产业地产简介

1、产业园运营之道产业地产的定义和发展阶段名词解释产业地产产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的 整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、 社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助 企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。发展阶段产业地产商代表阶段一企业自建园区 政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入 园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级

2、和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。行业格局：“北有华夏联东、南有天安数码城”2013年中国房地产百强测评研究报告排名显示，联东 U谷、天安数码城和华夏幸福基业依次 位居中国产业园区产业运营商前三名。阶段二工业地产 以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强 资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。上市企

3、业 华夏幸福基业、华南城、东湖高新、海泰发展形成自身商业模式 联东集团、意库园区、中天万城、东方今典、北大资源集团、五矿产业园阶段三产业地产 现在已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早前，几乎所有园区都采取实地， 随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入 2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主 导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。产业地产开发模式产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经 招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地

4、产为载体，产业项目为依托，实 现城市功能建设的开发模式。该模式是目前我国最常见的产业地产开发模式， 鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发, 并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、 规划性强、形成周期短等优势。但是，也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机 构膨胀、政企不分。主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产 业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。这是政府支

5、持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同 一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综 合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进 行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产 对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对 开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收

6、资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、 合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土 地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务， 龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投 资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理 不当，很容易造成产业园区的发展停滞。产业地产代表

7、企业商业模式研究联东集团：产业地产做的很纯粹作为中国产业地产的先行者，联东集团自 2003年涉足地产业，已成功布局环渤海、长三角、东北 工业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的产业 地产运营商之一。联东集团开创了产业地产的“聚合 U模式”，构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技 研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产 业的匹配和互动，成为区域经济的新引擎。联东集团产业地产开发模式联东集团两大产品线：产业综合体&总部综合体产品线类型简介 代表项目产业综合体产业综合体设立于一、二线城市的开

8、发区或产业新区，重点支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。产业综合体集低密度总部、研发中试楼、标准厂房、 公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从 而为入驻企业提供完善的产品、优美的环境和优化的园区服务。联东U谷?北京金桥基地项目总部综合体总部综合体设立于一、二线城市的市中心或副中心区域，重点支持区域发展第三产业，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，发展以培育和运营总部经济为核心的服务经济。 总部综合体产品涵盖独栋办公、高层办公、高档公寓、商业配套等，为入驻企业提供能代表独立的企 业形象的产品、成熟的总部办公氛围（集聚

9、人才和高端资源）和完善的商务配套服务。联东U谷?大津双港项目联东集团产业地产项目盘点2003年1月北京光联工业园涉足产业地产首个项目2005年4月 联东U谷北京金桥产业园项目 开始联东U谷品牌建设2008年5月 联东U谷沈阳工业城开工 东北经济圈首个产业综合体项目2010年10月联东U谷无锡总部商务园项目开工在长三角经济圈重点打造的典型产业地产项目2011年3月联东U谷天津总部大观项目开工 更成为天津的标杆产业区2011年3月联东U谷天津北方耀谷项目开工 产业一条龙模式2011年4月联东U谷沈阳U8国际艺术区奠基 的综合性文化活动场所2011年5月联东U谷南上海国际企业港奠基 制造业为主的产业

10、天津首例产业园，以成为津南区的经济发展核心,打造集研发、生产、管理、物流于一身的标准化集居住、办公、展览、交流、培训等功能于一体以新能源、生物医药、新材料、信息技术、先进2011年10月联东集团与青岛市黄岛区签订项目合作协议2011年11月联东U谷上海嘉定国际汽车城项目正式签约布局长三角的战略目标翻开崭新一页2012年3月联东U谷北京永乐产业园开工 规划建筑面积约130万平米，园区将建成环渤海核心 高端生产服务业聚集区2012年5月联东U谷北京顺义工业园项目签约向“走出通州、布局大北京”的战略目标又迈 进了坚实的一步2012年8月联东U谷漳州国际企业港项目签约占地2000亩，总投资120亿元，

11、突出高科技生态的产业发展理念2012年8月联东U谷烟台高新国际企业港项目签约山东首个启动项目2012年9月联东U谷？广州国际企业港落户广州花都 布局珠三角的首个项目2012年9月联东U谷？宁波江北产业综合体项目签约 总占地面积1057亩，共分为四期开发2012年10月联东U谷？太仓产业综合体落子苏州太仓 长三角区域的第三个项目2012年11月 联东U谷？济南长清产业综合体项目签约 总投资80亿，占地2800亩，以电子信息、 生物医药、精密机械、能源环保为主导2012年11月 联东U谷？漳州国际企业港开工 规划总用地面积2000亩，规划建筑面积超过200 万平方米2012年12月联东U谷？唐山产

12、业园项目签约 是联东进军河北的第一站2012年12月联东U谷？江宁国际产业园项目签约 建筑面积78万平方米，分四期建设开发，将引进300余家企业，带动投资约50亿2012年12月联东U谷？合肥包河产业综合体项目签约 联东U谷进军西部的第一个项目2012年12月联东U谷？无锡国际企业港项目签约 在无锡的第二个项目，联东集团在无锡完成了总部综合体和产业综合的布局2012年12月联东U谷？重庆两江新区国际企业港项目签约联东集团进军西部的第一站2012年12月联东U谷？长沙国际企业港项目签约 计划总投资超过40亿元，规划建筑面积近110 万平方米2013年2月联东集团北京永乐名树园项目签约面积170万

13、itf,集总部、展示、交易、研发、设计、文化、创意、配套于一体。2013年2月联东U谷？苏州太仓产业园项目奠基 集标准厂房、定制厂房、研发办公楼、综合配套 设施于一体的产业综合体2013年3月联东U谷？烟台国际企业创新港项目奠基 总投资60亿，其中建设投资30亿，二次拉动 投资约30亿元，占地1794亩2013年4月联东U谷？济南长清产业综合体项目签约 总投资80亿元，定位为济南市高端产业集聚 区2013年4月联东集团北京马驹桥项目签约该项目为收购北京欣大西投资发展有限公司的项目2013年4月联东U谷？济南临港国际企业港项目签约 总占地2583亩，以装备制造、电子信息、生 物医药、新能源新材料

14、为主导产业2013年5月联东U谷？上海北虹桥总部经济园项目签约联东集团全国战略布局取得重大进展的标志之一2013年5月联东U谷？天津滨海新区国际企业港项目签约规划建筑面积约150万平方米，项目总投资约75亿元2013年6月联东U谷？湖州产业综合体项目签约 集生产制造、研发设计、企业总部、产品展示和 生产性服务功能于一体2013年6月联东U谷？北京平谷产业综合体项目签约 定位为北京市高端产业集聚区，计划总投资50亿元天安数码城：金融扶持是商业模式重要内容天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳。二十余年来，天安数码城 13座城市、14座产业园 区，集团业务以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈

15、为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中 型城市，开发运营面积逾千万平方米。天安数码城经历了从工业园到工贸园，再从科技产业园到城市产业综合体的三次转型，并为进驻的企业提供金融扶持，每一个园区均打造了集银行、担保、风险投 资、小额贷款等为一体的投融资平台。天安数码城的发展经历了四个阶段第一阶段90年代初第二阶段90年代后期 第三阶段：2000年-2009年 第四阶段：2009年以后传统工业园区 工贸园 科技产业园 城市产业综合体主要的建筑形态包括工业厂房、蓝领工人单身公寓，入驻企业定位也是“三来一补”加工贸易型企业 数码和商贸的概念开始传入国内，传统的厂房转型为工贸大厦，开启工贸园阶段。包括工贸

16、大厦、公寓和住宅，入驻企业定位是生产型企业和贸易型企业。类似于现在最常见的科技园、软件园，通称为科技产业园。主要建筑形态包括科技产业大厦、商业街区、公寓和住宅，入驻企业主要定位是高新技术企业。打造以企业为核心的产业生态环境。通过引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等要素的聚集，形成上中下游完善产业链，建立产业配套服务体系，通过产业链间的互动 发展，最终形成产业集群的聚变，成为新产业和新业态的发源地。天安数码城朝着资源整合者姬变为了解决企业融资渠道的单一问题，天安数码城在每一个园区均打造了集银行、担保、风险投 资、小额贷款等为一体的投融资平台。借助该投融资平台，为入园企业提供风险投资、私

17、募形式投资、股权占有、咨询管理、小额贷款、天使基金、创业基金等综合金融服务。这也是天安数码城区别于其他产业地产运营商的显著特征。安数码城此前还将自己持有的一部分物业作为出资，采用PE VC创新基金等方式，以股权投资的形式，参与到优质中小民营企业的设立、发展、扩张，直至上市退出等各个阶段。详细华夏幸福基业：“园区运营+地产开发”模式政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规划、基础设施建设、招商引资等运作， 然后再转由政府相关部门进行经营和管理。华夏幸福基业在此过程中，利用园区规划的话语权优势， 在园区及其周边进行大规模的房地产开发。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占

18、比大约为80%。从2011年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”“园区运营+地产开发”模式解读概述：“园区运营+地产开发”，即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是公司商业模式的亮点与 特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%,而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。从2011年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收入就已经“平分秋色”。这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。【详细】从企业的角度：“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地

19、规划的了解，可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实 现对于前两者的现金流支持；3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充 足的目标客户群；4、随着园区基础设施建设的日渐完善， 入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升， 从而对房地产的销售形成强劲的支撑。【详细】从政府的角度：在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入 园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地

20、方政府的政治诉求。在园区运营方面：通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土 地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。基建和土地整理项目的资金投入大，占用 周期较长，一般需公司垫资1-2年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。 从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。土地开发上：采用BT模式，与政府按110%吉算；招商引资，提供产业服务，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%,净利率在25%左招商引资方面：

21、华夏幸福基业下设一个专业化招商中心，拥有500余人的团队，建立起庞大的客户关系管理，运用各种先进化手段进行园区招商。华夏幸福基业园区项目一览类型园区名称所在区域简介已投入使用固安区域 河北廊坊 包括固安工业区和固安新兴产业示范区大厂区域 河北廊坊 包括大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范区两个园区怀来区域河北张家口怀来生态新城将成为河北“环首都经济圈”的明星新城苏家屯区域沈阳苏家屯 苏家屯工业区建设中香河园区 河北廊坊文安园区 河北廊坊 规划21平方公里，总投资150亿元，建产业园区和生态居住区。昌黎园区 河北秦皇岛以节能环保、新一代信息技术、高端装备、新能源、新材料为主导产业滦平金山岭园区北京

22、以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂沈北蒲河智慧产业园区 辽宁沈阳 围绕“国际科技城”、“活力智慧核"、“生态宜居地”三大主题, 打造属性多样、功能复合产业区广阳园区 河北廊坊 产业定位于现代服务业于洪园区 辽宁沈阳 总体定位为“智慧之港、健康之城”，从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方面建设园区。无锡园区 江苏无锡 无锡南长物联网产业园镇江园区 江苏镇江 江苏镇江创意产业园嘉善园区 浙江嘉善 总体定位为“打造临沪精致水乡城市”。业内视点清控科创副总裁黄一峰产业地产异地扩张应与当地产业相结合产业地产异地扩张的决定性因素是产业发展规律之下的产业发展与需求走向。只有需求得以满足,才能引导新进入的产业与当地产业进行上下游结合，形成产业链。区域是否具有丰富的资源优势以及 相应的市场需求，是确保园区输出得以落实的关键因素。进行异地扩张之时首要任务是做