居间合同及案例

1、居间合同一、居间合同的概念及特点居间合同就是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提 供订立合 同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其中报告订立 合同机会或者提供 订立合同的媒介服务的一方为居间人，给付报 酬的一方为委托人。居间合同的特征；1、居间人只就是协助促成委托人与第三人订立合同，自身并不参与委托人与第三人之间的合同。居间人为委托人提供订约机 会或者就是为订 约进行媒介活动。居间合同的目的就是使委托人 与第三人订立合同。在居 间人为委托人报告订约机会或为订约 提供媒介的过程中，居间人仅就是一 个中介人，她既不代表委托 人，也不代表相对人，她不就是交易任何一方 的代理人。居间人不 直接参与交

2、易双方的谈判，在决定交易双方权利义务 内容上并不 体现居间人的意思，这些特征体现了居间合同的居间性。2、居间合同就是有偿合同。居间就是一种经营活动, 只要居 间成功，委托人座向居间人支付一定的报酬与从事居间活动所支 付的费用。如果没 有报酬，就不就是居间合同3、居间合同主体的特殊性 居间合同的一方主体居间人具有特殊性，居间人必须具备合 法的法 律资格，只有经过工商部门核准登记可以从事居间营业的 法人或公民才可 以为居间人。居间人应具备相应的法律与专业业务知识、能力、经验与信息。法律应规定机关法人、领导干部等 有特殊职权的人不得从事居间活动。二、居间人的义务。1、居间人介入的义务。居间人在从事居

3、间活动中，委托人或 者合 同的相对人要求其保守姓名或者商号的名称的，居间人应当 遵守委托人或 者合同相对人的要求，意味着在合同签订过程中一 方不与相对方见面，其 签订合同的事务由居间人以履行辅助人的 身份负履行责任。居间人的介入 义务就是为最终达到保守秘密 的目的而实现的 , 居间人在保守委托人及合 同相对人姓名、商号 的名称的同时，应保守在其居间活动中获悉的双方当 事人的商业 秘密。2、居间人忠实义务在居间中，对于相对人的信用状况，相对人将用于交易的标 的物的 存续状况等，居间人应就其所知如实向委托人报告。但就 是需要指出的就 是，居间人对于相对人，并不负有报告委托人有 关情况的义务。在媒介

4、居 间中，居间人应将有关订约的事项向各 方当事人如实报告，也就就是说， 不仅应将相对人的情况报告给 委托人，而且也应将委托人的情况报告给相 对人。不论就是居间 人就是同时受相对人的委托，还就是未受相对人的委 托，居间人 均负有向委托人与相对人双方报告的义务。基于此，媒介居间 人 的报酬原则上由交易双方当事人即委托人与相对人平均分摊。居间合同的性质就是一种提供服务的合同，委托人与居间人 订约的 目的就就是依合同实施中介服务，只有忠实报告义务才能 达到中介服务的 目的。3、促成双方成交的义务。促成双方成交的义务就是居间人为保证居间人的收益权利的积极手段。合同法规定 “居间 人促成合同成立的，委托人

5、应当按约约定支付报酬。" 该条规定 居间人索取报酬的前提就是“促成合同的成立， ”合同未成立， 居间人则无利益保证，合同法规 定“居间人未促成合同成立 的, 不得要求支付报酬。 ”判断“促成合同成立 " 的标准应就是： 瞧委托人与相对人就是否成立合同关系；瞧居间人的居 间活动就是 否为合同的成立起到促进作用，例如提供便利、降低 难度、加快进度等。 若居间人的居间活动对于合同的成立完全或 基本上无助益，则不能认为促 成合同成立。问题：客户签订合同后一旦解约，房地产中介企业就是否完成居间义务，可以收取服务费不？根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托 人应当按 照约定支付报

6、酬。即公司促成买卖双方签订买卖 合同，或者租赁双方签 订租赁合同，公司就完成了居间义务 , 客户应当支付服务费。当然，房地产中介企业应当根据客户解约的情况，区别 对待。如有 些房地产中介企业规定，买卖双方签订买卖合同 后，因买卖一方的行为致 使该交易无法履行，则公司承诺退 还另一守约方已支付公司的服务费。由 此可见，违约方应该 支付服务费，守约方不需支付。案例一：刘先生在上海某正规房地产中介企业的某门 店挂牌出售位 于黄浦区青岛路的一处物业。 2008 年 1 月， 刘先生与孙先生签订了房 地产买卖合同，在税费一览 表中确认的服务费金额为 42800 元。签 订合同后，刘先生 心生悔意，不去办

7、理过户手续。中介门店向其发出告 知函 , 催告前去办理过户。最终，刘先生没有办理过户手续，并私下与 孙先生签订解约协议。该中介公司客法部接到案件后，向法院提起诉讼，要求 刘先生支付 服务费 42800 元，并提供房地产经纪委托合 同、房地产买卖合同、 告知函等证据。在开庭 过程中，刘先生极力辩解，将解约的过错归咎 于该中介公司 及孙先生，并表示只愿意支付 8000 元服务费。但就是，最 终 经法庭裁定认为，刘先生与孙先生签订了买卖合同即证 明该中介 公司居间成功，告知函及快递单证明刘先生对 于解约存在过错。因此 法院最终判决，刘先生向该中介公司 支付 30000 元服务费。案例二 : 温州的张

8、先生在北京珠江骏景小区买了一套住房 , 后张先生 通过中介公司将房子以 133 万余元的价格出售给梁女 士。在梁女士支付了 50 万元定金，并已按约定提供了款项供张先 生还清了银行贷款后，张先 生以受到欺诈为由，拒绝办理房产证过 户手续。为此，梁女士告上法院， 要求张先生继续履行合同，配合办 理房产证手续。张先生同时也反诉要求 撤销与梁女士房屋买卖合 同。4 月 8 日，北京市丰台区人民法院对此案进 行了一审宣判，梁 女士赢得了这场官司。2007 年 8 月 23 日，张先生作为出卖人与梁女士及房地产中介公司签订了房屋买卖居间合同，约定中介公司提供中介 服务，促成张先生 与梁女士订立珠江骏景园

9、中区一套房屋的买卖 合同，居间服务费为 25200 元。在房屋买卖居间合同中的第 二部分房屋买卖合同中约定，该房屋 的成交价格为 126 万元，张先 生应当于 2007 年 9 月 1 日前向梁女士交房， 双方应当于 2007 年 11 月 1 日前与中介公司到房屋权属登记部门办理过户 手续。双 方在该部分中明确，均已知晓张先生所卖房屋没有产权证。同日 梁女士与张先生又签订了北京市房屋买卖合同，约定总房款 126 万元 整，梁女士应在签订本合同时，即支付房款定金 50 万元 , 在办理过户并领 取新的房屋所有权证后三个工作日内支付全部 房款（已付定金转为房款）。合同签订后，梁女士将购房定金 5

10、0 万元支付给张先生。同日 , 梁女 士与张先生还签订了无产权证明特别协议，明确梁女士 明知张先生的 房屋产权证明正在办理当中，并愿意在产权证明下 发之前同张先生签订居 间及买卖合同 ; 张先生承诺在 2007 年 10 月 31 日前将房屋产权证明办理完 毕。10 月 4 日，张先生将房屋钥匙交给了梁女士，后梁女士入住了这套房屋。 11 月 4 日，双方签订补充协议约定，梁女士同意在总 房款 126 万 元的基础上，增加 79800 元。张先生在签署本协议之 日起在 2007 年 12 月 15 日前负责还清银行贷款并解除抵押，款 项由梁女士负责作为已付房款。 在房产证办理完毕后，张先生取

11、得房产证五日内需配合梁女士办理完公证 或过户手续，否则视为 违约。梁女士在办理公证当日 , 须给付张先生尾款、 否则视为违 约。 12 月 5 日，张先生收到梁女士给付的购房二期款 547605 元。 现梁女士已经按约定提供了款项供张先生偿还银行贷款，银行贷 款 现在也已经还清，但张先生却觉得房子卖得有点亏，便以对中介 机构的信 任与长期在温州生活，不了解该房屋的市场价格，中介公 司不让其有机会 与充足的时间了解行情为由，认为受到中介公司 与梁女士的欺诈，拒绝办 理房产证。梁女士见合同无法继续履行 , 便起诉到法院，要求张先生继续 履行合同，办理房产证，并配合办 理房屋买卖相关事宜。张先生在法

12、庭上称，在买卖过程中 , 本人受到欺诈，卖房行为 不就是司订立的房地产本人的真实意思表示，故反诉要求撤销与梁女士及中介公 买卖合同 ,由此造成的损失由中介公司承担 ; 责 令梁女士从占有的房屋搬出， 并返还该房屋及相关资料。中介公司作为第三人称，不能过户就是由于张先生违约，不 就是中 介公司的原因。同意协助梁女士办理过户手续。在本次交 易的过程中不存 在欺诈行为，我公司按照事实情况完成协助买卖 义务。丰台法院审理后认为，依法成立的合同受法律保护。梁女士 与张先 生签订的房屋买卖合同及居间合同就是双方的真实意思 表示，双方均应按 照合同履行各自的义务。房产交易就是公民社 会交易活动中的重要组成部

13、 分，张先生作为房屋所有人，理应在对 欲售房屋的状况及市场价格仔细了 解后，以严谨、审慎的态度签 订房屋买卖合同。现其以对中介机构的信任 与长期在温州生活 , 不了解该房屋的市场价格，中介公司不让其有机会与 充足的时间 了解行情为由，认为受到中介公司与梁女士欺诈的答辩意见， 无据 佐证，本院不予采信。张先生关于中介公司、梁女士利用其疏忽 , 将 房款 50 万元写成定金，并以赔偿 100 万元对其进行威胁，胁迫 其签订补 充协议的答辩意见，因在双方所签的房屋买卖合同、钱 款交付书等三份交 易文件中均已明确购房定金为 50 万元，张先 生在此称系中介公司、梁女 士利用其疏忽所为 , 没有事实依据

14、，本 院不予采信。梁女士与张先生签订 购买丰台区珠江骏景园中区房 屋的合同时 , 虽然该房屋尚未取得房屋产权 证，中华人民共与国 城市房地产管理法第三十七条第（六）项亦规定 关于未依法登记 领取权属证书的房地产不得交易，但中华人民共与国城 市房地 产管理法系行政管理性法律，该法此项规定旨在规范房屋交易 的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益与 社会利 益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范 , 故张先生、 梁女士所签房屋买卖合同有效。现梁女士已经累计向 张先生支付 100 余万 元，履行了大部分合同义务，并已经实际入住 所购房屋，张先生不协助梁 女士办理房屋产权

15、证，违反了合同义务 , 应承担相应的违约责任。梁女士 要求张先生继续履行合同，办理 房产证，配合办理房屋买卖手续的诉讼请 求本院予以支持。张先 生要求撤销与梁女士及中介公司订立的房地产买卖 合同，由此造 成的损失由中介公司承担 ; 责令梁女士从占有的房屋搬出， 并将 该房屋及相关资料返还的反诉请求，没有事实与法律依据 , 本院不 予 支持。综上所述 , 判决张先生于本判决生效后十五日内协助梁女士 办理房屋 的产权过户手续，中介公司提供必要的协助 ; 驳回张先 生的反诉请求。案例三：每套房屋只有一本产权证，而购买了二手房的 邱女士手中 持有一本产权证，同样的产权证在中介商上海 福美来房地产经纪有

16、限公司 （以下简称：福美来公司）处也 有一本，这源于双方为该不该支付居间中 介服务费所引起。 近日，上海市静安区人民法院对福美来公司索讨 37200 元 居间中介服务费作出判决，由邱女士支付该中介商福美来 公司佣金 3 、 3 万元。2007 年 8 月，邱女士瞧到福美来公司公布的房源信息 , 地处本市虹 桥路上有一处房屋欲中介，遂表示欲购买该房。 双方在同月 6 日签署了 佣金确认书记载：客户名称为邱 女士，所瞧中的虹桥路那套房屋成交 价为 372 万元，佣金金 额为 37200 元，支付日期为房屋过户之日。同月12 日，邱女 士与该房屋的卖家拟签订买卖合同，因该房屋尚有抵押未 销。之后，双

17、方又在同月 22 日签订正式上海市房地产 买卖合同，该 合同记载物业转让价为 372 万元，福美来公 司作为居间介绍方。合同签订 后，邱女士按约实际占有使用 了该房屋，福美来公司协助买卖双方办理了 房产权利转移 手续，在领取了该房屋产权证书后，福美来公司遂通知邱女 士前来支付中介费并领取产证。而邱女士以福美来公司在 交易中未督促卖 家结清公用事业费、物业费，没有完成煤气 过户，表示不同意支付中介费。 2007 年 12 月底，福美来公 司起诉到法院，诉称因邱女士不肯中介费 37200 元请求法 院予以判决支付，再将属于邱女士的产权证还给对方。法庭上，邱女士声称与福美来公司未签订过书面合同， 约

18、定任何服 务事项，现佣金确认书所对应的买卖合同已作 废。尽管签署过佣金确认书， 但该确认书约定的付款时间与 上海市物价局与房地局联合发文通知明显不 符合，付款约 定没有效力。在整个交易中，中介商未按规定提供服务，现 自己又以产权证遗失为由，重新申请领取了产权证，邱女士 认为，福美来 公司无权收取中介服务费。法院审理后认为，虽然福美来公司与邱女士没有签订 书面居间合同， 但邱女士通过中介商提供的房源信息，在中 介商陪同下与该房屋业主签订 了买卖合同，双方的居间合 同能够成立，作为中介商福美来公司有权要求 邱女士支付 居间服务费。对于居间服务费的额度，双方签订的佣金确 认书为签约方真实意思表示属有

19、效。邱女士认为该约定 的付款时间，与 有关规范房地产经纪的通知中付款时间不 符，不具有法律效力。法院以为 合同无效的前提，必须就是 违反国家法律、法规强制性规定，而该通知规 定并不具有强 制性。从付款时间瞧，邱女士所购房屋交易已完成且实际入住，中介商向邱女士索讨中介费符合该通知规定。但福美来公司未将产权证及时交与邱女士，显然提供中介服务上有瑕疵，最终法院酌定由邱女士支付福美来公司佣金33000yu o上家为自住，两次拒绝履行卖房协议本想太太平平地通过中介买一套二手房居住，不料却遇到了 一个不守承诺的二手房主，上下两家为房屋买卖还闹上了法庭。案件回放声称要自住，上家“反悔”卖房今年6月，陈小姐在

20、中介公司瞧中了一套杨浦区江浦路1号6楼的房子，房屋总价为125万元。但当时这套房子的主人王先生并没有取得该房的房产证，因此王、陈两人在中介公司只签订了房地产买卖居间协议，两人约定在王先生取得房屋产权证后10日内再签订正式的上海市房地产买卖合同。第二天，陈小姐便向王先生支付了 3万元定金，一 个月后王先生也取得了房屋产权证。但到了 8月，王先生向陈小姐发出确认书表示不愿 继续履行之前签订的买卖居间协议，陈小姐当即拒绝。几 天后中 介公司向王、陈两人发出通知函表示该房屋已具备签订正式买卖 合同的条件，要求两人到中介公司签订买卖合同。不料，在这之前王先生又一次拒绝履行居间协议，她竟然对王小姐说：“因

21、为房 价上涨，同地段同样房价已买不到房子了，现在这个房屋我想自己居住，不想卖了。"王小姐觉得，当初两人签订了买卖居间协议，也就意味着对该房屋买卖的相关条款已经做了明确约定，王先生应当信守承诺履行协议。为此两人多次 协商却未果，无奈之下， 王小姐只得请求法院给予帮助。 法院判决上家必须履行合同义务 此案由杨浦区人民法院审理，被告王先生辩称，当初与原告 陈小姐 签订的只就是居间协议，而非正式的买卖合同。法院审理 查明，被告取得 产权证后的三日内与原告签订上海市房地产买 卖合同就是居间协议 所约定的。协议中还约定被告同意原 告将部分首期房款 43 万元交给中介 暂为保管，中介将定金 2 万

22、转 为首期房款，因此原告支付给被告并暂由中 介保管的首期房款为 45 万元; 被告同意原告通过向贷款银行申请 80 万元 贷款的形式 支付第二期房款，原告在签订买卖合同后七日内向该贷款银行 申 请贷款、签订借款抵押合同等相关协议并支付相关费用。待银行 审核 通过原告的贷款申请且被告名义的抵押登记已经注销后七 个工作日，双方 当事人亲自或委托中介申请办理产权过户及抵押 登记手续 ; 而等贷款银行 将第二期房款支付到指定账户、上海市 杨浦区房地产交易中心出具以原告 为所有权人的房产证与以贷 款银行为抵押权人的她项权证后三日内，双方 当事人对该房地产 进行验瞧、清点并确认无误后，被告应将该房地产交付

23、 原告，同时 原告支付给被告 2 万元的房价。实际上合同签订后，原告巳经 向 被告支付了 2 万元定金，之后原告向被告支付了 1 万元定金 ; 另外 原 告还主动支付代管款 42 万元至法院，作为对履行房地产买卖 居间协议的 保证。法院认为，原、被告间依法成立的合同 , 对双方当事人都具有 法律约 束力。被告既然取得了系争房屋的产权，理应按合同约定 履行办理买卖合 同的各项义务。被告以房价上涨为由不履行合同 , 违背诚实信用原则 , 无权 擅自解除合同。所以法院对原告要求被 告继续履行合同义务的诉请予以支 持。根据中华人民共与国民 事诉讼法第一百三十条、中华人民共与 国合同法第六条、 第八条、

24、第一百零七条规定 , 判定被告应继续全面履 行与原告所 签订的房地产买卖居间协议，并在判决生效之日起十日内 协 助原告办理房屋产权交易过户手续。记者手记在二手房的买卖中 , 签订协议就是上下两家必须履行的环节 , 但上家 经常以 “居间协议 ”与“买卖合同 ”混淆视听。其实这两 者的区别在于， 购房合同属于买卖合同，就是房屋出卖人（原房主） 与房屋买受人（购房 者）之间订立的协议。房屋买卖居间合同就是 房屋中介分别与房屋出卖人 与买受人订立的服务合同，旨在促成 房屋买卖交易。案例四 : 房主李某系某国家机关退休干部，单位分配房屋一套，尚未办理房产证。 2006 年 2 月，李某与买方谢某及北京

25、链家房 地产经纪有限 公司签订居间中保合同及补充协议，李某承诺 将该房卖与谢某，链家 公司为居间中保方。在补充协议中李某承 诺，如在 2006 年 8月 31 日前拿 到房屋产权证，即配合链家公司将 房屋过户给谢某 ;如 2006 年 8 月 31 日 以前未拿到产权证，则链家 公司自 2006 年 9 月 10 日起 7 个工作日内 , 保 证谢某搬入该房居 住, 由谢某按月向李某支付租金 2500 元, 直至该房过户。2007 年，李某向法院提起诉讼 , 称链家公司与谢某在明知自 己没有房 产证的情况下 , 促成其签订了买卖房屋合同及补充协议 , 而按国家法律规定， 没有房产证的房屋不得买

26、卖。因此，自己在当 时不知情的情况下，签订的 房屋买卖居间合同及补充协议不具有 法律效力，要求法院认定上述合同无 效。链家公司与谢某则一致认为，合同签订时，各方都知道李某尚 未办 下房产证，补充协议中已对此情况作了约定，因此，该合同及 补充协议就 是有效的。法院经审理认为，民事活动中，当事人应当遵循诚实信用原则 , 当事 人做出民事行为后 , 没有法定事由，不得主张无效。李某在尚 未取得涉诉 房屋房产证的情况下，签订房屋买卖合同，但该情况并 非导致合同无效的 法定事由。李某所引用的城市房地产管理法 限制房屋产权转让的规定 属于管理性禁止规范，并非对合同效力 的规定，不属于对当事人签订相关 合同

27、的限制。因此，李某以房屋 无产权证 , 所签订买卖合同违反城市房 地产管理法规定，要求 法院认定合同无效没有法律依据，亦有悖当前房 屋交易市场运作 实际。最终 , 北京市一中院终审判决驳回了李某的诉讼请 求。案例五 : 房龄有变 买主索赔2004 年 5 月 18 日，本市一家房地产经纪公司与塘沽区居民 郝某签 订“房屋调入合同 " ，约定郝某将其坐落于塘沽区某居民 楼的房屋委托该 公司全权销售；房龄两年 ; 委托价格为人民币 18、82 万元。其后，在开发 区工作的田某决定购买此房。当月 25 日，田某与房地产经纪公司签订了 “房屋调出合同 " ，约定由房 地产经纪公司接

28、受原房主委托全权处理房屋 买卖事宜；田某对房 屋已做充分了解并实地瞧房，对该房屋现状无异议， 愿意购买 ; 双 方协商后实际成交价格为 19、5 万元; 双方签订合同时，田某 向房 地产经纪交纳房屋信息服务费 1950 元。当日，双方即签订了二手 房贷款合同 , 其中载明房龄两年。此后，田某却发现所买房屋于1998 年就已经开始使用，实际房龄为 6 年, 遂将经纪公司告上法 庭，要求返还全部服 务费并赔偿经济损失。法庭上，被告公司辩称 , 其与田某签订的房屋调出合同中所 载明的房 龄两年的情况，系房主郝某提供 , 且合同中已明确田某 对诉争房巳做充分 了解并实地瞧房，对诉争房屋现状无异议。同

29、时，公司已依合同履行了服 务义务 , 应当收取相应的费用 o 故不同 意田某的诉讼请求。合同有效酌情退钱经开庭审理及核实证据 , 原审法院认为，房屋买卖居间合同 应确认有 效。合同现已实际履行完毕，田某应按约定支付贷款服 务费。田某为证实 被告房地产经纪公司故意隐瞒涉诉房屋房龄的 问题，提供了该房的购电证 作为凭证，该证据能够证实涉诉房屋 在 1998 年已开始使用。被告公司未 能向田某提供房屋全面、真 实信息，应承担相应的责任。但田某要求被告 返还全部信息服务 费、贷款服务费的诉求并无法律依据，被告应酌情返还。 此外 , 由于涉诉房屋的成交价格系田某实地瞧房并认可后与被告公司 达成 的合意，

30、且田某未举证证明就是由于房龄原因导致该房屋的 实际价值低于 上述成交价格，田某对其损失的计算方法也没有法 律依据，故对田某要求 被告赔偿经济损失 1 万元的主张不予支 持。由此，原审法院作出如上判决。案例六 : 上家拒绝签约另行委托2004 年上半年 ,持新加坡护照的谢先生与中介公司签订了 居间合同 , 委托中介公司把谢先生名下某房屋，以237、 8 万元人民 币的价格出售。双方约定居间期限为 1 个月，中介公司需提供的 服务就是以该价格寻找欲购买人 , 并指导谢先生夫妇订立合同，谢 先生夫妇则按房价的 1%即 23780元支付佣金。双方还约定，在委 托期限内，如谢先生多方委托，导致中介 公司

31、经济损失的，由谢先 生承担赔偿全部直接经济损失的责任。其后, 中介公司先按约定把 1 万元定金存入了谢太太的银行 账户，谢 太太还出具了收条。但当中介公司要求谢先生夫妇前去 签订房屋买卖合同， 谢先生夫妇却一直未去签约。而在约定的居 间服务期满后半个月，谢先生 夫妇将该房屋委托给了另一家中介 公司，并与下家仇某以 241 万元成交。 这引起了原中介公司的不 满，一纸诉状把谢先生夫妇告上法庭，要求双倍 返还定金及支付佣 金。中介先下定要求双倍返还。中介公司诉称，谢先生夫妇不但 签订了 房屋居间合同，还收下了中介公司支付的 1 万元定金。而 在找到了下家后， 谢先生夫妇却萌生反悔之意。谢先生夫妇辩

32、称 , 自己就是与中介公司签过 居间合同，但 1 万元定金就是由中介公 司支付，而中介公司从未讲过找到 了下家。同时，虽然在合同期内 中介公司要求过签订正式买卖合同，但其 所要求签的就是两份价 格不同的合同，所以遭到拒绝。中介公司则表示， 不把下家情况告 知谢先生夫妇，就是怕她们故意跳开中介公司自行成交， 损害中介 公司的利益。现在谢先生夫妇的行为，明显违反了双方的合同约 定，并导致中介公司向有意向的下家双倍返还定金，给公司造成了 经济损 失。法院从中介公司曾联系到的下家施某处查明 , 施某曾与中介 公司签订 过合同 , 支付了 1 万元定金，定购一套复式房屋，但之后中 介公司说找不 到上家，

33、最后又说卖房的事 “ 黄掉了 ”，后中介公司就 先垫付了 “退一 赔一”的定金 2 万元, 她则按中介公司要求写了一 份债权转移书，由中介 公司向上家追索。法院认为 , 居间合同就是中介公司向谢先生报告订立合同的 媒介服务， 由谢先生支付报酬的合同，而双方约定由中介公司支付 定金 1 万元给谢先 生，如此做法虽不符合商业习惯 , 但就是双方自 愿达成，现在中介公司要 求适用 “定金罚则 ”双倍返还，没有法律依 据。同样 , 因中介公司没有完 成合同约定的服务项目，收取佣金不 符约定，遂法院最后仅判决谢先生夫 妇返还中介公司 1 万元。私定卖房义务没有依据。本案中先违约的虽然就是谢先生 夫妇，中

34、 介公司在事实与道理上也获得了法院的认同，但为何中介 公司主张 “ 定金 罚则 ”法院却不采信呢？审理此案的法官表示，因 为中介公司赔付案外人 施某的 2 万元，就是依据房屋买卖合同而 产生的债权债务，而非中介公司 与谢先生夫妇所签的居间合同关 系下产生的损失，故无法予以支持 , 应作 为另案主张权利解决。至 于中介公司提出的佣金，双方在合同中设立了服 务项目 , 只有服务 项目完成中介公司才可全额收取佣金，其所谓的预期佣 金的间接 损失，更无法获得法院的认可。专业房地产律师王展还向记者表示，本案中一个引起注意的 问题在 于中介公司在提供居间服务过程中能否自己给卖方下 定？ “从表面上瞧， 中

35、介公司支付给卖方谢先生 1 万元定金，谢先 生也实际收下了，似乎双方 的定金合同巳经有效成立。但细究起 来我们可以发现 : 中介公司自己给卖 方下定，其目的在于约束卖 方履行，卖房义务，即只要中介公司帮助谢 先生找到了合适的买 方, 谢先生就必须将委托的房屋出售给该买方，否则 谢先生就要双 倍返还中介公司 2 万元。应该说，这 1 万元的定金合同就是 一种 从合同，其担保的主合同就就是居间合同。 ”而现在的问题就是 :这种“卖房义务 ”在居间合同中就是否确 实存在 呢？律师的回答就是否定的。 “按照我国合同法的规定 , 房屋买卖居间合 同本质上属于一种委托合同，在居间服务事项完 成之前，委托人

36、有权随时 撤销委托、解除合同。由此可见 , 所谓的 ，卖房义务，在居间合同中实际 并不存在。此外，定金的效力就是双 向的，如果中介公司的下定行为就是 有效的话，那么委托人又能在 什么情况下没收中介公司的定金呢？所以 , 中介公司要求双倍返 还定金就是没有法律依据的。 ”王展律师在此提醒中介公司，利用自身优势地位自行拟定诸 多委托 人违约责任的格式条款，想以此拴住委托人的做法实际上 并不可取。案例七 :2006 年 9 月初, 张先生与李女士以及北京我爱我家 房地产经 纪有限公司签订了北京市房屋买卖合同、补充协 议以及居间合同， 合同约定张先生购买李女士所有的位于海淀 区的楼房一套。合同签订后

37、, 张先生向我爱我家支付了房屋定金 12 万元，没想到李女士迟迟不履行合 同，并在 9 月底向张先生与 我爱我家发出解除房屋买卖合同、居 间中保合同及相 关附件与补充协议的通知，称以上合同属无效合同， 李女士未收 到定金，要求解除合同。所以，张先生起诉到法院，要求解除 双方 的房屋买卖合同，返还定金 12 万元,并由卖方支付违约金 12 万 yLo 经查，因为李女士一直没有对房屋进行评估 , 我爱我家未将 定金交付 给李女士。在案件审理过程中，三方均同意解除合同 , 我爱我家同意返还一中院认为，根据三方签订的居间中保合同第四条第 1 款，定金 应由我爱我家提存 , 张先生于合同订立当天未直接向

38、李 女士交付而就是向 我爱我家交纳了定金 12 万元，符合合同约定。 张先生于签订合同当天交 付定金，并不意味着李女士当天要收到 定金。我爱我家作为房屋买卖合同 的中保方，就是为买卖双方按 约履行合同作出担保，而不就是仅为其中一 方担保。该合同中约 定定金由我爱我家提存的意义在于，买卖双方任一方 未按约定履 行，都不能收回或收取该定金，我爱我家有义务在一定期限内 保 管定金，无权随意支付给任何一方，以体现定金与中保方的担保 作用 三方约定定金抵作房款，而居间中保合同第四条第 2 款约定的我爱我 家支付房款给李女士的条件尚未成就，我爱我家 在收到张先生交付的定金 后未立即给付李女士就是符合合同约 定的。鉴于李女士单方面解除合同所持理由不能成立，根据双方签 订的 房屋买卖合同第八条第 1 款，李女士应当支付张先生相 当于房价款 10%的违约金，违约金数额应当确定为 12 万元。据此 , 一