(整理)房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》试卷及答案

1、2004年房地产估价师测试?房地产根本制度与政策?试卷及答案请在一、单项选择题共40题,每题0.5分.每题的备选答案中只有一个最符合题意,做题卡在涂黑其相应的编号.1、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位.A.由有购经济适用住房的资格者投票选择B.公证处随机摇号C.政府在实力强、信誉好的企业中指定D.招投标2.对无房和住房未到达规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上.A. 3B. 4C. 5D. 63、以下关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集 体土地的表述中正确的选项是 .A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请B.经批准使

2、用的土地,必须按时国家建设用地的规定征地C.不计算土地补偿和各种补助费D.农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件4.?中华人民共和国刑法?第三百四十二条规定“违反土治理法规,非法占用耕地改 作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,.A.处3年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处分金B.处5年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处分金C.处3年以上,7年以下有期徒刑,并处或者单处分金D.处3年以上,7年以下有期徒刑,并处或者单处分金5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产.根据土地利用总体规划,该土地用途 分类是.A.农用地B.工业用地C.建没用地D,乡镇企业用地6、城市规划区内国有土地上房屋

3、拆迁估价时点一般是之日.A.建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B.房屋拆迁许可证颁发C.拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D.房屋拆迁实施7、房屋拆迁实施过程中,违章建筑应由认定.A.拆迁人B.拆迁主管部门C.房地产权属登记部门D.规划行政主管部门8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当目收到书面复核估价申 请之日起日内给予答复.A. 5B. 7C. 10D. 159、以下关于达成拆迁房屋补偿协议后,拆迁纠纷处理方式的表述中, 不正确的选项是.A.拆迁当事人达成仲裁协议的,可向人民法院提起民事诉讼B.拆迁当事人没有达成仲裁协议,一方向人民法院提起诉讼,人民法院不予受理

4、C.拆迁当事人达成仲裁协议,一方向人民法院提起诉讼,人民法院不予受理D.诉讼或仲裁期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行10、以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途白1必须取得 同意,并依法办理相关手续.A原出让方以转让人C规划行政主管部门D原出让方和市、县规划行政主管部门11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用,2002年1月10日交付给买受人. 开发商应承当该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至.A. 2002年1月10日B. 2004年1月10日C. 2005年1月10日D. 2007年1月10日12、国有土地有偿使用台同或建

5、设用地批准书未规定开工开发日期,房地产开发工程自之日起满1年来开工开发的,可以收取土地闲置费.A.使用土地B. 土地使用权出让合同生效C. 土地使用权出让金缴纳D. 土地使用证取得13、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元,买卖双方对面积误差的处理方式未作约定,该商品房的产权登记的建筑面积涉及系数100nt合同约定建筑面积 97mo该商品房的成交价格是元.A. 388000B. 388640C. 399640D. 400000E. 、以下关于抵押的表述中,不正确的选项是.A.抵押权人必须是债权人,而抵押人未必是债务人F. 在建工程抵押时,登记机关不得核发?房屋他项权证?C.困室内电线老化引

6、发火灾致使局部抵押房屋焚毁的,抵押权人有权要求抵押人重新 提供担保或者增加担保以弥补缺乏D.抵押物可以重复抵押15、人防工程的地下室面积建筑.A.属不应分摊的拉有B.属应分摊的共有C.不属共有D.属物业公司所有的16、以下天于?城币房屋杈属登记治理方法?的法律责任的表述中,正确的选项是 .A.以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关收回其房 屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废,并可对当事人处以2000元人民币以下罚款B.涂改、仿造房屋权属证书的,其证书无效,由登记机关收回权属证书,并可对当事 人处以2000元以下罚款C.非法印刷房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印

7、刷的房屋权属证书并可对当 事人处以2万元以上3万元以下的罚款D.因登记机关工作人员过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对 当事人的直接经济损失承当赔偿责任17、以下关于住房置业担保的表述中,不正确的选项是.A.住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B.住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C.住房置业担保实行保证方式和反担保方式D.住房置业担保机构不承当连带责任18、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费,根据房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收,费率最低为.A. 0.005 %B. 0.01 %C. 0.03 %D. 0.05 %19、在物业治理区域内,水

8、、电供给单位应当向收取有关费用.A.物业治理企业B.社区效劳中央C.业主委员会D.最终用尸20、选聘、解聘物业治理企业是 的责任.A.业主大会B.业主代表大会C.业主委员会D.居民委员会21、以下关于税收的表述中,正确的选项是.A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让,必须根据交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅,全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据22、对外商为科学研究、开发能源、开展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取 得的特许权使用费,经国务院税务主管部门批准,可以减按 的税率征收所得税.A. 10%B. 15%C

9、. 18%D. 27%23、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中,实行全部免税的范尉可能不包括.A.职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金B.个人提取住房公积金账户内的存储余额C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入D.治理中央用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入24、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息.A.活期B. 3个月整存整取C. 6个月整存整取D. 1年整存整取25、假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费,假设该消费者增加对商品甲的消费,那么对商品乙消费的边际效用.A.减少B.增加C.不变D.可能增加也可能减

10、少26、以下关于GD*其他变量关系正确的表达式是 .A. GDP=GNP+外要素收入净额B. GDP=NDFW旧C. GDP=：资+禾1J息+禾*闰+租金+直接税+企业转移支付D. GDP消费支出+投资支出+政府购置+进口-出口27、汇票是.A.由出票人签发,承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持 票人的票据B.银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给 收款人或持票人的票据C.由出票人签发,承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或 持票人的存单D.由出票人签发,承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人 或者

11、持票人的票据28、以下属于间接融资方式的是 .A.政府发行债券B.股票融资C.银行借款D.签署商业票据29、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于.A.财产损失保险B.责任保险C.意外伤害保险D.保证保险30、以保险的实施形式为标准,可将保险分为.A.商业保险、社会保险和政策保险B.财产保险和人身保险C.自愿保险和强制保险D.定期保险和不定值保险31、以下股东权利中属于共益权的是.A.出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B.股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C.表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D.股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权32 .

12、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配,但不能通过市场转让获取交易差价的证券是.A.股份B.股票C.股单D.公司债券33 .被执行人张某不能清欠张某所欠的债务,同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务,杨某到期却拒绝归还,法院固此向杨某发出履行到期债务的通知,但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行,法院因此以裁定列的财务强制拍卖.A.张某B.张某或杨某C.杨某D.张某和杨某34、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼,假设每层楼的建筑面积和户型部相同,且第一层和第六层住宅售价同为2000元/品,第二层和第五层的住宅售价同为2100元/ m,第三层和第四层的住宅售价同为2200元/ m2,

13、那么该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比,.A.前者高于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.无法确定35、某企业12月末局部资产和负债余额如下：现金和银行存款 70万元人民币,长期投资100万元,短期投资120万元,应收票据210万元,短期借款 30万元,应付票据和应付 账款110万元,应付工资60万元,应付债券 300万元.那么该企业流动资产比率是.A. 40%B. 50%C. 200%D. 250%36.以下限制性规划指标中,不属于建筑形态限制指标的是.A.建筑高度B.建筑间距C.建筑密度D.建筑后退红线距离37、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法,可以查

14、找 .A.建筑平面图B.建筑立面图C.建筑剖面图D.结构施工图38、某市拟建一大型图书馆,现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格.A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程39、某建设工程建设期 3年,各年方案投资额分别为 1800万元人民币、2400万元和1900 万元,年均价格上涨率为5%,那么该工程建设期涨价预备费约为万元.A. 305B. 463C. 636 D. 96140.以下权利中属于有益物权的是 .A.抵押权B.典权C.建筑物区分所有权D.质权二、多项选择题共15题,每题2分.每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意, 请在做题卡上涂黑其相应的编号.全部选择

15、的,得2分；错选或多项选择的,不得分；少选且选择正确的,每个选项得 0.5分.1、最低收入家庭住房保证可通过方式实现.A.实物配租B.税收优惠C.发放租赁补贴D.租金核减E.购置经济适用住房2.房地产行政法规包括等.A.?物业治理条例?B.?商品房销售治理方法?C.?城市私有房屋治理暂行条例?D.?外商投资开发经营成片土地暂行治理方法?E.?已购公有住房和经济适用住房上市出售治理暂行方法?3、以下关于征地的表述中,正确的有.A.根据?宪法?规定,集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D. 土地补偿费和安置补助费之

16、和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线4、根据?城市房屋拆迁治理条例?,拆迁范围确定后,拆迁范围内的个人不得.A.转让房屋B.租赁房屋C.迁移户口D.新进、扩建、改建房屋E.改变房屋和土地用途5、根州?房地产广揭发布暂行规定?,禁止发布房地产销售广告的情形有等.A.集体土地上的合法房屋B.代管房屋C.列入拆迁范围内的房崖D.共有房屋E.商品房预售许可证办理之中的房屋6、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的登记申请予以核准登记.A.初始B.转移C.变更D.他项权利E.注销7、以下情形,应当办理房屋转移登记的有.A.局部房屋撤除B.法人

17、名称改变C.划拨房屋D.继承房屋E.分割房屋8、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税.A.增值税B.财产税C.消费税D.流转税E.营业税9、住房公积金的增值收益的合法用途包括.A.奖励住房公积金治理中央职工B.建立住房公积金贷款风险准备金C.支付住房公积金治理中央的治理费用D.建设廉租住房的补充资金E.建设经济适用住房的补充资金10、以下保险中,属商业保险的有.A.保证保险B.外汇变动保险C.信用保险D.健康保险E.劳开工伤保险11、股票和债券的相同之处表现在.A.都是融资工具B.都是流通证券C.持有者享有相同权利D.部具有归还性E.都可以为投资者带来收益12、以下关于

18、拍卖佣金的表述由,正确的有.A.拍卖人收取佣金是一种法定行为B.对非公物拍卖,委托人与拍卖人未作约定而成交的,拍卖人可以同委托人收取不低 于拍卖成交价10 %的佣金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖拥金D.公物拍卖时,拍卖人一律不得向委托人收取拍卖拥金E.收取佣金比例根据同拍卖成交价成反比的原那么确定13、建筑与水有关的物理性质有等.A.孔隙率B.抗渗性C.抗冻性D.弹性和塑性E.耐磨性14、在工程量计算规那么中,计算一半建筑面积的有.A.有顶盖无围护结钩的场馆看台B.建筑物外无围护结构,有顶盖的走廊、挑廊C.建筑物有围护结构的挑廊、走廊D.屋顶楼梯间、电梯机房E.建筑物内的变

19、形缝15、以下关于房产分丘图的表述中,正确的有 .A.房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的根本图B.房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈建设工程教育网编辑整理C.房产分丘图白比例尺为 1 : 1001: 1000D.房产分丘图包括限制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E.房产分丘图是在分户图根底上进一步绘制的明细图三、判断题共40题,每题0.5分.请根据判断结果,在做题卡上涂黑其相应的符号,用表示正确, 用“X表示错误.不答不得分,判断错误扣 0.5分,此题总分最多扣 至零分.1、房地产可分为房地产投资开发业和房地产效劳业.2、政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收

20、入家庭住房问题.3、房地产开发用地使用权必须以出让方式取得.4、我国实行社会主义公有制,故土地登记只能核发?国有土地使用证?或?集体土地使用证?.5、?土地治理法?根据用途将土地分为根本农田、建设用地和来利用土地.6、农村和城市郊区的土地,属于集体所有.7、拆迁己抵押的房屋,能解除抵押合同的,经征得抵押权人同意,补偿款付给被拆迁 人. 8、城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日. 9、拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的,不能实施强制拆迁.10、在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政根底设施

21、工程的施工,建设单位在开工前必须 申请领取施工许可证.11、房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件.12、房地产广告中含有价格的,应清楚表示该价格即为实际的销售价格,并注明价格有效期限.13、王某继承了其父原值 60万元人民币、现值80万元的住宅后将其出租, 他需缴纳的 房地产税包括：房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加.14、无人主张权利的房屋,直接由房地产行政主管部JI代为登记并公布发房屋所有权征.15、在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用议连同在建工程的投入资产. 16、以有限责任公司、股份的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过.17、房

22、地产中介效劳行业信用档案系统治理部门将投诉转给被投诉单位处理,位在15天内没有反应意见时.即在网上公示投诉情况.18、采应住房置业担保方式的, 假设债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行 债务,那么债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承当保证责任.19、非业主使用人也是物业治理效劳的对象.20、注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研水平表现.21、对于非出租的房产,其房产税的计税依据为房产原值,税率为.22、个人转让家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税.23、经济技术开发区,耕地占用税的适用税额可以适当提升.24、个人住房公积金贷款利率实行一年一定,每年4

23、月1日按相应档次利率确定下一年度利率水平. 25、假设其他条件不变,但装饰材料价格上涨, 也可能会引起人们购置住房的需求下降. 26、金融工具包括票据、债券等债权债务凭证,但不包括所有权凭证.27、无论何种保险合同,都必须以保险利益的存在为前提,而保险标的是产生保险利益的前提.28、债券发行时,假设市场利率低于债券利率,那么债券的发行价格往往低于债券的票面价值. 29、?拍卖法?规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业,也可以自行实施拍卖.30、拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动,但可委托他人代为竟买.31、某市2003年房地产投资统计中, 统计总体是该市2003年全年累计的新开工建筑面

24、 积投资总额.32、标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语.33、某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出,那么该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产类科目.34、城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿 地. 35、容积率是一种既可采用上限限制又可采用下限限制的规划指标.36、工程图纸一般都采用相对标高,即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点,以±0.000表示. 37、建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、方案利润和税金组成.38、根据我国建筑安装工程费用构成,建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中. 39、根据城市用地适用性评价结

25、果,三类土地一般是不适于修建的用地.40、某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同,土地总价款3000万元人民币,房地产开发公司向企业先支付了 700万元定金.此后由于该地区投资环境改善. 该企 业未履行土地使用权转让合同,那么该企业应向房地产开发公司返还1400万元. 四、综合分析题共15小题,每题2分.每题的备选答案中有一个或一个以上符合 题意,请在做题卡上涂黑其相应的编号.全部选对的,得 2分；错选或多项选择的,不得分；少 选且选择正确的,每个选项得0.5分.一甲开发公司以下简甲公司2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000R的综合小区,该地块原有 133200#工业

26、生产用地、39960002仓储用地、266400#居住用地,均为 国有划拨性质,其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地.甲公司先委托乙房地产估价公司以下简称乙公司提供工程咨询报告,工程实施后委托丙房地产经纪公司以下简称丙公司代理销售.预售期间对外承诺一次性付款5%优惠.当地契税税率 4%.丁某2002年秋通过公务员测试进入某单位,2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房,2003年11月出售该房,售价 20万元.同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一 套标价为38万元的新建商品住宅期房,并一次性缴纳了房价款.1、乙公司的咨询报告中,表述正确的选项是 .A.养牛场的那块土地

27、需办理征地手续,应报国务院审批B.征地申请经批准后,征地费中应准备青苗补偿费,但无须考虑新菜地开发建设基金C.甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权,但如果该工程 用地没有其他意向用地人,可以选择协议出让方式来获得土地使用权D.如果最终出让的是“毛地,那么除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外, 甲公司还必须准备一些必要时的安置房和临时周转房2、甲公司实施房屋拆迁时.可对的房屋依法给予补偿.A.产权人下落不明B.报建未批准C.被依法查封D.产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决3、以下情形中,可免征甲公司土地闲置费的是.A.银行书面承诺的贷款资金不到位造成开工迟延B.甲公司认

28、为开发时机不够完全成熟造成开工迟延C.因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供给不及时造成开工迟延D.地质勘探时发现地下有古墓葬造成开工迟延4、以下关于房屋拆迁估价的表述中,正确的选项是.A.乙公司在出具咨询报告时,对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论,可以供甲公 司及拆迁主管部门参考,但对被拆迁人不一定具有效力B.估价机构出具的估价报告,其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰 的价值C.房屋所有权证书记载的用途为住宅,实际用途为商业用房.根据合法原那么,估价时 一律按住宅估价D.估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见,所鉴定的估价报告确有技术问

29、题的,同时出具估价报告5、以下表述中,不正确的选项是 .A.甲公司以在建工程抵押后,新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵 押财产,但处分抵押房地时可以一同处分B.甲公司在取得?商品房预售许可证?前,不可以对外发布房地产预售广告C.甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后,如向银行融资困难可随时与 有意向的其他开发商协商并办理开发工程转让D.甲公司在交付商品房时,必须向购房者提供?住宅质量保证书?利?住它使用说明 书?6、甲公司在销售商品房时,依据?房产测量标准?,以下计算一半建筑面积的是 .A.坡屋顶层层高2.20m以上的部位B.在批准期限以内的临时房屋C.供业丰户外运动时休

30、息用的屋顶平台D.外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊7、以下表述中,不正确的选项是 .A.丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税B. 丁某出售房改房的增值超过了原价的20%,应缴纳土增值税C.甲公司必须交耕地开垦费建设工程教育网信息D.乙公司净咨询报告中,应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司 预期投资回报率的影响8、以下表述中,正确的选项是 .A.承建单位9月1日领取施工许可证, 如第2年5月12日仍未见施工,该施工许可证 肯定已自行废止B.建设工程发生质量事故,有关单位在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关 部门报告C.商品房因设计缺陷导致严重质量问题的,设计单位直

31、接向购房者承当质量责任D.工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款9、丁某新购商品住宅,办理产权登记前应缴纳的契税是元人民币.A. 7220B. 7600C. 14440D. 15200二某房地产开发股份拟通过竞标方式取得某房地产开发工程,为此委托一家房地产估价机构以下简称估价机构提供包括市场分析、 工程融资、开发进度、营销方案以及投 标报价等内容的咨询报告.双方协定,开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付局部款项,余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付.10.该估价机构在开始市场分析之前,需仔细了解该工程各项限制性详细规划指标,下列属于开发用地限制指标的是.A.绿地率B.停车位C.用地