2014大陆房地产上市企业之zh

1、内容遴选参与公司的条件采用最新审计财务信息选取财务比率以评估财务表现财务比率结果概要2014年企业财务综合分析总结附件1: 三地股票市场于2010至2014年财务比率之平均值变动356810353748附件2: 财务比率/数据的定释遴选参与公司的条件 (1/2)入选公司须符合以下条件：1. 在以下和综合企业内，其主要业务被归类为在中民的房地产发展上市公司：及结算所所所上海上市公司：上海上市公司：以及2.或 3.以及拥有50%或以上来自房地产开发 / 投资活动的拥有50%或以上资产属于所持物业 / 用作发展 / 投资用途的房地产4. 大部份房地产发展 / 投资项目主要集中在中民©201

2、5。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。3遴选参与公司的条件 (2/2)在2014年公司内新增了六间新上市的公司。比较去年之分析，当中有二间在上市的公司，一间在上海上市的公司以及二间在上市的公司，在2014年由于未能符合上列之条件，这五间公司不包括在财务数据分析之范围内。经过遴选后，以下为符合上述条件的上市公司数目：©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。4所地点遴选公司数目2014年2013年2012年817969上海484954464851总数175176174采用最新审计财务信息从、上海和三地所网页最新发布的年报。©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。5年度终结

3、日期遴选公司数目2014年12月31日：74上海：48：462014年6月30日：12014年3月31日：52014年1月31日：1选取财务比率以评估财务表现根据年报上的财务信息，应用下列七项财务比率 / 数据以评估该上市公司的财务表现，当中包括:1. 净利润 (亏损) 率2.比率3. 速动比率4. 权益比率回报5. 负债 / 权益比率6. 市场总值7. 期内总详细注释，参看附件: 财务比率 / 数据的定义 / 解释财务比率排名方法各公司的财务比率 / 数据按照以下要求排名：各个财务比率 / 数据，都以同等比重量度。按以上方法排名，排名最高公司获一分， 排名第二得两分，如此类推。因此，获分越少

4、的公司，其排名会越高。若财务比率的数值相同，则获得同等排名，而其随后之排名则。举例：两家公司的比率相同而获排名第四，这两家公司其后的公司之排名则列为第六。©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。7财务比率 / 数据排名方法净利润 (亏损) 率比率越高排名越高比率越高排名越高比率速动比率比率越高排名越高权益比率回报比率越高排名越高负债 / 权益比率比率越低排名越高市场总值数值越高排名越高期内总数值越高排名越高财务比率结果概要财务比率结果概要下表显示按股票市场于2014及2013年财务比率之平均值：©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。9财务比率 / 数据上海总体(1

5、75间上市公司)净利润率2014: 18.56%2013: 25.56%2014: 10.66%2013: 13.97%2014: 10.40%2013: 10.93%2014: 14.10%2013: 18.02%2014: 1.652013: 1.662014: 1.932013: 1.972014: 1.802013: 1.882014: 1.762013: 1.80比率速动比率2014: 0.642013: 0.602014: 0.502013: 0.612014: 0.462013: 0.482014: 0.552013: 0.57权益比率回报2014: 8.97%2013: 10.

6、69%2014: 7.09%2013: 9.78%2014: 7.19%2013: 7.03%2014: 7.98%2013: 9.42%负债/权益比率2014: 0.992013: 0.902014: 1.132013: 1.082014: 1.272013: 1.262014: 1.102013: 1.05市场总值2014:港币19,942百万元2013:港币14,260百万元2014:港币20,105百万元2013:港币9,368百万元2014:港币19,584百万元2013:港币9,637百万元2014:港币16,016百万元2013:港币11,639百万元期内总2014:港币16,1

7、24百万元2013:港币15,055百万元2014:港币9,617百万元2013:港币8,469百万元2014:港币8,240百万元2013:港币7,175百万元2014:港币12,251百万元2013:港币11,065百万元2014年企业财务综合分析10©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。2014年财务业绩分析概要表1：2010至2014年房地产企业样本的主要平均财务比率/价值* 当年3月最后一个日# 由于采用新的会计准则，对一些公司的2011年财务数据进行了调整，并剔除若干偏离值个案数据来源：德勤分析11©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。财务比率/价值

8、201020112012201320142013及2014年变化2010及2014年变化期内总(百万港元)5,2466,3487,91211,06512,251市场总值(百万港元)*10,01010,38212,09111,63919,886净利润率#20.90%17.75%18.25%18.02%14.10%权益比率回报*11.50%10.72%9.98%9.42%7.98%比率#2.401.821.741.801.76速动比率#1.090.580.540.570.55負债/权益比率#0.940.930.921.051.10主要财务比率/价值年度变化情况图1：2013至2014年期间按股票市

9、场划分的房地产企业样本的主要财务比率/价值年度变化情况140114.6120103.2100806039.84014.82013.610.07.16.74.62.30.80-0.6-2.0-4.8-4.3-4.2-20-16.1-18.0-23.7-27.4-27.5-40期内总市场总值*净利润率权益比率回报比率速动比率負债/权益比率上海* 2014年及2015年3月的最后数据来源：德勤分析日12©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。平均期内总2014年上海、及房地产图2：2013及2014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均期内总公司的期内总继续保持稳定增长,增速分别为14

10、.8%、13.6%和7.1%。港元(百万)18,000追踪分析上市的中地产企业201016,000年至2014年的业绩表现，发现整体表14,000现持续增长，于2014年整体房地产企12,000业的平均期内总。按年增长10.7%10,00016,1248,00015,0556,000在缓行的下，房地产企业从9,6178,469调整结构与和策略来增8,2404,0007,175加收入，其中以提升消化库存能力，2,000迅速回笼资金，成为不少企业的营运方法。然而，这直接影响了不少企业的利润。0上海20132014数据来源：德勤分析13©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。平均期内总

11、按市场分布情况表2：2014及2013年按收入划分的房地产企业样本数目及注： 百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 期内总在100亿元以上的企业，从2013年的41家减少到39家。仍然是超大规模企业的集中市场，拥.1%的100亿元以上上市房地产公司。14©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海201420132014201320142013期内总收入(港元)数目%数目%数目%数目%数目%数目%0-10亿613%918%1328%1122%2227%2025%10-50亿2756%2653%2044%2348%1721%1418%50-100亿918%816%5

12、11%715%1721%1722%100亿以上613%613%817%715%2531%2835%合计48100%49100%46100%48100%81100%79100%平均市场总值三个股票市场的房地产企业在2015年3月31日的平均市场总值表现均比2014年同期好。图3：按股票市场划分的房地产企业样本的平均市场总值25,00020,000上海上升62.2%，上升36.7%，上升39.8%。15,000过去一年房地产价格持续上升，10,00019,942虽然两地均推出不同的降温措施， 但整体房地产企业表现仍有稳定长， 其中以上海的增幅最12,80315,6285,0009,36814,26

13、0为显着有62.2%,幅达39.8% 。紧随其后增9,6370上海20132014数据来源：德勤分析15©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。平均市场总值按市场分布情况表3：2014及2013年按市值划分的房地产企业样本数目及百分比注： 百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 市值在100亿元以上的企业，从2013年的49家增加到76家。仍然是超大规模企业的集中市场，拥有39.5%的100亿元以上上市房地产公司。16©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海201420132014201320142013市场总值(港元)数目%数目%数目%数目%数目

14、%数目%0-10亿00%00%00%00%1114%810%10-50亿612%2245%511%2246%2328%2633%50-100亿2042%1633%1737%1735%1721%1620%100亿以上2246%1122%2452%919%3037%2937%合计48100%49100%46100%48100%81100%79100%平均净利润率图4：2013及2014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均净利润率综合三个股票市场看，2014年整体平均净利润率下跌3.9% 。 综覌过去五年， 只有2012 年有0.5% 的軽微上升， 由此可见， 企业整体平均净利润率已进入了下行的通

15、道。30.00%25.00%虽然在上市的房地产企业平均利润20.00%率按年下跌7.0%，但这些房地产企业的表现仍比在上海及上市的企业较佳15.00%，分别高出8.2% 及7.9%，主要由于他25.56%们的资产以投资性物业所例较在另外两地上市企业高所造成。10.00%13.97%另一较直接影响房地产企业净利润率的10.93%5.00%为企业采取的策略。企业为了刺激销售而提供特别价格，例如一10.40%10.66%18.56%0.00%些开发商提供大幅度的折扣并提升销售佣金以达到去库存的目的。虽然这有助上海20132014开发商在短期内提高净利润率。，但却影响其数据来源：德勤分析17©

16、;2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。平均净利润率按市场分布情况表4：2014及2013年按净利润率划分的房地产企业样本数目及百分比注： 百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 有77%的企业的净利润率是20%以下的水平，仅有23%的企业能够获得超过20%的利润率。18©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海201420132014201320142013净利润率数目%数目%数目%数目%数目%数目%<-100%12%12%12%00%56%45%-100%-<0%24%24%49%24%45%45%0%-20%3879%4184%3576%38

17、79%4556%4051%20%-50%613%510%511%613%1923%1823%50%-100%00%00%00%24%23%45%100%-1000%12%00%12%00%67%810%>1000%00%00%00%00%00%11%合计48100%49100%46100%48100%81100%79100%平均净利润率按企业规模及市场分布情况表5：2014及2013年不同规模和市场房地产企业的平均净利润率变化情况注：超大型 期内总大于100亿港元；大型 期内总数据来源：德勤分析大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总小于

18、10亿港元。下同。及大型企业的平均净利润率持续上扬，而上海及其他类型企业的平均净利润率均全面下跌。 跌幅最显着的是中小型企业， 上海及的小型企业其平均净利润率同比下跌 71%及59%，的中型企业同比下跌 46%。19©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海规模类型20142013变化20142013变化20142013变化超大型(>100亿港元)12.46%12.53%10.02%12.53%16.91%18.76%大型(>50-100亿港元)9.20%12.96%14.35%11.35%18.26%17.20%中型(>10-50亿港元)11.70%12

19、.01%8.1%14.98%17.29%22.55%小型(0-10亿港元)1.22%4.17%13.82%14.44%23.07%56.76%平均权益比率回报此比率是衡量相对于股东权益的投资回报的指标，反映企业通过运用资产净值而产生纯利的能力。图5：2013及2014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均权益比率回报12.00%10.00%综合三个股票市场看，2014年整体平均权益比率回报为7.98%，同比8.97%8.00%下跌15.3%。市场的表现比上7.19%7.09%海及两地为佳。6.00%10.69%9.78%4.00%追踪分析上市的中地产企业7.03%2010年至2014年的业绩表

20、现，发现平均权益比率回报的整体表现持续下降。2014年的表现相比 2010年下跌30.6%。2.00%0.00%上海20132014数据来源：德勤分析20©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。平均权益比率回报按市场分布情况表6：2014及2013年按权益比率回报划分的房地产企业样本数目及百分比注： 百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 有57.1%企业的回报是10%以下的水平，38.9%的企业回报在10 - 20%之间，仅有4%的企业能够获得超过20%的回报。仍然是高权益比率回报企业的集中市场，拥20%以上权益比率回报的企业中，有57.1%属在上市的企业。21

21、69;2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海201420132014201320142013权益比率回报数目%数目%数目%数目%数目%数目%<0%36%36%511%24%911%911%0%-10%2552%2959%2452%2348%3442%2532%10%-20%2042%1531%1430%1838%3442%3139%20%-50%00%24%37%510%45%1418%50%-100%00%00%00%00%00%00%合计48100%49100%46100%48100%81100%79100%平均权益比率回报按企业规模及市场分布情况图6：2014年权益比率

22、回报按不同规模类型房地产企业的数目分布20%-50%2210%-20%2850%-10%3231<0%10010203040大型50小型60708090超大型中型数据来源：德勤分析 通过对2014年不同规模类型的上市房地产企业权益比率回报的进一步分析，规模越大的公司为其股东创造的利润率越大。 8.3%的超大型企业经营管理者为其股东带来超过20%的回报，而只有3.5%的中小型企业能达20%回报比率。 这是由于具规模的企业实力强劲，在实现利润有效增长的同时，还可通过权益以外的融资来获取资金，用以支持公司的运营和发展。22©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。平均比率 综合三个

23、股票市场看，2014年整体平图7：2013及2014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均流 动比率均比率为1.76，按年下跌2.2%。2房地产企业的市场性和满足债权人要求的能力仍处于稳健水平。1.91.8 三个股票市场中比率为1.93 ， 相比有1.65 ， 顕示在表现较好，比率只上市的房地产1.71.971.931.88企业承受着巨大的性。1.61.8的压抑楼价措施令企业库存量增1.5加， 短期偿债能力下降。1.4上海20132014数据来源：德勤分析23©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。1.661.65平均表7：2014及2013年按比率按市场分布情况比率划分的房地产

24、企业样本数目及百分比注： 百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析比率少于1的企业仅占5.7%。 65.1% 企业的比率为1-2，29.2%企业的比率高于2。24©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海201420132014201320142013比率数目%数目%数目%数目%数目%数目%<124%24%12%36%79%56%1-23267%2959%2554%2450%5770%5772%2-51327%1837%1737%1940%1620%1722%>512%00%37%24%11%00%合计48100%49100%46100%48100%81

25、100%79100%平均比率按企业规模及市场分布情况表8：2014及2013年不同规模和市场房地产企业的平均比率变化情况注：超大型 期内总数据来源：德勤分析大于100亿港元；大型 期内总大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总小于10亿港元。下同。 整体来看，三个市场的平均比率均有下降趋势。 其中表现较为突出的为中型企业，上海、4.8% 、 9.7% 及 4%。及均有不同程度的升幅，增幅分别为25©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海规模类型20142013变化20142013变化20142013变化超大型(>10

26、0亿港元)1.611.661.611.631.691.61大型(>50-100亿港元)1.561.711.642.011.521.68中型(>10-50亿港元)1.981.892.141.951.561.50小型(0-10亿港元)1.452.142.02.231.771.81合计1.801.881.931.971.651.66平均速动比率此比率是衡量企业的资产中可图8：2013及2014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均速动比率迅速提取现金流以偿还负债的能力，即面对短期财务。的应对能力0.70.60.5综合三个股票市场看，2014年整体速动比率为0.55，同比下降3.5%。及上

27、海市场下跌，分别为0.5 及0.46，下跌0.11及0.02；而为0.64， 上升 0.04。0.40.640.610.30.60.50.480.460.20.1追踪分析上市的中地产企业2010年至2014年的业绩表现，发现平均速动比率的整体表现持续下降。2014年的表现同比下跌 0.02，相比2010年的1.09则下跌49.5%。0上海20132014数据来源：德勤分析26©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。平均速动比率按市场分布情况表9：2014及2013年按速动比率划分的房地产企业样本数目及百分比注： 百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 速动比率高于1的企

28、业仅占13.7%。 56% 企业的比率少于0.5，30.3%企业的比率在0.5-1之间。27©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海201420132014201320142013速动比率数目%数目%数目%数目%数目%数目%<0.53369%2959%2963%2450%3644%3038%0.5-11123%1633%1226%1735%3037%4051%>1-236%48%37%613%1114%79%>212%00%24%12%45%22%合计48100%49100%46100%48100%81100%79100%平均速动比率按企业规模及市场分布

29、情况表10：2014及2013年不同规模和市场房地产企业的平均速动比率变化情况注：超大型 期内总数据来源：德勤分析大于100亿港元；大型 期内总大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总小于10亿港元。下同。各规摸类型企业的速动比率均比上海及同类型企业高。 上升幅度较显着的为小型企业，上升幅度高达 30%。 整体来看，2014年上海及企业的速动比率均顕着下跌，其中尤以大型及小型企业的跌幅较为显着，分别是 21% 及 28%。28©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海规模类型20142013变化20142013变化20142

30、013变化超大型(>100亿港元)0.430.460.370.440.570.57大型(>50-100亿港元)0.300.340.450.570.630.61中型(>10-50亿港元)0.530.540.550.620.620.65小型(0-10亿港元)0.380.440.510.710.750.62负债/权益比率此比率是衡量企业负债与股东权益之间的比值，即反映企业财务结构的强弱，负债/权益比率越高，其图9：2013及2014年按股票市场划分的房地产企业样本的平均负债/权益比率1.40总中的负债总额高，对股东的1.20权益保障程度会较弱；相反，负债/权益比率越低，说明企业的财

31、务实力较强，股东权益的保障程度则较高。1.000.801.270.601.131.080.99综合三个股票市场看，2014年整体负债/权益比率为1.1，同比上升4.8%。三个股票市场上市的企业 的负债/权益比率均上升。这情况与企业积极发债，而导致长期负债0.900.900.400.200.00上海增加，和下降有关。20132014数据来源：德勤分析29©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。负债/权益比率按市场分布情况表11：2014及2013年按负债/权益比率划分的房地产企业样本数目及百分比注： 百份比变化值采用四舍五入计算。数据来源：德勤分析 2014年负债/权益比率高于1的

32、企业占53.7%，同比上升3.7%。30©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海201420132014201320142013负债/权益比率数目%数目%数目%数目%数目%数目%<0.5919%612%919%1123%1923%1822%0.5-1816%1327%1635%1327%2025%2735%>1-22042%1939%1533%1940%3341%2937%>21123%1122%613%510%911%56%合计48100%49100%46100%48100%81100%79100%负债/权益比率按企业规模及市场分布情况表12：2014

33、及2013年不同规模和市场房地产企业的平均负债/权益比率变化情况注：超大型 期内总数据来源：德勤分析大于100亿港元；大型 期内总大于50亿港元，小于100亿港元；中型 期内总大于10亿港元，小于50亿港元；小型 期内总小于10亿港元。下同。 中型、大型及超大型企业的的负债/权益比率均高于1，显示其举债能力相对较强。31©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。范围上海规模类型20142013变化20142013变化20142013变化超大型(>100亿港元)1.321.441.671.391.081.01大型(>50-100亿港元)2.021.731.931.461.

34、231.07中型(>10-50亿港元)1.121.300.910.941.261.09小型(0-10亿港元)0.710.630.810.950.450.46负债/权益比率按企业规模分布情况图10：2014年负债/权益比率按不同规模类型房地产企业的数目分布>21-20.5-1<0.50010大型20中型304050607080超大型小型数据来源：德勤分析32©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。财务比率结果概要 (1/2)下表显示按股票市场于2014及2013年财务比率之平均值：33©2015。欲了解信息，请德勤关黄会计师行。财务比率 / 数据上海总体

35、(175间上市公司)净利润率2014: 18.56%12013: 25.56%21) 8个偏离值个案>200%或<-100%被剔除2) 8个偏离值个案>200%或<-100%被剔除2014: 10.66%12013: 13.97%1) 1个偏离值个案>120%或<-120%被剔除2014: 10.40%12013: 10.93%21) 2个偏离值个案>120%或<-120%被剔除2) 1个偏离值个案>120%或<-120%被剔除2014: 14.1012013: 18.02%21) 11个偏离值个案被剔除2) 9个偏离值个案被剔除20

36、14: 1.6512013: 1.661) 1个偏离值个案>4被剔除2014: 1.9312013: 1.9721) 5个偏离值个案>4被剔除2) 2个偏离值个案>4被剔除2014: 1.8012013: 1.881) 1个偏离值个案>4被剔除2014: 1.7612013: 1.8021) 7个偏离值个案被剔除2) 2个偏离值个案被剔除比率速动比率2014: 0.6412013: 0.6021) 4个偏离值个案>2被剔除2) 2个偏离值个案>2被剔除2014: 0.5012013: 0.6121) 2个偏离值个案>2被剔除2) 1个偏离值个案>

37、2被剔除2014: 0.4612013: 0.481) 1个偏离值个案>2被剔除2014: 0.5512013: 0.5921) 7个偏离值个案被剔除2) 3个偏离值个案被剔除财务比率结果概要(2/2)下表显示按股票市场于2014及2013年财务比率之平均值：财务比率 / 数据上海总体(175间上市公司)权益比率回报2014: 8.97%12013: 10.69%21) 2个偏离值个案<-40%被剔除2) 1个偏离值个案<-40%被剔除2014: 7.09%2013: 9.78%2014: 7.19%2013: 7.03%2014: 7.98%12013: 9.42%21)

38、2个偏离值个案<-40%被剔除2) 1个偏离值个案<-40%被剔除负债/权益比率2014: 0.9912013: 0.9021) 2个偏离值个案>4被剔除2) 3个偏离值个案>4被剔除2014: 1.132013: 1.082014: 1.2712013: 1.2621) 3个偏离值个案>4被剔除2) 2个偏离值个案>4被剔除2014: 1.1012013: 1.0521) 5个偏离值个案>4被剔除2) 5个偏离值个案>4被剔除市场总值2014:港币19,942百万元2013:港币14,260百万元2014:港币12,803百万元2013:港币9

39、,368百万元2014:港币12,471百万元2013:港币9,637百万元2014:港币16,016百万元2013:港币11,639百万元期内总2014:港币16,124百万元2013:港币15,055百万元2014:港币6,124百万元2013:港币8,469百万元2014:港币5,247百万元2013:港币7,175百万元2014:港币10,512百万元2013:港币11,065百万元总结房地产为资金密集的行业，货存量低、销售量高为过往开发商资金回笼的重要渠道。但在宏观调控的环境下，了解开发商的财务状况，再全取决于企业所获得净利润率，即能力的表现。再者，有关近年对房地产行业实施的政策，对开发商的销售造成一定的，未必能按预期销售楼房，因此开发商需要透过或其他融资增加资金，当中所反映企业的短期偿债能力，往往能显示出企业财务和面对风险的实力。不同股票市场的