物业师经营分析习题1

1、1 .物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（）三个层次。1分A房地产组合投资管理B.房地产融资管理C.房地产开发管理D.房地产租售管理2 .资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（）。1分A.分配B.组合C.估计D.控制3 .在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（）。1分A.营业成本预算B.管理费用预算C.经营费用预算D.财务费用预算4 .在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（）和空置损失的租金。1分A.建造费用B.人工费用C.经营费用D.广告费用5 .下列指标中，不属于写字楼物业

2、经营管理绩效评价指标的是（）。1分A.物业经济指标B.服务满意度C.物业品牌化D.市场占有率6 .对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（）的贡献。1分A.投资价值B.主营业务C.账面价值D.历史成本7 .零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。1分人.净8 .基础C.超额D.百分比8 .以下有关房地产经济寿命的说法，正确的是（）。1分A.房地产的经济寿命指房地产经营的净收益大于零的持续时间B.房地产的经济寿命一般和自然寿命差不多C.房地产的经济手寿命与使用性质无关D.税法中规定的折旧年限是根据房地产经济寿命确定的。9

3、 .投资者进行房地产投资的主要目的是（A.使其财富最大化B.获得作为房地产业主的荣誉C.降低其投资组合的总体风险D.抵抑通货膨胀的影响10 .房地产开发投资通常从（）开始。1分A.规划设计B.购置土地C.工程建设D.品牌设计11 .下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）1分A.房地产企业债券和投票投资B.房地产置业投资C.房地产开发投资D.购买房地产投资信托基金12 .房地产的经济寿命一般比自然寿命（）。1分A.短得多B.长得多C.相差无几D.长一些13 .有关房地产投资利弊的说法，正确的是（）。1分A.房地产投资可以得到税收方面的好处B.房地产投资收益较低C.房地产投资的回收期

4、很短D.房地产投资的流动性好14 .房地产区别与其他投资品最重要的特性是（）。1分A.政策影响性B.专业管理依赖性C.相互影响性D.位置固定性或不可移动性15 .某人购买房地产市场上的别墅以用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为（）。1分A.房地产直接投资中的开发投资B.房地产直接投资中的置业投资C.房地产间接投资中的开发投资D.房地产间接投资中的置业投资16 .我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计算方式是以（）计算的1分A.单利B.复利C.名义利率D.实际利率17 .设备更新分析中，考虑的现金流量是（）1分A.以前发生的B.今后发生的C.包括以前发生的和今后发生的D.包括以前发生的以及沉淀成

5、本18 .设备更新分析的核心工作，是确定设备的（）。1分A.自然寿命B.经济寿命C.技术寿命D.最长使用时间19 .从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（）.1分A.税前现金流B.有效毛收入C.净运营收益D.名义收益20 .关于物业价格特征的说法，错误的是（）。1分A.物业价格受区位影响大B.物业价格实质上是物业权益价格C.物业价格容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短21 .关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）1分A.市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的B.市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的C.市场价值是不惟一的，投资

6、价值是惟一的D.市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的22 .收益性物业是指能（）产生租赁收益或其他经济收益的物业1分A.短期内B.长期C.直接D.间接23 .成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（）。1分A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间24 .对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（）1分A.是否具有直接产生经济收益的能力B.目前是否正在直接产生经济收益C.曾经是否正在直接产

7、生经济收益D.将来是否正在直接产生经济收益25 .以下物业中，不适合采用是市场法估价的是（）。1分A.博物馆B.商铺C.普通商品住宅D.标准厂房26 .（）是指以物业价值为基础确定的租金A.市场租金B.商品租金C.福利租金D.成本租金27 .下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（）。A.出租量B.房地产租金C.预售面积D.灭失量28 .按照存量增量细分，土地转让、新建商品房租售市场属于房地产市场中的（）。1分A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一级房屋市场29 .制订物业管理计划的前提是（）1分A.明确消费者需求B.明确业主目标C.掌握国家相关法律法规D.掌握房地产行业规章制度30 .

8、物业经营管理计划中财务收支计划，通常以（）的形式体现。1分A.建筑物维修计划B.预算计划C.绩效评估D.租赁计划31 .在物业管理计划中，属于策略层次的计划是（）。1分A.年度计划B.长期计划C.短期计划D.中期计划32 .在物业管理中最常用的预算是A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算33 .下列关于房屋租赁特点的说法不正确的是（）。1分A.租赁双方必须具有民事行为能力B.当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之中止C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D.房屋租赁合同属于法定要式合同34 .下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日（）。1分A.定期租赁B.自动延期

9、租赁C.意愿租赁D.以上都不是35 .制定租赁方案与策略属于租赁管理中哪一个阶段的管理（）1分A.可行性研究阶段B.租约签订前C.租约执行过程中D.租约期满时36 .无正当理由，承租人拖欠房屋租金（）个月以上的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可向对方索赔由此造成的损失。1分A.3B.4C.5D.637 .在市场经¥条件下,物业租金水平的高低主要取决于（）1分A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.物业自身的状况D.同类型物业的市场供求关系38 .有关房屋租赁合同的法律特征，正确的说法是（）。1分A.房屋租赁合同的成立要等到出租人腾空房子才开始B.房屋租赁合同是继续性合同

10、C.房屋租赁合同是单务合同D.房屋租赁合同不需要登记备案39 .承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（）。1分A.毛租B.净租C.百分比租金D.基础租金40 .下列物业管理过程中发生的费用中，不属于物业管理企业财务费用的是（）。1分A.金融机构手续费B.物业管理人员的工资以及奖金C.公司利息净支出D.汇兑净损失41 .对物业管理企业的成本进行估算，在估算办公费的时候，不包括的选项是（）。1分A.交通费B.通信费C.服装费D.法律费用42 .将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（）划分的。A.经济性质B.与业务量的关系C.经济用途D.与决策的关系4

11、3 .对于经营性物业，（）是物业合同管理中更重要的部分。1分A.售房合同管理B.租赁合同管理C.前期物业服务合同管理D.物业服务合同管理44 .以下不属于物业管理的专项服务合同的是（）。1分A.垃圾清运合同B.保安分包合同C.设计规划合同D.绿化管理合同45 .以下有关公众责任险的说法，错误的是（）。1分A.保险公司在任何情况下均不承担刑事责任B.保险责任包括精神伤害C.受害人不可以直接向保险人索赔D.公共责任险是一种无形财产保险46 .物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业（）决定。1分A.所处子市场的价格政策B.所处子市场的供求关系C.可供出售面积D.租赁方式47 .评价物业管理绩效的

12、最重要最基础的指标是（）1分A.基本指标B.特殊指标C.修正指标D.评议指标48 .（）是写字楼物业管理的第一个常规目标1A.使收益部分的使用率最大化B.物业资产保值率最大化C.物业资产升值率最大化D.物业所有人与使用人满意率最大化49 .大厦内（）往往决定了一栋写字楼内的租户类型1分A.主流租价B.主要租户C.特别用户D.业主类型50 .写字楼物业管理中的每一部分工作，都应该以（）为中心。1分A.开发新租户B.满足安全的需要C.满足当前租户的需要并吸引未来的新租户D.确定物业的市场定位51 .以下有关写字楼安全与风险管理的说法，正确的是（）1分A.写字楼的保险通常单一保单就足够了B.写字楼租

13、金与保险费用多少无关C.对于高层写字楼，消防主要依靠外界救援D.写字楼的整体保险不包括各租户单独承担部分的空间52 .普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（）1分A.50%60%B.60%70%C.70%80%D.80%90%53 .写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。1分A.最低租金B.市场平均租金C.最高租金D.市场租金54 .零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。1分A.每月每平方米B.月营业额C.季度营业额D.年总营业额55 .零售商业物业中，主力店是吸进消费者前来购物的重要因素，这体现了（）。1分A.中心地理论B.需求的外部效应理论C.同

14、类零售店聚集理论D.市场失灵56 .某租户的基础租金为20万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%乍为百分比租金。现租户本月营业额为400万元，其该月份应缴租金（）万元。1分A.20B.25C.26D.3057 .零售商业物业的经营策略，包括树立品牌形象、与开发商建立密切联系和（）。1分A.管理机构设置B.管理承诺C.管理费用D.必要的经济回报)1分58 .在购物中心等零售商业物业项目中，单一租户与其他承租户之间的关系是（A.无关系，不依赖B.相互依赖C.不一定D.相互独立59 .（）是为了最大限度地实现“聚集效益”1分A.租户组合的多样化B.引入主力店以带来大量

15、客流C.空间安排实现相互促进效应D.无此功能效应60 .从管理层面看，零售商业物业经营管理的核心内容是（）1分A.物业设施的维护B.策略与运行管理C.现场管理D.环境管理61 .以下关于房屋转租的叙述中，正确的有（）。2分A.承租人转租房屋，必须征得房屋出租人同意B.转租合同可不办理登记备案手续C.房屋转租应当订立转租合同D.转租期间原租赁合同解除，转租合同依然有效E.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期62 .财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有（）2分A.资产负债表B.成本报表C.利润表D.资产减值准备明细表E.现金流量表63 .写字楼业务的特点主要有（

16、）。2分A.所处区位好，但规模较小B.多为现代化的高层建筑C.功能齐全、配套设施完善D.多由专业物业服务企业管理E.保持产权的独立性是写字楼物业保值增值的关键64 .下列关于可持续发展的说法中，正确的有（）2分A.可持续发展的基本原则之一，满足当前需要又不损害子孙后代满足其需求的能力B.一部分人的发展不应损害另一部分人的利益是可持续发展的基本原则之一C.物业管理的可持续发展，部门的支持D.可持续发展的物业管理，主要在于发展商的投入和政府涵盖对各种能源的节约和充分利用E.可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入控制空气质量等要素65 .零售商业物业的分类，主要依据有（）等方面。2分

17、A.建筑规模B.建筑结构C.经营成本D.商业辐射区域的范围E.经营商品的特点66 .物业服务企业可划分为（）物业服务企业。2分A.实用型B.管理型C.综合型D.专业型E.收益型67 .房地产具有各异性，这种差异往往最终反映在（）方面。2分A.管理成本B.租金水平C.出租率D.收益状况E.服务费68 .以下属于收益性物业的是（）。2分A.酒店B.度假村C.自住住宅D.写字楼E.出租仓库69 .在物业经营管理白三个层次中，属于策略性管理的是（）2分A.房地产资产管理B.房地产投资组合管理C.设施管理D.物业管理E.现场管理70 .下列房地产投资中，属于直接投资的是（）。2分A.房地产开发投资B.房

18、地产置业投资C.购买房地产低压支持证券D.购买房地产企业债券E.购买房地产投资信托基金71 .以下属于投资回收的是（）。2分A.利息B.借款人还本C.开发商利润D.投资者收回成本E.税金72 .从投资的角度来看，影响资金时间价值大小的因素包括（）。2分A.风险因素B.投资利润率C.通货膨胀率D.政策因素E.利率73 .实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（）。2分A.存量房地产资源得到最有效的使用B.供求结构基本合理C.市场价格基本稳定D.市场供求总量基本平衡E.各类生产生活需要已有适当的入住空74 .政府调节房地产市场的金融政策包括（）。2分A.金融创新B.信贷规模C.利率水平D.贷款条件E.贷款方式75 .在制定租赁方案时，需要首先确定（）。2分A.租赁方式B.城市居民消费价格指数C.房屋空间使用数量D.物业中能够对外出租的面积E.吸纳周期76 .收益性物业估价的基本方法有（）2分A.市场法B.成本法C.费用法D.收益法E.增税法77 .以下表述中，属于成本控制原则的有（）2分A.讲求经济效益原则B.责、权、利相结合原则C.全面控制