养老地产项目盈利能力评价研究——基于303份调查问卷的结构方程模型分析

1、养老地产项目盈利能力评价研究基于303份调查问卷的结构方程模型分析 I页目篁理技术 PROJECT MANAGEMENT TECHNOLOGY 2016年5月 第14卷第5期 养老地产项目盈利能力评价研究 基于 303份调查问卷的结构方程模型分析 郑生钦 司红运 贺庆 (山东建筑大学管理工程学院，山东 济南 250101) 摘要：针对当前我国养老地产项目的建设热潮及养老地产项目所面临的前期投资大、回报周期长、运营成 本高、盈利能力差等现实问题，从开发商的角度，构建养老地产项 目盈利能力评价体系。采用结构方程对 实际调查问卷数据进行模型分析，计算出盈利能力评价体系中各指标的权重，总结评价养老地产

2、项目盈利 能力的五大关键因素，并且以算例验证。研究结果表明，应用该方法对养老地产项目的盈利能力进行评估 是切实可行的，在一定程度上能够帮助开发商有效评判项目盈利能力，规避投资风 险。 关键词：结构方程；养老地产；盈利能力 0 引言 自20世纪末我国进入老龄化社会以来，老 龄人口规模急速扩张。根据 2015中国家庭发 展报告，截止到2014年底，我国60岁以上的 老年人口已达 212亿，在总人口中占比155； 2035年老年人口数将达到4亿，届时失能、半失 能的老人数量将达到峰值。随着老年群体的日趋 庞大和养老市场的需求激增，养老地产作为房地 产业的一种新型业态，结合社会化养老服务产业 应运而生

3、 j。经济新常态背景下，住宅市场持续 低迷，作为名副其实的夕阳工程和朝阳产业，养 老地产项目俨然已成为众多房地产企业转型升级 的战略选择。 养老地产，也称作盈利型养老社区，是基于 去老化和适老化，发展起来的新兴服务产业。它 以养老住宅为基础，集休闲、餐饮、娱乐、保健 与养生为一体，附加医院、护理中心、文体中心 等配套服务设施 ，依靠销售、出租等专业化运作 模式，实现自身盈利和长远发展 。养老地产兼 具市场运作和服务社会的双重属性，是解决人口 老龄化问题，推动中国人口可持续发展的实现形 式。但是，目前我国针对养老地产的实践还停留 在探索阶段 ，养老地产项目的开发面临前期投 资大、回报周期长、运营

4、成本高等诸多难题，现 有养老地产项 目的经营状况不尽乐观，大多数项 目建成后收益极低甚至亏损。通过对现有养老地 产项目盈利能力的评价与学习，可以为开发商的 投资决策提供合理参考，进而吸引更多的社会资 本，促进养老地产项目的健康发展。 西方国家在 20世纪70年代便已步人老龄化 社会 ，其养老地产的发展较为成熟。Tom Kelly 早在2005年便提出 “以房养老”模式倒按 揭制度，并认为该制度可以提高老年人的生活质 量，缓解社会保障体系的压力，促进社会保障体 系的完善 J。Miehelle等从各个角度及各个社会 层面对养老地产建设经验进行了研究和总结，对 养老地产的融资模式、供给模式、发展模式

5、和租 金定价以及最后的循环运营模式做出了详细阐 述 。根据 Arto等的研究可知，利用综合评分 法构建一套系统的管理工具，由每个方面的权重 计算养老地产的综合得分，可以对养老地产做出 2016年第14卷第5期 郑生钦等 养老地产项目盈利能力评价研究基于 303份调查问卷的结构方程模型分析 整体的评价 。国内针对养老地产的研究相对落 后于国外，大多数研究成果集中在 2011年之后。 徐瑞峰通过对养老金融创新、发展养老经济进行 研究分析，提出将互联网运用于养老地产行业和 互联网时代养老地产的发展创新 J。岳彩轩等从 产业价值链资源组合的新角度出发，探讨养老地 产商业模式创新动因、创新路径，并聚焦产

6、业价 值链的关键增值环节，构建出养老地产纵向一体 化与价值链资源整合商业模式 j。李铭在识别养 老地产盈利关键因素的基础上，构建了养老地产 盈利模式影响因素模型并且通过调查问卷搜集资 料，对养老地产盈利模式的影响因素进行了实证 检验 ¨。韦海民等针对运营阶段提出的 “战略 联盟模式”，并对包括运营商选择、契约签订、 信息平台搭建、风险控制及利益最终分配的全流 程进行梳理?J。卢梅等通过分析养老社区项 目 选址的影响因素，采用蛛网评价法和物元可拓理 论建立区域市场选择模型，用以确定项目的具体 位置 。 对于政府扶持、社会投资的企业开发商来 说，盈利是投资者开发、运营、服务养老地产的 前

7、提和保证。但是通过对相关文献的研读发现， 学者们针对养老地产项目的探索主要集中于项 目 投资融资、设计选址、运营模式、产业价值链等 方面，对养老地产项 目盈利能力及其评价的研究 几乎没有涉及。本文拟从开发商的视角，针对我 国养老地产的发展现状和所面临的实际问题，构 建养老地产项目盈利能力评价体系，利用结构方 程计算出指标的权重，并借以算例进行盈利能力 评价分析。 1 指标选取与数据分析 11 指标选取 通过对我国养老地产文献的研读分析可以发 现，在现有研究中仅有李铭的研究涉及养老地产 项目盈利能力，并全面分析了其影响因素。本文 在总结分析我国养老地产项目开发现状和面临问 题的基础上，结合李铭关

8、于养老地产项 目盈利能 力影响因素的研究 ，建立养老地产项 目盈利能 力指标体系，见表 l。 表 1 养老地产项 目盈利能力评价指标体 系 潜变量 观测标量 CV1入住手续的便利性 客户价值 CV2服务质量的专业性和全面性 Customer Value CV3服务的及时性和便利性 CV4服务项 目的全面性 CV5硬件设施完善和易于使用性 RO1所选择的收费定价模式 收人来源 RO2仅对部分设施收取使用费 Revenue Origin RO3提供不同定价的收费项 目 RO4联盟运营中的溢出效应 VC1地方政府优惠补贴政策 VC2设计专业化及设施质量保证 价值链 VC3融资渠道多样化 Value

9、Chain VC4养老地产互助联盟 VC5价值链延长 CE1资源整合能力 CE2持续经营能力 竞争优势 CE3与客户关系亲密度 Competitive Edge CE4自身特色 CE5口碑或知名度 客户范围 CS1客户定位 Customer Scope CS2周边客户规模大小 12 数据来源 根据上文构建的盈利能力评价指标体系设计 了调查问卷，通过网络向专家投放问卷，问卷采 用李克特七级量表，根据各指标对养老地产项 目 盈利能力的影响程度进行打分。为确保数据质 量，问卷对调研对象的要求为：来 自不同地区， 工作时间不少于 8年，同时为兼顾养老地产运营 过程中各方的观点，调研范围涵盖不同单位、学

10、 历和职位的专家，其中房地产开发公司和工程咨 询公司人员均须有养老地产项 目开发经验。其问 卷的填写能够如实反映盈利能力评价指标的重要 程度。此次调查共发放问卷 320份，其中有效回 收303份，有效 回收率 95。样本具体情况见 表 2。 项目冒理技术 201 6年第14卷第5期 表2 调查对象个人情况分布表 分类 频数个 百分比 () 房地产开发公司 115 379 单位 工程咨询公 司 99 330 科研院校 89 291 专科及以下 28 93 受教育程度 ， 本科 161 533 硕士及以上 114 374 总经理 76 251 财务经理 85 28O 职位 市场分析师 54 l78

11、 房地产专业教授 88 291 13 信效度分析 利用SPSS 220对调查数据进行信效度检验， 问卷的信度系数 OL为0870，测量条件设计良好 ， 信度较高；KMO值为0872，较适合做因子分 析，巴特莱特球体检验为 0000，统计量显著， 各个指标相关性强。21个测量指标汇聚成 5个特 征值大于 1的有效因子，表明变量测量项 目之间 具有较好的汇聚有效性。本文同时将项目总体相 关系数 CITC>03作为 CronbachS Alpha信度检 验补充。经检验，项 目总体相关系数即所测各题 项与总体的相关系数 CITC值在04760568， 都大于 03，全部通过信度检验。说明

12、问卷整体 信度好，具有较高的可靠性和一致性。五个潜变 量的 CronbachS Alpha系数值均大于06，在可接 受范围内，见表 3。 表 3 j CronbachS Alpha系数表 潜变量 可测变量个数 Cronbachs Alpha 客户价值 5 0714 收人来源 4 0723 价值链 5 0733 竞争优势 5 0707 客户范围 2 0633 2 结构方程模型分析 结合以上数据，养老地产项 目的盈利能力从 客户价值、收入来源、价值链、竞争优势和客户 范围五个方面进行分析。为了提供更为可靠的数 据支持，本文运用结构方程模型分析变量之间的 相互关系，其中，椭圆表示潜变量，矩形表示观

13、测变量。以盈利能力的五个方面作为模型的潜变 量，调查的各项指标作为模型的观测变量构建养 老地产项目盈利能力评价模型。 21 养老地产项 目盈利能力评价一阶模型验证 性因素分析 在对模型拟合度进行评价之前须先通过违规 估计检验，观察估计系数是否超出范围 。Hair 等认为违规估计必须存在负误差项变异，标准化 系数须接近或超过 1 l 15 3。本文按此规则进行模型 违规估计检查，经过Amos 200计算得到一阶模 型验证性因素分析，见图 1。 图 1 一阶模型验证性 因素分析 (软件截图) 分析可知，模型没有负误差项变异的存在， 标准化路径系数在 049073之间，完全符合 05095的范围，标

14、准误差也在接受范围内。 RMSEA = 0053 < 008， GFI = 0931 > 09， CFI=0926>09IFI=0934>09，各拟合指 标均达到较好的接受要求，不存在违规估计，从 而说明风险指标各维度的拟合效果较好。同时， 2o16 14卷第5期 郑生钦等 养老地产项目盈利能力评价研究基于303份调查问卷的结构方程模型分析 五个一级风险指标之间相关性都在 040072 之间，且均达到了005显著水平，说明这五个 指标间有高度相关性存在，而且可能会有另一个 更高阶的共同因素对其产生影响，因此考虑使用 二阶模型对其进行进一步

15、分析。 22 养老地产项 目盈利能力评价二阶验证性因 素分析 由上文的研究分析可以发现，一阶的理论模 型与样本数据可以适配，而且原先的一阶因素构 念间可能存在中高度的关联程度，因此可以假定 五个一阶因素构念存在测量更高一阶的因素构 念。结合问卷设计和因子分析结果，将这一更高 阶的潜在因素命名为养老地产项 目盈利能力，据 此绘制二阶验证性因素分析模型，并将问卷调查 数据代人模型中，数据显示 AGFI=0896<09， NFI=0898<09，均不在标准范围，因此模型 应予以修正。根据 Amos 200输出的 MI值和 CR 值对模型进行修正，因多个残差之间存在正向共

16、变关系，故增加 e3*-e e8He9、e8He18和 e9H e 进行模型拟合分析发现，结果达到了较为理 想的水平，见图2。 图2 二阶模型标准化参数估计 (修正后)(软件截图) 经过对模型的修正，各检验指标适配度都在 可接受范围内，模型是可接受的。整体模型检验 结果见表4。 表 4 整体模型适配度检验摘要表 统计检 适配的标准 模型修 模型适 模型修 模型适 验量 或临界值 正前 配判断 正后 配判断 RMSEA <O08 0043 是 0033 是 GFI >09以上 0912 是 0922 是 AGFI >09以上 0896 否 0912 是

17、Nn >09以上 0898 否 0906 是 IFI >09以上 0923 是 0933 是 TLI >09以上 0936 是 0945 是 CFI >09以上 0934 是 0949 是 自由度比 <3 1496 是 1318 是 通过对整体模型评价指标、测量方程估计参 数的拟合度分析，均表现出很强的显著性和较好 的拟合度，因此本文所构建的养老地产项 目盈利 能力评价模型表现出较好的适应性，综上所述， 该模型总体上是较为理想的。 23 养老地产项目盈利能力评估指标权重的确定 根据以上拟合效果的评价，进一步计算出养 老地产项

18、目的盈利能力评价指标的权重系数。计 算方法如下： 假设五个潜变量的路径系数分别为 Y ，Y ， Y，Y ，Y ，五个潜变量的指标权重计算公式为 专L ，同理可计算出观测变量的指标权重， 结果见表5。 表 5 养老地产项 目盈利能力评价指标权重 一 级指 二级指 潜变量 观测变量 标权重 标权重 CV1入住手续便利性 0180 CV2服务质量的专业性和全面性 0208 客户价值 0208 CV3服务的及时性和便利性 020l Customer Valut CV4服务项 目的全面性 0217 CV5硬件设施完善和易于使用性 0194 RO1所选择的收费定价模式 0275 收入来源 R02仅对部分设

19、施收取使用费 O3l2 0187 Revenue Orir R03提供不同定价的收费项 目 0219 R04联盟运营中的溢出效应 0194 I页目管理技术 201 6年第14卷第5期 (续) 一 级指 二级指 潜变量 观测变量 标权重 标权重 VC1地方政府优惠补贴政策 0245 VC2设计专业化及设施质量保证 O218 价值链 0184 VC3融资渠道多样化 0164 Value Chain VC4养老地产互助联盟 O2Ol VC5价值链延长 0172 CE1资源整合能力 0203 竞争优势 CE2持续经营能力 02l1 Competitive 0245 CE3与客户关系亲密度 0203 E

20、dge CE4自身特色 O2ll CE5口碑或知名度 0172 客户范围 CS1客户定位 0522 0176 Customer Scope CS2周边客户规模大小 0478 由表 5中一级指标权重可知，竞争优势是影 响养老地产项 目盈利能力最重要的指标。一级指 标的重要程度排序由大到小依次是竞争优势、客 户价值、收入来源、价值链和客户范围。而养老 地产项目自身特色、服务项 目的全面性、所选择 的收费定价模式、地方政府优惠补贴政策、客户 定位是相比之下较为重要的二级指标，是评价养 老地产项目盈利能力的五大关键因素。 3 算例分析 济南市某房地产开发公司拟进军养老地产 业，拟参与投资开发 日月潭养

21、老社区二期项 目。 考虑到我国养老产业尚属探索初期 ，具有投资 大、风险高等特点，公司决定对由私营企业运营 的日月潭养老社区一期项 目进行盈利能力评估。 分别由8名专家对一期项目的二级指标进行考察 评价，并采用十分制李克特量表法进行正向评 分。按照公平公正的原则，剔除项目二级指标得 分中的最大值与最小值，将所得均值视为最终客 观评分结果。评分内容见表6。 表 6 日月潭一期项目盈利能力评分表 均值 、 专家 l 2 3 4 5 6 7 8 指标 (剔除极值后) CV1人住手续便利性 6O 55 6O 55 6O 45 60 60 583 CV2服务质量的专业性和全面性 75 6O 5 5 7O

22、 65 65 55 60 625 CV3服务的及时性和便利性 65 55 55 6O 45 7O 7O 55 6OO CV4服务项 目的全面性 65 45 6O 60 55 65 5 O 75 592 CV5硬件设施完善和易于使用性 5O 55 60 45 65 7O 65 55 583 RO1所选择的收费定价模式 50 55 60 5O 7O 8O 6O 6O 592 RO2仅对部分设施收取使用费 5O 55 55 60 50 75 6O 6O 567 RO3提供不同定价的收费项目 60 7O 60 6O 60 6O 6O 60 6oo RO4联盟运营中的溢出效应 6O 80 6O 55 4

23、5 6O 50 6O 575 VC1地方政府优惠补贴政策 6O 65 55 55 75 55 65 55 592 VC2设计专业化及设施质量保证 65 70 65 60 6O 60 75 65 642 VC3融资渠道多样化 50 55 60 50 6O 65 55 60 55O VC4养老地产互助联盟 60 45 60 6O 75 6O 55 6O 592 VC5价值链延长 60 55 55 65 55 6O 6O 55 583 CE1资源整合能力 65 55 7O 65 50 6O 65 55 608 CE2持续经营能力 6 0 6O 8 0 6O 6O 7O 6O 6O 617 CE3与客

24、户关系亲密度 5O 60 55 60 75 65 5O 45 567 CE4自身特色 6O 7O 6O 65 6O 6O 50 55 6OO CE5口碑或知名度 60 65 60 6O 6O 55 6O 6O 6oo CS1客户定位 55 60 45 65 55 6O 45 50 542 CS2周边客户规模大小 6 0 7O 55 65 7O 55 6 O 55 608 注：表中画横线的数据为剔除的最大值与最小值。 2016igg14卷第5期 郑生钦等 养老地产项 目盈利能力评价研究基于303份调查问卷的结构方程模型分析 57 将剔除极值后的二级指标平均得分与上文中 指标权重对应相乘，可得线性

25、方程组 PR0FITABILITY = 0208×CV +0187 X R0 + 0184 × VC +0245 X CE + 0176 X ES CV =0180 X CV1+0208 X CV2+0201× CV3 +O217 X CV4 +0194 × CV5 RO =0275 X R01+0312 X R02 +0219 X R03 +0194 X R04 VC = 0245 X VC1+0218×VC2+0164 X VC3+0201 X VC4 +0172 X VC5 CE =0203 ×CE1+0211×CE2

26、+0203 X CE3 +021l×CE4 +0172 ×CE5 CS = 0522 X CS1+0478 X CS2 由上式计算得出盈利能力 (Profitability)评 估得分为589。分析表6可知，日月潭养老社区 一 期项 目在客户定位、融资渠道、设施费用收 取、与客户关系亲密度等方面得分偏低，在设计 专业化和设施质量保证、服务质量的专业性和全 面性方面得分较高；最终综合得分 =589<6， 可见盈利能力并不乐观。 4 结语 本文从开发商的角度构建养老地产项 目盈利 能力评价体系。采用结构方程模型结合实际问卷 调查数据计算各盈利能力评价指标的权重，总

27、结 出评价养老地产项 目盈利能力的五大关键因素， 同时结合算例进行项 目盈利能力评价。结果表 明，该方法能够较好地结合定性与定量因素对养 老地产项 目的盈利能力进行评估，结果客观，切 实可行，完善了国内关于养老地产项 目盈利能力 评价方法的研究，能够帮助开发商有效规避投资 风险。通过研究，可以得出下面的结论 ： (1)养老地产项目盈利能力的一级指标权重 由大到小依次是竞争优势、客户价值、收入来 源、价值链和客户范围。 (2)项 目自身特色、服务项目的全面性、所 选择的收费定价模式、地方政府优惠补贴政策、 客户定位是相比之下较为重要的二级指标，是评 价养老地产项目盈利能力的五大关键因素。 (3)

28、本文中的盈利能力评价方法可以应用于 单个或多个养老地产项 目。当需对多个项目对比 时，可根据综合得分值的大小对项 目的盈利能力 进行排序。 与此同时，本文还存在不足之处。对今后的 研究展望如下： (1)结合我国养老地产项 目开发实际现状， 进一步筛选和修改盈利能力评价指标。 (2)本着顾客满意度的思想，进一步扩大调 查问卷的发放范围，从另一个视角进行调研，如 养老社区居民或潜在消费者。 参考文献 1张仕廉，周思野基于熵权TOPSIS模型的城市养老地产开 发适应性研究 J建筑经济，2015(9)：8488 2姜睿，苏舟 中国养老地产与发展模式策略研究 J现 代经济探讨 ，2012(1O)：3842 3刘旦 我国养老地产业发展思路研究 J建筑经济， 2015(9)：24-27 4Tom KellyThe new r