呼和浩特市名都枫景项目行销整合推广方案

1、名都枫景 项目行销整合推广方案目录第一章、 市场分析一、呼和浩特市房地产市场综述 第 1 页二、呼和浩特住宅市场分析 三、呼和浩特商业地产分析 四、呼和浩特房地产前景预测 第二章、 项目综合素质分析一、项目分析 二、项目地块 SWOT 分析 三、总结 第三章、 项目开发战略性思考一、项目开发战略与城市规划发展二、资源有效整合与项目价值提升三、本案启动成功的关键因素 -一、目标消费群体定位 二、目标消费群体细分 一、项目开发主题定位 二、项目市场定位 三、项目地块规划建议 四、项目开发思路与风险分析 -住宅开发实施建议第四章、 项目目标消费群体定位与分析第五章、项目开发主题与地块规划建议第六章、

2、项目运作实施建议二、 商铺开发实施建议 第七章、 营销策略篇一、总体营销策略 二、销售方式策略 三、销售时机把握 第八章、 项目市场推广方案一、 广告推广策略 二、 案名建议 三、 平面设计与表现 四、阶段推广主题拟定 五、媒体投放及费用预算 第九章、 本案销售组织与管理第十章、 富阳公司业绩展示及服务流程言 房地产市场竞争月趋自然化，主观的开发模式、自然的销售方式已不能适应市场。同时盲目的项目开发性 定位，无疑带来巨大的市场经营风险；当今房地产开发企业，更愿意借用“外脑” ，在激烈的市场竞争环境下，通 过专业地产行销机构 对项目进行全方位整合、定位、充分把握消费趋向，透悉消费心理，基于实际，

3、实施创新的 行销理念，使您的开发项目胜战定江山！第一章、 市场分析篇一、呼和浩特房地产综述呼和浩特，蒙古语意为“青色的城” ，亦称“青城”。呼和浩特市是内蒙古自治区的首府，是全区政治、 文化、经济中心，位于内蒙古中南部的土默川平原上，南临滚滚奔流的黄河，北靠连绵起伏的阴山。呼和浩特市辖玉泉区、新城区、回民区、赛罕区、土左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川等 9 个旗、县、 区。全市总面积 17224 平方公里，市区面积 81.1 平方公里，总人口 243.79 万，市区人口 143.41 万，居住着 蒙、汉、回、满、达翰尔、朝鲜等 37 个民族。 呼市历史呼市于 1947 年建立 呼市交

4、通 功能配套 经济发展 生活水平二、呼市住宅市场分析 市场概论呼市随着市场经济的不断发展， 带动了房地产业，文化教育事业，以及市政配套设施建设方面的进步。 从 2004 年至今，呼市房地产出现了前所未有的超快增长，增长幅度达到12.26% ，仅次于青岛，位于涨幅第三名。 市场特征 物业分布 市中心依然是众多项目开发的选址，以中心路、新华大街、海拉尔大街、乌兰察布路为中轴，聚集了 市场建设二、呼市住宅市场分析住宅现状住宅价格1、一级地价市中心核心位置2、二级地价市中心边缘位置3、三级地价一一与城市接壤位置住宅品质三、呼市商业地产分析商业市场总体特征商业市场综合分析 市场类别项目名称总结：四、市房

5、地产市场前景预测分析3000 4000 元/nf1600 -3000 元/nf1000 1600 元 / m2地理位置销售价格第二章项目综合素质分析一、 项目概况：二、 项目地块 SWOT 分析：S :优势一一W:劣势一一0:机会一一T:威胁一一三、总结：第三章项目开发战略性思考一、项目开发战略与城市规划发展房地产开发与城市规划紧密关联，由于本案位于新城区，地块尚处于未开发状态，如何协调好城市规划与房地 产开发的关系，时本案有着积极而重要的意义。（一）、呼市未来城市规划方向：（二）、项目开发需要城市建设加经配合1、统一规划，统等安排，促进住宅和公用设施建设同步发展。（1）、交通设施建设（2）、

6、生态环境保护规划2、新城区的建设不仅要注重朔造现代化的首府形象，更要提高新城区的生活质量和环境质量。（三）、项目开发战略思考1、针对地块现状，有效利用内外部资源，为项目的远作积累人气。2、通过新城区物业形象的改观，成中村的改造，有效提升地块的市场争力。3、必须对现有地块的开发进行合理布局规划，确定规划实施方案，最大化提升项目的市场价值。二、资源有效整合与项目价值提升 基于本案的战略性思考，地块价值的提升应做到资源的高度整合。（一）、成吉思汗大街的改造对本案的影响不容忽视。（二）、“名都”品牌优势的有效利用（三）、有效利用政府资源，优化投资环境，增强市民对本案的认同。三、本案启动成功的关健因素：

7、由于目前本项目地块周边的市场氛围不浓，市场价值不明显，目前在此基础上，开发民住和商业街存在着较大的市 场风险，同时也应看到，项目地块的市场潜力仍有较大的培育宣空间。因此，如何有效聚集人气与合理规划开发地 块，将是本案启动的关健。第四章项目目标消费群体定位与分析一、目标消费群体定位： 从项目处身出发，结合呼市的经济收入、政治文化、消费的特征、并通过对整个呼市房地产市场综合分析，对商业 的调查研究，敞可以为本案的主流目标消费群定位为：呼市中高档收入群体和中高级投资人士。1、一类目标客户：国家公务员、金融、IT 、新闻媒介 2 作者。此类消费群体多为呼市高层次高层次 2 作人员或中高行业收入人士，他

8、们有固定的收入来源2、二类目标客户：二次置业者或私营业主此类客户有一定的经济收入，多为私营业主，分布在离本案道路较通畅、便捷的区域；二次置业者也是本案消费群体之一，他们现多居于市中心，但对目前住房不是很满意，有想通过对现有住房的租赁或出售来换取新房的欲望。3、三类目标客户：普通工薪阶层主要以市内一般的工薪阶层，以工资为主要收入，工作相对稳定，现代化的生活社区是他们所向往的理想的生活方 式。4、旗、县、区的私营企业者此类客户商业铺面的目标客户1、一类目标客户：实力型投资企业或个人（ 1 ）、注重本案的规模所带来的巨大人气，消费量且较集中。（ 2 ）、物业的地段的发展潜力，具有较高的升值空间和投资

9、回报率，此类投资者多为本地或少量外地的投资客 商，经营具有品牌趋向和档次标准（ 3 ）、这都分消费群体经济实力较强，收入相对丰盈，资金固转比较灵活，根据自身状况自己经营或是以高价租赁 的方式进行运作。2、二类目标客户：品牌连锁店 本项目的确立，势必吸引省内外品牌连锁店投资者，这部分消费群体更注重物业所带来的商业氛围，目光长远，选 择正规的店面，面积一般在 100 120卅左右的商业铺面。3、三类目标客户：零散性投资业主 多为地块周边的原有小商贩，有自己的店面，规模很小，属小本生意类别，主要经营小百货、零售、美容美发、干 洗店之类，且旺市区的经济投入比较高，有足够人流量的大中型社区是他们最适合的

10、选择。 小结： 鉴于项目的现状，须有效地弱化产品，强化延伸优势，在整体营销策略的制定上，以迎合目标消费者的需求，将成为我们网罗本案目标消费群体的重要手段。第五章、项目开发主题定位及地块规划建议 、项目开发主题定位通过开发主题的定位，明确项目地块开发的方向和思路，为项目的实质性运作提供策略性指导。在深入分析地块的特征和准确把握呼市房地产市场的基础上，蔽司将该项目开发主题定位为： 呼市东北部的“造城运动”在上述的开发思路引导下，围绕以“新都市主义”为开发主线确定项目地块的整体规划建议 二、项目市场定位：每一个成功占领市场的产品，其准确的市场定位是创造销售佳绩的关键之所在。1、住宅部分： 呼市首座大

11、型高品质健康生活社区2、商铺部分：三、项目地块规划建议： 北部：建设大型纯住宅社区 西部：建设与住宅相关的生活配套设施 东、南部：引进大型购物超市，品牌连锁企业四、项目开发思路与风险分析：1、在发展潜力的基础上，最大化提升项目价值2、避免盲目开发，降低开发的成本与市场风险3、坚持策略致胜，有计划、有顺序地进行开发就此，针对本案提出以下开发思路，供贵司参考：1、开发思路 1 住宅先行2、开发思路 2 商铺先行 开发思路比较与风险分析： 结合地块周边环境，暂无人气的现状，本案的开发思路要切实贯彻“有效聚集人气与合理规划开发地块”的开 发战略，综合分析两种开发思路：开发思路 1：讲究开发的整体策划性

12、，有效地贯彻了开发战略，强调了以住宅先行来带动人气的迅速提升，辅 以开发部分商铺，以规模化社区，大型的购物广场，超大园林景观来整体改观地块的物业形象，最后整体开发 商铺，从而达到吸引客商投资，做到商业销售价值最大化的目的。开发思路 2：先做商铺，再做住宅，通过商业的建设全面带动地块的价值 风险比较针对商铺存在的较大风险性，思路 1 做到了有效聚集人气，弱化了开发的风险性的目的，且商铺销售的难度 十分巨大，蔽司认为以思路 1 为主体开发思路第六章、项目运作实施建议一、住宅开发实施建议：1、注重住宅的低密度性2、注重社区景观的营造3、注重建筑的均好性4、注重住宅建设的均好性5、注重住宅建设的多样性

13、6、整体建筑外观设计要求具有时代风格7、注重房型设计的合理性根据呼市购房群体的消费偏好，房型以 3 室、 2 室为主，建议房型面积配比为：70- 90 平米20%90- 130 平米60%130- 180 平米20%、促进居住生活区的配套比1、为了保证社区的纯居住性，在社区内规划建设与住宅相关的生活配套，如小型医疗单位、小型便利店、洗衣房等2、社区内增设教育机构：设立幼儿园、中小学，解决业主子女的教育问题3、设立小区会所：健身房、器械室、图书馆等四、聘请知名的物业管理公司以聘请知名的物业管理公司，为业主提供更全面、更专业的服务，以此来提升社区的品质，增强消费者的购买信心第七章、营销策略篇房地产

14、销售是整个项目营销过程中的关键一环， 策略的制定与实施又是左右销售成功与否的重量级砝码策略为先，实施为后，充分把握市场，分析整合项目各个要素， 以务实，以智胜，胜战于市场！一、 总体营销策略：1、 注重销售推广卖点输出的层次性、逻辑性与动态性2、 以“造城运动”的浩大声势，刺激需求，激发关注度和购买欲，延伸传播的抛物线3、注重从战略到战术各子系统环节的合理衔接与协调一致，力争执行过程趋于零缺陷4、营销力度上要深入浅出，自然形成“高产品价值与低实际价格”的强烈心理反应5、销售推广必须是建立在相对合理的目标期望值上予以执行二、销售方式确立：根据我们的行销经验和对本地市场的了解，确定以案场销售为主，其它方式为辅的形式作为本案的销售 方式。根据案场销售的实际情况，增加或减少销售队伍，蔽司并派遣策划专案策划人员直接进入案场，以最短时间 贯入实际操作环节，从而有效避免了远程市场信息传播的偏差和间接性，同时委派蔽司的专业销售骨干进场驻 点销售，辅以贵司销售人员促进销售。三、销售时机把握：由于项目仍处于前期规划阶段，具体工程安排还有待进一步探讨落实，但整体上应把握以下几点：1、