某置业公司对某地产项目财务的分析报告

1、某置业公司对某地产项目财务 的分析报告精品资料网( )25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座西安ABCg业DE成目财务分析报告创典地产运营机构西安策划中心精品资料网( ) 专业提供企管培训资料目录、主要技术经济指标 41 .本项目主要基础参数指标 42 .项目主要技术经济指标 4二、建设方式 5三、项目开发实施进度 6四、项目投资估算7五、静态销售收入及成本利润率计算 91 .销售收入测算92 .成本利润率计算9六、销售计划与销售收入10十、项目经济效益评价121 .盈利能力分析131)财务内部收益率(FIRR) 132）财务净现侑（FNPV） 143）资本金利润率154）静态投资回

2、收期:155）动态投资回收期：152 .资金来源与运用分析 161）资金来源与运用表（财务平衡表） 162）借款还本付息表18八、项目的不确定性分析 191 .盈亏平衡分析201）动态考虑固定成本202）静态计算222 .敏感性分析231）单因素敏感性分析242）双因素敏感性分析26附件一：投资估算表28附件二:销售进度与收入表30附件三：全投资现金流量表32附件四：资金来源与运作表32附件五：自有资金现金流量表 33附件六：损益表 34、主要技术经济指标1 .本项目主要基础参数指标项目指标备注1.占地面积25.85 亩2.总建筑面积110946 m2含地下人防及设备用房地上建筑面积99946

3、 m2地下建筑面积11000 m215%为设备用房约1650 itf可公摊销售，其余为人防部 分3.容积率5.804.绿化率35%5.总户数999 户平均每户面积为 100 m26.商业面积4000 m2沿ABC路两层小开间商业，进深15m7.会所面积2000 m28.住宅可售建筑面积95596 m2人防部分为不可公摊，设备用房按15%考虑可公摊9.车位286 个按3.5 : 1配置停车位，共 286个，每个车位占用建 筑面积35 H计算，地下室除去设备用房，可全部设 置下地下停车，做到小区内地面人车分流。2 .项目主要技术经济指标项目总投资28771.95 力兀建设周期、施工周期24个月/1

4、8个月销售单价住宅3280元/ m2销售收入（扣除两税 一费后）33531.79 万元底商8000元/ m2税前利润4909.76 力兀所得税后利润3317力兀成本利润率18.96 %基准收益率（年）8%税前资本金利润率二53.94 %税后资本金利润率49.48 %财务净现值3223力兀（税前）静态投资回收期18.21个月（税前）1749力兀（税后）18.15个月（税后）全投资内部收益率 （季度）6.29 % （税前）动态投资回收期18.94个月（税前）4.46 % （税后）18.37个月（税后）二、建设方式ABCI项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建 筑企业商，以公开招标

5、的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理 水平，且业绩特别突出、信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建 设。切实贯彻“百年大计、质量第一”的方针，落实国家质量振兴纲要 和建设工程质量管理条列，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工 程质量水平过硬，业绩卓著。此项目建设的工程质量监理，面向国内外知名的监理公司实施公开招 标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保 证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。三、项目开发实施进度充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以 以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。具体进度计划如

6、下页横道图所示:项目进度计划表（横道图）单位工程名称及主要节点1. 土地手续前期工作2.掰定规划条件、做地勘 %规划图指建、审查 q.施工图设计5.施工图窜查自施H报建（张工许可证）K瓶工单位胃监理单位招投标4.开挖施工5.打桩E,地下工程施工（:出土。口口）阶段10.会所土建、安装、装饰工程177k尾.及牵星工程13竣工险收及备案2QO.6L.r二sBr ! 一一一十| a- -El.-I- -at3-Ti-.i?"= =4'二TIH4 liftI Ill«4l6 IIIF1 ,预售手续办理r i i - i i mh； i i I I h ireTm . 11!

7、，rT， inrj irrtmiurmiBurT-riB,HB ejnnw bi?，十， lb-!s，rrp，十«，-十，s-fl rrrn -s!i t i，Lr，g s, s nr«-£!W! _ ：匚！!J±!5£!II Il'Mmil Hi UHM MUIIIIUMl| IIMMIIIHIIMaill 1 卜 Illi 1 ll 111 11 1 111 一 IIBlil HI 11 11 T 111 z 11 111 111 1 3 I 11 H I 3 11 13 11 *11 1131 11 1 11+ IIIB 111

8、Illi 011 IIM lllimiUmi HIBI2.内部认购活动3, 4式开盘销售四、项目投资估算总投资估算及构成=土地费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费 心 共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费注：销售收入来源详见“销售收入估算表”项目投资估算表序号项目单价数量小计（力兀）取费标准及备注1土地费用238 万元25.848 亩6160.43分摊到地上建筑面积楼面地价为616.38元2前期费用2733.682.1城建费用2364.01分摊到建筑面积213元/itf2.2前期工程费369.673建筑安装工程费1510 元16752.79包括土 ABC程、简单装饰工程、水

9、电安装、弱电、 设备、配电箱等内容4.1土建费用1240 元110946 m213757.261240 X规划建筑面积4.2安装费用270 元110946 m22995.53270 X规划建筑面积4公共配套费及绿化929.425其他费用565.956.1管理费1.50%26576.32 力兀398.64取1-5项之和的1.5 % （同时运作两个项目）6.2监理费0.80%16752.79 力兀134.02按市场取彳氐于国家标准6.3沉降观测费1 元110946 m211.09市场价6.4决算费2 元110946 m222.19市场价6销售及推广费用3.00%34555.37 力兀1036.66

10、市场推广、宣传、代理等为销售收入3%7财务费用319.30详见还本付息表8不可预见费1.50%18248.16 力兀273.72取3-6项之和的1.5 %合计28771.95总投资分摊到总建筑面积单方成本为2592兀/M详细见附件一五、静态销售收入及成本利润率计算经过详细市场调查，本项目与同一供求圈内的相似项目对比分析，确 定本项目住宅销售均价为3280元/ m2,底商销售均价为8000元/ m2,具体 销售收入计算见下表。1 .销售收入测算面积单价小计（力兀）可售住宅95596 m23280 元/ m231355.37商业面积4000 m28000 元/ m23200.00车库116 个80

11、000 元/个928.00销售合计35483.37注：因车位销售速度较慢，所以保守按40%可 销售，8万一个车位计算收入。2 .成本利润率计算1项目全部销售收入35483.37 万元2与转让房地产有关税 金1951.59 万元两税一费5.5 %3项目可实现开发价值33531.79 万元4:项目总投资28622.03 万元扣除垫付的天然气入网费5实现税前利润4909.76 万元6成本利润率17.15%扣除两税一费后可以看出本项目全部销售完毕（车库按 40%计算销售收入）销售收入 为35483.37万元，扣除营业税金及附加后为 33531.79万元，税前利润为 4909.76万元，成本利润率为17

12、.15%,高于西安目前房地产行业水平。六、销售计划与销售收入本项目销售周期定为13个月，2006年12月开盘销售，2007年年底销 售完毕。具体各期销售比例及销售收入详见附表二。本项目为高层住宅，建设周期稍长，为了增强客户对项目的信心，宜 把项目开盘时间稍往后压，使客户真正看到入住在即，达到热销场面，烘托人气，带动销售。前期通过营销推广，内部认购，聚集大量人气，在开盘日形成旺销场面。根据AB端项目自身特点及代理公司销售经验，预计开盘日可实现前期积蓄客户及现场新客户签约达到总销售量的10 ，以后销售量稳定在每月 9左右，在项目竣工后，用半年时间完成全部销售任务。详见附表二：销售计划及销售收入表七

13、、项目经济效益评价对本项目实行经济效益评价的主要依据是国家计委、 建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的 房地产开发项目经济评价方法 ，建标2000205 号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况， 为了更客观的评价项目经济效益，我们只计算全部投资现金流量，从而计算项目的财务评价指标及经济效益。计算设定前提条件：1. 土地费、前期费用年初一次性投入，其他费用施工期按比例均匀投入；2. 会所及配套在开盘前投入，集中供热入网费、天然气入网费在竣工后投入；3. 建安投资及管理费按比例投入，设定建设期间各季度资金投入比例分别为 18、 21 、 21 、 21 、

14、19；4. 本表为项目融资前财务分析，建设投资不含建设期利息；5. 结合银行贷款利率及行业特点，设定项目年基准收益率为8%,则计算用季度折现率=8%/4=2%1 .盈利能力分析财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目， 因此计算其年利润率没有实际意义， 故没有选取这项指标。评价指标的计算过程详见附表。1）财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表计算可得：全部投

15、资的财务内部收益率为：所得税后：4.46% ； 所得税前： 6.29% 。自有资金的财务内部收益率为：所得税后：22.61% ； 所得税前：28.86% 。可见项目税前、 税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率2，项目风险较小。2）财务净现值（FNPV ）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。 它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于 0 的项目是可以考虑接受的。本项目选取的年基准收益率为 8% ，则季度基准收益率为2，由此可计算得：全部投资的税前财务净现值为： 3223 万元；税后为 1749 万元；可

16、见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。3）资本金利润率资本金利润率是利润与企业真正投入自由资金的比例，是静态指标。税前成本利润率为：49.49 税后成本利润率为：32.02 4）静态投资回收期：全投资税前 18.21 月； 税后 18.15 月。5）动态投资回收期：全投资税前 19.37 月；税后 18.94 月自有资金税前 13.48 月；税后 13.19 月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期 24个月，所以 风险较小。2 .资金来源与运用分析资金来源与运用表集中体现了项目资金平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出

17、，本项目具 有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。（接下页）1）资金来源与运用表（财务平衡表）时间2006 年2007 年合计2341234一、资金来源1224739124580869896428233569553006.371.销售收入003216869896428233569535483.372.自有资金7247191256400009723.003.银行借款5000200080000007800.00二、资金运作122473912458075788977876199640165.451.建设投资122473912440739123540434028452.652.销售税金及附加001724

18、665184413031900.553.所得税00000016931692.964.还本付息00032004919008119.30三、盈余资金00011206657357370012841四、累计盈余资金000111917849141128413118从资金平衡表可以看出，在项目开工的前两个季度因为没有销售收入，需靠自有资金及银行贷款作为资金投入，支付地价款，前期费用及本期建设投资，其中自有资金共需9723万元，占项目总投资的34%,需借助银行贷 款7800万元。从2006年12月开始有销售收入，此时可实现滚动开发，用 销售收入偿还借款本息及投入下期建设。项目最终实现累计盈余资金12841万

19、元，扣除投入的9723万元的自有资金，项目可实现税后利润为 3118万元2）借款还本付息表还本付息表j时间项 12006 年2007 年合计2341234季初本息累计500050727146484900季末本息累计507271468049491900本季借款5000200080000007800本季应计利息72.3573.39103.3970.160.00 ().00319.3本息偿还0.000.000320049198119其中：还本320046007800付息0.003190.00 ().00319.3季末借款余额5072714680494919000归还借款本息来源00043205584

20、7357 3,700注：1.贷款年利率取 5.76%;2.利息按月付息计算；3. 到期一次还本付息；在本项目建设周期内共需借助银行借款7800万元，在2007年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计319.3万元八、项目的不确定性分析销售收入-销 售税金及附 加总成本费用固定成本盈亏平衡点销售量销售收入或总成本费用通过以上财务分析可知本项目的开发 风险很小，影响其利润的因素存在以下几 个方面：建造成本、售价、开发周期、贷 款利率、可建面积等。这些因素受国家西部内地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益的实现。1 . 盈亏平衡分析1）动态考虑固定成本盈亏平衡分析

21、是在一定的生产能力条件下， 研究分析项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。 随着某些因素的变化，企业的盈利与亏损会有一个转折点，称为盈亏平衡点BER在这一点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡， 盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点， 考察项目对市场的适应能力和抗风险能力。假设条件： 产量等于销售量；产量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数； 产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；多种产品换算为单一产品计算。计算公式：利润 =总固定成本- （单位价格-单位可变成本单位产品销售税金及附加）X BEP= 0BEP鬼固定成本/ （单位价格-单位可变成本-单位产品销

22、售税金及附加）固定成本=土地费用+前期费用+基础设施费+配套费+绿化费=9823.53 万元可变成本=总投资-固定成本=18948.42万元单位变动成本=变动成本/销售量=1707.90元/M2BEP（产量）=9823.53 X 10000/3280 X （1-5.5 %） -1707.90=70587M2盈亏销售率=BEP/销售面积=73.84%本项目盈亏平衡点的销售率为 73.84 ，等同于于行业基准水平，开发风险较小。2）静态计算由于房地产商品的特殊性， 不可能使产量等于销售量， 所以此处考虑了静态盈亏平衡方法。 不考虑建设过程， 在项目竣工后以一定销售面积的销售收入可达到总投资时的面积

23、百分比来表示盈亏平衡点。总成本费用销售率的平衡点=销售收入一营业税及附加=28633.03/35483.37X (1 5.5%)=85.35 %此方法表明，当项目销售85.35 %时净销售收入刚好与投资持平，余下的14.65 %面积为本项目税前利润部分。即：110946X 14.65 % X 3280= 5328万元为项目税前利润。2 .敏感性分析为了更客观的评价项目自身的抗风险能力，本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发面积、开发成本和容积率。根据市场预测和长期从事不动产开发所做项目多年积累的经验得知：开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。1）单因

24、素敏感性分析下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时，财务内部收益率FIRR （季度）的变化。税前IRR销售收入变化-10%-5.00%0.00%5.00%10.00%化变资投-10%6.29%8.52%10.66%8.40%6.29%12.72%14.71%-5%4.09%6.29%10.44%12.40%02.02%4.20%8.30%10.24%5%0.08%2.23%4.30%6.29%8.21%10%-1.76%0.38%2.43%4.39%6.29%-5%敏感性分析图敏感性因素变化T投资不变，售价变化 T售价不变，投资变化 基准收益率10%8%5%3%0%欷 率益收部内通过以上

25、分析图表可以看出：当总投资增加时，内部收益率随之降低，显线性关系，其指标影响较大， 非常敏感，反之则升高。当投资增加10%时，内部收益率为2.43%,仍 大于设定的季度收益率2%,抗风险性很强；当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则降低。当售价降低10%时，内部收益率为2.02%,仍大于设定的基准收益率，抗风险性很强;从单因素敏感性分析中得出：该项目抗风险性很强。2）双因素敏感性分析双因素敏感性分析15%R率益收部内13%10%8%5%3%0%-3%-5%-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%收入变化 -10%5%405%t10%基准收益率从双

26、因素敏感性分析中得出: 当销售收入减少5%且建设投资增加5%时，内部收益率为2.23%,曲 线位于基准收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强；其余双因素在设定范围内同时变化时的内部收益率曲线均位于基准收益率曲线上方，表明内部收益率大于基准收益率。综合上述，本测算研究的结论是：根据本部分投资、收益及风险模拟测算和评估.项目开发是可行的。附件一：投资估算表序号项目单价数量小计（万元）取费标准及备注1土地费用238万元25.548 H6160L43分摊到地上建筑面积楼面地价为616. 33元1.1出让金231万元25. 848 百5981. 001.2契税3. 03%5981万元179.432前期

27、费用2731 682. 1城S1费用2364.01分摊到建筑面积21沅/2.1. 1市政公用设施配套费150元110M6 D121664.18民价仃友<2005>9*，禾考虑减免篥中供tt2.1.2质量监督费0. 13%16753万元16.753庆价费调发2001U1娉，基数为建安费2.1.3老保统筹费3. 55%16,53万元594.724央政发1995389号，基数为建交费Z. 1.4定放俄制m理黄0. 1次1OTQO万元Zl.T79次价黄调发2。01113弓，基效为送交黄2.1.5新坦墙体材料专项费6元110946 膻66. 57侯政发1998 6再2.2前期工程费369.6

28、72.2. 1规划及设计费25元110M6 m2277.3625元/平方米2.2.2地质勘探测绘费0. 15%16752.79 万元25. 13理安费用016%2.2.3设计南查费L3元110M6 膻14.422.2.4预算编制费1.6元110946 D1217. 752.2.51临电临水接人贽35.00估值（含喷时安装315KV校压器20万元）3建筑安装工程费1610 元16752.79包括土建工程、简单装饰工程、水电安装、 甥电、设备、配电箱等内容4. 1土建费用1240 元110M6 D1113767.261240M规划建筑面积4.2安装待用270元110946 m22995.53270

29、 XM划建筑面积4公共配套费及绿化929.424.1会所建安柒修2000 元2000 nf400. C0丧修费2000元/4.2泳沌设备、健身器材50. 00估值4.2绿化及小品150元6034 nf90. 51标准按160元/片4.3集口供热入网费25元95596 nf238.为假设建成后集中供暖可到达，先予以考虑4.4天生气入网费1500 元999户149.加前期开发商整货，后期由业主支付（同上）5其他筑用565.955. 1管理费15狄26576.32 万元398. W双1-5丽之和的1.5% （同时运作两个项目）5.2监理费0. 83%16752.79 万元134. C2安市场取低干国

30、冢标准5.3沉降观测费1元110946 nf11.09市场价5.4决算费2元110946 nf22. 19市场价6销售及推广费用3. 03%34555.37 万元1036. 66书场推4、宣传、代理等为销售收入次1财务费用319.30洋见还本付息表8不可侬费1.53%18248.16 万元273.72灰66项之和的1.5%能28771.95总投资分摊主1忘建筑面积单方成本为2592I附件二：销售进度与收入表年份12006额7年项目 12123456I8910H12合计口陇gj*9.0Sg.M9. OSg.o9. OS&皿7. OS6.0S5.05.M5.册IW住宅96696g刚8004

31、丽网86048604860486047648669257361730478047809559631362昭2就2822282228222822250821951881156815S315683135515. OK15. OX15.0X15。15"1E.(K10. CSm40006006000005006006004004000430做救4804304303203200车库1161010109gg999888811680808072121272121264M的利928321629022902289428943374337430602747242521121952163235483收人合

32、十35483.37 万元注：因车位销售速度较慢，所以保守按 入。40%可销售，8万一个车位计算收附件三：全投资现金流量表-一_时间前日一一2口口6始20C7 年2341231现金流入1 00&003216.54E60L 95S641.968232.631.1住宅梢售收入3135.58466.08460.06584. SL 2商业揩售收入gso. a1440.0L3年麻精售收入80.0232.0216.0208. D2现金流出12247.33012. 14579.84377.74058-0S75.5L 1土地费用瑞阻42.2前期费用2731 72.3公共配套及绿化495l3434.22.

33、3建设投资（除土地、前期皆）3353.23912.13912.13912.13539.52A销售租金及附加（6. 5% ）000.00172,45465, 03518,43441, 353净现金流量-12247-391273574净现金流量折现-12007-37603991505365335累计净织金流量-12247-16159-17524-L32O4-7020-2626累计折现净现金流量-12007-15767-17053-13062-8004-1471应纳段团解霰7应纳所得税（33%）8税后净织金流量-12247-3见2-13644320558473579税后果计

34、净现金流量-12247-10163-17524T32 tM7620-25210税后净现金流折坝-12007-376Q-L2839515053653311折现累计-1200T-1576?-IT口53-13002-8004-HT1财务内部收益率工题=6.29S税前）=& 4搬静态净现金流量累计513D- 17税前=3437. 22财务津现值m3223f税前）1745静态投资回收期18.（税前）=18-21动态投资回附期18. 94（税前119.37注；1 .土地窗，前期责用年初一汝性投入，其他贽用施工期桢比例均向找人，2.会所及配套在开盘前投入，集中供热入网黄、天然气入网费在竣工后找入入逑

35、要投资及管理费按比例投入，设定建设期间各季度赞金投人比例分别为18%、21%、21%. 21%, 194.本蓑知哽目融资前财务分析，建设投资不含建设娜I息.5.结合键行贷款利率及行业特点，设定项目年基港收益率为8%,则计算用季度折现率=8%川=2%。附件四：资金来源与运作表叩0降2皿年234123K黄金来源12247. 003912.0045/9.548697.05g&n.958232L靖害蚣0.000.003215.54S697.95g 如.958232.E2自有贸金7247.001312.00564.000,000.00O.QC3,银行借款5000.002QOO.OO800.000.00GJ00