成都市保障房融资模式分析

1、成都市保障房融资形式分析成都市近年来经济开展迅速，人口增长快。考虑到城市的长远开展，需要建立大量的民用住宅来解决居民的居住问题。同时，城市房价的不断攀升，使得城市中低收入人群住房问题更加严峻，因此需要政府将重点放在解决中低收入居民的居住问题上，保障性住房作为改善城市中居民居住环境的重要举措得到了政府的大力关注。一、成都市保障房融资现状成都市保障房的融资运行流程从不同的角度有着不同的类别，从运行主体来看可以分为三大类：一类是由我国政府保障性住房融资运行主体；另一类是以单位为融资主体；还有一类是房地产开发企业为运行主体的保障性住房融资。从主要资金来源来看，可分为政府财政出资和企业出资。从融资方式来

2、看，可分为政府直接投资和间接金融工具融资等。根据相关规定，成都市保障房所需资金可通过财政预算、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益、廉租住房租金收入、社会捐赠等直接融资和银行贷款、债券发放等间接融资方式。二、成都市保障房融资存在的问题一政府财政压力宏大。由于保障房建立资金主要部分是财政资金，且保障房建立需要投入大量的政府资金，使得政府面对宏大的为保障性住房建立融资的压力。二社会资金参与度低。现阶段保障性住房建立资金主要来源于政府、银行，社会资金所占比例较低。这里所指的社会资金是指与保障性住房无关但拥有资金的投资人。一方面保障性住房建立资金存在着宏大的缺口；另一

3、方面社会闲散资金参与度并不高。三融资风险高。首先是资金的供给风险，由于政府的属性，政府同时担任着相关政策制定者和监管者的角色，这就意味着在保障性住房建立过程中参与双方地位不够平等，从而造成信誉风险的出现。四融资主体不标准。相对而言，房地产开发商作为融资主体较为标准，而以政府相关管理机构和单位为融资主体存在诸多问题，并没有专门的规章制度对此类管理机构的形成、运作等有详细要求。三、成都市保障房融资形式分析一BT形式在成都市保障房建立融资中的应用。建筑-移交BT协议是指承包商建筑企业与政府签订保障房建立的相关协议，由承包商进展工程建立全部资金的筹措，并进展施工建立，在开工验收移交之后，政府按照所签订

4、的协议向承包商支付建立投资价款和一定比例的投资收益的一种新型形式。1、成都市保障房建立融资中应用BT形式的优点。相对于其他融资形式，合同关系简单，便于操作、管理；建立期间政府不需要资金的注入；通过招投标方式引入先进的建筑企业，降低开发本钱BT形式普遍性的优点；权责划清楚确，纠纷发生的可能性较小；保证了政府对于保障房的运营、管理权、处置权。工程建成后由政府负责运行、管理，可以到达保障性住房的建立目的；利用民间资本的最简单形式，在偿付时间方案和回购定价方面具有很大的灵敏性。2、BT形式中面临的问题。民间资本利用时间短；工程资金筹集困难。3、基于BT形式提出的新型融资形式。基于BT形式在保障房建立融

5、资中的优势，通过对于融资过程中各方面临问题的分析，提出一种新型的第三方融资形式，引入公司制运营的国有城市建立投资公司作为第三方中介机构，通过第三方的中介作用解决政府与建筑企业面临的问题。该机构的运营形式类似于银行，但又不完全一样，它是一个以筹集的资金为唯一运营资本的公司制运营机构。二PPP形式在成都市保障房建立融资中的应用1、PPP 形式在成都市保障性住房的应用方式。政府与私企合资新建工程。在这种方式下，政府部门与私营企业通过签订特许协议的方式，由政府部门与私营企业共同投资或由私营企业独立筹资建立保障性住房工程，双方商定在工程建成后由政府在数年内分期回购并给予私营企业一定的利润补贴，或者政府部

6、门在特许协议中授予私营企业在一定时期内对某些周边设施的开发权或特许经营权，使私营企业在特许经营期内可以回收投资并获得一定的利润，特许经营期满后将工程交还政府部门。私营企业自行集资建立。符合条件的企业可以向地方政府申请，以获得在土地使用方面的优惠政策或者减免部分税费，但是企业必须保证在保障性住房建立中要遵守政府定价以及建筑标准方面的规定。政府将已建住房交由私营企业运营。政府部门通过与私营企业之间签订协议，将已经建成的保障性住房工程交由私营企业在一定期限内进展运营，政府部门与私营部门商议一定的支付比例后，私营企业向政府一次性支付期限内预期收益，并通过运营中获得的稳定收益回收投资及获得利润。待运营期

7、满后，私营企业将工程交还政府部门。政府向私企购置积压住房。政府可以在积压住房中选取符合保障性住房标准的房源，商议以低于消费者个人购置价格的协商价格向开发商购置，给予开发商一定的利润或通过签订协议允许其在一定时期内进展经营，经营期内收益归开发商所有。2、成都市保障性住房PPP形式应用中的改进措施。保障性住房的选址。可考虑将保障性住房的建址选在市郊公共交通站点的周边，通过增加站点公交车辆及线路的方式解决交通问题；对于企业自建的情况那么可以考虑由企业自行设立通勤车，解决本单位职工的交通问题。风险共担与利益共享。政府部门在设计风险分担构造时应充分考虑工程方案对投资者的吸引力，使投资人等可以承受并愿意参

8、与其中，这是政府和私人投资者能否获得“双赢场面的重要因素。政府对私营企业的资格审查和操作监管。为了保证工程到达规定的建立标准及保护公众利益，政府需要采用竞争机制来选择合作商，对私营企业资格进展严格审查，对其经营过程、产品以及效劳质量等进展监视，保证私营企业按照合同要求标准经营，防止违规现象出现。四、成都市保障房融资形式中政府主导作用改进建议一管理机制的改进 1、完善立法保障。由于保障房建立工作系统庞大，不是哪个部门能单打独斗的，仅施工阶段就涉及勘址、设计、施工、监理等多个环节，另外还有土地的划拨、环保的评估、财政和银行的融资等，由于这些部门和机构各自为政，甚至有些政策出台互相矛盾，从而增加了执

9、行难度或造成执行不到位，因此迫切需要出台一部完好统一的保障房法规政策，为我国保障房资金来源及其可持续性提供良好的法制环境。2、加强监视监管，严格考核制度。政府应尽快建立保障房指标化考核制度，并以此作为政府官员升迁的标准，同时加强保障房“一把手问责制，以此进步相关人员的忧患意识。建立专门的监视监察机构，严格监视保障房建立工程资金落实情况，同时加大对虚报瞒报、违规挪用资金等行为的惩罚力度。3、成立强有力的独立机构。政府应尽快成立这样一个强有力的独立机构，专门负责保障房从融资、建立、审核到后期运营管理、市场监视等整个过程。通过利用政府信誉保障可以进步其融资才能，增强融资形式的灵敏性，从而降低融资交易

10、本钱，有效盘活已有的购建资金。二融资操作改进1、加大政府投入，凸显“主力军作用。虽然全国各地区的融资形式出现多样化的趋势，但财政拨款仍是保障性住房的常态固定资金来源，也成为政府调控保障房建立规模的重要手段。在成都市目前保障房建立阶段，政府也应当成为主要的建立资金负责者，充分发挥政府在保障房融资过程中的主导作用。2、加大土地出让收入的提取额度和支出力度。首先，通过制定相关政策，严格政府土地出让收入的支出方向和支出构造，明确规定保障房建立资金支出应该是除土地拆迁、安置本钱之外的第一优先考虑项；其次，土地出让收入提取根据应统一，建议全市统一采用土地出让总收入作为计算根据，并把提取比例进步，以加大土地出让金支持保障房建立力度；最后，将土地出让收入用于保障房建立的比例固定后，各区政府必须严格执行，并以此作为其考核奖惩的重要根据。3、扫除公积金融资保障房障碍。首先，应尽快根据成都市实际情况修订出台?住房公积金条例?。通过修订该条例，可以使今后住房公积金贷款建保障房有法可依，从而拓宽政府融资渠道；其次，针对公积金支持保障房融资可能出现的投资失误等平安隐患，必须限定公积金投资保障房的范围，如只能投资相对高回报的公租房，不能让住房公积金承担更多的保障功能；最后，建立符合现有的公积金融资保障房有效运行形式