婚后房产登记在夫妻一方名下的产权确认

1、精选优质文档-倾情为你奉上婚姻关系存续期间取得的房产，当登记在夫妻一方名下时的产权确认男女双方办理结婚登记以后，就开始了全新的家庭生活。经过若干年的苦心经营，多数人买了房子、购了车辆、添置了很多的家庭物品。夫妻共有财产不断增加。在日常生活中，夫妻往往把婚姻关系存续期间取得的房产只登记在一方的名下。由于大家对这一类房屋产权的归属是归夫妻共有，还是归产权登记薄所载明的权利人个人所有有着不同的认识。这类房屋在转让时，究竟应当由夫妻双方共同实施处分行为，还是应当由产权登记薄所载明的权利人单独做出意思表示，大家也存在着很多分歧。所以，这类房产在交易时，因产权不清，便很容易引发纠纷。夫妻一方处分婚姻关系存

2、续期间取得的仅登记在其一人名下的房产，对于其签订的合同效力问题，在实践中主要有如下五种不同观点：一是合同有效。根据“最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）”第十七条第三项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。法院会判决买卖各方继续履行合同。二是合同有效。根据合同法第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。夫妻一方处分共有财产，对另一

3、方构成表见代理，应当判决继续履行合同。三是合同无效。其理论依据是，“最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）”第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。如果产权没有转移，该合同就不再履行。四是合同效力待定。根据合同法第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。认为该房产是夫妻共有财产，合同是否生效及是否应当

4、履行，取决于夫妻另一方是否追认。五是合同有效。物权法十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，产权登记在谁的名下谁就是物的所有人。根据民法通则第七十一条规定，“ 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。所有人为了处分自己所有的财产而与他人签订的合同，当然合法有效。前四种观点都把在婚姻关系存续期间取得并登记在夫妻一方名下的房产视为共有财产。如果是处理婚姻家庭内部的财产关系，比如：离婚或者分割财产，通过考察该房产取得的时间、资金的来源等因素，来确定该房产的归属，则更趋于客观真实、公平合理。如果没有相反的证据，应该认定是夫妻共有财产。但是，如果是处理外部关系

5、，比如：房屋买卖，第三人则只能相信登记的信息是真实的，而无法了解出卖人家庭内部的真实情况。所以，不能以财产归属的真实情况与登记不同，来对抗不知情的第三人。前四种观点都否定了物权法第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，都否定了产权登记的公示效力，也否定了婚姻法第十九条关于“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”的法律制度，都把购房人置于一种不能根据物权法第十六条规定，来确定已经登记的不动产的权属的尴尬境地，最终导致其买卖行为无法得到保障。这不利于保护交易安全，不利于物的流通和商品经济的发展。因此，在处理外部关系时，

6、都是不可取的。第五种观点则更能凸显民事法律制度充分尊重和保障民事主体的意思自由，更符合婚姻法和物权法的立法主旨，也符合财产登记和交易安全的需要。2012年7月1日公布实施的最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。自此以后，夫妻一方再以出卖房屋时配偶不知情为由，主张房屋买卖合同无效，法院将不再支持。这对于统一认识，将产生深远的影响。以上对合同效力的五种争议，实质是由大家对这一类房屋的产权归属的认识不同引起的。那么，婚姻关系存续期间取得的房产如果登记在夫妻一方的名下，即公示所表

7、现的物权状态与真实的物权状态不相符时，根据公示公信原则，应当依法认定该房产是夫妻一方的个人财产。婚姻法第十七条至第十九条规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，一般应当推定是夫妻共有财产。但法律另有规定的遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，以及夫妻对婚后财产的归属作出书面约定的除外。夫妻将婚姻关系存续期间购买的房产登记在夫妻一方的名下，其实就是夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产的归属，做出了约定，而且，这种约定是以不动产登记薄的形式表现出来的书面约定。首先，房产对于任何家庭来说都是一项十分重要的财产。对于这样重要的财产的产权归属登记在谁的名下夫妻双方通常会事先协商并达成共识。此时，他们的意

8、愿就会通过房产登记部门加以确认，并以不动产登记薄和所有权证书的形式表现出来。此时，载明产权归属内容的产权登记薄和产权证书，就是夫妻双方已经对该房产的归属作出了书面约定的证据。其次，民法通则第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”。据此可知，物的所有人在对自己的所有物享有各种权利的同时，根据权利义务对等的原则，其对自己的所有物也负有管理的义务。物的所有人有义务知道和了解其所有的不动产的登记情况。只有这样，才能确保登记的真实性，才能起到登记的公示作用，也才能保证交易的

9、安全。即使是夫妻一方擅自将婚姻关系存续期间取得的房产登记在自己名下，而没有经过另一方的同意，那么，经过一段合理的期限后，如果另一方仍然没有对该登记内容提出异议，就应当视为另一方对登记内容已经认可。这时的产权登记簿或者产权证书，就是夫妻双方对婚姻关系存续期间取得的财产所作的书面约定。既然婚姻法第十九条规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”因此，夫妻将婚姻关系存续期间购买的房产登记在夫妻一方的名下，就应当认定夫妻双方已经约定该房产是夫妻一方的个人财产。那么，婚姻法第十七条与物权法第十六条是否有矛盾呢？当然不是。首先，婚姻法第十

10、七条是一个普通条款，它是对夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产的归属所作的概括性规定；而物权法第十六条是一个特殊条款，在夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产中，只适用于已经办理了产权登记的不动产。根据特别法优先适用于普通法的法理，当夫妻将婚姻关系存续期间取得的不动产登记在一方的名下并办理了产权登记时，就应当根据物权法第十六条确定物权的归属。如果没有办理登记的不动产或者是其他动产，仍旧适用婚姻法第十七条的规定。其次，婚姻法是1980年颁布，而物权法是2007年颁布，依据法理，在新法与旧法相抵触时，应当优先适用较新的法律。因此，依照物权法规定，夫妻将婚姻关系存续期间取得的房产登记在一方的名下，应当认定为夫

11、妻一方的财产。1997年颁布的城市房屋权属登记管理办法第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。所以，长期以来，产权证书一直都是认定房屋产权归属的法定证据，且具有唯一性。其他任何证据都不具有对抗产权证书的效力。直到2008年物权法开始实施，其中第十六条规定推陈出新，借鉴了城市房屋权属登记管理办法的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。房屋权属证书的证明作用，这才被不动产登记薄所取代。自此以后，经过登记的不动产，就应当根据登记的内容来确定物的归属。产权登记在谁的名下，谁就享有所有权。如果一

12、个人在不动产登记簿上没有登记为共有人，还任由他对该登记物主张共有权，那就意味着违反物权法第十六条规定仍然可以取得物权。这就必然使物权法第十六条的规定成为一纸空文。这完全背离了有法可依，有法必依，执法必严的基本原则。现实生活中，很多人常常以结婚证书的发证时间早于物权证书，来证明自己对登记的不动产享有所有权。其实，结婚登记证书是婚姻关系的凭证，只能用来确定婚姻关系是否存在，不能以此判断物权归属。不动产登记才是物权凭证，它只能用来判断物权的归属，却不能以此来判断婚姻关系是否存在。两者不能互相代替。当事人不能以登记的物权状态与真实的物权状态不相符来对抗不知情的第三人。这就是物权公示的效力。物权法的立法目的就是明确物的归属，发挥物的效用，从而稳定社会秩序，最终实现定纷止争。物权法定、一物一权、公示原则是物权法三项基本原则。物权法定原则是指物权只能依据法律而设定，禁止当事人自由创设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和公示方法。不动产登记是物权法规定的公示方法，以婚姻登记替代物权登记或者以婚姻登记否定物权登记，其实质都是否定了物权公示的法律效力，都违背了物权法定原则。一物一权原则是指一个物权客体应以一物为原则，一物之上不能设立两个以上内容相冲突的物权。这样，就不能在把不动