广西2015年下半年房地产估价师《案例与分析》

1、广西 2015 年下半年房地产估价师案例与分析：房屋征收复核估价和鉴定试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题(共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意)1、确定房改“三改”基本容的是。A：1991 年 11月，国务院办公厅下发的关于全面进行城镇住房制度改革的意 见B: 1994年7月18日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定C： 1998 年 7 月 3 日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住 房建设的通知D: 2003年 8 月 12日国务院下发的 国务院关于促进房地产市场持续健

2、康发展 的通知E:房地产估价机构必须加盖公章2、_是由股份公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息 和红利的凭证。A .证券B股票C. 债券D. 投资基金3、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A:相对较高的收益水平B:易于获得金融机构的支持C:能抵消通货膨胀的影响D:提高投资者的资信等级E:借款合同4、下列说确的是 _。A .增价拍卖皆为卖方报价拍卖B. 增价拍卖皆为买方报价拍卖C. 减价拍卖皆为卖方报价拍卖D. 减价拍卖皆为买方报价拍卖5、估价报告有效期应从起计. 【2003 年考题】A :估价时点B:估价作业期C:出具估价报告之日D:签订估价委托

3、合同之日E:工业用地的监测点评估价格6 般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险 要小得多，这主要是因为REITs具有_。A .较高的收益性B. 较强的流动性C. 直接融资的功能D 抵御通货膨胀影响的功能7、拆除公益事业用房的货币补偿，通过 _确定其价格。A. 成本核算B. 协商C. 评估D. 房地产管理部门规定8、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是 _。A .一级资质B. 、二级资质C. 一三级资质D. 四级资质9、 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6，自有资 本要求的年收益率为 9，该类房地产的资本化率为。A：6.

4、0B：6. 9C：8. 8D：9. 0E:工业用地的监测点评估价格10、拍卖实务中，拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。A: 7B: 10C: 15D: 20E:执行层的组织协调11、下列不属于划拨土地使用权围的是。A :政府大楼建设用地B:商品房建设用地C:经济适用住房建设用地D:国家重点扶持的水利项目用地E :房地产估价机构必须加盖公章12、某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建 成后的建筑面积为15000卅，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 1.5 年，已知报酬率为 8，折现率为 12，该项目 开发完成后的房地产现

5、值为万元。A: 4023.04B: 4074.10C: 4768.50D: 5652.09E:工业用地的监测点评估价格13、 某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则 取得该土地使用权的剩余使用年限是年。A: 15B: 25C：35D：55E:执行层的组织协调14、_是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A 市场定位B. 市场调查C. 市场细分D. 市场分析15、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是 _。A .商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B. 商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C. 商业、办

6、公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D. 商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地16、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差围。A :使用估价对象房地产的实际成交价格B:使用政府公布的房地产交易指导价格C:使用近一年房地产的平均成交价格D:依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E:工业用地的监测点评估价格17、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。A :估价主体资格需依法取得B:估价对象状况需依法判定C:估价对象收益需依法确定D:估价方法需依法选用E:工业用地的监测点评估价格18、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是。A

7、:物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级B:新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期C:国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理D:设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书 的颁发和管理E:执行层的组织协调19、某房地产年净收益为 20 万元，已使用 15 年，尚可使用 25 年，若报酬率为8，则其现值是万元。A: 300B: 213. 50C: 171. 19D: 500E:工业用地的监测点评估价格20、功能折旧违背了以下哪个原理 _。A .收益递减原理B. 收益递增原理C. 均衡原理D. 适合原理21、在会计领域中属于

8、法律层次的有， 是会计法规体系中最具权威、 最具法律效 力的法律规。A:中华人民国注册会计师法B:中华人民国会计法C:中华人民国审计法D:企业会计准则基本准则E:执行层的组织协调22、 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导 向定价法。A :成本B:购买者C:竞争D:市场E:借款合同23、房地产投资的缺点是（） 。A 相对较高的收益水平B. 易于获得金融机构的支持C. 抵消通货膨胀的影响D 投资回收期较长24、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国 新的发展阶段的一个产业。A :支柱B:主要C:次要D: 般E:房地产估价机构必须加盖公章2

9、5、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权 处理具体事务的人员。A 助理B决策C技术D. 文职二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国 外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于 _阶段。A 投资机会研究B初步可行性研究C 详细可行性研究D项目的评估和决策2、 根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务 ）分为三类:即便 利品、选购品和特殊品。A:购买习

10、惯B:购买心理C:购买动机D:购买行为E:借款合同3、复式记账法包括。A :收付记账法B:借贷记账法C:支出记账法D:收入记账法E:信贷记账法4、关于投资价值和市场价值的说确的有 _。A 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因 素基础上的价值B. 投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C. 在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通 常不扣除所得税D 国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能 承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E. 在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产 投资价值

11、的评估5、廉租住房租金由 _构成。A .维修费和管理费B. 维修费和利润C. 维修费、管理费和利润D. 维修费、禾I润和税金6、以 2003年1 季度为基期， 将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对 比分析和计算， 得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为 107.7、 110. 18。又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均。A :算术平均数B:调和平均数C:中位数D:众数E:执行层的组织协调7、下列关于价格弹性的表述中，正确的有 _。A .供给价格弹性一般为正值B. 当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C. 需求价格弹性永远为负值D. 当需求价格弹性为无穷时，称需求有

12、完全弹性E. 般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性8、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。A :购买-持有-出租-出售B:购买-更新改造-出售C:购买-更新改造-出租出售D:开发-销售E:开发-持有-出租-出售9、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异， 其可能的原因有。A:隐含估价对象围不同B:参数选取不合理C:估价作业日期不同D:价值类型选取不合理E:选用的估价方法不切合估价对象10、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指 标是 _。A 还本付息比率B 抵押收益率C 投资回报率D项目收益率11、个人出售自住房并拟在出售

13、 1 年重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应 当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。A:预交款B:预定金C:订金D :保证金E:执行层的组织协调12、从房地产市场的投资周期来看， 房地产市场资本流量的显著增加通常发生在 房地产市场自然周期的。A :第一阶段B:第二阶段的后半段C:第三阶段的后半段D:第四阶段E:借款合同13、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求 _A .增加B减少C. 改变D. 不改变14、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A .现金流量B. 清偿能力C. 资产与负债情况D. 资金盈余或短缺情况15、债权人投保债务人的

14、信用风险的，为。A:财产损失保险B :责任保险C:信用保险D:保证保险E:执行层的组织协调16、外墙装饰材料是用于（）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。A 外墙B踢脚C 阳台D隔墙17、廉租住房保障资金的来源有等。 （2009 年试题 ）A :地方财政预算安排B:中央财政专项补助C:住房公积金增值收益D: 土地出让净收益E:住宅专项维修资金18、中国耕地具有等明显的特点。A :人均占有耕地少B:耕地总体质量高C:生产水平低D:退化严重E:后备资源不足19、房屋普通险的期限为 _。A .半年B. 1年C. 2 年D. 3 年20、有一宗房地产总价为 100万元，综合资本化率为 7%，土地资本

15、化率为 6%， 建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为 _万元 （收益可视为无限年 ）。A. 30B. 40C. 50D. 6021、被执行人某不能清欠某所欠的债务， 同时某借给某的现金足以保证某履行债务，某到期却拒不偿还， 法院因此向某发出履行到期债务的通知， 但某在指定期 限既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对_的财务强制拍卖。A .某B. 某或某C. 某D. 某和某22、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（） 。A .有租约限制下的价值B. 共有房地产的价值C. 无租约限制下的价值D. 承租人权益的价值23、 某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率， 据此可以判断为该 类商品