宜昌东山片区ⅠⅠ18地块

1、宜昌市东湖中心区 D-05-03地块控制性详细规划调整论证报告一、规划调整工程概述一规划调整范围1、东湖中心区规划范围东湖中心区是宜昌极具文化内涵和历史积淀的地方。 这里居住着老一 辈的葛洲坝人和新一辈的宜昌人。经过多年的建设，虽然城市面貌逐渐在 发生着巨大变化，但无论是过去还是现在的宜昌人，对此都有深厚的感情。 东湖变坦途，工区变城区，城区变城市，东湖见证了宜昌的开展，今天的 东湖新城，有着很大的地段优势，充分享受着城市公共资源。东湖中心区 的建设将有力地推进宜昌城市建设的步伐， 增强区域经济的实力，丰富宜 昌住宅产品，为宜昌市民带来 “福音。东湖中心区的规划范围为东临小溪塔铁路、镇平路，南

2、至西陵二路，西临三江，北抵葛洲坝水利工程入口处所围合的区域。 整个地块东西长约1.7公里，南北长约2.6公里，总用地面积为2.56平方公里。该地块位于 宜昌市西陵区中心城区主城区，均为城市建设用地。2、D-05-03地块范围及现状分析D-05-03地块位于宜昌市东湖中心区控标准围内，现状东湖一路、团 结路、樵湖二路与樵湖三路围合区域。相邻周边分布有东湖集贸市场、宜 昌市第二十三中学、三江小学，葛洲坝中心医院等公共设施。地块内现状 主要为1-5层的建筑，地势平坦，交通便捷。?宜昌市东湖中心区控制性详细规划?规划D-05-03地块为两个小地块，总用地面积分别为 3.76公顷。其中D-05-03-1

3、地块为居住用地R21，用地面积为2.33公顷；D-05-03-2地块用地性质为绿地G11， 用地面积为1.43公顷。二规划调整依据?中华人民共和国城乡规划法?2021.1.1?城市规划编制方法?2006?湖北省控制性详细规划编制技术规定?1998?宜昌市城市规划管理技术规定?2021.6?宜昌市城市总体规划2005-2021 ?宜昌市综合交通规划2005-2021年?宜昌市西陵分区规划2007-2021 ?宜昌市东湖中心区控制性详细规划?宜昌市中心城区教育设施规划2021-2021 ?三规划调整指导思想1、贯彻落实?宜昌市城市总体规划2005-2021年?、?宜昌市 西陵分区规划2007-20

4、21年?和?宜昌市东湖中心区控制性详细规 划?，合理确定地块功能性质、开展规模和用地布局。2、高标准、高起点地规划符合需求的公共设施和居住区配套公建， 形成合理的道路交通和市政公用设施系统，完善地块的各类根底设施建 设。3、合理开发利用土地资源，最大限度发挥土地的价值，系统组织安 排城市建设用地，充分表达城市规划的经济性和可行性。4、切实实施城市规划，保证地块开发的实际落实和城市的综合协调 开展。5、科学分析地块现状地形地貌，营造地块建设特色，加强绿地景观 系统规划，提升城市景观建设品味，创造良好的生态环境，满足可持续发 展的需求。四规划调整原那么1、以人为本原那么完善地块配套设施建设，优化环

5、境，满足人们的生活习惯，立足以人 为本的原那么。2、适应性弹性原那么保证城市规划在规划实施和管理上具有一定的弹性，适应社会开展的 形势。3、可操作性原那么根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要 求，在尊重总体规划的原那么根底上，注重解决民生问题，表达规划的实际 操作性。4、可持续开展原那么规划应强调控制与引导相结合，保存适当的灵活性。规划成果表达土 地有偿使用和管理运作要求，到达系统、标准、简明的目的，增强可持续 开展性。五地块开发策略1、完善城市结构、协调整体开展、明确地块性质，科学、合理地进 行用地布局。2、完善地块内道路系统，建立与城市道路相衔接的方便、快捷的交 通

6、体系。3、营造地块特色，加强绿地景观建设，提升地块以及城市品位，创 造良好的生态环境，打造城市特色景观地段。4、充分挖掘宜昌城市历史与人文内涵，继承城市文化精华，表达地方特色，同时兼容并蓄，融合现代文明，与时俱进，创造都市生活新文化， 引领城市文化的新潮流。5、采用“刚性和“柔性结合的空间规划结懈现市场经济下土地开 发的适应性弹性原那么，更确实地为经济建设效劳。六上位规划分析2005年编制的?宜昌市城市总体规划?及 2007年编制的?宜昌市 西陵分区规划?确定该调整地块为居住用地和公共绿地。 上一轮控规在总 体规划和分区规划的根底上适当调整用地范围和用地规模，确定 D-05-03-1地块用地性

7、质为居住用地R21，D-05-03-2地块用地性质 为街头绿地G12 。二、规划调整原因分析?宜昌市东湖中心区控制性详细规划?由宜昌市规划局组织编制，2021年编制完成后上报宜昌市人民政府，现已获得批准实施。随着宜昌市社会经济的开展和城市建设的加快，?宜昌市东湖中心区控制性详细规划?的编制，指导了本片区相应用地的开展建设， 为其合理 建设、科学管理提供了良好的科学依据，保证了本片区局部用地沿着科学、 健康的方向开展。该调整地块D-05-03属于中国葛洲坝集团公司3号地块东湖D-16区 用地，因位于该地块的现状7层和8层住宅楼保存，拆迁安置难度较大， 影响了该区居住建筑的平面布局和容量指标，地块

8、开发的综合本钱增加。 为了有效的平衡地块的容量指标，推动地块尽早开发建设，中国葛洲坝集 团房地产开发提出规划调整的申请，要求将原控规确定的 D-05-03-2地块的街头绿地的西侧局部用地调整为居住用地，拟建拆迁安置房，实现地块建设总量和相关指标的平衡。从而切实提高该幅土地利用 效率，推进该地块土地开发，既适应了宜昌市城市开展的需求，又保证了 城市规划中根底设施的完善。三、规划调整内容本次规划调整主要是将原规划的 D-05-03地块内D-05-03-2地块西 北侧的4300平方米街头绿地用地性质调整为居住用地， 以及由此带来地 块主要相关技术指标的调整。四、规划调整前后比照一地块范围调整将原规划

9、的D-05-03地块内D-05-03-2地块西北侧的4300平方 米街头绿地用地性质调整为居住用地，整合到 D-05-03-1地块范围内，两个地块的总面积保持不变。地块编码及相应面积调整详见表表一：地块及相应面积调整前后比照调整前调整后备注地块编码地块面积公顷地块编码地块面积公顷D-05-03-12.33D-05-03-12.77增加D-05-03-21.53D-05-03-20.99减少二用地性质及控制指标本次调整只针对 D-05-03地块内两个小地块的范围，容量指标根本 保持原控规方案不变。主要控制指标比照详见表二。表二：地块性质及主要控制指标调整前后比照地块编 码用地性质用地面积 公顷容

10、积 率建筑密 度%绿地 率%建筑限 高米机动车 出入口备注调 整 刖D-05-03-1二类居住用地R212.332.8204590E、WD-05-03-2街头绿地G121.43-调整后D-05-03-1二类居住用地R212.772.8253590E、WD-05-03-2街头绿地G120.99集中 绿地五、规划调整影响分析一人口容量本次调整较原控规增加居住建筑面积 0.43 X2.8 ><10000=12040平方 米，从而导致居住人口的增加，按照 100 m2/户、3.2人/户计算，人口容 量增加约385人。二道路交通1、动态交通调整地块北临团结路，西接樵湖二路，东靠樵湖三路，南至

11、东湖一路。 东湖一路为36米宽的城市主干道，樵湖二路为 25米宽的城市次干道， 团结路与樵湖三路为 20米宽的城市支路。依据?宜昌市城市总体规划2005-2021 ?宜昌市综合交通规划2005-2021年?以及?宜昌市 东湖中心区控制性详细规划?，该地块周围的道路系统保持原来控规方案 不做相关调整，内部道路系统在地块进行实际开发时一并考虑，注意与城市道路系统的衔接。2、静态交通地块容量的增加带来了静态交通量的增加，居住建筑按40辆/100户计算，需要停车位相对增加约48辆。三绿化景观规划调整后，D-05-03-2地块街头绿地面积相对减少， D-05-03-1地 块宜适当提高绿地率，增加绿地面积

12、。四相关配套设施1、中、小学校配套本次调整较原控规增加人口约 385人。中学按40学生/千人、50学 生/班，小学按62学生/千人、45学生/班计算，中、小学生人数分别增加 约15人和24人都不满足一个班级，发生变化不大。本次调整增加的 学生数符合?宜昌市东湖中心区控制性详细规划? 和?宜昌市中心城区教 育设施规划2021-2021»的控制要求，可以就近安排入学，中、小学 校在原来控规的根底上不做另外安排。2、公共配套调整地块位于东湖中心区，临近西陵中心区，相邻周边分布有东湖集 贸市场、宜昌市第二十三中学、三江小学，葛洲坝中心医院等公共设施， 公共配套设施齐全。3、市政公用设施A :

13、给水系统生活用水量根据?城市给水工程标准?GB50282-98 规定第一分 区中的中等城市的最高日人均综合用水量指标为280-520升/人日，确 定规划区最高日人均综合生活用水量指标采用 350升/人 日。规划区增 加人口约为448人，那么综合生活用水量增加：350 X 0.001 X 385=134.8 吨/日。供水水源由市一水厂供应，采用环状管网供水。规划调整区现有供水 管网保存，根据地块和道路的改造逐步完善供水管网， 保证调整后给水系 统的正常运作。B :排水系统污水量按平均日综合用水量的 80%计算，本次调整污水量增加107.8 吨/日。采用雨污分流排水方式，雨水经雨水口收集通过雨水管

14、就近直接 排入城市雨水管网，污水排放通过城市污水管网收集到污水处理厂集中处 理。C :电力规划本区用电负荷预测根据规划区内不同的用地性质，采用分类用电综合指标法和参考相关区域的用电负荷密度预测本规划区用电负荷。计算公式为P=SDL 其中S是建筑面积，D是综合用电指标，L是需用系数。规 划应用的居住建筑综合用电指标为 60w/川，需用系数为0.5。根据计算， 规划调整地块用电负荷增加：0.43 X2.8 X0000 X0.001 X30 X0.5=361.2kw。调整地块内的电源由城市电网提供，电力直接从城市供电网引出10Kv线路沿主要道路供电。D :电信规划用话指标按工业用地25L/ha、居住

15、用地 50L/100户、办公用地40L/ha、其他用地12L/ha计算，调整区的综合市话线路增加385 £.2 X0.5=60 对。E:燃气规划居民用气量预测按每户每天用气量 0.7立方米，每户按3.2人计算， 那么增加年用气量为 385 X0.7 >365/3.2=3.07万立方米/年。(五) 其它说明除以上调整外，无其它任何调整。六、结论根据分析，D-05-03地块作为居住用地和街头绿地控制符合?宜昌市 城市总体规划(2005-2021 )?和?宜昌市西陵分区规划(2007-2021 )? 的要求。规划适当调整后，D-05-03-1地块作为居住用地范围扩大，保存该地 块内的现状7层和8层住宅建筑，既能有效地解决该地块的搬迁安置， 又可以保证中国葛洲坝集团公司 D-16区开发建设容量的总体平衡。根据 总平面布局分析，能够满足该地块容量指标条件和 ?宜昌市城市规划技术 管理规定?的要求。D-05-03-2地块用地范围相对减小，集中绿地面积相应减少，-05-03-1 地块宜适当增加绿地面积，提咼绿地率，保证