、计算比准价格、计算比准价格比较因素 实例A实例B实例C成交价格5000成交日期1360/13651360/ 13601360/ 1300交易情况100

51、/100100/ 105100/ 100商服繁华度 100/ 105100/ 97100/ 100交通通达度 100/ 100100/ 98100/ 102建筑物成新 100/ 105100/ 110100/ 95层次100/ 105100/ 100100/ 100 比准价格4303.37第四章第四章 市场比较法市场比较法四、估价过程四、估价过程房地产估价习题习题1 1 1 1、为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了、为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A A、B B两个可比实例，相关数据如下：两个可比实例，相关数据如下：A A实例建筑面积实例建筑面积

52、200200平方米，成交总价平方米，成交总价140140万元人民币，分三期付款，首付万元人民币，分三期付款，首付2424万元，第二期于半年后付万元，第二期于半年后付4848万元，余款万元，余款6868万元于一年后付清。万元于一年后付清。B B实例的使用面积实例的使用面积25002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价2121万美元，万美元，于成交时一次付清。若年利率为于成交时一次付清。若年利率为4%4%，B B实例成交日的美元与人民币市场汇价实例成交日的美元与人民币市场汇价为为1 1美元美元=8.27=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米元人民币，试将可比实例价格

53、统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。建筑面积单价。平方米元平方米元）（/7478764.10250027. 8210000/6823200%41680000%414800002400005 . 0BA第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价习题习题2 2 2 2、某、某宗宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方23252325元元/ /平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%7

54、%，应由买方交纳的，应由买方交纳的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的5%5%。试求正常成交价格。试求正常成交价格。 3 3、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方26252625元元/ /平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产交易中买卖双方应交纳的税费分别为正常成交价格的产交易中买卖双方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%5%和和 7%7%，试求，试求正常成交价格。正常成交价格。平方米元卖方税费率卖方净得正常价格/2500%711232511第四章第四章

55、 市场比较法市场比较法房地产估价习题习题3 3 4 4、为评估某宗房地产于、为评估某宗房地产于20042004年年9 9月末的价格，选取了下列可月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格比实例：成交价格30003000元元/ /平方米，成交日期平方米，成交日期20032003年年1010月末。调查获知：月末。调查获知：该类房地产价格该类房地产价格20032003年年6 6月末至月末至20042004年年2 2月末平均每月比上月上涨月末平均每月比上月上涨1.5%1.5%； 20042004年年2 2月末至月末至20042004年年9 9月末平均每月比上月上涨月末平均每月比上月上涨2%2%。对该可比

56、实例进。对该可比实例进行交易日期修正。行交易日期修正。 5 5、某个可比实例于、某个可比实例于20042004年年2 2月月1 1日的价格为日的价格为10001000美元美元/ /平方米；平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%0.2%。假设人民币与美元的市场汇价假设人民币与美元的市场汇价20042004年年2 2月月1 1日为日为1 1美元美元=8.26=8.26元人民币；元人民币；20042004年年1010月月1 1日为日为1 1美元美元=8.29=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修元人民币。对

57、该可比实例进行交易日期修正，将其修正到正，将其修正到20042004年年1010月月1 1日的人民币价格。日的人民币价格。平方米元/365825. 8%21%5 . 11300074平方米元/8393%2 . 0126. 810008第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价习题习题4 46 6、某个可比实例于、某个可比实例于20042004年年2 2月月1 1日的价格为日的价格为10001000美元美元/ /平方米；该类房地平方米；该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%0.5%。假设人民币与。假设人民币与美元的市场汇价美元的市场汇价20042004年年2 2月月1 1日为日为1 1美元美元=8.26=8.26元人民币；元人民币；20042004年年1010月月1 1日为日为1 1美元美元=8.29=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，