(工作计划)商场调研及策划方案

1、商场调研及策划方案一、项目宏观经济环境概况xx 山庄闲置商场位于 xx 镇，毗邻 _(省、市、区、县 )。xx 镇位于 xx 市中部,是珠江三角洲重点工业卫星镇之一。 现辖 20 个村民委员会和 9 个社区居委会，面积 87.5 平方公里，总人口 26 万人。交通十分便利是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚。这里公路交通发达，莞深高速公路贯通全镇， “莞樟 ”、“石大 ” 两条超一级公路和新建的松山湖大道、 xx 东部快速干线、 市区环城路于此交汇于此。产业结构完整，现涌现了永强汽车、兆峰、三联、百味佳、博士科技、金业电子、康达、科隆威等一批优秀私营企业，目前，全镇 2680 多家民营企业中

2、，省级高科技企业 15 家，省级、市级民营科技企业分别有 20 家和 31 家，现有著名商标 4 个，名牌产品 3 个，有 4 家企业进入 xx 市 50 强。并逐步形成了一个以交易中心、休闲中心为主导的汽车文化传播中心。二、项目地理位置概况该项目位于 xx 市 xx 横坑环城路莞樟立交旁，往樟木头方向则接近汽车东站路口，往石龙方向则与华丰山庄相邻，其它几个方向均为一些规模不大的酒店、学校，以及一批商品住宅楼房， 且该项目从表面层次来看， 位于立交的交叉路口，车辆川流不息，交通确实十分发达便利，但从数日来的观察和调研，不难发现，汹涌的车流和拥挤的车辆，严重地阻碍了人们的正常来往，特别是从各个方

3、位抵达 xx 山庄，如果步行过去则要绕过多个红绿灯，其中停留的时段要达十几分钟以上，让人等得心急且十分不便。 如果贸然闯灯过去，则非常危险甚至立即丧命，在这一立交叉口曾发生多次人车交通事故。同时与 xx 山庄四周相邻的一些楼盘的商铺十室九空，出租率极为低下，整体商业氛围较淡。因此，该项目所处位置交通十分便利，对货物的流通和物流往来，确实是个得天独厚的有利条件。但也正因为这个原由，致使人流往来极为不便，又加之该项目周围的商业气氛不浓，从整体来看，该项目位于浓厚商业氛围的边缘，很难聚集浓郁的人气。故该项目只能考虑以批发为主、兼顾零售的商业项目。三、项目自身条件及布局通过实地观察和调研，逐渐掌握了一

4、些信息。该项目场地已经闲置数年，分为上下二层，总体建筑面积在一万二千平方左右。内部的地板砖、天花吊顶、电梯灯具、消防设备、中央空调等基础设施均已完善，不需投资重新装置，只要进行适当的维修装潢即可，但是现已隔成的商铺由于规划布局上的一些缺陷，需要正行适当的改造，特别是两翼的商铺弯曲而幽长，给人以扑朔迷离缠绕迷宫的之感。故在商铺的规划上还应进行适当的改道和增加通道，以便人们识别和畅通无阻地穿行。同时，商场外的门面绝大数为一个经营“落脚点 ”，即相关商家均是用来住房或当一个对外窗口，其生意业务均为自行外找，门面上几乎没有什么零售的生意，故商场外的人流从早至晚特别稀少。 正因如此，这些门面的租金均在

5、13 元至 15 元/ 平方米上下浮动。因此，该空闲场地如果正行商业化炒作，前期一定要有两年以上的免租期，免租过后的租金亦只能总体停留在 5 至 6 元/ 平方米的价位，否则，项目的成立无从谈起、项目的运作亦会即刻流产停顿。四、项目立项及市场分析五、合作条件及方式1、纯粹租赁方式： 、出租方提供场地相关的完整资料，有正规的场地使用证明及相关手续的验资报告，其场地上以前所有的经济纠纷都与承租方无关，切实保证承租方后期运作和经营顺利进行； 、场地面积以正式而标准的面积为准； 、周边所有广告位免费提供给承租方，由其自行包装； 、场地内的空调、电梯、消防等基础设施经正常运转后才能移交给承租方； 、免租

6、期两年以上； 、场地租金上下层整体租金价位在人民币5 元左右。2、交叉合作方式： 、即相互按协商的投入比例的合作交系，按份出资、共享利益、共担分险； 、由场地业主提供基本的运作费用，由运作方提供专业的运作人员，广告及各项投入全由业主承担，运作方只负责招商及前期的过渡管理，双方按协商达成相关约定和运作模式，并把所得的相关利益按协商的比利分享。六、前期投资预算（保守预算）1、工程费用： 8-10 万元；2、办公费用： 2 万元左右；3、工资费用： 4.5-5 万元 / 月；4、交际预算： 2 万元左右；5、差旅费用： 8000-10000 元/ 月6、生活费用： 5000-6000 元/ 月7、广告费用： 10-15 万元；8、其它费用： 1-2 万元左右。七、人员定岗及分工总经理： 1 名；副总经理： 1 名；外勤经理： 1 名；内勤经理： 1 名；策划人员： 1 名；外勤业务： 10 名；内勤人员： 4 名；工程部： 2 名；保安员： 2 名；其它按实际而定。八、招商时间及