新冠疫情对商业租赁合同的影响及对策

1、新冠疫情对商业租赁合同的影响及对策新型冠状病毒肺炎疫情自2020年初从湖北逐步向全国蔓延，各地陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应。政府出台了一系列措施暂停了许多大型活动，以减少人员聚集。受疫情影响，商场、影院、酒店、餐厅等许多经营性场所纷纷停业或缩减营业时间，上述行业遭受了巨大的经济损失。为了减轻商户部分经营压力，万达、龙湖等多家房企对商业地产租户推出减免租金的举措。 本文对商业租赁合同在疫情影响下能否调整进行了分析。 一、受疫情影响，商业租赁合同减免租金或者解除合同可能适用的法律依据是什么？ （一）不可抗力 民法总则第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规

2、定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。 不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。本次疫情事发突然，新型冠状病毒并无针对性的疫苗和药物，且已治愈的病患更多是依靠自身免疫力以及有效的防控措施而恢复，目前尚无绝对有效方法

3、阻止病毒传播，属于不可预见、不可避免且不可克服的事件。 全国人大常委会法工委在2月10日回答疫情防控中社会普遍关注的法律问题时，针对企业反映受疫情影响，很多合同规定的义务不能正常履行的问题。法工委发言人、研究室主任臧铁伟说，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 因此，承租人可能以疫情属于不可抗力不能履行合同，而主张减免租金或解除租赁合同

4、。 （二）情势变更 根据合同法司法解释(二)第26条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据以上规定，当合同还可以继续履行时，承租人也可能主张情势变更而要求减免租金或解除合同。 （三）不可抗力与情势变更的区别 （1）目的不同。不可抗力虽然也可以引起合同的变更或者解除，但不可抗力是免除当事人的责任，对不可抗力造成不能履行合同的损害，原则上实行免责原则；而情势变更是以公平分

5、担为目的，解决当事人之间的权益失衡问题。 （2）对合同履行构成障碍的程度不同。不可抗力已经构成履行不能，包括事实上的不能与法律上的不能；情势变更仍属于可能履行，但继续履行合同会显失公平。 （3）不可抗力的效力当然发生，不可抗力属于法定解除合同的事由；情势变更并非当然发生，当事人需要请求人民法院变更或解除合同。 （4）适用范围不同。不可抗力既可以适用于合同法，还可以适用侵权法，而情势变更不能适用于侵权法，只能适用于合同法。 二、商业承租人能否要求减免租金或解除合同？ （一）针对疫情应适用不可抗力还是情势变更原则？ 依据不可抗力和情势变更的规则都可以要求解除合同或者减免租金，不可抗力和情势变更的主

6、要区别在于受疫情影响，租赁合同能否继续履行。本次疫情客观上属于订立合同时不能预见的情况，但是合同能否继续履行还需要根据具体情况个案判断，不能一概判断能否属于不可抗力或是情势变更。 虽然全国人大常委会法工委已表示本次疫情可以构成不可抗力，但合同法对不可抗力情形的处理方式不能完全覆盖所有情况，如不适用情势变更原则以及公平原则，可能无法解决此次疫情产生的各种纠纷。援引不可抗力免责的前提是不可抗力导致合同无法履行，对于受疫情影响尚未导致合同无法履行的当事人，难以适用不可抗力条款减轻责任。 （二）本次疫情如何处理商业租赁合同？ 可以参考最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、

7、执行工作的通知（法200372号）第三条： 由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。 因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照中华人民共和国合同法第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。 本次疫情可以参考上述规定，分成两类情况处理。 第一类是因为政府防治疫情出台相关措施导致租赁合同无法履行的，承租人可适用不可抗力的规定，要求免除相应责任。 例如：北京市由于疫情取消了今年春节期间的庙会，庙会摊位的承租人无法进行经营活动

8、取得收益，合同不能履行，承租人可以主张不可抗力解除租赁合同。 政府为了集中隔离疑似病人而无偿征用了体育场馆或者宾馆，导致场馆在一定时间内无法正常对外经营，体育场馆或宾馆的承租人可以主张不可抗力免除特定时间段内的租金。 第二类是疫情导致承租人占有、使用租赁物获得的收益大幅下降，继续履行租赁合同对承租人显失公平，此种情况，租赁合同一般周期较长，虽然疫情期间承租人会受到不利影响，但疫情结束后，合同还能继续履行，因此租赁合同不能解除。承租人可主张情势变更以及公平原则，请求人民法院减免租金。 例如，疫情期间，政府要求商场缩减营业时间，商场虽然没有完全停业，但每天的营业时间只有五、六个小时，营业时间内客流

9、量也明显下降，商户取得的销售收入明显低于正常情况。但还达不到合同无法履行的程度，此时按原有的租赁合同支付租金对租户显失公平，租户可向法院申请要求减少疫情期间的租金。 三、哪种商业租赁的承租人不能主张减免租金或解除合同？ 上文已经分析过，只有受疫情影响致使租赁合同无法履行的，以及虽然能够履行合同，但继续履行会对承租人显失公平的情况，承租人才能够主张减免租金或解除合同。疫情对租赁房屋没有造成重大不利影响或不受疫情影响的承租人不能主张减免租金或解除合同。 例如，本次疫情期间，大型超市基本维持正常的营业时间，许多人由于无法外出还增加了日常用品的采购量，超市的营业额没有受到疫情的影响，部分超市的营业额甚

10、至可能超过平常时期，因此这些正常营业的超市经营者不能主张减免租金。 四、租赁合同当事人还应注意其他哪些问题？ （一）双方应尽可能通过友好协商，确定合同调整事宜。司法实践中，法院对于不可抗力和情势变更的适用都很慎重，能否减少租金、减少多少租金，法院还需要综合考虑疫情和承租人受到损失之间的因果关系、承租人提供的证据的证明力等多种因素，要根据不同情况具体分析，不能很快得到结果。因此，疫情出现后，作为商业合作伙伴，承租人应首先与出租人进行友好协商，对合同如何继续履行尽快达成合意。 （二）双方应按公平原则合理确定租金减免标准。 疫情的发生，是承租人和出租人在签订合同时都无法预料的，在确定租金减免标准时应

11、按照合同法的公平原则，合理分配风险，由双方共同承担疫情带来的损失。如果将疫情期间的租金全部免除，相当于租金的损失全部由出租人承担，可能对出租人一方不公平。 减免标准可以参考2月6日北京市发布的北京市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施（京政办发20207号），第2条规定，减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。 第5

12、条规定，缓解疫情造成的突出影响。对符合条件的中小文化企业融资，通过“投贷奖”政策给予贴息、贴租等奖励。对符合条件的小微、初创型文化企业房租，通过“房租通”政策给予房租补贴。对受疫情影响严重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重点连锁餐饮（早餐）、菜店（生鲜超市）、便利店等网点设立项目，对其给予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。 类似可参考的标准还有非典期间适用的北京市人民政府印发<关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施>的通知（京政发200314号）第11条，对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金

13、50%；商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%。市及区县国土资源和房屋管理部门负责监督执行。租用其他经营用房的，租金由双方协议解决。 北京市发布的措施是针对承租国有企业房产的小微企业，对平等民事主体之间的合同没有强制执行的效力，但可以作为承租人与出租人协商的依据。比较两次疫情北京市的减免标准，本次规定最高可以免收房租，减免标准高于非典时的最高减免50%，也体现出政府更加保护商业租赁的承租人。 建议因疫情完全无法营业的，出租人可免除承租人停业期间50%以上的租金，其他情况，由双方参照上述标准合理确定。 （三）发生不可抗力事件，承租人应及时通知出租人，并注意保存证据。 根据合同法第118条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，疫情发生后，承租人应及时通知出租人，并尽可能收集各种证据，包括通报疫情的权威消息、政府发布的限